Baurecht

Aktenzeichen  AN 9 K 17.01594, AN 9 K 17.01606, AN 9 K 17.01638, AN 9 K 17.01645, AN 9 K 17.01640, AN 9 K 17.01647

Leitsatz

Ein Boardinghouse mit acht Wohneinheiten ist sowohl im allgemeinen als auch im rein faktischen Wohngebiet zulässig. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klagen werden abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Gründe

Die zulässigen Klagen haben in der Sache keinen Erfolg. Die Kläger werden durch die Baugenehmigungen vom 29. Juni 2017 nicht in ihren Rechten verletzt, so dass ihnen auch kein Anspruch auf deren Aufhebung zusteht (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Bei der Klage von Dritten – hier von baurechtlichen Nachbarn – haben diese aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht schon dann einen Anspruch auf Aufhebung der Baugenehmigung, wenn diese lediglich objektiv rechtswidrig ist; vielmehr muss sich die Rechtswidrigkeit gerade aus solchen Normen ergeben, die zum Prüfungsumfang im bauaufsichtlichen Verfahren gehören (vgl. Art. 68 Abs. 1 Satz 1; BayVGH, B.v. 10.10.2013 – 15 ZB 11.1480 – juris Rn. 9) und zugleich aber auch dem Schutz dieser Dritten dienen (sog. Schutznormtheorie, vgl. BayVGH, B.v. 24.3.2009 – 14 CS 08.3017 – juris Rn. 20).
Die Vorhaben verletzen nach Maßgabe dieser Vorgaben keine Rechte der Kläger. Bereits im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes wurde der dortige Sachvortrag jedenfalls in rechtlicher Hinsicht umfassend gewürdigt. Da im vorliegenden Verfahren der Hauptsache ein darüber hinausgehender Sachvortrag nicht erfolgt ist und für das Gericht auch keine Anhaltspunkte für die Notwendigkeit weiterer Sachverhaltsermittlungen bestehen, ergibt sich auch im Hauptsacheverfahren keine andere Rechtseinschätzung. Vor dem Hintergrund des vorliegend relevanten Prüfungsumfangs des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens (Art. 59 BayBO) erscheint allenfalls eine Verletzung der §§ 29 ff. BauGB insbesondere des Gebietserhaltungsanspruchs und des allgemeinen Rücksichtnahmegebots denkbar; eine derartige Verletzung liegt aber letztlich nicht vor.
Der Anspruch auf Gebietserhaltung verleiht den Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten (§ 9 Satz 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3 BauNVO) oder faktischen Baugebiet das Recht, Vorhaben, welche nach ihrer Art in diesem Gebiet nicht regelhaft zulässig sind und nicht nach § 31 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB im Wege einer Ausnahme oder Befreiung zugelassen werden können, auch ohne konkrete Beeinträchtigung abzuwehren (vgl. BVerwG, B.v. 18.12.2007 – 4 B 55/07 – juris Rn. 5; BayVGH, B.v. 26.2.2014 – 2 ZB 14.101 – juris Rn. 10). Vorliegend fügen sich die streitgegenständlichen Vorhaben aber gerade in die Art des vorhandenen Baugebietes ein, so dass den Klägern kein derartiger Anspruch zur Seite steht.
Die Vorhaben befinden sich unstreitig im unbeplanten Innenbereich, so dass sich ihre Zulässigkeit nach § 34 BauGB bestimmt. Soweit die Eigenart der näheren Umgebung einem Baugebiet der Baunutzungsverordnung entspricht, beurteilt sich die Zulässigkeit eines Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem jeweiligen Baugebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).
Die nähere Umgebung des Baugrundstücks ist nahezu ausschließlich von Wohnbebauung geprägt, so dass – in Übereinstimmung mit den Beteiligten – jedenfalls vom Vorliegen eines faktischen Wohngebiets auszugehen ist.
Bezieht man zudem die in der näheren Umgebung befindliche Pferdepension mit in die Betrachtung ein und berücksichtigt auch eine gegebenenfalls nachwirkende Prägung des ehemaligen Gasthofs „…“, der zwischenzeitlich befristet als Flüchtlingsunterkunft genutzt wird, dürfte nach Auffassung des Gerichts das Wohngebiet eher als „allgemeines“ i.S.v. § 4 BauNVO und nicht als „reines“ i.S.d. § 3 BauNVO einzuordnen sein. Letztlich kann diese Differenzierung aber dahinstehen, da sich die streitgegenständliche Nutzung „Boardinghouse“ weder in einem allgemeinen noch in einem reinen Wohngebiet als gebietsfremd erweist.
Ein Boardinghouse, das vor allem für solche Personen gedacht ist, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum am Ort verweilen müssen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist (vgl. Hermanns/Hönig, BauR 2001, 1523 ff.), stellt eine bauplanungsrechtlich nicht näher geregelte Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt. Für die Beurteilung des Nutzungsschwerpunktes kommt es darauf an, welcher Leistungsumfang vom Nutzungskonzept umfasst ist und ob sich der angegebene Nutzungszweck des Vorhabens innerhalb des objektiv Möglichen hält. Der Nutzungszweck lässt sich vor allem an der Größe und Ausstattung der Räume ablesen und ergibt sich außerdem aus dem Verhältnis der Gesamtzahl der Räume zu eventuellen Serviceräumen (vgl. VGH BW, B.v. 17.1.2017 – 8 S 1641/16 – juris Rn. 17). Für einen gewerblichen Nutzungsschwerpunkt spricht hier zwar, dass nach dem Nutzungskonzept der Beigeladenen die Wohneinheiten voll möbliert und nur mittelfristig für ca. 3 bis 6 Monate vermietet werden sollen. Überdies sollen Serviceleistungen angeboten werden, auch wenn diese auf eine wöchentliche Grundreinigung beschränkt sind. Dass die Wohneinheiten recht großzügig geschnitten und jeweils mit eigenen Küchenzeilen ausgestattet sind, ist jedoch eher Beleg dafür, dass sie insgesamt einer Wohnnutzung stark angeglichen sind. Überdies befinden sich im streitgegenständliche Gebäude keinerlei Serviceräume (Empfangsbereich, Frühstücksraum etc.), wie man sie bei einem Beherbergungsbetrieb grundsätzlich erwarten würde. Die Bewohner sind hier insofern darauf angewiesen, ihren häuslichen Wirkungsbereich selbst zu gestalten, wie dies für das Wohnen typisch ist.
Soweit man hier mit Blick auf das Nutzungskonzept der Beigeladenen das Boardinghouse schwerpunktmäßig als Wohnen qualifizieren mag, läge dies innerhalb der einer Wohnnutzung eigenen Variationsbreite und wäre damit sowohl in einem allgemeinen wie auch in einem reinen Wohngebiet bereits regelmäßig zulässig.
Soweit man hingegen in Übereinstimmung mit der Beklagten die Nutzung als Beherbergungsbetrieb qualifizieren würde, wäre das Vorhaben seiner Art nach jedenfalls im Rahmen einer Ausnahme zulässig. Entgegen der Ansicht der Kläger können nämlich auch im unbeplanten Innenbereich gemäß § 31 Abs. 1 BauGB solche Ausnahmen zugelassen werden, die in der BauNVO in dem jeweiligen Gebiet nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Dies ergibt sich ausdrücklich aus § 34 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB, wonach auf die nach der BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB im Übrigen § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden sind. Auch bei Zugrundelegung dieser Maßstäbe sind die Vorhaben der Art nach ausnahmsweise zulässig, wobei es auch hier nicht streitentscheidend auf die konkrete Gebietseinstufung ankommt. Geht man nämlich von einem allgemeinen Wohngebiet aus, läge schon wegen der ausnahmsweisen Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben nach §§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO keine gebietsfremde Nutzung vor. Aber auch bei Vorliegen eines reinen Wohngebiets wären die Vorhaben ausnahmsweise nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig. Eine Nutzung als Boardinghouse selbst mit insgesamt acht Wohneinheiten – hierauf muss man bei der Betrachtung abstellen, da die Vorhaben aufgrund ihres sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs nicht getrennt voneinander betrachtet werden können – hält sich noch im Rahmen dessen, was als „kleiner Beherbergungsbetrieb“ i.S.d. Norm angesehen werden kann. Was in diesem Sinne „klein“ ist, lässt sich nicht allgemein umschreiben, weil der Bedeutungsgehalt auch von den tatsächlichen Auswirkungen des (festgesetzten oder faktischen) Baugebiets und der konkreten örtlichen Situation abhängt (BVerwG, B.v. 27.11.1987 – 4 B 230.87 – juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Schutz der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und infolgedessen auch den Charakter des reinen Wohngebiets nicht beeinflussen (vgl. VGH BW, B.v. 11.5.2015 – 3 S 2420/14 – juris Rn. 31, Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2017, § 3 BauNVO Rn. 76).
Mit Blick hierauf ist das Vorhaben noch als kleiner Beherbergungsbetrieb in diesem Sinne zu qualifizieren. Da die streitgegenständlichen Gebäude in ihrer äußeren Gestalt und Kubatur identisch mit den beiden zuvor genehmigten und seitens der Kläger auch nicht beanstandeten Doppelhaushälften sind, kann schon nicht davon ausgegangen werden, dass sich diese aus der Umgebung besonders hervorheben werden. Nach dem Nutzungskonzept der Beigeladenen steht bei dem streitgegenständlichen Vorhaben auch eher die bloße Übernachtungsmöglichkeit im Vordergrund. Die Apartments sollen Personen zur Verfügung gestellt werden, die vorübergehend geschäftlich im Großraum … tätig sind, so dass davon auszugehen ist, dass sich die betreffenden Mieter oder Gäste vorwiegend abends und nachts zum Schlafen dort aufhalten werden. Es werden jedenfalls keine weiteren Leistungen wie Freizeitveranstaltungen oder Bewirtung angeboten. Das von den Mietern auch durch die Nutzung der Außenanlagen sowie durch den zu erwartenden An- und Abfahrtsverkehr verursachte Geräuschniveau unterscheidet sich damit nicht wesentlich von dem einer typischen Wohnnutzung durch die Bewohner und Besucher in einem reinen Wohngebiet. Der Betriebsbeschreibung zufolge wird hier auch keine kurzfristige, nur tage- oder wochenweise Vermietung an einen häufig wechselnden Personenkreis angestrebt, sondern das Betriebskonzept ist vielmehr auf eine regelmäßige Mietdauer von ca. 3 bis 6 Monaten ausgelegt, so dass die ausgeübte Nutzung durchaus noch mit der eines Wohngebäudes vergleichbar ist. Soweit die Kläger diese Nutzungsdauer bestreiten, hat dies für die Verfahren keine Auswirkungen. Streitgegenstand sind die ergangenen Genehmigungen mit den diesen zugrundeliegenden konkreten Betriebsbeschreibungen. Auch mit Blick auf die Benutzerzahl ordnet sich das Vorhaben unauffällig in den Charakter eines reinen Wohngebiets ein. Auch wenn aus den Unterlagen insoweit keine maximale Belegungszahl hervorgeht, ist aufgrund der anvisierten Kundenstruktur davon auszugehen, dass die Zimmer im Wesentlichen durch eine Person bzw. gegebenenfalls als Doppelzimmer belegt sein werden. Hierfür sprechen auch die Planvorlagen der Vorhaben. Aus der dort vorhandenen Zimmeraufteilung und den eingezeichneten Betten ergibt sich, dass in den Wohnungen eine Belegung mit zwei Personen beabsichtigt bzw. möglich ist.
Ein Nutzung als Boardinghouse ist auch nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig. Danach sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies ist jedoch nicht der Fall, da die Vorhaben als kleiner Beherbergungsbetrieb i.S.v. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen sind und damit den eingeschränkten Vorgaben Umfang und Zweckbestimmung bereits auf Ebene des Ausnahmetatbestands Rechnung getragen wird. Tatbestandlich wird mithin schon eine Zweckbestimmung auf „Beherbergungsbetriebe“ und eine Umfangsbegrenzung auf „klein“ vorweggenommen, so dass dem im Rahmen von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO keine Bedeutung mehr beigemessen werden kann (vgl. VGH BW, U.v. 31.1.1997 – 8 S 3167/96 – juris Rn. 20). Es ist auch nicht ersichtlich bzw. von den Beteiligten vorgetragen, dass in dem Gebiet bereits ein Beherbergungsbetrieb oder gar eine Mehrzahl solcher vorhanden sind, so dass die streitgegenständlichen Vorhaben nicht „nach Anzahl“ der Eigenart des vorhandenen Wohngebiets widersprechen. Unabhängig davon ist vorliegend auch nicht zu erkennen, dass aufgrund der Dimensionierung des streitgegenständlichen Vorhabens eine neue Art der baulichen Nutzung in das Wohngebiet hineingetragen wird. Denn in der näheren Umgebung des Vorhabens sind Baukörper in ähnlicher Größe bereits vorhanden so zum Beispiel das ehemalige Gasthaus „…“ bzw. auch die als Wohnhaus umgenutzte Scheune auf dem Grundstück der Kläger.
In diesem Zusammenhang hilft den Klägern auch ein Berufen auf Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 4.9.2013 – 14 ZB 13.6) bzw. des Verwaltungsgerichts Ansbach (U.v. 22.1.2014 – AN 9 K 13.01327) nicht weiter, da sich die Sachverhalte bereits erheblich unterscheiden. Die Entscheidungen betrafen Apartments, die u.a. auch als Ferienwohnung vermietet wurden und tageweise buchbar waren. Diese Nutzung ist mit Blick auf die kurze Verweildauer und das Freizeitverhalten der Feriengäste schon nicht mit dem hier konkret angestrebten Nutzungskonzept als Boardinghouse vergleichbar. Zudem waren bei dem damals zu begutachtenden Baugebiet außer der typischen Wohnnutzung und ggf. vereinzelter Wochenendhausnutzung gerade keine sonstigen Nutzungsarten vorhanden, und auch die Infrastruktur (Erschließung über einen Feld- und Waldweg) war nicht auf die angestrebte Nutzung ausgelegt.
Mit Blick auf die vorstehenden Ausführungen bestehen vorliegend auch im Übrigen keine Anhaltspunkte dafür, dass den streitgegenständlichen Vorhaben ein so hohes Störpotential innewohnen würde, dass sie (im allgemeinen oder reinen Wohngebiet) im Einzelfall unzulässig wären (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO).
Soweit die Kläger sich auf eine unzureichende Ermessensausübung berufen, können sie auch hiermit nicht durchdringen. Insbesondere sind für das Gericht keine Anhaltspunkte für den von den Klägern vorgetragenen Ermessensausfall ersichtlich. Soweit dies beispielsweise damit begründet wird, dass sich die Beklagte nicht mit der Qualifizierung des Gewerbebetriebes aus-einandergesetzt habe, wird lediglich ein Merkmal des Ausnahmetatbestandes aufgegriffen; dies hat allerdings nichts mit der auf Rechtsfolgenseite gebotenen Ermessensausübung zu tun. Im Übrigen darf die Beklagte die Erteilung einer Ausnahme in Ausübung des Ermessens nur aus städtebaulichen Gründen im Einzelfall versagen. Da solche allerdings gerade nicht ersichtlich sind, wäre für eine ablehnende Entscheidung ohnehin kein Raum gewesen.
Soweit die Kläger eine Unbestimmtheit der Erteilung der Ausnahme vortragen, verfängt ihre Argumentation ebenfalls nicht. Sollte insoweit tatsächlich eine Auslegungsbedürftigkeit anzunehmen sein, so wären die jeweiligen Ziffern 5 der streitgegenständlichen Bescheide unzweifelhaft auslegungsfähig.
Mit Blick auf die oben stehenden Ausführungen ist hier auch nicht davon auszugehen, dass sich die streitgegenständlichen Vorhaben den Klägern gegenüber als unzumutbar und damit rücksichtslos darstellen. Insbesondere ist eine Rücksichtslosigkeit auch nicht wegen einer unzumutbaren Lärmbelastung (zum Beispiel durch nächtliches Türenschlagen von Kraftfahrzeugen oder durch Freizeitlärm) ersichtlich. Wie bereits dargestellt wurde, ist aufgrund des konkreten Nutzungskonzepts der Beigeladenen nicht davon auszugehen, dass die Gäste bzw. Mieter des Boardinghauses einen wesentlich anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegen, so dass es hier nicht zu Lärmemissionen kommen wird, die mit der umliegenden Wohnnutzung nicht mehr zu vereinbaren wären. Die Erstellung eines Lärmgutachtens war insofern nicht notwendig.
Vor diesem Hintergrund sind die streitgegenständlichen Baugenehmigungen vom 29. Juni 2017 nicht geeignet, die Kläger in drittschützenden Vorschriften zu verletzen. Die Klagen sind mithin unbegründet und sind daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Als im Verfahren Unterlegene haben die Kläger die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, so dass diese ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Sie hat in den Klageverfahren keine Anträge gestellt und sich deshalb auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO).