Aktenzeichen 482 C 19785/17 WEG
Leitsatz
1 Ein Sanierungsbeschluss, der weder ausführt, welche Maßnahmen konkret durchgeführt werden sollen, noch wer sie ausführt, ist unbestimmt. Auf vorangegangene Beschlüsse kann bei der Auslegung nur dann zurückgegriffen werden, wenn sie in Bezug genommen worden sind. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz)
2 Sollen nach Beschlussfassung noch weitere Angebote eingeholt werden und der Zuschlag dem Günstigsten erteilt werden, liegt eine unzulässige Delegation der Entscheidung vor. (Rn. 21) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die in der ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG … M. vom 07.09.2017 zu
TOP 10 b (Erneuerung der Fassaden mit Balkongen, Balkongeländern und Fenster; Ausführung mit Metallbalkongeländern)
und
TOP 10 e (Aufteilung der Kosten auf alle Eigentümer inkl. Garagen)
und
TOP 11 b (Beauftragung des Architekturbüros mit der Bauleitung und Kostenverfolgung der Fassadenerneuerung nebst Kostenverteilung des Architekten auf alle Eigentümer inkl. Garagen)
und
TOP 12 b (Reparatur bzw. Teilinstandsetzung der Dachflächen nebst Kostenverteilung des Architekten auf alle Eigentümer inkl. Garagen)
und
TOP 13 b (Beauftragung des Architekturbüros mit der Bauleitung und Kostenverfolgung der Dachinstandsetzung nebst Kostenverteilung des Architekten auf alle Eigentümer inkl. Garagen)
und
TOP 15 (Beauftragung eines Ingenieurbüros mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses und eine Leistungsbeschreibung für die Erneuerung der Heizungsanlage)
gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
II. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
III. Das Urteil ist in Ziffer II gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht M. ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig gemäß § 23 Nr. 2 c GVG und §§ 43 Nr. 4, 62 Abs. 1 WEG.
Die Klage ist auch begründet. Die materiell rechtlichen Ausschlussfristen wurden eingehalten.
Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen sämtlich nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Sie sind, wie die Kläger zutreffend ausführen, sämtlich zu unbestimmt, es lässt sich auch durch Auslegung nicht ermitteln, in welcher Art und in welchem Umfang Maßnahmen bezüglich der Fassadensanierung, Dachsanierung oder Heizungssanierung ausgeführt werden sollen, geschweige denn, wer damit beauftragt werden soll. Auf Berichte und Beschlussfassungen, die ggfs. In früheren Eigentümerversammlungen erstellt bzw. getroffen wurden, kann für die Auslegung nicht zurückgegriffen werden, da hierzu erforderlich wäre, dass auf die konkreten Eigentümerversammlungen, Beschlussfassungen und Protokolle in den streitgegenständlichen Beschlüssen Bezug genommen wird. Dies ist hier jedoch genau nicht der Fall.
Aus der Sicht eines vernünftigen Dritten kann objektiv daher nicht ausgelegt werden, was genau gemacht werden soll. Genauso wenig kann ausgelegt werden, wie sich das Architektenhonorar jeweils zusammensetzt und nach was es berechnet wird. So gibt es in der HOAI durchaus auch verschiedene Möglichkeiten der Einstufung eines Bauvorhabens und deren kostenmäßige Berechnung in Bezug auf das Architektenhonorar. Angesichts der hohen Kosten, die hier im Raum stehen, ist es dringend geboten, zur Beschlussfassung jeweils mindestens 3 Vergleichsangebote vorzulegen. Daran fehlt es hier sämtlich.
Die Eigentümer haben insoweit keine ausreichende Entscheidungsgrundlage gehabt, bezüglich TOP 15 gilt zusätzlich, dass es in keinem Fall den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, wenn zur Beschlussfassung ein Angebot vorliegt und bei Annahme des Beschlussantrags noch zwei weitere Angebote eingeholt werden und dann das kostengünstigste genommen wird. Hier fehlt es nicht nur an der ausreichenden Entscheidungsgrundlage, sondern es handelt sich auch um eine unzulässige Delegation der Entscheidung. Die Eigentümer müssen die wesentlichen Eckpunkte und die Entscheidung, welche Firma ausführen soll, selbst treffen. Hierzu benötigen sie aussagekräftige vergleichbare Angebote und dies zur konkreten Beschlussfassung, nicht zu einem späteren Zeitpunkt.
Als Unterlegene tragen die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits, § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wurde bereits in der mündlichen Verhandlung auf 465.353,00 € festgesetzt.
