Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  34 Wx 304/17

Leitsatz

1. Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben im Wege der Eventualeinberufung eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. (Rn. 20 – 22)
2. Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters anfechtbar ist, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Bestand der Verwalterbestellung ausgehen. (Rn. 26)

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Neu-Ulm – Grundbuchamt – vom 5. Juli 2017 aufgehoben.

Gründe

I.
Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen.
Zu notarieller Urkunde vom 15.3.1951 hatte der damalige Eigentümer den Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Teilungserklärung sieht in § 8 vor, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf. In § 14 der Teilungserklärung ist zur Eigentümerversammlung geregelt:
… Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller vorhandenen Stimmen vertreten sind. Ist die Versammlung nicht beschlußfähig, hat der Verwalter eine 2. Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese ist ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlußfähig. In der Einladung ist hieraus besonders hinzuweisen.
Mit Schreiben vom 10.3.2014 hatte die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung für das Jahr 2014, in der es nach der Tagesordnung auch um die Neubestellung der Verwaltung gehen sollte, eingeladen auf Dienstag, 1.4.2014 um 17:00 Uhr. In dem Schreiben wird für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht erreicht wird, eine weitere Versammlung für den 1.4.2014 um 17:30 einberufen. Zudem enthält das Schreiben den Hinweis, dass die Versammlung dann ohne Rücksicht auf die Stimmenzahl beschlussfähig ist.
Nachdem am 1.4.2014 um 17 Uhr laut dem am 2.4.2014 erstellten Protokoll der Versammlung eine Beschlussfähigkeit nicht erreicht war, wurde die Versammlung wieder geschlossen und auf
1.4.2014 um 17:30 Uhr einberufen. In der dann durchgeführten zweiten Eigentümerversammlung wurde die Verwalterin ausweislich des Protokolls unter TOP 5 ab dem
1.1.2015 bis zum 31.12.2019 neu bestellt. Das unterschriftsbeglaubigte Protokoll befindet sich vom Versammlungsleiter und zwei Verwaltungsbeiräten sowie einem Wohnungseigentümer unterschrieben in den Grundakten.
Mit notarieller Urkunde vom 12.5.2017 verkaufte der Beteiligte zu 1 sein Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2. Beide Beteiligte erklärten die Auflassung und beauftragten und bevollmächtigten den Notar zur Abgabe der nicht miterklärten Eintragungsbewilligung.
Am 30.6.2017 beantragte der Notar unter Bezugnahme auf die Auflassung und Vorlage einer Bewilligung in erteilter Vollmacht sowie einer vom Notar beglaubigten Verwalterzustimmung die Eintragung im Grundbuch.
Das Grundbuchamt hat am 5.7.2017 mit fristsetzender Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass durch das Protokoll vom 2.4.2014 die Verwaltereigenschaft nicht nachgewiesen sei, da die Einberufung einer zweiten Eigentümerversammlung im Anschluss an die erste nicht zulässig sei. Daher wurde die „Einreichung eines geeigneten Nachweises der Verwaltereigenschaft“ aufgegeben.
Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde. Beschlussmängel, die zur Nichtigkeit des Beschlusses führten, lägen nicht vor. Ein bei mangelnder Beschlussfähigkeit gefasster Beschluss der Eigentümerversammlung sei regelmäßig nur anfechtbar.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Der Versammlungsleiter habe für die zweite Versammlung nur die Teilnehmer eingeladen, die in der ersten Versammlung auch anwesend waren, und darauf verzichtet, auch alle übrigen Wohnungseigentümer einzuladen. Dies stelle einen schwerwiegenden Mangel dar, der zur Nichtigkeit des Beschlusses führe.
II.
Das nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts (§ 18 Abs. 1 GBO) ist auch im Übrigen zulässig (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO).
Es hat – unabhängig von der schon zu unbestimmten Bezeichnung des Mittels zur Beseitigung des Hindernisses – in der Sache Erfolg, weil das beanstandete Hindernis nicht besteht.
1. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Vereinbarung sind eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.
a) Das mit dinglicher Wirkung vereinbarte und als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1, Abs. 3 WEG hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten (BayObLG NJW-RR 1991, 978/979). Es darf die Eintragung der Eigentumsübertragung daher durch Zwischenverfügung von der Vorlage eines wirksamen Zustimmungsnachweises in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abhängig machen (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG; OLG Hamm Rpfleger 1989, 451).
b) Der Nachweis hat sich auch auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken (OLG Frankfurt Rpfleger 2011, 152). Dazu genügt nach § 26 Abs. 3 WEG die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (§ 40 BeurkG) in der Form des § 29 Abs. 1 GBO, wenn sich aus diesem – gegebenenfalls zusammen mit weiteren hinreichend nachgewiesenen Umständen – ergibt, dass die Bestellung des Verwalters erfolgt ist. Dies ist zu bejahen, wenn der Beschluss über die Verwalterbestellung nicht als nichtig anzusehen ist, selbst wenn aus dem Protokoll eine Anfechtbarkeit des Beschlusses offenkundig ist.
Das Grundbuchamt hat hier Nichtigkeit der Verwalterbestellung angenommen, da die Eigentümerversammlung wegen eines Einberufungsfehlers nicht beschlussfähig gewesen sei.
aa) Eine Erstversammlung ist nach § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. In der Regel ist ein trotz mangelnder Beschlussfähigkeit gefasster Beschluss allerdings nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (BGH vom 22.1.2016, V ZR 116/1, in juris; NJW 2009, 2132; Kümmel/Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 12. Aufl. § 25 Rn. 21; Hügel in BeckOK BGB § 25 WEG Rn. 11; Hügel/Elzer WEG 2. Aufl. § 25 Rn. 51). Ausnahmen hat die Rechtsprechung anerkannt, wenn bei der Einladung das Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers bewusst umgangen wird; in diesem Fall kann dies zur Nichtigkeit der daraufhin gefassten Beschlüsse führen (vgl. OLG Köln NZM 2004, 793; BayObLG NZM 2005, 630; Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 24 Rn. 57; Jenißen/Schultzky WEG 5. Aufl. § 24 Rn. 65a).
bb) War die Erstversammlung nicht beschlussfähig, ist nach § 25 Abs. 4 WEG vom Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Darauf, dass die Zweitversammlung dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist, ist hinzuweisen.
Bereits der Wortlaut des § 25 Abs. 4 WEG spricht dafür, dass die mangelnde Beschlussfähigkeit der Erstversammlung feststehen muss, bevor eine Zweitversammlung einberufen werden kann. Da die abwesenden Eigentümer nicht vor Minderheitsentscheidungen geschützt sind, kann somit nicht am Tage der Erstversammlung eine Zweitversammlung abgehalten werden, zu der nur vorsorglich geladen wurde (vgl. OLG Köln NJW-RR 1990, 26; Staudinger/Häublein BGB Neubearb. 2018 § 25 WEG Rn. 277), wenn dies nicht durch Vereinbarung für zulässig erklärt ist (Jenißen/Schultzky § 24 Rn. 120; Hügel in Bamberger/Roth § 25 Rn. 11; Kümmel/Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 25 Rn. 23; Bärmann/Pick WEG 15. Aufl. § 25 Rn. 30).
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG allerdings nur nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann, ferner, wenn der Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder die guten Sitten verstößt, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift oder die Grenzen der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft überschreitet (BGH NJW 2009, 2132/2134; NJW-RR 1999, 3713/3714). Aus der Möglichkeit, die Zulässigkeit einer Eventualeinberufung zu vereinbaren, folgt, dass in einer vorsorglichen Einberufung einer Zweitversammlung zugleich mit der Einladung zur Erstversammlung nicht ohne weiteres ein Fall der Umgehung der Einladung von Eigentümern gesehen werden kann. Auch ein Verstoß gegen die guten Sitten oder die Grenzen der Beschlusskompetenz ist nicht 34 Wx 304/17 ersichtlich.
Erfolgt daher eine Eventualeinberufung, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung der Eigentümer nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse folglich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (Jennißen/Schultzky § 25 Rn. 120; Staudinger/Häublein § 25 WEG Rn. 277; Bärmann/Merle WEG 13. Aufl. § 25 Rn. 117).
cc) Ist ein Beschluss anfechtbar, nicht aber nichtig, so ist er auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage nach § 46 WEG für ungültig zu erklären. Wird gegen den Beschluss nicht binnen der einmonatigen Frist wirksam Klage erhoben, sind die Regelungsunterworfenen an ihn gebunden (Hügel/Elzer WEG 2. Aufl. § 48 Rn. 48). Die bloße Anfechtung der Bestellung allein ändert nichts an der organschaftlichen Stellung des Verwalters, da Beschlüsse bis zu ihrer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam sind (Riecke/Schmid § 26 Rn. 16).
2. Mit der formgerecht vorliegenden Erklärung der Hausverwaltung vom 19.5.2017 ist nachgewiesen, dass die erforderliche Zustimmung durch die Hausverwaltung erteilt worden ist. Durch Vorlage der Einladung zur Eigentümerversammlung und des beglaubigten Protokolls der Eigentümerversammlung vom 1.4.2014 ist auch hinreichend nachgewiesen, dass die Bestellung des Verwalters zwar in anfechtbarer Weise erfolgte, jedoch nicht nichtig ist.
a) Die Annahme des Grundbuchamts, dass die Ladung zur Zweitversammlung nur an diejenigen Wohnungseigentümer ergangen sei, die in der ersten Versammlung anwesend waren, ist unzutreffend. Aus der im Beschwerdeverfahren vorgelegten Einladung ergibt sich nämlich, dass die Eigentümer zur Erstversammlung am 1.4.2014 eingeladen wurden und gleichzeitig für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung eine Eventualeinberufung für den 1.4.2014 um 17:30 Uhr ausgesprochen war. Zudem war darauf hingewiesen, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Stimmenzahl beschlussfähig ist. Da die Einladung schon im Anschreiben zur Erstversammlung erklärt war und nicht allein in der Erstversammlung ausgesprochen wurde, war der in der Zweitversammlung gefasste Beschluss nur anfechtbar.
Dass diese Einladung erst im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vorgelegt wurde, ist unschädlich, da auch neuer Sachvortrag in der Beschwerde zu beachten ist (§ 74 GBO).
b) Erweist sich der Beschluss zur Bestellung der Hausverwaltung nicht als nichtig, kann das Grundbuchamt regelmäßig vom Fortbestand der Verwalterbestellung bis zum Ablauf der beschlossenen Amtszeit bzw. der gesetzlich maximal zulässigen Bestellungszeit ausgehen (Riecke/Schmid § 26 Rn. 95). Auch wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen ergibt, dass der Beschluss vom 1.4.2014 über die Verwalterbestellung anfechtbar ist, und daher in Betracht kommt, dass dieser auf entsprechende Klage rechtskräftig für ungültig erklärt wurde, bestehen keine konkreten Zweifel am Fortbestand der Bestellung, denen nachgegangen werden müsste. Dass im vorliegenden Fall weiterhin die im Protokoll bestellte Hausverwaltung für die Wohnungseigentümer handelt, ist Indiz dafür, dass der Beschluss nicht oder nicht erfolgreich angefochten wurde. Im Übrigen ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, so dass es gerichtskundig wäre, wenn eine fristgerechte Anfechtungsklage erhoben wäre. Im Falle einer Beschlussanfechtung ist das Verfahren nämlich beim Wohnungseigentums-Gericht zu führen. Als solches zuständig ist nach § 43 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG das Amtsgericht am Ort der belegenen Sache. Damit wäre das Verfahren bei dem Gericht, bei dem auch das Grundbuchamt angesiedelt ist, zu führen. Es kann dahingestellt bleiben, ob das Grundbuchamt Zweifeln am Fortbestand der Verwalterbestellung nachgehen müsste, wenn es Kenntnis von der Erhebung einer Anfechtungsklage gegen die Bestellung hätte; denn dies hat das Grundbuchamt nicht zum Gegenstand der Zwischenverfügung gemacht. Im Übrigen würde eine Anfechtungsklage allein noch nichts an der organschaftlichen Stellung des Verwalters ändern, da Beschlüsse bis zu ihrer rechtskräftigen Ungültigerklärung wirksam sind (Riecke/Schmid § 26 Rn. 16).
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 26.01.2018.