Aktenzeichen M 1 K 16.1978
Leitsatz
1 Ein Bebauungszusammenhang nach § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Ein Grundstück fällt nicht bereits deshalb unter § 34 Abs. 1 BauGB, weil es von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des Zusammenhangs bildet, selbst also am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt. (Rn. 13 – 14) (redaktioneller Leitsatz)
2 Mögliche Bestandteile eines Bebauungszusammenhangs sind zum einen bebaute Grundstücke, soweit die darauf befindliche Bebauung geeignet ist, den Bebauungszusammenhang selbst herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken. Ferner können auch unbebaute Grundstücke dem Bebauungszusammenhang angehören, wenn es sich um eine Baulücke im engeren Sinne des Wortes handelt, d.h. um eine zwar unbebaute, aber bebauungsfähige Fläche, die trotz der fehlenden Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der umgebenden Bebauung nicht stört. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
3 Dem Fall eines unbebauten Grundstücks gleichzustellen sind Grundstücke mit baulichen Anlagen, die selbst nicht geeignet sind, den Bebauungszusammenhang herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken. Bestandteil des Bebauungszusammenhangs können schließlich auch freie Flächen sein, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung einer Bebauung entzogen sind. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die zulässige Klage bleibt ohne Erfolg.
Der angefochtene Ablehnungsbescheid des Landratsamts vom 18. April 2016 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Vorbescheids zu seinem Bauvorhaben, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.
Nach Art. 71 Satz 1 BayBO ist vor Einreichung eines Bauantrags auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Die Fragen müssen ausreichend bestimmt und selbständig prüffähig sein (Schwarzer/König, BayBO, 2012, Art. 71 Rn. 8). Wegen des Zusammenhangs mit einem etwaigen späteren Bauantrag können nur solche Fragen gestellt werden, die zum Genehmigungsmaßstab im Baugenehmigungsverfahren gehören; bei – wie hier – im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO zu prüfenden Vorhaben kann deshalb nur über die Vereinbarkeit mit den in Art. 59 Satz 1 BayBO aufgeführten Vorschriften entschieden werden (Schwarzer/König a.a.O., Rn. 7). Diese Voraussetzungen erfüllt der Vorbescheidsantrag des Klägers. Es geht ihm um die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit seines hinreichend bestimmten Vorhabens, welche nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO zum Prüfungsmaßstab im vereinfachten Genehmigungsverfahren zählt.
Das Bauvorhaben des Klägers ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Es liegt im Außenbereich nach § 35 BauGB (1.) und beeinträchtigt als nichtprivilegiertes Vorhaben öffentliche Belange (2.).
1. Das Bauvorhaben des Klägers liegt nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB und deshalb im bauplanungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB.
Ein Bebauungszusammenhang nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt (BVerwG, U.v. 30.6.2015 – 4 C 5.14 – BVerwGE 152, 275 – juris Rn. 11, m.w.N.).
Ein Grundstück fällt nicht bereits deshalb unter § 34 Abs. 1 BauGB, weil es von einer zusammenhängenden Bebauung umgeben ist. Erforderlich ist vielmehr, dass das Grundstück selbst einen Bestandteil des Zusammenhangs bildet, selbst also am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit teilnimmt. Mögliche Bestandteile eines Bebauungszusammenhangs sind zum einen bebaute Grundstücke, soweit die darauf befindliche Bebauung geeignet ist, den Bebauungszusammenhang selbst herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken. Ferner können auch unbebaute Grundstücke dem Bebauungszusammenhang angehören, wenn es sich um eine Baulücke im engeren Sinne des Wortes handelt, d.h. um eine zwar unbebaute, aber bebauungsfähige Fläche, die trotz der fehlenden Bebauung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der umgebenden Bebauung nicht stört; dem Fall eines unbebauten Grundstücks gleichzustellen sind Grundstücke mit baulichen Anlagen, die selbst nicht geeignet sind, den Bebauungszusammenhang herzustellen oder an seiner Entstehung mitzuwirken. Bestandteil des Bebauungszusammenhangs können schließlich auch freie Flächen sein, die wegen ihrer natürlichen Beschaffenheit oder wegen ihrer besonderen Zweckbestimmung einer Bebauung entzogen sind.
Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (BVerwG, U.v. 30.6.2015 – 4 C 5.14 – BVerwGE 152, 275 – juris Rn. 13 ff., m.w.N.).
Gemessen an diesen Vorgaben befindet sich auch der hier inmitten stehende östliche Teil des klägerischen Grundstücks am …-weg nach dem Eindruck, den sich das Gericht im Augenscheintermin von der näheren Umgebung verschafft hat, in keinem Bebauungszusammenhang.
Der fragliche Grundstücksteil des unbebauten Grundstücks FlNr. 1903 des Klägers hat in etwa trapezförmige Gestalt. Die engste Stelle zwischen der an diesen Grundstücksteil anschließenden Bebauung im Norden und im Süden wird gebildet durch die Bebauung auf Grundstück FlNr. 1904/10 im Norden und auf Grundstück FlNr. 1899/7 im Süden. Dieser unbebaute Bereich hat eine Tiefe bis zu ca. 46 m (Ost-West-Ausdehnung vom …-weg ab gemessen) und eine Länge von ca. 100 m (Nord-Süd-Ausdehnung entlang des …-wegs). Der Bereich geht dann in westlicher Richtung in den nach Tiefe und Ausdehnung wesentlich größeren westlichen Bereich des Grundstücks FlNr. 1903 über. An diesen schließen sich westlich und südlich große und ebenfalls landwirtschaftlich genutzte Grundstücke an. Der eben beschriebene östliche Teil des Grundstücks des Klägers („Verjüngungsteil“ des Gesamtgrundstücks) wird geprägt durch die anschließende und sich unzweifelhaft im Außenbereich befindliche weite Fläche aus dem westlichen Grundstücksteil und den hieran anschließenden westlichen und südlichen Grundstücken. Diese Prägung wird, wie das Landratsamt in seiner Klageerwiderung zu Recht ausführt, nicht durch die „Verjüngung“ des östlichen Grundstücksteils relativiert. Der Effekt beträgt ohnehin nur 20 m und ist rein katastermäßiger Art. Die maßgebliche optische Zugehörigkeit des Streifens zur beschriebenen großen Außenbereichsfläche wird, wie im Augenscheintermin festzustellen war, dadurch nicht in Frage gestellt. Auch eine topographische oder sonstige optische Zäsur des östlichen Verjüngungsteils zum großen westlichen Flächenbereich war vor Ort nicht zu erkennen. Vielmehr geht der Streifen nahtlos in den großen Bereich über. Der Eindruck einer einheitlichen großen Außenbereichsfläche wird nicht gestört durch die im Norden und Süden des fraglichen Grundstücksteils anschließenden, im Protokoll zum Augenscheintermin näher beschriebenen Bebauungskomplexe (im Norden im Bereich des Bebauungsplans Nr. 54 der Beigeladenen, im Süden im Bereich der Außenbereichssatzung …-weg,
1. Änderung). Diese flankierende Bebauung liegt, wie oben festgehalten, an der engsten Stelle ca. 100 m auseinander. Diese erhebliche Distanz vermittelt, gemessen an der beschriebenen Außenbereichsprägung des Grundstücksteils, keinen Bebauungszusammenhang in der Nord-Süd-Achse. Es ist keineswegs eine Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit dieser Achse zu erkennen. Die von der Klägerseite herangezogene über dem …-weg in östlicher Richtung liegende Bebauung (Pferdezucht- und Pensionsstall mit Wohnhaus) vermag diesen Zusammenhang ebenfalls nicht herzustellen, wie vor Ort ohne Weiteres feststellbar war. Ein baulicher Zusammenhang dieser außenbereichstypischen Bebauung mit dem Hauptort im Nordwesten besteht wegen der den landwirtschaftlichen Betrieb umgebenden Freifläche nicht.
2. Das nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegierte Wohnbauvorhaben des Klägers beeinträchtigt als sonstiges Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB.
a. Das Vorhaben widerspricht nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB der Darstellung „Fläche für die Landwirtschaft“ im gültigen Flächennutzungsplan der Beigeladenen. Entgegen der Auffassung des Klägerbevollmächtigten ist dieser Plan im Bereich des fraglichen Grundstückteils nicht funktionslos geworden. Bei der Annahme der Funktionslosigkeit von Bauleitplänen ist ein strenger Maßstab anzulegen. Erforderlich ist, dass ein Bauleitplan die städtebauliche Entwicklung schlechthin nicht mehr nach seinen Vorgaben zu steuern vermag, weil sich die Verhältnisse völlig anders als geplant entwickelt haben (siehe hierzu König, Baurecht Bayern, 2015, Rn. 267, 268 m.w.H. zur Rechtsprechung). Davon kann hier keine Rede sein. Nach den Feststellungen im Augenscheintermin wird das zum …-weg hin mit einem Weidezaun eingefriedete klägerische Grundstück derzeit als Weidefläche genutzt. Es ist deshalb nicht ersichtlich, warum eine bestimmungsmäßige landwirtschaftliche Nutzung des Bereichs, auch etwa angelehnt an die Nutzung der gegenüber liegenden östlichen Grundstücke FlNr. 1899/8, /6, /9 und 1901/4, nicht möglich sein soll. Auf die Überlegungen der Beigeladenen zur Änderung des Flächennutzungsplans kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist der Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts; zu diesem Zeitpunkt war keine Änderung des Flächennutzungsplans in Kraft. Im Übrigen sei bemerkt, dass die inzwischen mit Bescheid vom 13. März 2017 vom Landratsamt genehmigte, aber noch nicht bekanntgemachte 16. Änderung des Flächennutzungsplans der Beigeladenen im Bereich des fraglichen Grundstücksteils auch nicht einschränkungslos Wohnbebauung zulässt. Der Teil wird vielmehr von den Darstellungen „Grünfläche für das Quartier“ und „alleeartige Pflanzung – Baumreihe“ tangiert. Das Vorhaben des Klägers wäre mit dem geänderten Flächennutzungsplan nicht ohne Weiteres vereinbar.
b. Dem klägerischen Vorhaben steht weiter der öffentliche Belang nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB entgegen. Nach dieser Vorschrift liegt eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange vor, wenn das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt.
Auf Grund des beim Augenschein gewonnenen Eindrucks geht das Gericht davon aus, dass es sich bei der südwestlich an das Vorhabensgrundstück anschließenden Bebauung auf FlNr. 1899/7, 1901, 1901/13 und 1901/6 nicht um eine organische Siedlungsstruktur im Sinne eines Ortsteil nach § 34 Abs. 1 BauGB, sondern um eine unorganische Streubebauung im Sinne eines Siedlungssplitters handelt. Diese Bebauung, die den westlich des …-wegs gelegenen Teil der Außenbereichssatzung …-weg (1. Änderung) bildet, besteht aus nur vier Wohnbaukörpern. Die Ansammlung von nur vier Wohngebäuden besitzt regelmäßig nicht das für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil erforderliche Gewicht (BVerwG, B.v. 19.4.1994 – 4 B 77.94 – juris); eine atypische Fallkonstellation ist vorliegend nicht erkennbar. Ebenso ist kein städtebauliches Ordnungsprinzip, dem diese Bebauung folgen würde, erkennbar, so dass dieser Bereich auch keine organische Siedlungsstruktur aufweist. Zu Recht weist das Landratsamt in seiner Klageerwiderung darauf hin, dass in die maßgebliche Betrachtung nur die beschriebene Bebauung in dem westlich des …-wegs liegenden Teil der Außenbereichssatzung einbezogen werden darf. In der Tat zeigt sich vor Ort eine klare Zäsur dieses Bereichs von der nach Süden versetzten, östlich des …-wegs befindlichen Bebauung im südöstlichen Teil der Satzung.
Das Bauvorhaben des Klägers würde die westlich des …-wegs befindliche Splittersiedlung erweitern und ist von daher unzulässig.
c. Selbst wenn das klägerische Vorhaben nicht nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1 und 7 BauGB unzulässig wäre, würde es den öffentlichen Belang des Planungserfordernisses (des Planungsbedürfnisses) beeinträchtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handelt es sich beim Planungserfordernis (Planungsbedürfnis) um einen in § 35 Abs. 3 BauGB nicht ausdrücklich benannten öffentlichen Belang. Reichen die in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB aufgeführten Belange und die weiteren Anforderungen des § 35 BauGB als „Konditionalprogramm“ ausnahmsweise nicht aus, um die Zulässigkeit von Außenbereichsvorhaben sachgerecht zu beschränken, ist für den Ausgleich der berührten Belange eine planerische Abwägung (§ 2 Abs. 3, § 1 Abs. 7 BauGB) erforderlich; ohne das Bestehen einer solchen Planung ist das Außenbereichsvorhaben unzulässig (siehe etwa BVerwG, U.v. 1.8.2002 – 4 C 5.01 – juris; ausführlich Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 2016, § 35 Rn. 99 ff.). Ein Planungsbedürfnis wird im Sinne der „Außenkoordination“ hervorgerufen, wenn das Vorhaben durch seine Außenwirkung, d.h. in seiner – gegebenenfalls auch weiter entfernten – Umgebung, widerstreitende öffentliche und private Belange in einem sachgerecht nur durch eine planerische Abwägung zu bewältigenden Maß berührt (BVerwG a.a.O). So liegen die Dinge hier. Der östliche Teil des Grundstücks des Klägers, auf dem er sein Vorhaben realisieren will, ist Teil einer sehr großen, sich nach Westen und Süden ziehenden Außenbereichsfläche des Ortsteils …, für welche sich die Beigeladene nach Maßgabe der erwähnten kurz vor ihrem Inkrafttreten stehenden 16. Änderung des Flächennutzungsplans eine Wohnbebauung vorstellen kann. Die Eröffnung einer solchen Bebauung wirft eine Vielzahl städtebaulicher Fragen und Entscheidungen auf, die nur im Rahmen der Bauleitplanung beantwortet und getroffen werden können. Von dieser Planung kann das Vorhabensgrundstück des Klägers nicht ausgenommen werden. Auch dieses Grundstück wird sich in eine sachgerechte Regelung der angestrebten wohnbaulichen Nutzung des ganzen Quartiers einfinden müssen. Der Kläger darf nicht durch die Realisierung seines Vorhabens die im Interesse der städtebaulichen Neugestaltung des Gesamtquartiers erforderlichen bauleitplanerischen Maßnahmen der Gemeinde einengen oder sogar beeinträchtigen.
Aus diesen Gründen war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt und sich keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), ist es angemessen, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 ff. ZPO.
