Baurecht

Aktenzeichen  15 ZB 17.318

Leitsatz

1 Ob der Gemeinderat öffentlich oder nichtöffentlich berät und entscheidet bzw. unter welchen Voraussetzungen die Öffentlichkeit ausgeschlossen werden kann oder muss, beurteilt sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Hiernach sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich, soweit nicht Rücksichten auf das Wohl der Allgemeinheit oder auf berechtigte Ansprüche Einzelner entgegenstehen. Über den Ausschluss der Öffentlichkeit wird in nichtöffentlicher Sitzung beraten und entschieden, Art. 52 Abs. 2 S. 2 GO. (Rn. 9) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Hieraus folgt, dass es einem Rechtsmittelführer gem. § 124a Abs. 4 S. 4, Abs. 5 S. 2 VwGO obliegt, sich mit den konkreten Umständen des Falles auseinanderzusetzen, wenn er sich im Berufungszulassungsverfahren im Rahmen der Geltendmachung eines Zulassungsgrundes gem. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf die Unwirksamkeit eines Gemeinderatsbeschlusses wegen behaupteter Rechtswidrigkeit eines Öffentlichkeitsausschlusses beruft. (Rn. 10) (red. LS Alexander Tauchert)
3 Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit, auch wenn er sich ggf. auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen muss (vgl. § 28 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB). (Rn. 13) (red. LS Alexander Tauchert)
4 Man kann sich nicht mit Erfolg Erfolg darauf berufen, die Gemeinde habe bereits vor Mitteilung des gesamten Kaufvertrags das Vorkaufsrecht auf ihrer bisherigen Kenntnislage ausgeübt und sich deshalb ihres Anspruchs auf Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags nach § 28 Abs. 1 S. 1 BauGB mit der Folge begeben, dass die Frist des § 28 Abs. 2 S. 1 BauGB spätestens mit der Entscheidung der Gemeinde zu laufen begonnen habe. (Rn. 27) (red. LS Alexander Tauchert)

Verfahrensgang

RN 6 K 16.53 2016-12-13 Urt VGREGENSBURG VG Regensburg

Tenor

I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Zulassungsverfahrens. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 6.975 Euro festgesetzt.

Gründe

I.
Mit Bescheid vom 15. Dezember 2015 übte die Beklagte gestützt auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gegenüber den Beigeladenen, die laut notariellem Vertrag vom 27. August 2015 den Klägern die Grundstücke FlNrn. … und … der Gemarkung N. zu einem Kaufpreis von 150.000 Euro verkauft hatten, hinsichtlich des Teils der FlNr. …, der in dem am 5. Mai 1986 bekannt gemachten Bebauungsplan „F.“ als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, das Vorkaufsrecht aus. Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage mit dem Antrag, den Bescheid vom 15. Dezember 2015 aufzuheben, wies das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 13. Dezember 2016 ab. Mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung verfolgen die Kläger ihr Rechtsschutzbegehren weiter.
II.
Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg. Die von den Klägern geltend gemachten Zulassungsgründe, auf die sich die Prüfung des Senats beschränkt, liegen nicht vor bzw. sind nicht in einer Weise dargelegt worden, die den gesetzlichen Substanziierungsanforderungen genügt, § 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO.
1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zuzulassen.
a) Soweit die Kläger einwenden, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht eine ordnungsgemäße Anhörung gem. Art. 28 BayVwVfG angenommen, vermögen sie hiermit keine ausreichenden Gründe vorzubringen, um eine Berufungszulassung nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zu rechtfertigen.
Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern (für die Ausübung von Vorkaufsrechten vgl. BayVGH, U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – NVwZ-RR 2014, 132 = juris Rn. 32). Eine ordnungsgemäße Anhörung darf sich nicht in einer allgemeinen Erörterung erschöpfen. Vielmehr muss den Beteiligten im Rahmen des jeweiligen Verwaltungsverfahrens die Gelegenheit gegeben werden, zum Gang des Verfahrens, zum Gegenstand, zu den entscheidungserheblichen Tatsachen und zu dem möglichen Ergebnis innerhalb angemessener Frist Stellung zu nehmen; den Beteiligten muss die tatsächliche Möglichkeit gegeben werden, auf den Gang und das Ergebnis des Verfahrens Einfluss zu nehmen (vgl. BVerwG, U.v. 17.8.1982 – 1 C 22.81 – BVerwGE 66, 111 = juris Rn. 18; Kallerhoff/Mayen in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 28 Rn. 34 f.).
Das Verwaltungsgericht ist – korrekt darauf abstellend, dass Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG für die gebotene Anhörung keine Formanforderungen vorsieht und eine Anhörung hiernach auch mündlich erfolgen kann (vgl. ThürOVG, B.v. 9.8.1996 – 2 EO 669/96 – NVwZ-RR 1997, 287 = juris Rn. 27; VG München, U.v. 8.3.2012 – M 18 S 11.5405 – juris Rn. 54; Ritgen in Knack/Henneke, VwVfG, 10. Aufl. 2014, § 28 Rn. 63; Ramsauer in Kopp/Ramsauer, VwVfG, 18. Aufl. 2017, § 28 Rn. 39; Kallerhoff/Mayen a.a.O. Rn. 35) – nach tatrichterlicher Sachverhaltswürdigung zu der Überzeugung gelangt, dass die Voraussetzungen einer (mündlichen) Anhörung vorlagen. Das Verwaltungsgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Kläger hätten mit der Beklagten über Alternativen zur Ausübung des Vorkaufsrechts verhandelt, nachdem die Beklagte dem mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragten Notariat ihre Absicht mitgeteilt hatte, das Vorkaufsrecht auszuüben. Dies hätten die in der Behördenakte abgelegten E-Mails zwischen den Klägern, ihrem Architekten und dem ersten Bürgermeister der Beklagten sowie der ebenfalls in der Behördenakte abgelegte Vermerk zur Gemeinderatssitzung vom 3. November 2015 erkennen lassen.
Dem haben die Kläger keinen hinreichenden Gegenvortrag entgegengesetzt. Ihre Behauptungen, dass der Vermerk über die Gemeinderatssitzung vom 3. November 2015 keinen hinreichenden Nachweis für die Entbehrlichkeit einer förmlichen Anhörung biete und dass die Ausführungen des Erstgerichts nicht ausreichten, um zu begründen, dass eine Anhörung stattgefunden habe, werden den Anforderungen an die Darlegung des Zulassungsgrundes gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO nicht gerecht (vgl. BayVGH, B.v. 26.9.2016 – 15 ZB 16.1365 – juris Rn. 8 m.w.N.). Insofern hätten die Kläger zur Untermauerung der Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO substanziiert vortragen müssen, was bei den Gesprächen und Verhandlungen mit dem Bürgermeister tatsächlich konkret geäußert worden ist und warum dies im Einzelnen den Anforderungen an eine mündliche Anhörung nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG nicht genügte. Dies ist in der Zulassungsbegründung unterblieben. Soweit der Einwand der Kläger in der Sache darauf zielt, es liege kein hinreichender Nachweis für eine tatsächlich stattgefundene mündliche Anhörung im o.g. Sinn vor, vermag dieser Angriff auf die tatrichterliche Überzeugungsbildung (Beweisbzw. Sachverhaltswürdigung) zudem keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils zu begründen. Gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Soweit eine fehlerhafte Beweiswürdigung des Verwaltungsgerichts gerügt wird, liegt der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nur dann vor, wenn die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts augenscheinlich nicht zutreffen oder beispielsweise wegen gedanklicher Lücken oder Ungereimtheiten ernstlich zweifelhaft sind. Solche Umstände führt die Zulassungsbegründung aber nicht auf. Allein die Möglichkeit einer anderen Sachverhaltsbewertung rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht (vgl. BayVGH, B.v. 6.9.2011 – 14 ZB 11.409 – juris Rn. 5; B.v. 21.1.2013 – 8 ZB 11.2030 – juris Rn. 17 m.w.N; B.v. 14.3.2013 – 22 ZB 13.103 – juris Rn. 11; B.v. 7.10.2015 – 15 ZB 12.2042 – juris Rn. 19). Unabhängig hiervon spricht für die Richtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, die Beklagte habe die Käufer ordnungsgemäß mündlich angehört, neben dem Vermerk über die Gemeinderatssitzung vom 3. November 2015 auch das in den Behördenakten befindliche Schreiben der Bevollmächtigten der Kläger an die Beklagte vom 8. Dezember 2015. Dieses Schreiben, in dem sich die Kläger – vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheids vom 15. Dezember 2015 – gegen die anstehende Ausübung des Vorkaufsrechts mit den Argumenten wenden, dass die Beklagte entgegen ihrer Auffassung kein Vorkaufsrecht habe und dass im Übrigen die Ausübungsfrist gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB bereits abgelaufen sei, zeigt, dass die Kläger in der Sache mit der anstehenden Absicht der Beklagten, ein Vorkaufsrecht auszuüben, konkret konfrontiert worden sein dürften.
b) Der Einwand der Kläger, der Gemeinderatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 sei als Grundlage der Vorkaufsrechtsausübung wegen rechtswidrigen Ausschlusses der Öffentlichkeit nichtig, vermag ebenfalls die Berufungszulassung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht zu begründen.
Es spricht Vieles dafür, dass die Entscheidung, ob ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, als Angelegenheit der kommunalen Selbstverwaltung zur Wahrung der gemeindlichen Kompetenzordnung grundsätzlich einer wirksamen Beschlussfassung des Gemeinderats nach Art. 30 Abs. 2 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung – GO) bedarf (VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 31 f.; VG Aachen, U.v. 22.5.2012 – 3 K 347/11 – juris Rn. 21 ff.). Bundesrecht steht einer landesrechtlichen Regelung nicht entgegen, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts als Grundstücksangelegenheit in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln ist oder behandelt werden kann (BVerwG, B.v. 15.3.1995 – 4 B 33.95 – NVwZ 1995, 897 = juris Rn. 6; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 a.a.O.). Ob der Gemeinderat öffentlich oder nichtöffentlich berät und entscheidet bzw. unter welchen Voraussetzungen die Öffentlichkeit ausgeschlossen werden kann oder muss, beurteilt sich mithin nach dem jeweiligen Landesrecht. Soweit sich die Kläger daher auf das baden-württembergische Landesrecht (§ 35 Abs. 1 GemO BW) und die hierzu ergangene Rechtsprechung berufen, wonach die Beratung und Entscheidung über die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich in öffentlicher Sitzung zu erfolgen habe (OLG Stuttgart, U.v. 11.11.2013 – 102 U 1/13 – juris Rn. 28 ff.; VGH Mannheim, U.v. 23.6.2015 – 8 S 1386/14 – VBlBW 2016, 34 = juris Rn. 42 ff.), greift dies zu kurz; es bedarf vielmehr – im Zulassungsverfahren wegen § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO – einer inhaltlichen Auseinandersetzung mit der konkret einschlägigen bayerischen Regelung in Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO (vgl. hierzu auch Gaß, BayVBl. 2016, 463 ff.). Hiernach sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich, soweit nicht Rücksichten auf das Wohl der Allgemeinheit oder auf berechtigte Ansprüche Einzelner entgegenstehen. Über den Ausschluss der Öffentlichkeit wird in nichtöffentlicher Sitzung beraten und entschieden, Art. 52 Abs. 2 Satz 2 GO. Unabhängig von der in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen – und hier offen zu lassenden – Frage, ob Art. 52 Abs. 2 GO als bloße Ordnungsvorschrift anzusehen ist, sodass dessen Missachtung ggf. von vornherein nicht zur Unwirksamkeit des Ratsbeschlusses führen würde (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2000 – 4 ZB 97.1313 u. 4 C 97.1396 – BayVBl. 2000, 695 – juris Rn. 5 mw.N.; VG Bayreuth, B.v. 16.2.2009 – B 2 E 08.1234 – juris Rn. 34 f.; a.A. für einen Satzungserlass BayVGH, 26.1.2009 – 2 N 08.124 – BayVBl. 2009, 344 = juris Rn. 8; zuletzt offenlassend BayVGH, B.v. 20.4.2015 – 4 CS 15.381 – NVwZ-RR 2015, 627= juris Rn. 13; VG Würzburg, U.v. 19.4.2016 – W 4 K 15.524 – juris Rn. 19), ist einer bayerischen Gemeinde – und so auch hier der Beklagten – bei der Anwendung und Auslegung der Rechtsbegriffe „Wohl der Allgemeinheit“ und „berechtigte Ansprüche Einzelner“ ein gewisser Einschätzungs- und Beurteilungsspielraum eingeräumt (BayVGH, B.v. 20.4.2015 a.a.O. Rn. 16 m.w.N.; VG Würzburg, U.v. 19.4.2016 a.a.O. Rn. 22 ff.; Gaß, BayVBl. 2016, 463/465). Vor dem Hintergrund der typischen Betroffenheit sensibler Daten der Kaufvertragsparteien oder Dritter wird es in der bayerischen Verwaltungsrechtsprechung als grundsätzlich vertretbar und daher im Rahmen des Beurteilungsspielraums angesehen, die Behandlung von Grundstücksvorkaufsrechten in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln (VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 a.a.O.; VG Würzburg, U.v. 19.4.2016 a.a.O. Rn. 22; Gaß, BayVBl. 2016, 463/465; Eder, KommPrax BY 1991, 420 f.; Glaser in Widmann/Grasser/Glaser, Bayerische Gemeindeordnung, Stand: Dezember 2015, Art. 52 Rn. 11; Bauer/Böhle/Ecker, Bayerische Kommunalgesetze, Stand: Mai 2017, zu Art. 52 GO Rn. 12; vgl. auch BayVGH, 26.1.2009 a.a.O.; BVerwG, B.v. 15.3.1995 a.a.O.).
Hieraus folgt, dass für den Fall, dass sich ein Rechtsmittelführer im Berufungszulassungsverfahren im Rahmen der Geltendmachung eines Zulassungsgrundes gem. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf die Unwirksamkeit eines Gemeinderatsbeschlusses wegen behaupteter Rechtswidrigkeit eines Öffentlichkeitsausschlusses beruft, ihn gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO die Obliegenheit trifft, sich mit den konkreten Umständen des vorliegenden Falles auseinanderzusetzen und hierzu im Einzelnen auszuführen, warum die Geheimhaltungsinteressen beider Vertragsparteien als so geringwertig anzusehen sind, dass ein Öffentlichkeitsausschluss außerhalb des eingeräumten Beurteilungsspielraums lag. Substanziierte Ausführungen dazu, ob – und falls ja warum – die Beklagte sich bei ihrer Entscheidung, die Öffentlichkeit auszuschließen, außerhalb des Rahmens von Art. 52 Abs. 2 GO bewegt hat resp. warum im konkreten Einzelfall das Interesse der Vertragsparteien an der vertraulichen Behandlung ihrer Daten gegenüber dem Interesse an einer Behandlung in einer öffentlichen Sitzung hätte zurücktreten müssen, sind von den Klägern im Berufungszulassungsverfahren nicht vorgebracht worden. Die von den Klägern allein gegebene Begründung, dass der Gemeinderat – wie aus Sicht der obergerichtlichen Rechtsprechung in Baden-Württemberg nach dortiger Rechtslage – grundsätzlich in öffentlicher Sitzung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts verhandeln und beschließen müsse, entspricht jedenfalls so nicht der Rechtslage in Bayern.
c) Entgegen dem Vorbringen des Klägers ist die Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils des Verwaltungsgerichts nicht deshalb ernsthaft zweifelhaft, weil dort zu Unrecht von den tatbestandlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB ausgegangen wird. Nach der genannten Norm darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.
Die Kläger haben vorgebracht, es fehle an einem Bedarf. Die vorhandene Grünfläche auf FlNr. … werde bereits kaum genutzt, was durch gerichtlichen Augenschein ohne weiteres hätte festgestellt werden können. Die Aktivitäten fänden auf FlNr. … im Jugendhaus – das unter Denkmalschutz stehe und daher baulich nicht erweitert werden könne – statt. Die Steigerung der Einwohnerzahl der Beklagten seit 31. Dezember 1985 von 1.808 auf 1.923, also um ca. 6,4%, rechtfertige ebenfalls keinen zusätzlichen Bedarf an weiteren Grünflächen im Baugebiet F.. Der mangelnde Bedarf gehe auch aus dem Beschluss des Gemeinderats vom 1. Dezember 2015 hervor, soweit hiernach die Grundstücke FlNr. … und FlNr. … vollständig erworben werden sollen, wenn die Kläger vom Kaufvertrag wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts zurückträten. Hieraus ergebe sich, dass es der Beklagten tatsächlich gar nicht um die Nutzung als öffentliche Grünflächen gehe. Es liege auf der Hand, dass die Beklagte die gesamte Fläche, die sie erwerben wolle, tatsächlich anderweitig nutzen und verwerten wolle. Damit wolle die Beklagte tatsächlich auch keine Festsetzungen des Bebauungsplans verfolgen.
Dieses Vorbringen vermag die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vom Wohl der Allgemeinheit gem. § 24 Abs. 3 BauGB gerechtfertigt, nicht in Frage zu stellen. Im Gegensatz zur Enteignung, die zur Voraussetzung hat, dass das Wohl der Allgemeinheit eine solche e r f o r d e r t (vgl. § 87 Abs. 1 BauGB), ist es bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ausreichend, wenn das Wohl der Allgemeinheit eine solche Ausübung r e c h t f e r t i g t. Gegenüber einer Enteignung werden damit an die Ausübung des Vorkaufsrechts qualitativ geringere Anforderungen gestellt (BVerwG, B.v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 1990, 2703 = juris Rn. 9; BayVGH, U.v. 26.6.1985 – 1 B 84 A.1420 – BayVBl. 1986, 181/182; OVG Lüneburg, U.v. 28.2.1980 – 1 A 109/78 – BauR 1981, 262/263; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 36; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 38; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 20 m.w.N.). Die verschiedenen Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen: Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit, auch wenn er sich ggf. auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen muss (vgl. § 28 Abs. 3 und Abs. 4 BauGB). Für den Käufer (wie hier die Kläger) äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann (OVG Rh-Pf, U.v. 12.4.2011 – 8 A 11405/10 – NVwZ-RR 2011, 611 = juris Rn. 33; zur diesbezüglichen Eingriffswirkung vgl. auch BVerwG, B.v. 30.11.2009 – 4 B 52.09 – BRS 74 Nr. 130 = juris Rn. 5). Es genügt daher für § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn der Erwerb der Grundstücke im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und damit überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, B.v. 15.2.1990 – 4 B 245.89 – NJW 1990, 2703 = juris Rn. 9; BayVGH, U.v. 6.7.2014 – 2 B 13.2570 – BayVBl 2015, 274 = juris Rn. 16; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 20; Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 24 Rn. 21; Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, zu § 25 BauGB Rn. 21; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 64). In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfüllt die Ausübung des Vorkaufsrechts regelmäßig schon dann dieses Erfordernis, wenn die Gemeinde das Eigentum am Grundstück erstrebt, um dort den in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfs-Zweck zu erfüllen bzw. um die Verwirklichung der im Bebauungsplan der Beklagten festgelegten Planungsvorstellungen zu erleichtern oder zu ermöglichen (vgl. BayVGH, U.v. 26.6.1985 – 1 B 84 A.1420 – BayVBl. 1986, 181/182; OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – BauR 2008, 1570 = juris Rn. 5; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 36 m.w.N.; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 39; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 24 Rn. 22).
Letzteres ist hier der Fall. Das Vorkaufsrecht steht der Beklagten auf der Grundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Zu den Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung gehören u.a. auch öffentliche Grünflächen i.S. von § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 20). Allein der Umstand, dass der Bebauungsplan schon ein Alter von über 30 Jahren aufweist, macht ihn bzw. seine Festsetzungen nicht automatisch unwirksam. Umstände, wonach der Bebauungsplan unwirksam sein könnte bzw. er oder die Grünflächenfestsetzung auf der von der Ausübung des Vorkaufsrechts betroffenen Teilfläche der FlNr. … funktionslos (obsolet) geworden sein könnten (zu den Anforderungen hierzu vgl. z.B. BVerwG, B.v. 22.7.2010 – 4 B 22.10 – ZfBR 2010, 787 = juris Rn. 7 ff.; BayVGH, B.v. 13.10.2017 – 15 ZB 14.1788 – juris Rn. 11 m.w.N.), sind im Berufungszulassungsverfahren nicht vorgetragen worden. Das Verwaltungsgericht hat auch zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte dargelegt hat, die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche entsprechend dem Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche zur Erweiterung des gemeindlichen Jugendhauses auf dem nördlich angrenzenden Grundstück FlNr. … nutzen zu wollen, weil dieser Zweck den ausdrücklichen Erwägungen in der Begründung zum Bebauungsplan F.. entspricht, wo es z.B. heißt:
„Eingespannt zwischen beiden Stichstraßenerschließungen ist ein öffentlicher Grünanger von ca. 1100 qm, der als Angelpunkt funktional (Jugendhaus) und gestalterisch (in hohem Maße ortsbildprägend) das ehemalige Armenhaus der Gemeinde hat.“
Zwar ist den Klägern darin zuzustimmen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr vom Gemeinwohl gedeckt wird, wenn die Gemeinde einen Gemeinwohlzweck lediglich vorspiegelt, tatsächlich das Grundstück aber aus reinem Gewinnstreben erwerben möchte (siehe BGH, U.v. 22.3.1965 – III ZR 211/63 – DVBl. 1966, 264, 266; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 38). Insofern ist aber das Verwaltungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Überzeugungsbildung zu dem Ergebnis gelangt, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Beklagte tatsächlich keine Grünfläche habe schaffen wollen. Insbesondere sei der Umstand, dass die Beklagte sich mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 1. Dezember 2015 dazu entschlossen habe, im Falle des Rücktritts der Kläger vom Kaufvertrag die zum Verkauf stehenden Grundstücke zu erwerben, kein Indiz dafür, dass es der Beklagten ausschließlich um einen Grundstückserwerb und nicht um eine Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans gehe. Vielmehr sei – so das Verwaltungsgericht – dies als Maßnahme zu bewerten, um auch gegenüber den Beigeladenen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren und ihnen weiterhin die Möglichkeit zu belassen, ihre Grundstücke wie beabsichtigt zu verkaufen. Diese Erwägungen zur Sachverhaltsbewertung nach § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO sind logisch-rational nachvollziehbar und daher mit der auf § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützten Einwendung der Kläger nicht mit Erfolg angreifbar, vgl. oben zu a). Unabhängig davon, dass ernstliche Zweifel i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO grundsätzlich nicht mit einer aus Sicht des Rechtsmittelführers falschen Sachverhaltsbewertung / Beweiswürdigung des Tatsachengerichts begründet werden können, wird die Richtigkeit der Annahmen des Verwaltungsgerichts durch den in den Akten befindlichen Auszug aus dem Beschlussbuch des Gemeinderates der Beklagten über die nichtöffentliche Sitzung vom 1. Dezember 2015 bestätigt; denn hierin wird zum Sachverhalt mitgeteilt, dass die Beigeladenen gefordert hätten, die Beklagte solle beide Grundstücke erwerben, falls die Kläger vom Kauf zurücktreten sollten. Dies ergibt sich auch aus dem in den Akten der Beklagten befindlichen Schreiben der Beigeladenen an die Beklagte vom 9. November 2015. Im Übrigen erscheint der Vortrag der Beklagten nachvollziehbar, wonach die Entwicklung der Einwohnerzahl nicht der allein ausschlaggebende Faktor für einen Grünflächenbedarf darstelle und dass speziell der vom Vorkaufsrecht umfasste Grundstücksteil es ermögliche, beim Jugendhaus eine weitere Entwicklung voranzubringen. Insofern ist einer Gemeinde mit Blick auf das in Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG sowie in Art. 11 Abs. 2 Satz 2 der Verfassung des Freistaates Bayern verfassungsrechtlich gewährleistete Selbstverwaltungsrecht eine Einschätzungsprärogative einzuräumen.
d) Aus dem Zusammenhang mit den voranstehenden Erwägungen zu § 14 Abs. 3 Satz 1 BauGB ergibt sich ferner, dass die Kläger die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung nicht erfolgreich mit ihrer Einwendung geltend machen können, die Beklagte habe – was vom Verwaltungsgericht nicht berücksichtigt worden sei – es rechtswidrig unterlassen, den zu zahlenden Betrag gem. Art. 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt nach Maßgabe des Enteignungsentschädigungsrechts festzulegen.
Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt die Gemeinde in den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des BauGB (also gem. §§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Während nach einer in der Literatur vertretenen Ansicht für die Erfüllung des Tatbestands des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB insofern entscheidend sei, ob das Grundstück bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 87 Abs. 1 BauGB hätte enteignet werden können (Grziwotz, KommJur 2013, 53/55), lässt die Gegenansicht eine Enteignungsmöglichkeit zu einem späteren Zeitpunkt genügen (so BGH, U.v. 11.10.2007 – III ZR 298/06 – BGHZ 174, 25 = juris Rn. 7; Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 31; Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 28 Rn. 39; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 81; Spieß in Jäde/Dirnberger u.a., BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 28 Rn.28). Auch wenn man der zuletzt genannten Ansicht folgt, bestehen zwar für die Tatbestandsmäßigkeit des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB keine allzu hohen Anforderungen, dennoch fordert sowohl die Auslegung anhand des Wortlauts des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB als auch der systematische Vergleich zu § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB, dass die zusätzlichen tatbestandlichen Anforderungen gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB über die tatbestandlichen Anforderungen für die Vorkaufsrechtsausübung hinausgehen.
Materielle Rechtsfolge des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB ist bei Vorliegen seiner Voraussetzungen, dass die Gemeinde bei der Ausübung dieses Vorkaufsrechts den Preis für das Grundstück abweichend vom Kaufpreis – ohne verbleibendes Ermessen – festsetzen muss, indem sie den vereinbarten Kaufpreis durch den Entschädigungswert nach den Grundsätzen für die Enteignungsentschädigung ersetzt. Unterlässt sie dies, indem sie sich auf die bloße Ausübung des Vorkaufsrechts beschränkt, ohne zugleich den Entschädigungswert zu bestimmen, ist der Bescheid grundsätzlich unvollständig und damit rechtswidrig; anders als in § 28 Abs. 3 BauGB ist der Gemeinde insoweit kein Wahlrecht eingeräumt (zum Ganzen: OLG Koblenz, B.v. 16.1.2017 – 1 W 582/16 – MDR 2017, 270 = juris Rn. 10 ff.; OLG Hamburg, B.v. 5.7.2001 – 1 BaulW 2/01 – juris Rn. 7; VG Frankfurt, U.v. 23.12.2014 – 7 K 956/12 – juris Rn. 18; Grziwotz, KommJur 2013, 53/55 f.; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 83; Reidt in Battis/Krautz-berger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 28 Rn. 16; Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 28 Rn. 42; nach Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 28 Rn. 16 soll demgegenüber eine Festsetzung im Ausübungsbescheid nur dann erforderlich sein, wenn die Gemeinde den vereinbarten Verkaufspreis nicht als den Entschädigungs- / Verkehrswert ansieht).
Auf diesbezügliche Einzelfragen – so z.B., ob eine „Zerlegung“ in eine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts und eine Festsetzung des Entgelts durch zwei separate Bescheide in jedem Fall unzulässig wäre (so OLG Koblenz a.a.O. juris Rn. 13 m.w.N.) und ob der Grundstückskäufer (im Gegensatz zum Verkäufer) durch die Bestimmung des zu zahlenden Betrages überhaupt im rechtlichen Sinne betroffen sein kann (ablehnend VG München, U.v. 13.5.2013 – M 8 K 12.3486 – juris Rn. 66, 67) – kommt es vorliegend im Ergebnis nicht an (zum Rechtsweg im Fall des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB mit Blick auf § 217 Abs. 1 Satz 1 und Satz 4 BauGB vgl. OLG Hamburg, B.v. 5.7.2001 – 1 BaulW 2/01 – juris Rn. 7; OLG Koblenz, B.v. 16.1.2017 – 1 W 582/16 – MDR 2017, 270 = juris Rn. 12 ff.; vgl. auch OVG LSA, B.v. 15.4.2013 – 3 O 80/12 – juris Rn. 4; VG Frankfurt, U.v. 23.12.2014 – 7 K 956/12 – juris Rn. 15). Es trifft zwar – wie die Kläger vortragen – zu, dass laut dem in den Akten befindlichen Auszug aus dem Beschlussbuch des Gemeinderates der Beklagten über die nichtöffentliche Sitzung vom 1. Dezember 2015 der Gemeinderat an diesem Tag lediglich formlos beschlossen hat, für die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche in Orientierung an den vereinbarten Kaufpreis einen Preis von 124 Euro/m² zu bezahlen, ohne dass eine entsprechende Festsetzung im Bescheid vom 15. Dezember 2015 aufgenommen wurde. Die Kläger haben aber im Berufungszulassungsverfahren nicht in einer die Darlegungsanforderungen gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO erfüllenden Art und Weise dargelegt, dass überhaupt die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegen: Da – wie vorher unter c) aufgezeigt – § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Vergleich zu § 87 BauGB geringere Rechtmäßigkeitshürden aufstellt und somit schon nach dem unterschiedlichen Wortlaut dieser Vorschriften an die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht die gleichen strengen Anforderungen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gestellt werden, kann nicht automatisch aufgrund des Vorliegens eines Falls des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auf die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB geschlossen werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 82). Auch wenn bei Ausübung eines Vorkaufsrechts für öffentliche Zwecke aufgrund eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans häufig eine Enteignung gerechtfertigt ist oder potenziell später gerechtfertigt sein kann, ist dies jedoch nicht immer der Fall und auch nicht für die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung nach Maßgabe von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erforderlich (Griwotz, KommJur 2013, 53/54). Liegen demnach zwar die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vor, nicht jedoch diejenigen der Enteignung, verbleibt es grundsätzlich – vorbehaltlich einer im vorliegenden Berufungszulassungsverfahren nicht thematisierten Anwendung des § 28 Abs. 3 BauGB – hinsichtlich der Gegenleistung bei dem Kaufpreis nach Maßgabe des zwischen den Vertragsparteien geschlossenen notariellen Kaufvertrags (Griwotz, KommJur 2013, 53/56).
Aus dem streitgegenständlichen Bescheid vom 15. Dezember 2015 sowie den dem Senat vorliegenden Unterlagen ergibt sich vorliegend lediglich, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz Nr. 1 BauGB ausgeübt hat. Sie hat sich zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts zwar darauf berufen, dass gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan „F.“ am Grundstück FlNr. … eine Nutzung als öffentliche Grünfläche ausgewiesen sei und dass die Ausübung des Vorkaufsrechts aus bauleitplanerischen Gründen geboten sei, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend den Festsetzungen dieses Bebauungsplans zu sichern. Damit hat die Beklagte lediglich die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB begründet (s.o.). Eine Aussage, dass die Beklagte darüber hinaus davon ausgegangen sei, der von der Vorkaufsrechtsausübung betroffene Grundstücksteil könne i.S. von § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB nach dem festgesetzten Verwendungszweck auch enteignet werden, ist demgegenüber weder dem angefochtenen Bescheid noch dem behördlichen Aktenvorgang zu entnehmen. Unabhängig hiervon liegt angesichts des Umstands, dass das betroffene Areal bereits über eine entsprechende Grünfläche verfügt und der geltende Bebauungsplan hinsichtlich der Grünflächenfestsetzung auf dem vom Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Grundstücksteil über einen Zeitraum vom ca. 30 Jahren seit Bekanntmachung des Bebauungsplans nicht umgesetzt wurde, auch nicht auf der Hand, dass neben den Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 VwGO auch die strengeren Enteignungsvoraussetzungen gem. § 87 BauGB im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung vorlagen bzw. auf der Beurteilungsgrundlage zu diesem Zeitpunkt zukunftsbezogen hätten vorliegen können. Denn aufgrund der freiheitssichernden Funktion des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) ist im Rahmen der Prüfung des Übermaßverbots bei § 87 Abs. 1 BauGB ein besonders schwerwiegendes, dringendes öffentliches Interesse zu verlangen (BayVGH, U.v. 28.4.2017 – 15 N 15.967 – juris Rn 59; Battis in Battis/ Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 87 Rn. 2 m.w.N.; Runkel in Ernst/ Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 87 Rn. 21 f.). Jedenfalls vor diesem Hintergrund – ohne dass der Senat hier eine inzidente Rechtmäßigkeitsprüfung aller Einzelheiten einer potenziellen Enteignung durchzuführen hätte – wäre daher der Umstand, dass die Gemeinde bereits ca. drei Jahrzehnte zugewartet hat, bei der Rechtsanwendung des § 87 Abs. 1 BauGB in Rechnung zu stellen.
Folgt aber aus der Einschlägigkeit des Tatbestands des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kein Automatismus in dem Sinne, dass dann immer auch der Tatbestand des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfüllt ist und die Gemeinde daher den zu zahlenden Preis regelmäßig und immer im Ausübungsbescheid festsetzen muss, hat dies im vorliegenden Fall Konsequenzen für die Erfüllung der Darlegungsobliegenheiten gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO im Rahmen der Berufungszulassungsbegründung: Es ist Sache des Rechtsmittelführers, der die Einschlägigkeit des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB für sich geltend macht und implizit behauptet, das Erstgericht habe die Regelung zu Unrecht außer Betracht gelassen, substanziiert in Auseinandersetzung mit der erstinstanzlichen Entscheidung darzulegen, warum der Tatbestand des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfüllt ist, hier insbesondere, warum der von der Vorkaufsrechtsausübung betroffene Grundstücksteil nach dem festgesetzten Verwendungszweck im Sinne der Norm enteignet werden könnte. Die Kläger haben sich demgegenüber in ihrer Zulassungsbegründung ohne nähere begründende Ausführungen auf die apodiktische Behauptung beschränkt, dass vorliegend grundsätzlich eine Enteignung gem. § 85 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässig sei und dass die Beklagte deshalb den zu zahlenden Betrag durch Verwaltungsakt nach Maßgabe des Enteignungsentschädigungsrechts hätte festlegen müssen. Warum eine Enteignung grundsätzlich zulässig sein soll, wird nicht im Ansatz ausgeführt, zumal das Vorbringen in der Zulassungsbegründung gegen die Einschlägigkeit der weniger strengen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 VwGO im Gegenteil zeigt, dass die Kläger erst recht nicht von den strengeren Voraussetzungen des Art. 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB ausgegangen sind. Sie sind damit auch diesbezüglich den Anforderungen an die Darlegung des Berufungszulassungsgrundes (§ 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 i.V. mit § 124a Abs. 2 Nr. 1 VwGO) nicht gerecht geworden.
e) Das Verwaltungsgericht ging entgegen dem Vorbringen der Kläger zu Recht davon aus, dass die Beklagte die zweimonatige Vorkaufsrechtausübungsfrist gemäß Art. 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eingehalten hat.
Im Vorfeld des streitgegenständlichen Bescheids teilte der beurkundende Notar der Beklagten mit Schreiben vom 31. August 2015 – ohne Übermittlung des Kaufvertrages und ohne Angabe des Kaufpreises und sonstiger Details zum Vertragsinhalt – die Veräußerung der Grundstücke mit und bat um Überprüfung des Bestehens eines Vorkaufsrechts sowie um Mitteilung, ob dieses ggf. ausgeübt werde. Hierauf beschloss der Gemeinderat der Beklagten in nichtöffentlicher Sitzung vom 6. Oktober 2015 die Ausübung des Vorkaufsrechts für die ca. 200 – 250 m² große Teilfläche der FlNr. …, die im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist, und teilte dem Notar dies mit Schreiben vom 13. Oktober 2015 mit. Erst mit Schreiben vom 22. Oktober 2015, das der Beklagten am Folgetag zuging, übersandte der beurkundende Notar der Beklagten eine Ausfertigung des notariellen Kaufvertrags. Der streitgegenständliche Bescheid vom 15. Dezember 2015 erging, nachdem der Gemeinderat der Beklagten am 3. November 2015 den Vorschlag der Kläger, anstelle der Ausübung des Vorkaufsrechts Grundstücksflächen zu tauschen, abgelehnt hatte und die Beklagte den Beigeladenen mit Schreiben vom 12. November 2015 mitgeteilt hatte, auf dem Vorkaufsrecht zu bestehen.
Das Verwaltungsgericht hat abstellend auf diesen – unstreitigen, sich im Übrigen aus den Behördenakten ergebenden – Sachverhalt in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ausgeführt, die Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB habe erst mit Eingang des vollständigen Kaufvertrags bei der Beklagten am 23. Oktober 2015 zu laufen begonnen, sodass die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 15 Dezember 2015 und dessen Zugang bei den Beigeladenen am 17. Dezember 2015 rechtzeitig erfolgt seien. Weder der am 2. September 2015 erfolgte Zugang des notariellen Schreibens vom 31. August 2015 noch die Beschlussfassung des Gemeinderats am 6. Oktober 2015 mit dem Inhalt, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, habe den Lauf der Ausübungsfrist in Gang setzen können. Die in der Praxis übliche formlose Information eines Grundstücksverkaufs an die Gemeinde ohne weitere Vertragsdetails, diene – so das Verwaltungsgericht weiter – der Vorklärung eines sog. Negativattests i.S. von § 28 Abs. 1 Satz 4 BauGB. Erst wenn von Seiten der Gemeinde erklärt werde, dass ein Vorkaufsrecht bestehe, folge üblicherweise eine vollständige Mitteilung über den genauen Inhalt des Kaufvertrags i.S. von Art. 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB, um der Gemeinde die Möglichkeit einzuräumen, unter Kenntnis sämtlicher Umstände über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Erst mit dem Zugang dieser vollständigen Mitteilung des Kaufvertrags und nicht bereits mit der zuvor erfolgten Erklärung, dass überhaupt ein Kaufvertrag geschlossen worden sei, beginne die in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte Ausübungsfrist. Dies erfordere die Notwendigkeit, der Gemeinde eine ausreichende Entscheidungsfrist einzuräumen, die nicht durch eine etwaige verzögerte Übermittlung des gesamten Kaufvertrags durch den Verkäufer verkürzt werden solle. Dieses Auslegungsergebnis ergebe sich ferner aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen“), auf den § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwendung des Begriffs „Mitteilung des Kaufvertrags“ Bezug nehme.
Diese Auslegung und Rechtsanwendung ist nicht zu beanstanden und deckt sich mit der einhelligen Rechtsprechung und Kommentarliteratur. Rechtsprechung und Literatur zur fristgerechten Ausübung des Vorkaufsrechts gehen von der Obliegenheit aus, alle für die Entstehung des Vorkaufsrechts relevanten Tatsachen des Vertragsabschlusses mitzuteilen. Erst wenn diese Informationen beim Vorkaufsberechtigten vorliegen, beginnt die Ausübungsfrist zu laufen. Es besteht demnach keine Pflicht des Vorkaufsberechtigten, sich die Kenntnis über den Abschluss des Kaufvertrags und seine Wirksamkeit selbst zu verschaffen. Da mit der Mitteilung eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (zum Ganzen vgl. BGH v. 30.6.1994 – III ZR 109/93 – NVwZ 1995, 101 = juris Rn. 4; OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – BauR 2008, 1570 = juris Rn. 5; VG München, U.v. 31.7.2013 – M 9 K 13.868 – juris Rn. 31 ff.; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 34; VG Neustadt, U.v. 19.2.2015 – 4 K 544/14.NW – juris Rn. 27; VG Mainz v. 5.8.2008 – 3 K 859/07.mz – juris Rn. 27; VG Aachen, U.v. 3.3.2008 – 5 K 143/07 – juris Rn. 68 ff.; Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, zu § 28 BauGB Rn. 1, 12; Stock in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 16; zu § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB vgl. auch BGH, U.v. 23.6.2006 – V ZR 17/06 – BGHZ 168, 152 = juris Rn. 18). Genau hierauf wird auch von der von den Klägern in Bezug genommenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts München (VG München, U.v. 19.7.2011 – M 1 K 10.5801 – juris Rn. 42) abgestellt. Die vollständige und eindeutige Mitteilung i.S. von § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB war der Beklagten vorliegend erst mit der Übermittlung der vollständigen Vertragsunterlagen zugegangen. Entgegen der Ansicht der Kläger begann der Lauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB daher nicht bereits am 2. September 2015 (Zugang der Mitteilung des Notariats).
Das Verwaltungsgericht steht auch richtigerweise auf dem Standpunkt, dass der Gemeinderatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 den Lauf der Frist nicht hat auslösen können, weil der Gesetzgeber in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eindeutig festgelegt hat, dass die Mitteilung des Kaufvertrags als fristauslösendes Ereignis zu betrachten sei, nicht aber ein Akt der internen Willensbildung. Die Kläger können sich demgegenüber nicht mit Erfolg darauf berufen, die Beklagte habe bereits vor Mitteilung des gesamten Kaufvertrags das Vorkaufsrecht auf ihrer bisherigen Kenntnislage ausgeübt und sich deshalb ihres Anspruchs auf Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit der Folge begeben, dass die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB spätestens mit der Entscheidung der Gemeinde zu laufen begonnen habe. Die von den Klägern in Bezug genommene Passage des Urteils des VG München vom 19. Juli 2011 (M 1 K 10.5801, insofern Rn. 43) betrifft ein gänzlich anderes Rechtsproblem, nämlich die (dort verneinte) Frage, ob eine Gemeinde, wenn sie sich ihres Anspruchs auf Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrages nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB begeben hat, sich noch auf eine Verfristung der Abwendungsbefugnis (§ 27 Abs. 1 BauGB) berufen kann. Demgegenüber stellt im vorliegenden Fall der Beschluss des Gemeinderats vom 6. Oktober 2015 gerade noch keine Ausübung des Vorkaufsrechts dar. Die Kläger können folglich nicht mit Erfolg gegen die erstinstanzliche Entscheidung vorbringen, der Gemeinderat habe nach Mitteilung des Verkaufsfalls – ohne vom tätigen Notar eine Abschrift des Kaufvertrags zu bitten – bereits in seiner Sitzung vom 6. Oktober 2015 verbindlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden und damit bekundet, eine Übersendung der Kaufvertragsurkunde nicht mehr für nötig anzusehen, mithin auf eine solche Übersendung zu verzichten. Der Ratsbeschluss vom 6. Oktober 2015 stellt eine reine verwaltungsinterne Maßnahme im kommunalverfassungsrechtlichen Verhältnis zwischen dem Gemeinderat und der Gemeindeverwaltung bzw. dem ersten Bürgermeister (vgl. OVG Lüneburg, B.v. 27.5.2008 – 1 ME 77/08 – BauR 2008, 1570 = juris Rn. 7) ohne Außenwirkung und damit ohne Verwaltungsaktsqualität i.S. von Art. 35 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG dar.
Auch das Schreiben vom 13. Oktober 2015 an den Notar, mit dem die Beklagte ohne Bitte um Übersendung der Vertragsunterlagen erklärt hat, das Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen, führt nicht dazu, dass die Zweimonatsfrist in Gang gesetzt wurde. Es ist schon nichts dafür ersichtlich, dass diese Mitteilung einen Erklärungsinhalt hat, auf die umfangreichen Informationsrechte gem. § 28 Abs. 2 BauGB („Mitteilung des Kaufvertrags“) verzichten zu wollen. Zudem ist weder nach Aktenlage erkennbar noch von den Klägern vorgetragen worden, dass der handelnde Notar insofern als Empfangsbote der Kaufvertragsparteien oder als Erklärungsbote der Beklagten für eine – unterstellte – Verzichtserklärung gegenüber den Beklagten aufgetreten sein könnte (vgl. auch vgl. Grziwotz, KommJur 2013, 53/55; zur entsprechenden Anwendung des § 130 BGB und der hierzu entwickelten Grundsätze des Erklärungs- und Empfangsboten im öffentlichen Recht und insbes. im Falle eines Verwaltungsakts vgl. BVerwG, U.v. 31.5.2012 – 3 C 12.11 – NVwZ-RR 2012, 628 = juris Rn. 18, 19). Damit stellt das Schreiben vom 13. Oktober 2015 lediglich eine Information gegenüber dem befassten Notar über die beabsichtigte Ausübung des Vorkaufsrechts dar.
Wurde die Frist des § 28 Abs. 2 BauGB mithin erst durch den Zugang des notariellen Schreibens vom 22. Oktober 2015 (Übermittlung der Vertragsunterlagen) am 23. Oktober ausgelöst, waren der Erlass des Bescheids am 15. Dezember 2015 und die am 17. Dezember 2015 erfolgte Zustellung an die Beigeladenen, denen gegenüber als Verkäufern die Ausübung des Vorkaufsrechts zu erklären war (vgl. VGH BW, U.v. 25.6.2009 – 5 S 574/08 – BauR 2010, 71 = juris Rn. 20; U.v. 23.6.2015 – 8 S 1386/14 – VBlBW 2016, 34 = juris Rn. 41; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 28 Rn. 24, 26; Grziwotz, KommJur 2013, 53/55), noch fristgemäß.
f) Entgegen dem diesbezüglichen Einwand der Kläger ist das angegriffene Urteil auch nicht wegen Ermessensfehlern der Beklagten i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO unrichtig.
Im Bescheid hat die Beklagte – worauf das Verwaltungsgericht zu Recht verweist – ausgeführt, dass sie das Vorkaufsrecht „nach pflichtgemäßem Ermessen“ ausübe. Sie hat damit (anders als bei der Fallgestaltung BayVGH, B.v. 20.1.2015 – 2 ZB 14.887 – juris Rn. 3 ff. m.w.N.) grundsätzlich erkannt, dass ihr Ermessen zusteht. Die Annahme der Kläger, es liege ein Ermessensnichtgebrauch vor, trifft daher nicht zu. Zwar thematisiert der Bescheid in seiner Begründung schwerpunktmäßig tatbestandliche Voraussetzungen nach §§ 24, 28 BauGB. Das betrifft – worauf die Kläger insofern zu Recht hinweisen – auch den Umstand, dass das Vorkaufsrecht nicht an dem gesamten Vertragsgrundbesitz ausgeübt werde, sondern nur für die ca. 200 – 250 m² große Teilfläche, die im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche ausgewiesen ist. Denn nur insofern handelt es sich nach dem einschlägigen Bebauungsplan um eine „Nutzung für öffentliche Zwecke“ i.S. von § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 20; Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Februar 2018, § 24 Rn. 48 m.w.N.). Allerdings findet sich – worauf wiederum die Beklagte zu Recht rekurriert – in der Bescheidbegründung die über die Tatbestandsmäßigkeit hinausgehende Ermessenserwägung, dass nach Abzug der vom Vorkaufsrecht betroffenen Fläche die Verwendbarkeit des verbleibenden Restgrundstücks zum Zwecke der Wohnbebauung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht wesentlich beeinträchtigt werde. Diese Ermessenserwägung ist entgegen dem Einwand der Kläger gem. § 40 VwVfG, § 114 Satz 1 VwGO ausreichend und auch nicht sachwidrig. Gemeint ist hiermit in der Sache, dass das Grundstück als Baugrundstück für ein Wohnhaus weiterhin nutzbar ist. Von einer noch tiefer gehenden Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange oder einer Alternativendiskussion durfte die Beklagte, ohne sich dem von den Klägern erhobenen Vorwurf eines Ermessensdefizits auszusetzen, absehen. Besonders schutzwürdige Belange der Kläger als Erwerber, die so stark zu gewichten wären, dass sie sich gegenüber dem Gemeinwohl zwingend durchsetzen müssten, sind nicht ersichtlich. Die Beklagte hat damit hinreichend die den öffentlichen Interessen entgegenstehenden privaten Belange in der Ermessensentscheidung berücksichtigt. Zudem handelt es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, wenn – wie hier, vgl. oben c) – die auf das Wohl der Allgemeinheit bezogenen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu bejahen sind, um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine vertieften Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein besonderer Ausnahmefall vorliegt. Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke und im Dienste des Allgemeinwohls ist gleichsam der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird (Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 31 m.w.N.; OVG Lüneburg, U.v. 28.2.1980 – 1 A 109/78 – BauR 1981, 262/263; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 40; VG Magdeburg, U.v. 24.2.2015 – 4 A 36/14 – juris Rn. 26). Eine Ausnahme einer vertieften Ermessensentscheidung aufgrund des Alters des Bebauungsplans von mehr als 30 Jahren ist nicht ersichtlich. Insofern hat das Verwaltungsgericht überzeugend ausgeführt, dass sich das Alter eines Bebauungsplans grundsätzlich nicht auf die Wirksamkeit seiner Festsetzungen auswirke, solange keine Funktionslosigkeit des Bebauungsplans oder einzelner Festsetzungen vorliege. Anhaltspunkte dafür, dass der Bebauungsplan nicht mehr realisiert werden könne oder aus einem anderen Grund funktionslos geworden wäre, sind weder vorgetragen worden noch ersichtlich (s.o.).
g) Der von den Klägern erhobene Einwand, die Beklagte habe unter Verstoß gegen § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB im angefochtenen Bescheid den Verwendungszweck des Grundstücks nicht angegeben, ist unberechtigt. In der Bescheidbegründung wird hinreichend auf die festgesetzte öffentliche Grünfläche Bezug genommen und darauf verwiesen, das Vorkaufsrecht aus „bauleitplanerischen Gründen“ auszuüben. Die Gemeinde hat hiermit in der Sache hinreichend den Verwendungszweck dahingehend angegeben, die betroffene Teilfläche erwerben zu wollen, um sie dem im Bebauungsplan vorgesehen Zweck einer öffentlichen Grünfläche zuzuführen. Dies genügt den Anforderungen des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB. Die Regelung hat lediglich die Bedeutung einer die allgemeine Regelung in Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG ergänzenden fachspezifischen (Mindest-) Begründungsobliegenheit; darüberhinausgehende Anforderungen, etwa an das Gemeinwohlerfordernis (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB) oder an die Tiefe der Ermessensausübung, werden hierdurch nicht begründet (vgl. Hanseat. OLG, U.v. 11.7.2012 – 1 U 1/11 Baul – juris Rn. 28 ff.; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2017, § 24 Rn. 79). Zudem folgt aus der Begründung des Bebauungsplans, dass die öffentliche Grünfläche dem angrenzenden Jugendhaus zugeordnet ist. Entgegen der Rechtsansicht der Kläger kann aus § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht abgeleitet werden, die Beklagte müsse darüber hinaus im Einzelnen darlegen, wie sie den betroffenen Grundstücksteil konkret als öffentliche Grünfläche für das Jugendheim gestalten wolle.
h) Die Kläger können gegen das erstinstanzliche Urteil schließlich nicht mit Erfolg vorbringen, dieses habe übersehen, dass die Beklagte ein Vorkaufsrecht an dem betroffenen Grundstück verwirkt habe.
Die Kläger bringen insofern vor, die Beklagte habe im Zeitraum 1977 bis 1979 gegenüber der Voreigentümerin des betroffenen Grundstücks Erschließungskosten i.H. von ca. 10.000 DM für die Erschließung der FlNr. … erhoben. Zum Zweck der Erschließung seien auch Rohre und Kabel verlegt worden, die nach wie vor vorhanden seien. Das Grundstück sei hiernach auch nach der Vorstellung der Beklagten künftiges Bauland gewesen. Zudem wäre es ohne weiteres möglich gewesen, den betroffenen Grundstücksteil im Rahmen der Flurbereinigung 1981 / 1982 zu erwerben.
Mit diesen Einwendungen vermögen die Kläger eine Verwirkung des Vorkaufsrechts nicht zu begründen. Die Verwirkung stellt eine besondere Ausprägung des auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) dar. Danach darf ein – prozessuales oder materielles – Recht nicht mehr ausgeübt werden, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung als treuwidrig erscheinen lassen (Umstandsmoment). Erforderlich für die Erfüllung des Umstandsmoments ist, dass der Rechtsinhaber innerhalb eines längeren Zeitraums unter Verhältnissen untätig geblieben ist, unter denen vernünftigerweise etwas zur Wahrung unternommen zu werden pflegt. Erst dadurch wird eine Situation geschaffen, auf die der jeweilige Gegner vertrauen, sich einstellen und einrichten darf (vgl. BVerwG, B.v. 23.12.2015 – 2 B 40.14 – juris Rn. 21; BayVGH, B.v. 6.3.2017 – 15 ZB 16.562 – juris Rn. 13; OVG NRW, U.v. 27.4.2016 – 1 A 2309/14 – juris Rn. 72). Der Vortrag der Kläger kann jedenfalls das Vorliegen des sog. Umstandsmoments nicht begründen. Auf die umstrittene Frage, ob für die Berechnung der damals gezahlten Erschließungsbeiträge auch der Teil der FlNr. … herangezogen wurde, der auf die ausgewiesene öffentliche Grünfläche fällt, kommt es vorliegend nicht an. Der Vorwurf der Treuwidrigkeit geht schon deshalb ins Leere, weil die Bauleitplanung erst im Jahr 1986 mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans – d.h. zeitlich nach den von der Klägerseite vorgetragenen Zeiträumen der Erschließungsbeitragserhebung (1977 bis 1979) und der Flurbereinigung (1981/1982) – abgeschlossen war. Solange das Verfahren der Bauleitplanung, in dessen Rahmen die betroffenen Grundstückseigentümer über öffentliche Auslegungen einbezogen und über die Planung informiert waren, nicht abgeschlossen war, konnte niemand darauf vertrauen, die Beklagte werde auf den betroffenen Grundstücken keine öffentliche Grünfläche realisieren. Mit einer entsprechenden Umsetzung hätte auch die vormalige Eigentümerin des Grundstücks spätestens seit dem Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats (23. November 1978) rechnen müssen. Das Verfahren der Bauleitplanung hatte sich aufgrund Intervention des Landratsamts als (damaliger) Genehmigungsbehörde verzögert, weil aus dortiger Sicht der Flächennutzungsplan noch angepasst werden musste. Der Bebauungsplan konnte deswegen – und nicht etwa weil die Beklagte zwischenzeitlich von den Planungen absehen wollte – erst im Juni 1986 in Kraft treten. Auch insofern hatte die Beklagte keinen Vertrauenstatbestand gesetzt, sie werde von der Umsetzung des Bebauungsplans absehen. Soweit die Kläger der Meinung sind, die FlNr. … habe auch wegen zunächst erfolgter Erschließungsbeitragserhebungen in der zweiten Hälfte der 70-er Jahre des letzten Jahrhunderts zunächst im vollen Umfang Baulandqualität gehabt, wäre diese durch den später erlassenen Bebauungsplan mit der Festsetzung der öffentlichen Grünfläche wieder teilweise entzogen worden. Insofern wäre es Sache der damaligen Eigentümer gewesen, mit Blick auf ggf. bezahlte Erschließungsbeiträge für Bauland eine Planentschädigung zu verlangen (vgl. § 42 BauGB) oder im Wege eines Normenkontrollverfahren (§ 47 VwGO) gegen den Bebauungsplan vorzugehen.
2. Die Berufung ist auch nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache gem. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine im angestrebten Berufungsverfahren klärungsbedürftige und für die Entscheidung dieses Verfahrens erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufwirft, deren Beantwortung über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Anwendung oder Weiterentwicklung des Rechts hat, wobei zur Darlegung dieses Zulassungsgrundes (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO) die Frage nicht nur auszuformulieren, sondern zudem auch substanziiert auszuführen ist, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr eine Bedeutung über den Einzelfall hinaus zugemessen wird (BayVGH, B.v. 10.4.2017 – 15 ZB 16.673 – juris Rn. 33 ff. m.w.N.; B.v. 3.1.2018 – 15 ZB 16.2309 – juris Rn. 21). Die von den Klägern erhobene Frage, ob die Beschlussfassung zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nur in einer öffentlichen Sitzung erfolgen könne, ist schon zu weit gefasst und würde sich in dieser Allgemeinheit in einem Berufungsverfahren so nicht in entscheidungserheblicher Weise stellen (vgl. auch BVerwG, B.v. 21.9.2016 – 6 B 14.16 – juris Rn. 11, 14, 15; BayVGH, B.v. 10.4.2017 – 15 ZB 16.673 – juris Rn. 33). Es ist oben ausgeführt worden, dass der Gemeinde bei Anwendung von Art. 52 Abs. 2 GO ein Beurteilungsspielraum zukommt und dass ein Öffentlichkeitsausschluss im Fall einer Vorkaufsrechtsausübung mit Blick auf die Interessen der Kaufvertragsparteien grundsätzlich als möglicher Ausschlussgrund in Betracht kommt. Klärungsbedürftig ist daher nicht, ob generell die Beschlussfassung zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in öffentlicher oder nichtöffentlicher Sitzung erfolgen muss oder kann, maßgeblich ist vielmehr im jeweiligen Einzelfall (der sich begriffsnotwendig einer grundsätzlichen Klärung entzieht), ob aufgrund einer Interessenbewertung der jeweiligen Umstände ein Öffentlichkeitsausschluss von Art. 52 Abs. 2 GO gedeckt war bzw. ob die Beklagte aufgrund vorliegender vertretbarer Gründe die Entscheidung für den Öffentlichkeitsausschluss beurteilungsfehlerfrei treffen durfte.
3. Schließlich liegt auch kein Verfahrensmangel gem. § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor, weil das Verwaltungsgericht gemäß § 86 Abs. 1 VwGO entgegen der Ansicht der Kläger keinen Anlass zu einer weiteren Sachverhaltsaufklärung zu der Frage hatte, ob Erschließungskosten für die FlNr. … gezahlt worden sind und ob zum Zwecke der Erschließung dort Rohre und Kabel verlegt worden sind. Dieser Umstand ist für die von den Klägern behauptete Verwirkung irrelevant, s.o. 1 h). Im Übrigen haben die anwaltlich vertretenen Kläger im erstinstanzlichen Verfahren ausweislich der Niederschrift über die mündliche Verhandlung am 13. Dezember 2016 keinen Beweisantrag gestellt. Ein Gericht verletzt seine Pflicht zur erschöpfenden Sachverhaltsaufklärung gemäß § 86 Abs. 1 VwGO aber dann nicht, wenn es von einer sich nicht aufdrängenden Beweiserhebung absieht, die – wie vorliegend – ein anwaltlich vertretener Beteiligter nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BVerwG, B.v. 21.7.2016 – 10 BN 1.15 – juris Rn. 3; BayVGH, B.v. 23.8.2016 – 15 ZB 15.2668 – juris Rn. 26). Die Anregungen in den erstinstanzlichen Schriftsätzen der Kläger vom 13. Januar 2016 und vom 22. April 2016, Beweis durch Vernehmung von Zeugen erheben, stellt keinen förmlichen Beweisantrag dar.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladenen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO). Denn ein Beigeladener setzt sich im Berufungszulassungsverfahren unabhängig von einer Antragstellung grundsätzlich keinem eigenen Kostenrisiko aus (vgl. BayVGH, B.v. 6.3.2017 – 15 ZB 16.562 – juris Rn. 18 m.w.N.). Ein Grund, der es gebieten würde, die außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen ausnahmsweise als erstattungsfähig anzusehen, ist nicht ersichtlich, zumal sich die Beigeladen im Zulassungsverfahren nicht geäußert haben. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47, § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57) und folgt in der Höhe der Festsetzung des Verwaltungsgerichts [(225 m² x 124 €/m²) x ¼], gegen die keine Einwände erhoben worden sind.
5. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).