Aktenzeichen 9 ZB 14.1092
Leitsatz
Wird die nähere Umgebung von Wohngebäuden und von Wochenendhäusern geprägt, so verlässt das Vorhaben als Boardinghaus den maßstabsbildenden Rahmen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, weil dessen Nutzung weder der Nutzung eines Wohngebäudes noch der eines Wochenendhauses entspricht. (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
9 K 13.01327 2014-01-22 Urt VGANSBACH VG Ansbach
Tenor
I.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II.
Der Kläger hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.
III.
Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 20.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Der Kläger begehrt von der Beklagten die Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigung für die Änderung der Nutzung seines Einfamilienhauses in ein „Boardinghaus mit drei Einheiten“. Die Beklagte lehnte die Erteilung der Baugenehmigung mit Bescheid vom 18. Juni 2013 ab. Das Verwaltungsgericht wies die Verpflichtungsklage mit Urteil vom 22. Januar 2014 in der Sache ab. Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Klägers.
II.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
1. Der Kläger beruft sich auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was der Kläger innerhalb offener Frist hat darlegen lassen (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Daraus ergeben sich solche Zweifel nicht.
Das Vorbringen, die nähere Umgebung entspreche keinem reinen Wohngebiet, weil nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts in der maßgeblichen näheren Umgebung auch Wochenendhäuser vorhanden seien, in der deshalb anzunehmenden Gemengelage nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei ein Boardinghaus zulässig, führt nicht zur Zulassung der Berufung.
Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass die weit überwiegende Anzahl der vorhandenen Häuser den Eindruck einer Nutzung zu Dauerwohnzwecken vermittle; nur vereinzelt könne die Einordnung eines vorhandenen Gebäudes als Wochenendhaus erfolgen. Sonstige Nutzungen seien nicht vorzufinden. Die Eigenart der näheren Umgebung weise damit die charakteristischen Merkmale eines reinen Wohngebiets auf, das vorliegend zudem völlig frei von jeglichen gewerblichen Einflüssen sei. Würde die vom Kläger vorgesehene Nutzung zugelassen, wäre damit erstmalig in dem Gebiet eine sich von der Wohnnutzung und ggf. in geringem Umfang Wochenendhausnutzung unterscheidende Nutzungsart, die einen gewerblichen Bezug aufweise, in das Gebiet getragen und damit eine Entwicklung eingeleitet, die geeignet wäre, die vorhandene Prägung des konkreten reinen Wohngebiets zu verändern und Folgefragen wie beispielsweise zur Erschließungssituation neu aufzuwerfen. Das Vorhaben des Klägers sei daher weder allgemein noch ausnahmsweise zulassungsfähig. Diese Ausführungen sind nicht zu beanstanden.
Im Ergebnis kann offen bleiben, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem reinen Wohngebiet entspricht oder – wovon der Kläger ausgeht – eine aus (dauerhafter) Wohnnutzung und Wochenendhausnutzung zusammengesetzte Gemengelage i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht.
Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung angesichts der Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur lediglich in geringem Umfang vorzufindenden Wochenendhausnutzung einem reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO), ist das Vorhaben des Klägers aus den vom Verwaltungsgericht genannten Gründen nicht zulassungsfähig. Das Verwaltungsgericht hat seine Rechtsauffassung zum Vorliegen eines reinen Wohngebiets auf Grundlage seiner tatrichterlichen Feststellungen beim Ortstermin zu Recht mit den tatsächlich vorgefundenen Nutzungen begründet („Zum Zeitpunkt des Augenscheins vermittelte die weit überwiegende Zahl der vorhandenen Häuser den Eindruck der Nutzung zu Dauerwohnzwecken, nur vereinzelt kann die Einordnung eines vorhandenen Gebäudes als Wochenendhaus erfolgen“, vgl. S. 15 d. UA). Das Zulassungsvorbringen zur Genehmigungslage („elf genehmigte Wochenendhäuser und neun Wohnhäuser“) verkennt, dass die Eigenart der näheren Umgebung von der v o r h a n d e n e n Bebauung und ihrer Nutzung geprägt wird. Dabei ist auch eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung zu berücksichtigen, wenn sie in einer Weise geduldet wird, die – wie hier die Dauerwohnnutzung – keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit dem Vorhandensein der Bauten (und ihrer Nutzung) abgefunden haben (vgl. BVerwG, B. v. 23.11.1998 – 4 B 29.98 – BauR 1999, 233 = juris Rn. 6). Der Kläger stellt nicht infrage, dass die nähere Umgebung auch durch Wohngebäude geprägt ist; die Umnutzung von als Wochenendhäuser genehmigten Bauten in eine Dauerwohnnutzung steht deshalb mit materiellem Recht in Einklang.
Selbst wenn die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung keinem Baugebiet entspricht, sondern Merkmale mehrerer Baugebiete aufweist, wovon der Kläger ausgeht, so geht das Zulassungsvorbringen mit der Annahme fehl, dass deswegen alle Arten von baulichen Nutzungen zulässig wären, die in den nach der Eigenart der näheren Umgebung jeweils in Betracht kommenden Baugebieten nach der Baunutzungsverordnung zulässig wären. Vielmehr wird der für die Beurteilung des Sich-Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Rahmen innerhalb des Spektrums der nach den angesprochenen Gebietstypen zulässigen (typisierten) Nutzungsarten von den in der näheren Umgebung auch tatsächlich vorhandenen Nutzungen begrenzt. (vgl. BVerwG, U. v. 3.4.1987 – 4 C 41.84 – NVwZ 1987, 884 = juris Rn. 17). Das Vorbringen des Klägers, „Beherbergungsbetriebe (Boardinghaus), wie der vom Kläger zur Genehmigung gestellte, sind darin (Anm.: in der Gemengelage) keine Fremdkörper, da sie in Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, in Gebieten, die der Erholung dienen, ausdrücklich nach § 10 Abs. 4 BauNVO zulässig wären“, verhilft dem Zulassungsantrag deshalb nicht zum Erfolg. Davon abgesehen sind Wochenendhausgebiete i. S. d. § 10 Abs. 1 Alt. 1 und Abs. 3 BauNVO keine Ferienhausgebiete i. S. d. § 10 Abs. 1 Alt. 2 und Abs. 4 BauNVO, in denen auch Beherbergungsbetriebe (richtig: „Ferienhäuser“) zulässig wären. Wird die nähere Umgebung von Wohngebäuden und von Wochenendhäusern geprägt, so verlässt das Vorhaben als Boardinghaus den maßstabsbildenden Rahmen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, weil dessen Nutzung weder der Nutzung eines Wohngebäudes noch der eines Wochenendhauses entspricht. Das Erfordernis des Einfügens hindert zwar nicht schlechthin daran, den vorgegebenen Rahmen zu überschreiten. Aber es hindert daran, dies in einer Weise zu tun, die – sei es schon selbst oder sei es infolge der Vorbildwirkung – geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder die vorhandenen Spannungen zu erhöhen (vgl. BVerwG, U. v. 26.5.1978 – 4 C 8.77 – juris Rn. 49 m. w. N.). Das Entstehen bodenrechtlich beachtlicher Spannungen im Fall der Ausführung des Vorhabens hat das Verwaltungsgericht der Sache nach in nicht zu beanstandender Weise aufgezeigt. Dabei hat es die Unterschiede der Nutzung von Wohngebäuden und Wochenendhäusern durch einen festen Nutzerkreis auf der einen Seite sowie der Boardinghaus- bzw. Ferienhausnutzung durch einen wechselnden Personenkreis auf der anderen Seite zutreffend unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung herausgearbeitet und auch die vorhandene Erschließungssituation in den Blick genommen. Das klägerische Vorbringen, der Störgrad werde durch die Ferienhausnutzung nicht erhöht, die vorhandene, der Wochenendhaus- und Wohnhausnutzung genügende Erschließung sei ausreichend und Wochenendhäuser würden an Wochenenden höhere Störungen in die vorhandene Gemengelage tragen, so dass die wohnähnlichen Auswirkungen durch die vom Kläger beabsichtigte Nutzung hier nicht mehr ins Gewicht fallen würde, lässt keine begründeten Zweifel an der Richtigkeit der vom Verwaltungsgericht gegebenen Begründung aufkommen. Insbesondere setzt sich das Zulassungsvorbringen weder mit dem vom Verwaltungsgericht belegten Unterschied von Wohngebäuden und Wochenendhäusern gegenüber dem vom Kläger zur Genehmigung beantragten Boardinghaus auseinander, noch geht der Kläger auf die vom Verwaltungsgericht gegebene Begründung ein, das zeitweilige Wohnen im Erholungsraum eines Wochenendhausgebietes dürfe nicht in die intensivere Ferienhausnutzung mit ständig wechselnden Nutzern umschlagen, das zugleich eine erhöhte Unruhe in die wohngenutzte Umgebung bringe. Die Bezugnahme des Klägers auf die Kommentierung von Söfker (in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2016, § 34 Rn. 65), wonach im unbeplanten Innenbereich die vorhandene Erschließung grundsätzlich ausreichend sei, gibt den Wortlaut der Kommentarstelle lediglich sinngemäß wieder und lässt im Übrigen unerwähnt, dass zwar von den im betreffenden Innenbereich vorhandenen Erschließungsanlagen auszugehen ist, diese aber nur die Erschließung des Baugebiets (grundsätzlich) sicherstellen und in der Regel Maßstab der Erschließung sind, mit denen sich das Vorhaben abfinden muss. Die Anforderung an die Erschließung hängen aber vor allem von der Art und vom Umfang der jeweiligen Bebauung ab (vgl. die von Söfker genannte Entscheidung des BVerwG, B. v. 30.11.1979 – 4 B 174.79 – juris Rn. 7). Die Erschließung eines Vorhabens ist deshalb regelhaft gesichert, wenn das jeweilige Vorhaben den im Baugebiet zulässigen oder in der Gemengelage vorhandenen Nutzungen entspricht. Dies ist aber beim klägerischen Vorhaben gerade nicht der Fall. Im Übrigen lässt sich dem Zulassungsvorbringen über die Einstufung der Gebietsart hinaus nichts entnehmen, was zu ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung führen könnte.
2. Die Rechtsache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr der Kläger beimisst (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
Die Frage, „ab welcher Zahl von Wochenendhäusern, die keine Fremdkörper in einem Bereich mit sonstiger Wohnbebauung darstellen, im Innenbereich die Einstufung als reines Wohngebiet unmöglich machen“, würde sich im Berufungsverfahren nicht stellen. Denn für die vom Verwaltungsgericht angenommene Unzulässigkeit des klägerischen Vorhabens kommt es nicht entscheidungserheblich darauf an, ob die nähere Umgebung einem reinen Wohngebiet entspricht oder eine von Wohngebäude und Wochenendhäusern geprägte Gemengelage vorliegt.
3. Die geltend gemachten besonderen Schwierigkeiten rechtlicher Art liegen nicht vor (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO). Insoweit kann auf die Ausführungen zu den geltend gemachten ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung und zur geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache verwiesen werden. Besondere Schwierigkeiten im Sinn offener Erfolgsaussichten eines Berufungsverfahrens (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 27) haben sich dabei nicht ergeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 3, Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.
Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).
