Aktenzeichen 2 N 17.754
Leitsatz
1. Die Möglichkeit der Vermietung eines Gebäudes fällt nicht in den Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG), weil es sich dabei um eine bloße Chance, die aus dem Eigentum folgt, handelt. (Rn. 37) (redaktioneller Leitsatz)
2. Es ist mit dem raumordnerischen Ziel der Begrenzung des Kaufkraftabflusses zur Erhaltung der bevölkerungsnahen Versorgung vereinbar, wenn die Verkaufsfläche in einem Bebauungsplan eigens definiert wird. Jedenfalls aus landesplanerischer Sicht kann man nicht davon ausgehen, dass sich die tatsächliche Verkaufsfläche durch Windfang, Mall und überdachte Einkaufswagenstellplätze maßgeblich vergrößert. (Rn. 60) (redaktioneller Leitsatz)
3. Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind. (Rn. 66) (redaktioneller Leitsatz)
4. Die Frage, ob jeder einzelne Gewerbetreibende oder Eigentümer eines Geschäftshauses verlangen kann, dass sein privates Interesse an der Beibehaltung einer vorteilhaften Situation bei der im Rahmen der Planung gebotenen Abwägung berücksichtigt wird, ist grundsätzlich zu verneinen. Der einzelne Eigentümer hat weder einen Anspruch darauf, dass eine vorhandene Wettbewerbssituation für seinen Mieter nicht verschlechtert wird, noch ist sein dahingehendes Interesse schutzwürdig, weil er mit neuer Konkurrenz ständig rechnen muss. (Rn. 70) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Der Antrag wird abgelehnt.
II. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die jeweilige Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Der Antrag nach § 47 Abs. 1 VwGO hat keinen Erfolg.
1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere ist die Antragstellerin antragsbefugt. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist im Normenkontrollverfahren jede natürliche oder juristische Person antragsbefugt, die geltend macht, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Zwar fällt die Möglichkeit der Vermietung eines Gebäudes nicht in den Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG), weil es sich dabei um eine bloße Chance, die aus dem Eigentum folgt, handelt (vgl. BayVGH, B.v. 7.5.2015 – 2 NE 15.473 – nicht veröffentlicht; B.v. 5.3.2012 – 2 NE 12.215 – juris). Jedoch hat die Antragstellerin hinreichend Tatsachen vorgetragen, die die geltend gemachte Rechtsverletzung möglich erscheinen lassen. Sie ist nämlich von den Festsetzungen des Bebauungsplans als Eigentümerin unmittelbar betroffen. Sie ist antragsbefugt, weil die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans Inhalt und Schranken ihres Grundeigentums bestimmen (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Nach den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans ist ein Sondergebiet großflächiger Einzelhandel festgesetzt, in dem nur noch Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten des sonstigen Bedarfs gemäß Anlage 2 LEP 2013 zulässig sind, sofern die 25%ige Abschöpfungsquote des Einzugsbereichs nicht überschritten wird. Durch die Beschränkung in der Art der Nutzung ihres Grundstücks ist es möglich, dass die Antragstellerin in ihren Eigentumsrechten beeinträchtigt wird.
Entgegen der Auffassung der Beigeladenen ist der Antrag nicht deshalb unzulässig, weil das Rechtsschutzinteresse fehlt. Auch in der Rechtsprechung des Senats ist anerkannt, dass das Rechtsschutzbedürfnis dann entfällt, wenn ein Bebauungsplan vollzogen ist und eine bereits eingetretene Rechtsbeeinträchtigung nicht mehr ausgeräumt werden kann. Zwar ist der Bebauungsplan im Bereich des Sondergebiets „großflächiger Einzelhandel“ mit dem Zweck Lebensmittelmarkt bereits vollzogen. Unabhängig von der Frage der Teilbarkeit des Bebauungsplans wird die Antragstellerin jedoch durch die Festsetzungen, die ihr Grundstück FlNr. 996 angehen, in ihrem Eigentumsgrundrecht betroffen.
Im Übrigen dürfte der Bebauungsplan auch nicht teilbar sein, weil die Festsetzungen der zulässigen Nutzungsart und der zulässigen Sortimente auf dem Grundstück der Antragstellerin einerseits und der Beigeladenen andererseits in engem Zusammenhang stehen. Die nach dem ursprünglichen Bebauungsplan auf dem Grundstück der Antragstellerin zulässigen Lebensmittelsortimente sind nach dem streitgegenständlichen Bebauungsplan dort nicht mehr zulässig. Stattdessen wird auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 2 ein Lebensmittelsupermarkt mit einer Verkaufsfläche von 3.000 m² zuzüglich Mall, Windfang und überdachte Einkaufswagenstellplätze als zulässige Art der Nutzung festgesetzt. Die Antragsgegnerin ist davon ausgegangen, letztere Festsetzung erfordere es, dass auf dem Grundstück der Antragstellerin kein weiterer Lebensmitteleinzelhandel mehr als zulässig festgesetzt wird. Mithin stehen die Festsetzungen zur zulässigen Art der Nutzung auf den beiden Grundstücken in unmittelbarem Zusammenhang.
Soweit die Beigeladenen ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin daraus ableiten wollen, dass diese mit einer Nichtigerklärung ihre Rechtsstellung nicht mehr greifbar verbessern könne, weil bei einer Unwirksamkeit des Bebauungsplans die Antragsgegnerin prüfen müsse, ob sie aufgrund § 1 Abs. 4 BauGB i.V.m. dem LEP 2013 verpflichtet wäre, die Einzelhandelsnutzung auf dem Grundstück der Antragstellerin zu beschränken (nachträgliche Anpassungsverpflichtung an die Ziele der Raumordnung), ist es zwar richtig, dass auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1 aufgrund einer bestandskräftigen Baugenehmigung ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren betrieben wird. Jedoch ist zu berücksichtigen, dass auch die Antragstellerin über eine bestandskräftige Baugenehmigung verfügt. Insofern ist völlig offen, ob nicht die nachträgliche Anpassungsverpflichtung bei einer Nichtigerklärung des Bebauungsplans das Grundstück der Beigeladenen zu 1 betreffen würde.
Nach Auffassung der Beigeladenen entfällt das Rechtsschutzbedürfnis zudem, weil die Antragstellerin im Fall der Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans ihre Rechtsposition deshalb nicht verbessern kann, weil der bisherige Bebauungsplan B 391 für das Grundstück der Antragstellerin aufgrund eines Ausfertigungsfehlers unwirksam wäre. Der angegriffene Bebauungsplan regelt, dass die früheren Bebauungspläne aufgehoben werden. Richtet sich ein Normenkontrollantrag auf die Feststellung der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Änderung eines Bebauungsplans, so darf das Normenkontrollgericht nicht ohne Antrag den ursprünglichen Bebauungsplan zum Gegenstand seiner Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsfeststellung machen (vgl. BVerwG, U.v. 16.12.1999 – 4 CN 7.98 – BVerwGE 110, 193). Die Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der ursprünglichen Satzung kann es von sich aus allenfalls als Vorfrage der Gültigkeit der mit dem Normenkontrollantrag angegriffenen (Änderungs-)Satzung prüfen (vgl. BVerwG a.a.O.). Im Rahmen des Rechtsschutzbedürfnisses hat der Senat daher keinen Anlass auf die Wirksamkeit der ursprünglichen Satzung einzugehen.
2. Der Antrag ist nicht begründet. Der Bebauungsplan verstößt weder gegen formelles (s. a)) noch gegen materielles (s. b)) Recht.
a) Nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB darf der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinn des § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt 20.000 m² bis weniger als 70.000 m², wenn aufgrund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls). Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst hier 2,8 ha. Bei einer Grundflächenzahl von 0,8 ist eine Grundfläche über dem Schwellenwert des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB zulässig.
Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass mit dem neuen Vorhaben zum einen mehr als 200 Parkplätze sowie zum andern 3.000 m² Verkaufsfläche für Lebensmittel über die 1.600 m² Verkaufsfläche für Lebensmittel auf dem Anwesen der Antragstellerin hinaus, hinzukämen. Dadurch entstehe erheblicher Verkehr, auch Anlieferverkehr, sowie eine entsprechende Lärmbelastung. Die durchgeführte Vorprüfung hätte ergeben müssen, dass es einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfe.
Bei der Vorprüfung geht es um eine überschlägige Prüfung, ob ein Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen haben kann. Sie muss nicht in die Einzelheiten gehen (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1. August 2018, § 13a Rn. 47). Dies soll bei Bebauungsplänen, die der Innenentwicklung dienen, unaufwendig und rasch mit Blick auf die Anlage 2 geschehen (siehe auch BT-Drs. 16/2496 S. 14). Dem wird im vorliegenden Fall Genüge getan. Die Antragsgegnerin hat den Landschaftsarchitekten und Stadtplaner B. mit der Vorprüfung des Einzelfalls zur Frage der Anwendbarkeit von § 13a BauGB beauftragt. Dieser hat die in Anlage 2 zum BauGB aufgeführten Kriterien übernommen und angewandt (Stellungnahme vom 26.10.2015, S. 2). Es wurden sowohl hinsichtlich des Bebauungsplans als auch hinsichtlich des dort zulässigen Lebensmittelmarkts mit einer Verkaufsfläche von 3.000 m² die Auswirkungen in der Vorprüfung des Einzelfalls überprüft. Die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplans seien die Verlagerung der gewerblichen Bauflächen bzw. Sonderbauflächen sowie der zulässigen Verkaufsflächen und Sortimente innerhalb des Gebiets und innerhalb bereits bestehender bebauter Flächen. Weiter wurden als wesentliche Auswirkungen die Zulassung eines Lebensmittelsupermarkts mit einer Verkaufsfläche bis 3.000 m² sowie weiterer Einzelhandelsflächen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten identifiziert. Alle Bauflächen lägen innerhalb von bereits in bestehenden Bebauungsplänen festgesetzten Bauflächen. Es fände nur eine Verlagerung der Art der Nutzung statt. Hieraus werde deutlich, dass mit dem Bebauungsplan keine zusätzlichen Auswirkungen auf die Umwelt und die Gesundheit verbunden seien (Stellungnahme vom 26.10.2015, S. 2). Die zulässige überbaubare Grundfläche werde gegenüber den bestehenden Bebauungsplänen nicht erhöht (Stellungnahme vom 26.10.2015, S. 4).
Diese Einschätzung ist für den Senat nachvollziehbar. Die Umweltauswirkungen sind nicht so erheblich, dass die Möglichkeit des beschleunigten Verfahrens ausgeschlossen wäre. Dies gilt insbesondere auch angesichts der örtlichen Verhältnisse. Denn wie die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung unwidersprochen erklärt hat, befinden sich auf dem Grundstück FlNr. 997/2 ein Hotel und eine Gaststätte. Nordöstlich der R.-Straße fänden sich eine Spielothek und eine Discothek, daneben befinde sich eine Tankstelle mit Autowaschanlage. Ferner fänden sich ein Orthopädiebetrieb mit Lagerhallen, eine Steuerkanzlei sowie ein Matratzenhandel. In dem vorliegend festgesetzten Gewerbegebiet seien eine Spielothek und ein Fitnessstudio vorhanden. Im Umfeld des Bebauungsplans sei Wohnbebauung nicht vorhanden (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 13. Dezember 2018, S. 3). Dies ist für den Senat anhand der vorliegenden Pläne nachvollziehbar. Aus den Plänen ergibt sich auch, dass das gewerblich genutzte Areal an der B 173 in unmittelbarer Nähe zur Abzweigung von der A 73 zwischen N. und E. liegt. Schutzwürdige Wohnbebauung findet sich im näheren Umkreis des Bebauungsplans nicht. Die Abstände zu den schutzwürdigen Nutzungen sind so groß, dass keine erheblichen Lärmeinwirkungen denkbar sind. Soweit der Landschaftsarchitekt und Stadtplaner B. in seiner Stellungnahme vom 26. Oktober 2015 davon ausgegangen ist, dass sich der Lebensmittelsupermarkt lediglich verlagern wird, ist diese planerische Sicht im Rahmen der Vorprüfung rechtlich nicht zu beanstanden. Insofern ist auf die Ausführungen unter b) bb) (1) zu verweisen. Erhebliche Umweltauswirkungen durch die Planung konnten somit mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden.
b) Verstöße gegen materielles Recht liegen nicht vor.
aa) Die Unwirksamkeit des Bebauungsplans folgt nicht aus einer fehlenden städtebaulichen Erforderlichkeit im Sinn von § 1 Abs. 3 BauGB. Ob ein Bauleitplan erforderlich ist, richtet sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde, der insoweit ein weites Planungsermessen zukommt, innerhalb dessen sie ermächtigt ist, eine Städtebaupolitik entsprechend ihren städtebaulichen Vorstellungen zu betreiben (vgl. BVerwG, B.v. 11.5.1999 – 4 BN 15.99 – BayVBl 2000, 23). Die Gemeinde ist demnach planungsbefugt, wenn sie hierfür hinreichend gewichtige städtebauliche Belange ins Feld führen kann. Was die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB erfordert, ist nicht allein aus räumlichen Gegebenheiten sowie nach allgemeinen Grundsätzen oder sonstigen abstrakten Vorgaben zu bestimmen. Vielmehr legt die Gemeinde kraft ihrer Planungshoheit und planerischen Gestaltungsfreiheit selbst fest, welche städtebauliche Konzeption mit der Planung verfolgt wird. Der Begriff der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung wird durch die politische Willensentscheidung der Gemeinde ausgefüllt. Insoweit besitzt die Gemeinde im Bereich der städtebaulichen Erforderlichkeit ein weites planerisches Ermessen.
Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass die Antragsgegnerin sich nicht allein auf die Aussagen des Betreibers des bisherigen Marktes hätte stützen dürfen. In der Begründung zum Bebauungsplan hat die Antragsgegnerin ausgeführt, dass aufgrund einer vorgesehenen Umstrukturierung der hier vorhandenen Gewerbe- und Einzelhandelsnutzungen die Änderung der bestehenden Bebauungspläne erforderlich sei. Ziel sei es, zeitgemäße Verkaufsflächen für großflächigen Einzelhandel zu schaffen. Die Antragsgegnerin hat die Aussagen des Betreibers nicht unbesehen übernommen, sondern dessen Vorbringen für plausibel gehalten. Es ist auch für den Senat nachvollziehbar, dass fast 30 Jahre nach Inkrafttreten des aufgestellten Bebauungsplans mit einem Sondergebiet Einzelhandel sich die Rahmenbedingungen für einen attraktiven, wettbewerbsfähigen Lebensmittelmarkt verändert haben. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin einen Anlass für eine grundsätzliche Neustrukturierung des Gebiets gesehen hat, weil das bisherige Grundstück zu klein ist, um den Anforderungen eines Marktes inklusive Stellflächen, Lagerhalle, Leergut, Lager etc. gerecht zu werden.
bb) Der Bebauungsplan ist auch den Zielen der Raumordnung angepasst (§ 1 Abs. 4 BauGB). Gemäß der als raumordnungsrechtliches Ziel – „(Z)“ – bezeichneten Nr. 5.3.3 LEP 2013 dürfen durch Flächenausweisungen für Einzelhandelsgroßprojekte die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Einzelhandelsgroßprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Soweit sortimentsspezifische Verkaufsflächen die landesplanerische Relevanzschwelle überschreiten, dürfen Einzelhandelsgroßprojekte,
– soweit in ihnen Nahversorgungsbedarf oder sonstiger Bedarf verkauft wird, 25 v.H.,
– soweit in ihnen Innenstadtbedarf verkauft wird, für die ersten 100.000 Einwohner 30 v.H., für die 100.000 Einwohner übersteigende Bevölkerungszahl 15 v.H., der sortimentsspezifischen Kaufkraft dem einschlägigen Bezugsraum abschöpfen.
Nach Auffassung der Antragstellerin weist die im Sondergebiet 1 des streitgegenständlichen Bebauungsplans festgesetzte zulässige Art der Nutzung durch einen großflächigen Einzelhandel mit einer maximal zulässigen Verkaufsfläche von 3.000 m² entgegen den Zielen des LEP 2013 eine Geschoss- und Verkaufsfläche aus, bei der von einer Abschöpfung von mehr als 25% der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahversorgungsbedarf des Einzugsbereichs L. auszugehen ist. Dies ergebe sich schon aus der landesplanerischen Beurteilung der Regierung von O. vom 20. Juni 1984, nach der bereits bei einer Lebensmittelverkaufsfläche von 1.940 m² damit gerechnet werden müsse, dass ein solcher Betrieb an dem Standort an der R.-Straße fast 30% des lebensmittelrelevanten Kaufkraftpotentials an sich binden würde und damit die verbrauchsnahe Warenversorgung mit Artikeln des Grundbedarfs in den berührten zentralen Orten des Einzugsgebiets wesentlich beeinträchtigt werden könne.
Der Senat hält die Stellungnahme der Regierung von O. vom 20. Juni 1984 für nicht mehr aussagekräftig. So ging diese von einem lebensmittelrelevanten Kaufkraftpotential von ca. 63 Millionen DM aus (vgl. Stellungnahme vom 20.6.1984 S. 8). Nicht nur die Kaufkraft selbst kann sich seit 1984 verändert haben, sondern auch die sonstigen Parameter. So wurde in der mündlichen Verhandlung strittig diskutiert, ob die Bevölkerungszahl von L. seit 1984 zu- oder abgenommen hat (Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 13.12.2018, S. 4). Ebenfalls unterschiedlich bewerten kann man, ob sich Industrie angesiedelt hat oder ob Arbeitsplätze eingebüßt wurden. So wurde von Antragsgegnerseite vorgetragen, dass jedenfalls auch die umliegenden Gemeinden zu berücksichtigen seien sowie die Ansiedlung größerer Gewerbe- und Industriebetriebe wie General Electric mit ca. 500 Arbeitsplätzen. Demgegenüber war die Antragstellerin der Auffassung, dass dadurch allenfalls frühere Einbußen an Arbeitsplätzen, die insbesondere in der Korbindustrie vorhanden gewesen seien, ausgeglichen würden. Hier stellte sich dann aber die Frage der höheren Wertigkeit der Arbeitsplätze. Bereits dies zeigt, dass man nach über 30 Jahren auf jeden Fall eine neue Einschätzung benötigt.
Die erforderlichen aktuellen Einschätzungen liegen vor. Die Einhaltung des Ziels der Raumordnung wird von der Regierung von O. als zuständiger Fachbehörde in mehreren Stellungnahmen bestätigt. Der Stellungnahme der Fachbehörde kommt dabei ein erhebliches tatsächliches Gewicht zu. Die Regierung von O. ist gemäß Art. 7 BayLPG höhere Landesplanungsbehörde und somit eine staatliche Fachbehörde für Fragen der Raumordnung und Landesplanung. Es ist für die Stellungnahmen staatlicher Fachstellen, die sich durch die jahrelange Bearbeitung eines bestimmten Gebiets auszeichnen und nicht nur Aktenvorgänge im Einzelfall auswerten, anerkannt, dass sie ein hohes Gewicht haben (vgl. für den Denkmalschutz BayVGH, U.v. 2.8.2018 – 2 B 18.742 – juris).
Es ist weiter davon auszugehen, dass bei der Regierung von O. die Daten der Antragsgegnerin zur Beurteilung der landesplanerischen und raumordnungsrechtlichen Fragen vorhanden sind. Für die Antragsgegnerin bestand kein Anlass, an dieser Beurteilung zu zweifeln, oder eigene Gutachten einzuholen.
Mit Schreiben vom 25. August 2015 erklärte die Regierung von O., zur Ermittlung einer raumverträglichen Verkaufsflächengröße sei festzustellen, dass der geplante Lebensmittelmarkt die gemäß Ziel Nr. 5.3.3 LEP 2013 höchst zulässige Kaufkraftbindung von 25 v.H. im zugrunde zu legenden Nahbereich der Stadt L. einhalte. Das Vorhaben stehe somit mit den einschlägigen Erfordernissen der Raumordnung in Einklang. Am 11. Januar 2016 äußerte sich die Regierung von O. dahingehend, dass gegen die übermittelten Bauleitplanunterlagen aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung keine Einwände bestünden. Weitere Hinweise seien nicht veranlasst. Es findet sich in den Akten ferner ein Vermerk vom 23. Oktober 2015 der Antragsgegnerin, wonach von Seiten der Regierung von O. keine Bedenken bestünden, wenn die Fläche des derzeitigen K.s als Sondergebietsfläche für nicht innenstadtrelevante Sortimente ausgewiesen werde. Es sei nochmals darauf hingewiesen worden, dass die neue Sonderfläche als Fläche für einen Supermarkt ausgewiesen werden müsse. Am 23. Februar 2016 äußerte sich die Regierung von O. erneut dahingehend, dass gegen den übermittelten Entwurf aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung keine Einwände bestünden. Dem hat die Antragstellerin nichts von Substanz entgegengesetzt.
(1) Sie wendet zwar ein, dass bei der landesplanerischen Beurteilung nicht hinreichend berücksichtigt worden sei, dass der bestandsgeschützte Markt auf dem Grundstück der Antragstellerin weiter betrieben werden könnte und damit die 25% zulässige Kaufkraftbindung überschritten würden. Es ist richtig, dass die Antragstellerin über eine bestandskräftige Baugenehmigung verfügt. Nach den planerischen Vorstellungen der Antragsgegnerin soll aber auf dem Anwesen der Antragstellerin kein Lebensmittelmarkt mehr betrieben werden. Nach der Auskunft des bisherigen Betreibers konnte auch mit einem Auszug des Lebensmittelmarkts gerechnet werden. Dass die Planung der Antragsgegnerin nicht realitätsfern war, bestätigte sich im weiteren Verlauf. Weder die Antragsgegnerin noch die Regierung von O. waren verpflichtet, die zuvor bestehende Fläche des großflächigen Einzelhandels mit dem Zweck Lebensmittelmarkt zu den vorgesehenen neuen 3.000 m² Verkaufsfläche zu addieren. Im Rahmen ihres planerischen Ermessens darf die Antragsgegnerin auch berücksichtigen, dass gemäß den Aussagen des bisherigen Betreibers bei Vermietung an einen neuen Lebensmittelmarkt ein Umbau des Gebäudes notwendig wäre und Renovierungen sowie Umbauten in größerem Rahmen bei einem Wechsel nach zwei Jahrzehnten allgemein notwendig und üblich sind. Ferner waren die Größe des Gebäudes und die Aufteilung auf zwei Geschosse für einen Lebensmittelmarkt nicht mehr attraktiv. Die Antragsgegnerin hat die Aussagen des bisherigen Betreibers zur Kenntnis genommen und zur Grundlage ihrer eigenen Planungsentscheidung gemacht. Ihr kam es darauf an, am Standort zeitgemäße Verkaufsflächen für den großflächigen Einzelhandel zu schaffen. Mit dem Vollzug des streitgegenständlichen Bebauungsplans konnte daher die Antragsgegnerin zeitnah rechnen.
(2) Zwar hat sich die Planung für den streitgegenständlichen Bebauungsplan nach dem Schreiben der Regierung von O. vom 25. August 2015 hinsichtlich der maximal zulässigen Verkaufsfläche noch einmal geändert. In ihrem Schreiben vom 9. März 2016 an die Antragstellerin hat die Regierung von O. jedoch ausgeführt, dass sie sich zur betreffenden Bauleitplanung im Rahmen der gemäß Baugesetzbuch obligatorischen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange unter anderem aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung und unter Zugrundelegung der geltenden raumordnerischen Rechtslage geäußert habe. Dabei sei die Vereinbarkeit der Planung mit den einschlägigen Erfordernissen der Raumordnung festzustellen gewesen. Mithin ist davon auszugehen, dass die Regierung von O. auch über den Planungsumfang des vorgesehenen Lebensmittelmarkts informiert war. Die zusätzlichen Flächen für Windfang, Mall und überdachte Einkaufswagenstellplätze waren ihr bekannt und mit ihr abgestimmt. Dies gilt auch für den Klammerzusatz im Bebauungsplan (B 1.1), dass Windfang, Mall und überdachte Einkaufswagenstellplätze von der Verkaufsfläche nicht erfasst sind.
(3) Es ist mit dem Ziel der Begrenzung des Kaufkraftabflusses zur Erhaltung der bevölkerungsnahen Versorgung vereinbar, wenn die Verkaufsfläche im streitgegenständlichen Bebauungsplan eigens definiert wird. Jedenfalls aus landesplanerischer Sicht kann man nicht davon ausgehen, dass sich die tatsächliche Verkaufsfläche durch Windfang, Mall und überdachter Einkaufswagenstellplätze so vergrößert, dass die Ziele des LEP 2013 nicht mehr eingehalten sind. Die Regierung von O. hatte keinen Zweifel an der Vereinbarkeit mit den Zielen des LEP 2013. Die Vergrößerung der Fläche eines Lebensmittelmarkts durch Windfang, Mall und überdachte Einkaufswagenstellplätze ist insofern für die Zieleinhaltung bei Nr. 5.3.3 des LEP 2013 unschädlich.
Im Übrigen weist der Senat darauf hin, dass im Rahmen der Bestimmung der Großflächigkeit (Verkaufsfläche von 800 m²) eine überdachte Fläche zum Abstellen von Einkaufswagen außerhalb des Gebäudes eines Lebensmittelmarkts ohnehin nicht Teil der Verkaufsfläche ist (vgl. BVerwG, U.v. 9.11.2016 – 4 C 1.16 – BayVBl 2017, 604). Die verbleibende Fläche durch Windfang und Mall ist zu gering, als dass sie den Kaufkraftabfluss maßgeblich beeinflussen könnte, weil dieser in erster Linie durch die Größe des Warenangebots beeinflusst wird. Weder im Windfang noch in den Gängen befindet sich ein Warenangebot.
cc) Der Bebauungsplan genügt dem Bestimmtheitsgebot. Aus dem Normcharakter der Festsetzungen eines Bebauungsplans folgt, dass diese generell den Anforderungen an verbindliche Vorgaben mit Normqualität gerecht werden müssen. Dabei genügt es jedoch, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. BVerwG, U.v. 11.10.2007 – 4 C 7.07 – juris).
(1) Der Bebauungsplan ist nicht deshalb unbestimmt, weil er im Sondergebiet I einen Lebensmittelsupermarkt mit Konzessionären mit einer maximalen Verkaufsfläche von 3.000 m² (ohne Windfang, Mall, überdachte Einkaufswagenstellplätze) festsetzt. Wie oben dargelegt zählen die überdachten Einkaufswagenstellplätze ohnehin nicht zur Verkaufsfläche. Für Windfang und Mall muss man davon ausgehen, dass die Verkaufsfläche im streitgegenständlichen Bebauungsplan eigens definiert wird, um Unklarheiten vorzubeugen. Für die Bestimmtheit einer eher rechtstechnischen Festsetzung wie der maximalen Verkaufsfläche ist entscheidend, dass die Festsetzung bei der Plananwendung nach den Verhältnissen des Einzelfalls absehbar praktikabel ist (vgl. Stüer, Der Bebauungsplan, 5. Auflage 2015, Rn. 136 zu Gebäudehöhen). Dem Plangeber kam es offensichtlich darauf an, die Windfangflächen und die Gänge, in denen sich kein Warenangebot befindet, von der Verkaufsfläche auszunehmen. Dies ist auch für die Normadressaten hinreichend erkennbar.
(2) Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist ausreichend gekennzeichnet. Diesbezüglich bestehen keine Unklarheiten. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass der geänderte Bebauungsplan sich mit seinem Geltungsbereich nicht ganz an die im Ursprungsbebauungsplan vorhandene Abgrenzung der Baugebiete hält. Nach D2 der textlichen Hinweise des streitgegenständlichen Bebauungsplans werden die ursprünglich für den Änderungsbereich gültigen Bebauungspläne vom 30. Mai 1989 bzw. vom 28. Dezember 2000 aufgehoben. Dies bedeutet, dass hinsichtlich der zulässigen Nutzungen für den Bereich, der vom streitgegenständlichen Bebauungsplan nicht umfasst ist, die alten Bebauungspläne fortgelten. Auf die Bestimmtheit des streitgegenständlichen Bebauungsplans haben jedoch die Festsetzungen der alten Bebauungspläne keinen Einfluss.
Auch eine Aufspaltung hinsichtlich der zulässigen Art der Nutzung liegt somit entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht vor.
dd) Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Ein Abwägungsmangel liegt dann vor, wenn eine Abwägung überhaupt nicht vorgenommen worden ist oder wenn der Ausgleich zwischen den verschiedenen Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, der die objektive Gewichtung eines dieser Belange verfehlt (vgl. bereits BVerwG, U.v. 12.12.1969 – IV C 105.66 – BVerwGE 34, 301/ 309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B.v. 19.12.2002 – 1 BvR 1402/01 – NVwZ 2003, 727).
Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.
(1) Die Antragsgegnerin durfte die Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8a BauGB), hier vor allem des bereits bestehenden Lebensmittelhandels, berücksichtigen sowie für die Erhaltung des zentralen Versorgungsbereichs für den südlichen Stadtteil sorgen (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Diese öffentlichen Belange konnte die Antragsgegnerin so gewichten, dass sie sich gegenüber dem Eigentum der Antragstellerin in der Abwägung durchsetzen. Es steht im Ermessen der Antragsgegnerin, das Grundstück FlNr. 992/1 für einen möglichen zukünftigen Lebensmittelmarkt auszuwählen. Eine generelle Prüfung von Standortalternativen ist im Rahmen der Abwägung nicht geboten. Nur im Einzelfall kann eine Planungsentscheidung als Folge des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes defizitär sein, wenn sich ernsthaft anbietende Alternativlösungen nicht erwogen wurden (vgl. BVerwG, B.v. 19.8.2015 – 4 BN 25.15 – juris). Die von Bauleitplänen ausgehenden allgemeinen Beeinflussungen der Marktverhältnisse sind unbedenklich (vgl. BVerwG, B.v. 9.11.1979 – 4 N 1.78, 4 N 2-4.79 – juris). Es ist nicht zu beanstanden, wenn das Grundstück der Antragstellerin in der Abwägung bereits frühzeitig nicht mehr berücksichtigt wurde. Es ist nicht erkennbar, dass es sich aufgedrängt hätte, das Grundstück der Antragstellerin für einen zukünftigen Lebensmittelmarkt auszuwählen (vgl. BayVGH, U.v. 28.4.2017 – 9 N 14.404 – juris).
Offen bleiben kann in diesem Zusammenhang, ob die Antragstellerin bereits deswegen nicht schutzwürdig ist, weil sie schon beim Kauf des Grundstücks über die Planungsabsichten der Antragsgegnerin informiert war. Denn in den Fortbestand der bisherigen Marktlage kann – wie soeben dargelegt – nicht vertraut werden. Chancen können sich durch eine neue Bauleitplanung verändern.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Frage, ob jeder einzelne Gewerbetreibende oder gar jeder Eigentümer eines Geschäftshauses verlangen kann, dass sein privates Interesse an der Beibehaltung der für ihn vorteilhaften Situation bei der im Rahmen der Planung gebotenen Abwägung berücksichtigt wird, grundsätzlich zu verneinen (vgl. BVerwG, B.v. 16.1.1990 – 4 NB 1.90 – DÖV 1990, 479). Denn der einzelne Eigentümer eines Geschäftshauses hat weder einen Anspruch darauf, dass eine vorhandene Wettbewerbssituation für seinen Mieter nicht verschlechtert wird, noch ist sein dahingehendes Interesse schutzwürdig, weil er mit neuer Konkurrenz ständig rechnen muss. Einen besonders gelagerten Einzelfall, bei dem Umstände vorliegen, die eine Berücksichtigung gerade der privaten Interessen des Vermieters einer Gewerbeimmobilie nahelegen, sieht der Senat hier nicht. Vor diesem Hintergrund wird die Antragstellerin durch die Planung diesbezüglich nicht in ihren Eigentumsrechten verletzt, weil sich die Beschränkung der Art der Nutzung als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsrechts (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) darstellt.
Im Übrigen ist auf der Fläche der Antragstellerin Gewerbe und großflächiger Einzelhandel mit Sortimenten des sonstigen Bedarfs gemäß Anlage 2 des LEP 2013 zulässig. Die Planung des Vorentwurfs wurde dahin geändert, dass auch das Grundstück FlNr. 996 als Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel“ festgesetzt wurde und damit erheblich größere Nutzungsmöglichkeiten gegenüber der ursprünglichen Planung als Gewerbegebiet eingeräumt wurden (Behördenakte S. 159). Mithin wurde das Vorbringen der Antragstellerin zum möglichen Wertverlust von der Antragsgegnerin abgewogen und in den Festsetzungen berücksichtigt. Es mag sein, dass sich mit einem Lebensmitteleinzelhandel eine bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit des Grundstücks ergeben würde. Darauf hat die Antragstellerin jedoch keinen Anspruch. Die Einschränkung der Antragstellerin ist durch die gewichtigeren, anderen von der Antragsgegnerin in die Abwägung einzustellenden Belange gerechtfertigt.
(2) Die Antragstellerin macht nun geltend, dass die streitgegenständliche Bauleitplanung gar zu einem Wertverlust in Höhe von 3,4 Millionen Euro bei ihrem Grundstück geführt und die Antragsgegnerin dies in ihrer Abwägung nicht berücksichtigt habe. Das Verkehrswertgutachten, das zu einem Wertverlust in Höhe von 3,4 Millionen Euro kommt, datiert jedoch vom 28. Juni 2016 und wurde mithin erst nach der Beschlussfassung des Stadtrats am 6. Juni 2016 verfasst. Insofern kann offenbleiben, ob das von der Antragstellerin vorgelegte Gutachten hinsichtlich der Behauptung des Wertverlusts nachvollziehbar begründet ist. Zweifel bestehen deshalb, weil wohl nicht berücksichtigt wurde, dass die Antragstellerin über eine bestandskräftige Baugenehmigung für den Betrieb eines großflächigen Einzelhandels auf der FlNr. 996 im Umfang von 1.300 m² verfügt.
(3) Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass auch die Frage des Kaufkraftabflusses in der Abwägung hätte berücksichtigt werden müssen. Es sei in der Abwägung nicht berücksichtigt worden, inwieweit sich die Verkaufsfläche von 3.000 m² auf die Betriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplans, auf die innerstädtischen Geschäfte sowie auf die Versorgung der Bevölkerung auswirken werde.
Die Begründung des Bebauungsplans verweist ausdrücklich darauf, dass durch die Festsetzungen hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sichergestellt wird, dass die an diesen Standorten zulässigen und verträglichen Verkaufsflächen nicht überschritten würden (Begründung, S. 4). Im Übrigen hat die Antragsgegnerin sich hinsichtlich der raumverträglichen Verkaufsflächengröße des geplanten Lebensmittelsupermarkts auf die landesplanerische Beurteilung durch die Regierung von O. gestützt (Begründung, S. 2). Dies gilt auch für die Zulassung von sonstigen Sortimenten gemäß LEP 2013. Diese Sortimente sind nicht zentrenrelevant, weshalb keine negativen Auswirkungen auf die Innenstadt von L. gegeben sind. Zu eingehenderen Ermittlungen war die Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung nicht verpflichtet. Denn sie konnte sich auf die Stellungnahme der Fachbehörde verlassen (s. oben 2b) bb)).
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladenen haben sich mit ihrer Antragstellung in ein Kostenrisiko begeben, so dass es der Billigkeit entspricht, ihre Kosten der Antragsgegnerin aufzuerlegen (§ 162 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
