Aktenzeichen M 8 K 15.4275
Leitsatz
Ein Bauvorhaben fügt sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein, wenn das Verhältnis bebaute Fläche zu unbebauter Freifläche bei den Grundstücken der maßgeblichen Umgebung ein Mehrfaches des Quotienten ist, wie er sich auf dem Grundstück des geplanten Vorhabens darstellt. (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Klage ist zulässig und hat aber in der Sache keinen Erfolg, da der Klägerin ein Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung nicht zusteht, weshalb sie durch den ablehnenden Bescheid nicht in ihren Rechten verletzt wird (§ 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO -).
1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich im Hinblick auf das übergeleitete Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) und im Übrigen nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
1.1 Maßgeblicher Beurteilungsrahmen für das Vorhaben ist die nähere Umgebung. Berücksichtigt werden muss hier die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirken (BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 19 m. w. N.). Daraus folgt, dass nicht nur die unmittelbare Nachbarschaft des Baugrundstücks zu berücksichtigen ist, sondern auch die Bebauung der Umgebung insoweit berücksichtigt werden muss, als auch diese noch prägend auf das Baugrundstück wirkt (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 119. EL November 2015, § 34 Rn. 36). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. In der Regel gilt bei einem, inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (BayVGH, B. v. 27.9.2010 – 2 ZB 08.2775 – juris Rn. 4; U. v. 10.7.1998 – 2 B 96.2819 – juris Rn. 25; U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 19 und U. v. 24.7.2014 – 2 B 14.1099 – juris Rn. 20).
Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (BVerwG, B. v. 6.11.1997 – 4 B 172.97 -, NVwZ-RR 1998, 539; BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 19). Bei den Kriterien Nutzungsmaß und überbaubare Grundstücksfläche ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart (BayVGH, B. v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 – juris Rn. 21 m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben ist vorliegend der Bereich des Quartiers …-straße/… Straße/… Straße/… Straße sowie die dem Vorhaben gegenüberliegende Bebauung auf der Südseite der nur 8,5 m breiten …-straße die maßgebliche Umgebung mit gegenseitiger Prägung. Hier finden sich mit Ausnahme der … Str. 10 bis 16 und des Eckgrundstücks … Straße/… Straße auf unterschiedlich großen Grundstücken freistehende Einfamilien- und Doppelhäuser mit einer Höhenentwicklung bis zu zwei Geschossen plus zum Teil ausgebauten Dachgeschossen. Diese Gebäude weisen zwar hinsichtlich ihrer Grundfläche deutliche Unterschiede auf, jedoch keine derartige Inhomogenität, die eine wechselseitige Prägung ausschließen würde.
1.2 Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung und auch der Bauweise fügt sich das Vorhaben unproblematisch in die ausschließlich von Wohnnutzung und in offener Bauweise geprägte Umgebung ein.
1.3 Das streitgegenständliche Vorhaben fügt sich wohl auch nach der überbaubaren Grundstücksfläche ein, weil es weder die durch einfachen, übergeleiteten Baulinienplan festgesetzte südliche Baugrenze auf dem Grundstück, noch die in der Umgebung verwirklichte Bebauungstiefe überschreitet, selbst wenn diese von der … Straße aus gemessen würde. Auch die Annahme einer Funktionslosigkeit der an der Nordseite der …-straße festgesetzten Baugrenze im Süden der hier gelegenen Grundstücke würde dem Vorhaben hinsichtlich des Parameters „überbaubare Grundstücksfläche“ nicht entgegenstehen, da sich das streitgegenständliche Grundstück in der besonderen Ecksituation an der …-straße bzw. … Straße befindet und insoweit anders als die westlich gelegenen Grundstücke auf der Nordseite der …-straße nicht über einen rückwärtigen Grundstücksbereich verfügt, in dem der Bebauung der genannten Grundstücke zu folgen wäre bzw. gefolgt werden könnte.
1.4 Allerdings überschreitet das beantragte Bauvorhaben vorliegend das in der näheren Umgebung vorgefundene und verwirklichte Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich des Verhältnisses des Gebäudes zur umliegenden Freifläche. Mit dem geplanten Vorhaben soll eine nach außen deutlich erkennbare höhere Bebauungsdichte realisiert werden als dies auf den Grundstücken in der näheren Umgebung der Fall ist. Dies gilt selbst dann, wenn man Grundstücke berücksichtigen würde, die aufgrund ihrer Entfernung nicht mehr zur prägenden Umgebung gehören, wie die Süd- und Westseite des südlich gelegenen Quartiers …-straße/… Straße/… Straße/…-Weg; sogar im nördlich gelegenen Quartier … Straße/… Straße/… Straße/…-Weg, das anders als das Quartier, in dem sich das streitgegenständliche Grundstück gelegen ist, eine einheitliche fünf- bis siebenteilige Reihenhausbebauung aufweist, ergibt sich beim Verhältnis Freifläche zu bebauter Fläche keine Bebauungsdichte wie beim streitgegenständlichen Grundstück.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in erster Linie auf solche Maßfaktoren abzustellen, die nach außen hin wahrnehmbar in Erscheinung treten und anhand derer sich die vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung in Beziehung zueinander setzen lassen. Ihre absolute Größe nach Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, bei offener Bauweise – wie vorliegend – zusätzlich auch das Verhältnis zur umgebenden Freifläche prägen das Bild der maßgebenden Umgebung und bieten sich deshalb vorrangig als Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung an (vgl. BVerwG, B. v. 14.3.2013 – 4 B 49/12 – und B. v. 3.4.2014 – 4 B 12/14 – juris). Danach gehört im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB zum Tatbestandsmerkmal des „Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung“ bei offener Bebauung auch das Verhältnis des Gebäudes zur umliegenden Freifläche zu den Bezugsgrößen zur Ermittlung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung (BVerwG, B. v. 14.3.2013 – 4 B 49/12 – juris; B. v. 3.4.2014 – 4 B 12/14 – juris Rn. 3 m. w. N.; VG München, in ständiger Rechtsprechung 8. Kammer, U. v. 28.9.2015 – M 8 K 14.3006 – juris Rn. 23; v. 11.4.2016 – M 8 K 15.1603 -; v. 18.4.2016 – M 8 K 15.1531 – alle juris).
1.4.1 Bereits bei einem Blick auf den Lageplan wird ersichtlich, dass das Verhältnis bebaute Fläche zu unbebauter Freifläche bei den Grundstücken der maßgeblichen Umgebung und auch der südlich und nördlich benachbarten Quartiere ein Mehrfaches des Quotienten ist, wie er sich auf dem streitgegenständlichen Grundstück darstellt.
Das streitgegenständliche Grundstück weist eine Grundstücksfläche von 772 m² (vgl. amtlichen Lageplan) auf. Die mit Hauptgebäuden bebaute Fläche würde bei Verwirklichung des abgelehnten Bauvorhabens – nachdem das Doppelhaus nunmehr mit Bescheid vom 26. Oktober 2015 genehmigt worden ist und insoweit auch bei der Ermittlung der bebauten Fläche des Grundstücks herangezogen werden muss – 228,74 m² betragen. Dies bedeutet ein Verhältnis von knapp unter 1/3 bebauter Fläche zu 2/3 unbebauter Fläche. Die westlich benachbarten Grundstücke auf der Nordseite der …-straße bis zur … Straße weisen dagegen ein Verhältnis von mit Hauptgebäuden bebauter Fläche zu unbebauter Freifläche von knapp unter 1/10 zu 9/10 bzw. 1 : 8 und bei der Doppelhausbebauung der …-str. 7/7 a von 1 : 5 auf. Auch das Grundstück … Str. 71 hat ein deutlich günstigeres Verhältnis von bebauter Fläche zur Freifläche, nämlich gut 1 : 6. Bei der … Str. 73 kommt man – selbst wenn man sämtliche baulichen Anlagen als Hauptgebäude bewertet – zu einem Verhältnis von knapp unter 1 : 5. Bei den schmalen Reihenhausgrundstücken … Str. 12 und 14 erweist sich das Verhältnis immer noch 1 : 3,5 und bei den Reihenhäusern … Str. 16 und 10 mit 1 : 6 bzw. 1 : 4. Die Grundstücke … Str. 4, 6 und 8 weisen ein Verhältnis von 1 : 4 auf und bei dem Eckgrundstück … Straße/… Straße (Südostecke) liegt das Verhältnis bei 1 : 3,5. Ähnliches gilt für das nördlich gelegene Quartier … Straße/…-Weg; selbst hier liegt das Verhältnis bei den schmäleren Reihenhausgrundstücken bei knapp 1 : 3, obwohl dieses Quartier aufgrund der unterschiedlichen Struktur nicht mehr zur maßgeblichen Umgebung zählt.
Soweit die gegenüberliegende Straßenseite der …-straße zur maßgeblichen Umgebung gehört, liegt das Verhältnis freie Fläche zu bebauter Fläche zugunsten der Freifläche noch deutlich über den Gegebenheiten des Quartiers, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, wie an sich schon ein Blick auf den Lageplan zeigt. Die Grundstücke …-str. 12 und 12 a weisen ein Verhältnis von 1 : 4,5 bzw. gut 1 : 3 zugunsten der unbebauten Fläche auf. Das gegenüberliegende Grundstück …-str. 14 verhält sich von bebauter zu unbebauter Fläche im Maß von 1 : (über) 4,5. Auch die übrigen Grundstücke des südlich des streitgegenständlichen Grundstücks gelegenen Quartiers weisen augenfällig ein Verhältnis von mindestens 1 : 3 bzw. weit darüber hinaus auf, wobei allerdings weder der Südseite des Quartiers noch deren westlichen Drittel aufgrund der Entfernung prägende Wirkung zukommt.
In der gesamten näheren (und sogar weiteren) Umgebung findet sich kein Gebäude, das in ähnlich extremer Weise die Grundstücksfläche ausnutzt. Das Maß der baulichen Nutzung wäre bei Hinzutreten des streitgegenständlichen Vorhabens insoweit ohne jedes Vorbild. Das grobe Missverhältnis der bebauten Fläche zur umgebenden Freifläche ist augenfällig, die Beispiellosigkeit im maßgebenden Geviert tritt klar zu Tage (vgl. VG München, U. v. 30.6.2014 – Az: M 8 K 13.2180 – juris Rn. 36; bestätigend dazu BayVGH, B. v. 7.12.2015 – 2 ZB 14.1965 – juris Rn. 5 und 7 sowie M 8 K 15.1603 und M 8 K 15.1531 jeweils a. a. O.).
1.5 Das streitgegenständliche Vorhaben würde aufgrund der massiven baulichen Verdichtung unter Verlust von Freiflächen gegenüber der bisher vorhandenen Bestandsbebauung eine unerwünschte Vorbildwirkung haben und damit bodenrechtliche Spannungen durch die hierdurch eröffnete Möglichkeit der Nachverdichtung erzeugen. Eine solche Möglichkeit der Nachverdichtung ergibt sich insbesondere auf den westlich gelegenen Grundstücken …-str. 9, 5, 3 und dem Eckgrundstück …-straße/… Straße (Nordostecke) und dem Grundstück … Str. 73. Hier käme eine entsprechende bauliche Verdichtung entweder durch Anbauten oder vollständige Neuerrichtung von Gebäuden mit ähnlicher intensiver Nutzung der jeweiligen Grundstücksfläche wie auf dem streitgegenständlichen in Betracht. Die Beklagte könnte in diesem Fall entsprechenden Bauwünschen nicht mehr entgegentreten. Von dem streitgegenständlichen Vorhaben geht daher die Gefahr einer massiven Nachverdichtung der Bebauung in der näheren Umgebung aus (vgl. BayVGH, B. v. 7.12.2015, a. a. O.).
2. Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 20.000,– festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,– übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.
