Aktenzeichen RN 6 K 16.53
Leitsatz
1 Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss nicht den Anforderungen der Enteignung genügen, es reicht vielmehr aus, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Die Beurteilung der Frage, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 S. 1 BauGB verfolgt werden. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz)
2 Im Falle des Bestehens eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB ist davon auszugehen, dass dessen Ausübung regelmäßig durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist aber stets, dass damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird (hier bejaht bezüglich festgesetzter Grünfläche eines gemeindlichen Jugendhauses). (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, weil der angefochtene Bescheid vom 15.12.2015 rechtmäßig ist und die Kläger nicht in eigenen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Zugunsten der Beklagten bestand zum Zeitpunkt des Erlasses des streitgegenständlichen Bescheids ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (I.), das form- und fristgerecht ausgeübt wurde (II.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist zudem durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (III.) und ermessensfehlerfrei erfolgt (IV.).
I. Der Beklagten steht ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu, weil sich die streitgegenständliche Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 375 im Geltungsbereich des Bebauungsplans „…“ befindet, der für diese Fläche eine öffentliche Grünfläche festgesetzt hat. Öffentliche Grünflächen zählen zu den Flächen zur Nutzung für öffentliche Zwecke im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 24 Rn. 20).
II. Die Beklagte hat ihr Vorkaufsrecht durch Erlass des Bescheids vom 15.12.2015 form- und fristgerecht ausgeübt.
Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Das Gesetz sieht für die Anhörung keine Formanforderungen vor, sie kann daher je nach Sachverhalt sowohl schriftlich als auch mündlich erfolgen (Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 28 Rn. 39). Es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte bei Erlass des streitgegenständlichen Bescheids die in Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG normierte Anhörungspflicht verletzt hat. Der Vortrag der Klägerseite, der Bescheid sei schon deshalb rechtswidrig, weil die Kläger nicht vor Fassung des Gemeinderatsbeschlusses vom 6.10.2015 angehört worden seien, führt nicht zum Erfolg. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Anhörung gemäß Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist allein der Erlass des Verwaltungsakts und nicht der Gemeinderatsbeschluss als reines Verwaltungsinternum. Im Übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte den Klägern nicht ausreichend Gelegenheit einräumte, ihren Standpunkt im Vorfeld des Bescheidserlasses deutlich zu machen. Nachdem die Beklagte dem mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragten Notariat ihre Absicht, das Vorkaufsrecht auszuüben, mitgeteilt hatte, verhandelten die Kläger mit der Beklagten über Alternativen zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Dies lassen die in der Behördenakte der Beklagten abgelegten E-Mails zwischen den Klägern, dem Architekten der Kläger und dem Bürgermeister der Beklagten sowie der ebenfalls in der Behördenakte abgelegte Vermerk zur Gemeinderatssitzung vom 3.11.2015 („Der Vorsitzende erläutert, dass er mit allen Beteiligten nochmal im Gespräch war, um zu eruieren, ob eine einvernehmliche Lösung möglich sei. Dazu wurde ihm der von Familie … bevorzugte Lösungsvorschlag unterbreitet.“) erkennen.
Die Beklagte übte ihr Vorkaufsrecht auch fristgemäß im Sinne des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus.
Wird ein Kaufvertrag über ein Grundstück geschlossen, hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Besteht ein Vorkaufsrecht im Sinne der §§ 24 f. BauGB, kann die Gemeinde es nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Um dem verfassungsrechtlich geschützten Datenschutzinteresse der Vertragsparteien gerecht zu werden, geht der nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlichen Mitteilung des Kaufvertrags in der Praxis in der Regel eine Vorstufe voraus: Zunächst wird die Gemeinde nur ohne Angabe der Vertragsdetails darüber informiert, dass ein Kaufvertrag über ein bestimmtes Grundstück geschlossen worden ist, um mit Blick auf die erforderliche Ausstellung eines Negativattests (§ 28 Abs. 1 Satz 4 BauGB) klären zu können, ob ein Vorkaufsrecht überhaupt besteht. Erst wenn von Seiten der Gemeinde erklärt wird, dass ein Vorkaufsrecht besteht, ist gegenüber der Gemeinde die vollständige Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrags im Sinne des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzugeben, um ihr die Möglichkeit einzuräumen, unter Kenntnis sämtlicher Umstände über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 16). Die in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte Ausübungsfrist beginnt erst mit Zugang dieser vollständigen Mitteilung des Kaufvertrags und nicht bereits mit der zuvor erfolgten Erklärung, dass überhaupt ein Kaufvertrag geschlossen worden ist (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 16; Grziwotz, in: BeckOK, BauGB, § 28 Rn. 22; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 28 Rn. 2; zur zweimonatigen Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB: BGH, U. v. 23.6.2006 – V ZR 17/06 – juris). Dies erfordert zum einen die Notwendigkeit, der Gemeinde eine ausreichende Entscheidungsfrist einzuräumen, die nicht durch eine etwaige verzögerte Übermittlung des gesamten Kaufvertrags durch den Verkäufer verkürzt werden soll, und ergibt sich aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen“), auf den § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwendung des Begriffs „Mitteilung des Kaufvertrags“ Bezug nimmt (VG München, U. v. 19.7.2011 – M 1 K 10.5801 – juris).
Der am 2.9.2015 erfolgte Zugang des Schreibens des Notariats … vom 31.8.2015 hat daher noch nicht zu einem Anlauf der Frist zu Ausübung des Vorkaufsrechts geführt, da es sich hierbei nur um die Voranfrage hinsichtlich der Erteilung des Negativattests handelte und insbesondere der Kaufpreis nicht übermittelt wurde. Auch hat es keinen Einfluss auf den Zeitpunkt des Fristbeginns, dass die Beklagte bereits am 6.10.2015 den Gemeinderatsbeschluss gefasst hat, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, denn der Gesetzgeber hat in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eindeutig festgelegt, dass die Mitteilung des Kaufvertrags als fristauslösendes Ereignis zu betrachten ist, und nicht einen Akt der internen Willensbildung als Anknüpfungspunkt gewählt. Vor dem Hintergrund, dass die Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gerade dem Zweck dient, den Beteiligten möglichst zügig Klarheit über das Schicksal des Kaufvertrags zu verschaffen (Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 27), gebietet es im Übrigen auch der Gedanke der Rechtssicherheit, an den für die Beteiligten nachvollziehbaren formalen Akt der Mitteilung anzuknüpfen.
Die zweimonatige Frist begann erst mit Eingang des vollständigen Kaufvertrags bei der Beklagten am 23.10.2015 zu laufen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Bescheid vom 15.12.2015, der den Beigeladenen am 17.12.2015 zugegangen ist, erfolgte damit innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB.
III.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
Gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Gemeinde hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben (§ 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss dabei nicht den Anforderungen der Enteignung genügen, sondern vielmehr reicht es aus, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris). Die Beurteilung der Frage, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, hat sich an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (BVerwG, B. v. 25.1.2010 – 4 B 53/09 – juris). Im Falle des Bestehens eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB geht man davon aus, dass dessen Ausübung regelmäßig durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 24 Rn. 22). Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist allerdings stets, dass damit im Einzelfall dem jeweils angegeben, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird, was in vollem Umfang der gerichtlichen Nachprüfung unterliegt (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, weil sie dargelegt hat, die vom Vorkaufsrecht betroffene Teilfläche entsprechend der Festsetzungen des Bebauungsplans als öffentliche Grünfläche zur Erweiterung des gemeindlichen Jugendhauses auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. 416 nutzen zu wollen. Dies entspricht den Erwägungen in der Begründung zum Bebauungsplan „…“: „Eingespannt zwischen beiden Stichstraßenerschließungen ist ein öffentlicher Grünanger von ca. 1.100 qm, der als Angelpunkt funktional (Jugendhaus) und gestalterisch (in hohem Maße ortsbildprägend) das ehemalige Armenhaus der Gemeinde hat.“
Für den Vorhalt der Klägerseite, dass die Beklagte nur Bauland ausweisen, aber keine Grünfläche schaffen wolle, bestehen keine konkreten Anhaltspunkte. Die Kläger konnten ihre Behauptung, für das Grundstück Fl.Nr. 375 seien Erschließungskosten gezahlt worden, nicht belegen. Die dem Gericht vorliegenden Unterlagen der Beklagten betreffen nur das Anwesen Grundstück Fl.Nr. 376 (früher Fl.Nr. 205/2), jedoch nicht das Grundstück Fl.Nr. 375. Die vom Bevollmächtigten des Klägers in Bezug genommenen Dokumente der Behördenakte (Anlagen K 7 bis K 9) lassen ebenfalls keinen anderen Schluss zu, da in diesen Dokumenten auf keine Flurnummern Bezug genommen wird. Selbst wenn man davon ausgeht, dass für das Grundstück Fl.Nr. 375 Erschließungskosten gezahlt worden seien, hat dies keine Auswirkungen auf die Frage der Rechtfertigung im Sinne des § 24 Abs. 3 BauGB, da im Bebauungsplan „…“ nicht das gesamte Grundstück, sondern nur eine Teilfläche als öffentliche Grünfläche ausgewiesen ist. Auch führt der Vortrag der Kläger, dass die Zahl der Jugendlichen im Gemeindegebiet der Beklagten in Zukunft sinken werde und daher kein Bedarf für eine Erweiterung der Flächen des Jugendhauses bestehe, nicht zum Erfolg der Klage. Zum einen beurteilt sich der Bedarf nach Flächen für Jugendeinrichtungen nicht nur nach der Zahl der Jugendlichen, sondern auch nach dem diesen Einrichtungen zugrundeliegenden Konzept. Zum anderen ist erneut darauf zu verweisen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts – anders als eine Enteignung – nicht zwingend erforderlich, sondern allein mit überwiegenden Vorteilen für die Allgemeinheit verbunden sein muss (BVerwG, B. v. 15.2.1990 – 4 B 245/89 – juris). Auch ist der Umstand, dass die Beklagte sich mit Gemeinderatsbeschluss vom 1.12.2015 dazu entschlossen hat, im Falle des Rücktritts der Kläger vom Kaufvertrag die zum Verkauf stehenden Grundstücke zu erwerben, kein Indiz dafür, dass es der Beklagten ausschließlich um einen Grundstückserwerb und nicht um eine Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans geht. Vielmehr ist dies als Maßnahme zu bewerten, um auch gegenüber den Beigeladenen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren und ihnen weiterhin die Möglichkeit zu belassen, ihre Grundstücke wie beabsichtigt zu verkaufen.
Schließlich hat die Beklagte ihr Vorkaufsrecht nicht dadurch verwirkt, dass sie das vom Vorkaufsrecht betroffene Grundstück nicht im Rahmen der Flurbereinigung in den Jahren 1981/1982 erworben hat. Allein dieses Unterlassen schafft keine Vertrauensgrundlage dafür, dass eine Gemeinde nicht zu einem späteren Zeitpunkt von einem bestehenden Vorkaufsrecht Gebrauch macht.
IV.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist nicht ermessensfehlerhaft.
Steht einer Verwaltungsbehörde bei Erlass eines Verwaltungsakts Ermessen zu, so erstreckt sich die gerichtliche Überprüfung des Verwaltungsakts gemäß § 114 Satz 1 VwGO nur darauf, ob die Behörde die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat. Wie sich aus dem Wortlaut des Bescheids ergibt, war sich die Beklagte darüber bewusst, eine Ermessensentscheidung zu treffen, sodass entgegen der Auffassung der Kläger kein Fall des Ermessensausfalls vorliegt. Sie erklärte in den Bescheidsgründen, dass sie das ihr zustehende Vorkaufsrecht „nach pflichtgemäßem Ermessen“ ausübe. Ein Ermessensfehlgebrauch ist nicht ersichtlich, insbesondere verstößt die Entscheidung der Beklagten nicht gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Die Beklagte ist in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Teilfläche nur ca. 225 m² betrage und den Klägern damit auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts noch ein ausreichend großes Grundstück von ca. 1.000 m² zur Verfügung stehe. Auch der Umstand, dass der Bebauungsplan bereits mehr als 30 Jahre alt ist, führt nicht zu einer dahingehenden Bindung des Ermessens der Beklagten, dass eine Ausübung des Vorkaufsrechts unter keinen Umständen in Betracht kommen kann. Das Alter eines Bebauungsplans wirkt sich grundsätzlich nicht auf die Wirksamkeit seiner Festsetzungen aus, diese kann er nur im Falle seiner Funktionslosigkeit verlieren, an die jedoch hohe Anforderungen gestellt werden (Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 30 Rn. 41 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Bebauungsplan „…“ nicht mehr realisiert werden kann und funktionslos geworden ist, bestehen derzeit nicht.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren den Klägern nicht aufzuerlegen, weil die Beigeladenen keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt haben (§§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
