Aktenzeichen RN 6 K 17.1023
Leitsatz
1. Eine Vermietung von Appartements als Ferienwohnungen ist nicht mehr von der Variationsbreite einer Baugenehmigung für die Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken umfasst. (Rn. 41 – 45) (redaktioneller Leitsatz)
2. Ein Bebauungsplan ist nicht allein deshalb funktionslos geworden, weil seine Festsetzungen in der Genehmigungspraxis einer Bauaufsichtsbehörde nicht eingehalten werden. (Rn. 57) (redaktioneller Leitsatz)
3. Nach der neueren Eigentumsdogmatik, der sich auch das Bundesverwaltungsgericht angeschlossen hat, genießt eine Anlage und die mit ihr verbundene Nutzung nur dann Bestandsschutz, wenn sie seit ihrem Entstehen in irgendeinem – namhaften – Zeitraum dem maßgebenden materiellen Recht entsprochen hat, sofern in diesem Zeitraum eine förmliche Genehmigung nicht erforderlich war bzw. wenn die (bauliche) Anlage förmlich genehmigt worden ist. Allein eine lange – nicht genehmigte, aber genehmigungspflichtige – Nutzung begründet danach keinen Bestandschutz. (Rn. 73) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, weil der streitgegenständliche Bescheid des Landratsamtes Passau vom 26. Mai 2017 rechtmäßig ist und die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
1. Das Landratsamt P. hat die in Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheids ausgesprochene Nutzungsuntersagung zu Recht auf Art. 76 Satz 2 BayBO gestützt, weil dessen Voraussetzungen vorliegen. Danach kann die Nutzung untersagt werden, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden.
Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne von Art. 76 Satz 2 BayBO‚ der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigt‚ liegt bei einem genehmigungspflichtigen Vorhaben grundsätzlich schon dann vor‚ wenn das Vorhaben ohne Baugenehmigung ausgeführt wird (BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.2567 – juris Rn. 23; BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 16.1774 – juris). Die Nutzungsuntersagung hat – insoweit einer Baueinstellung entsprechend – in erster Linie die Funktion‚ den Bauherrn auf das Genehmigungsverfahren zu verweisen; daher muss nicht geprüft werden‚ ob das Vorhaben auch gegen materielles Recht verstößt. Vor dem Hintergrund des Übermaßverbots darf eine formell rechtswidrige Nutzung aber grundsätzlich nicht untersagt werden, wenn sie offensichtlich genehmigungsfähig ist bzw. unter Bestandsschutz steht (BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 16.1774 – juris; BayVGH‚ B.v. 4.8.2004 – 15 CS 04.2648 – BayVBl 2005‚ 369).
a) Die Vermietung der Appartements als Ferienwohnungen ist formell illegal, weil diesbezüglich eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne von Art. 55 Abs. 1 BayBO gegeben ist, aber eine entsprechende Baugenehmigung nicht vorliegt.
aa) Die Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig im Sinne von Art. 55 Abs. 1 BayBO, weil die Vermietung von Ferienwohnungen aus dem Blickwinkel der nach Art. 68 Abs. 1 BayBO maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine vollkommen andere Qualität als die Nutzung zu Wohnzwecken aufweist.
(1) Eine Nutzungsänderung im Sinne des Art. 55 Abs. 1 BayBO ist gegeben, wenn die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und der neuen Nutzung aus dem Blickwinkel der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine andere Qualität zukommt als der bisherigen Nutzung (vgl. BayVGH, U.v 20.12.2000 – 2 B 99.2118).
(2) Die Baugenehmigung aus dem Jahr 1966 bezog sich auf eine Nutzung der Appartements zu dauerhaften Wohnzwecken.
(a) Das geht aus dem eindeutigen Wortlaut des Bescheides vom 26. März 1966 „für die Errichtung von 45 Wohnungen“ hervor. Aus den im Genehmigungsverfahren eingereichten Unterlagen im Baugenehmigungsakt aus den sechziger Jahren ist nicht ersichtlich, dass unter Wohnungen keine solchen zu dauerhaften Wohnzwecken, sondern Ferienwohnungen zu verstehen waren. In der Baubeschreibung vom 28. August 1965 ist unter Nutzung eindeutig „Wohnungen“ angegeben. Da die Wohnungen erst nach Erlass der Baugenehmigung vom 26. März 1966 errichtet wurden und damit keine vorangegangene Kurgastvermietung gegeben war, ist auch nicht anzunehmen, dass eine solche bereits erfolgte Nutzung mit Bescheid vom 26. März 1966 nachträglich genehmigt werden sollte. Mit der Tekturgenehmigung vom 21. Februar 1968 sollte die Nutzung ebenfalls nicht auf fremdenverkehrsgewerbliche Zwecke erweitert werden, sondern bei einer Baukontrolle entdeckte bauliche Abweichungen legalisiert werden. Auch aufgrund der Nutzung des Wortes „Appartementhaus“ lässt sich ein anderes Begriffsverständnis nicht begründen. Nach der Definition im Duden ist unter Appartement eine abgeteilte, abgeschlossene Wohnung bzw. eine moderne Kleinwohnung (meist in einem [komfortablen] Mietshaus) zu verstehen. Zwar ist der Klägerseite zuzugeben, dass solche Appartements gegebenenfalls auch als Ferienwohnungen vermietet werden können. Zwingend ist dies nach dem Begriffsverständnis allerdings nicht.
(b) Unschädlich ist, dass zeitgleich zum damaligen Genehmigungsverfahren ein Bebauungsplan aufgestellt wurde, der auf dem streitgegenständlichen Grundstück Wohnnutzung nur im Ausnahmefall zur Unterbringung von im Kurgebiet beschäftigten Personen zuließ. Es ist zwar anzunehmen, dass die erteilte Baugenehmigung für die Errichtung von 45 Dauerwohnungen bereits von Beginn an rechtswidrig war. Das in den sechziger Jahren errichtete Wohngebäude unterliegt aber trotzdem dem passiven Bestandsschutz. Formell rechtmäßig errichtet ist nämlich nicht nur die Anlage, die von der Baugenehmigungsbehörde rechtmäßig genehmigt wurde, sondern auch eine materiell illegale (bauliche) Anlage, die von der Bauaufsichtsbehörde (in rechtswidriger Weise) genehmigt worden ist.
(3) Die Vermietung der Appartements als Ferienwohnungen ist nicht mehr von der Variationsbreite der Baugenehmigung für die Nutzung zu dauerhaften Wohnzwecken umfasst.
(a) Der Begriff des Wohnens ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet (BVerwG, U.v. 11.7.13 – 4 CN 7/12). Dauerwohnen ist eine Wohnnutzung in Wohngebäuden oder Wohnungen, in denen der Inhaber der Wohnung diese vorwiegend zum Wohnen selbst und als Schwerpunkt seiner Lebensbeziehungen nutzt. Wesentlich ist dabei die Nutzung als Hauptwohnung nach den melderechtlichen Vorschriften (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO, § 11 Rn. 36).
(b) Ferienwohnungen können jedoch nicht unter die Definition des Wohnens subsumiert werden. In § 13 a BauNVO werden Ferienwohnungen legaldefiniert als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Die Legaldefinition des § 13a BauNVO wurde zwar erst mit Bekanntmachung vom 13. Mai 2017 geschaffen, entspricht aber der auch zuvor verwendeten Bedeutung des Wortes. Ferienwohnungen, die einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienen, sind keine Wohngebäude, da es bei einer Feriennutzung an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit fehlt (OVG Greifswald, B.v. 28.12.2007 – 3 M 190/07 – NordÖR 2008, 169).
(c) Ab wann das Kriterium „auf Dauer“ angelegter Häuslichkeit erfüllt ist, wird in der Rechtsprechung nicht konkret beantwortet. Richtigerweise wird man diesen Zeitraum so bemessen müssen, dass er sich deutlich von üblichen Gastaufenthalten in Ferienwohnungen abhebt. Im Einklang mit den melderechtlichen Vorschriften in § 27 Abs. 2 BMG, der eine Meldepflicht bei fehlendem inländischen Wohnsitz erst ab drei Monaten Aufenthalt vorsieht, kann erst in den Fällen, in denen jemand eine Unterkunft länger als drei Monate nutzt, davon ausgegangen werden, dass er nicht mehr nur „aus dem Koffer lebt“, sondern seinen Lebensmittelpunkt für diese Zeit an den Ort der Unterkunft verlegt hat. Wird dagegen eine fremde Wohnung, etwa auch eine Ferienwohnung, nur für eine übliche Urlaubszeit und damit für wenige Wochen angemietet, liegt noch kein Dauerwohnen, sondern eine Nutzung der Wohnung zur fremdenverkehrsgewerblichen Vermietung vor.
(d) Da die Wohnungen vorliegend in den Sommermonaten lediglich für ein paar Wochen am Stück an Kurgäste vermietet werden, liegt in diesem Zeitraum kein Dauerwohnen vor. Unschädlich ist, dass in den Wintermonaten die Wohnungen für einen längeren Zeitraum vermietet werden. Die längerfristige Vermietung im Winter ist zwar von der Definition des Wohnbegriffs seitens des Bundesverwaltungsgerichts umfasst. Dies ändert aber nichts daran, dass im Sommer nach dem oben Gesagten eine Nutzungsänderung vorliegt.
bb) Auf eine Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO kann sich die Klägerin nicht berufen, weil die dauerhafte Wohnnutzung unter anderem hinsichtlich der einzuhaltenden Brandschutzanforderungen anders zu beurteilen ist als eine fremdenverkehrsgewerbliche Nutzung.
cc) Eine Baugenehmigung ist auch nicht nach Art. 58 BayBO ausnahmsweise entbehrlich.
(1) Nach Art. 58 Abs. 1 und Abs. 2 BayBO bedarf eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen, die keine Sonderbauten sind, keiner Genehmigung, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 oder der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB liegt, es den Festsetzungen des Bebauungsplans und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO nicht widerspricht, die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuchs gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach Art. 58 Abs. 3 Satz 3 BayBO erklärt, dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragt.
(2) Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO nicht erfüllt, weil die untersagte Nutzung der Wohnungen zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken im Kurgebiet … Süd, Sondergebiet VI, weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig ist. Zulässig sind nach dem Bebauungsplan „Kurgebiet … Süd“ (vgl. Seite 2 der textlichen Festsetzungen) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, Tagescafés und ähnliche Betriebe, die dem Kurgebiet dienen, Einzelhandelsbetriebe, die dem Kurgebiet dienen, sowie Räume für freie Berufe. Unzulässig sind jedoch Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern. Da es sich bei Ferienwohnungen um Beherbergungseinrichtungen mit Kochgelegenheiten in den einzelnen Zimmern handelt, sind diese nach den textlichen Festsetzungen unzulässig. Ferienwohnungen können im Sondergebiet VI auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Ausnahmsweise sind nur in Betriebsgebäude integrierte Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig. Bei den an Kurgäste vermieteten Wohnungen handelt es sich jedoch eindeutig nicht um ausnahmsweise zulässige Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal. Die Ferienwohnungsnutzung entspricht demnach nicht den Festsetzungen des sich derzeit in Kraft befindlichen Bebauungsplanes.
b) Die untersagte Vermietung der Wohnungen zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.
aa) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich vorliegend nach § 30 Abs. 1 BauGB, da das streitgegenständliche Grundstück im Bereich des Bebauungs- und Grünordnungsplans „Kurgebiet … Süd“ liegt.
bb) Im Sondergebiet VI, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, sind Ferienwohnungen nach dem oben Gesagten nicht zulässig. Die diesbezügliche Festsetzung, dass Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern unzulässig sind, ist nicht zu beanstanden. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist bereits seit langem geklärt, dass in einem Bebauungsplan, der gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO ein Sondergebiet festsetzt, das vorwiegend der Unterbringung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes dient, auch festgesetzt werden kann, dass Küchen und Kochstellen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern der Beherbergungsbetriebe nicht zulässig sind (BVerwG, B.v. 7.9.1984 – 4 N 3/84 – Leitsatz 1).
cc) Eine Befreiung von der Festsetzung, dass keine Kochgelegenheiten in den einzelnen Appartements zulässig sind, ist auch nicht offensichtlich möglich.
(1) Von der Festsetzung, dass Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern unzulässig sind, kann nur unter den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB befreit werden. Danach dürfen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung muss städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die Grundzüge der Planung bildet die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption. Es scheiden im Allgemeinen Abweichungen von Festsetzungen aus, die die Grundkonzeption des Bebauungsplans berühren. Befreiungen können aus diesen Gründen nur in Betracht kommen, wenn durch sie von Festsetzungen abgewichen werden soll, die das jeweilige Planungskonzept nicht tragen, oder wenn die Abweichung von Festsetzungen, die für die Grundzüge der Planung maßgeblich sind, nicht ins Gewicht fällt (BVerwG, B.v. 19.5.2004 – 4 B 35.04 – vor Rn. 1). Die Befreiung darf das planerische Konzept, das den Festsetzungen des Bebauungsplans zu Grunde liegt, nicht verändern (BVerwG, U.v. 9.6.1978 – 4 C 54.75; BVerwG, U.v. 19.9.2002 – 4 C 13.01). Sie darf in solchen Fällen auch nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen lassen (BVerwG, B.v. 8.5.1989 – 4 B 78.98; BVerwG, B.v. 5.3.1999 – 4 B 5.99). Je tiefer die Abweichung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist (BVerwG, U.v. 9.6.1978 – 4 C 54.75; BVerwG, B.v. 5.3.1999 – 4 B 5.99). Auch Festsetzungen, die nicht für die Grundkonzeption des Bebauungsplans maßgeblich sind, können die Grundzüge der Planung bestimmen, wenn ihnen ein spezifisches planerisches Konzept zugrunde liegt. Dies gilt auch für einzelne Festsetzungen. Denn auch sie können die Planung tragende Festsetzungen sein (BVerwG, B.v. 5.3.1999 – 4 B 5.99), also Teil des planerischen Konzepts, das den Festsetzungen des Bebauungsplans auch in seinen Einzelheiten zu Grunde liegt. Sie können aus spezifischen, auf die Festsetzungen bezogenen städtebaulichen Gründen getroffen worden oder Ergebnis der Abwägung sein. Entsprechendes gilt, wenn durch Festsetzungen auf der Grundlage des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO bestimmte Anlagen und Nutzungen ausgeschlossen worden sind; eine Zulassung solcher Vorhaben im Wege der Befreiung würde dem zu Grunde liegenden Plankonzept widersprechen (OVG Koblenz, U.v. 1.6.2011 – 8 A 10 A96/11).
(2) Nach diesen Grundsätzen ist es vorliegend nicht offensichtlich, dass eine Befreiung von der Festsetzung, dass Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern unzulässig sind, die Grundzüge der Planung nicht berührt. Vorliegend ist zumindest nicht ausgeschlossen, dass eine Befreiung vom Ausschluss der Ferienwohnungsnutzung dem Plankonzept der Gemeinde widerspräche. Dies zeigt sich bereits darin, dass ausweislich der Ausführungen auf Seite 8 der Begründung des Bebauungsplanes ein weiteres Anwachsen der Parahotellerie (bes. Appartements) wegen eines Widerspruchs zu den Entwicklungszielen des Heilbades und aus Gründen einer ausgewogenen Struktur der Beherbergungsbetriebe wie auch aus wirtschaftlichen Erwägungen verhindert werden müsse. Ob eine Befreiung bei entsprechender Antragstellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden könnte, muss deshalb einem Genehmigungsverfahren überlassen bleiben.
dd) Die Festsetzung, dass Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern unzulässig sind, ist auch nicht funktionslos geworden, weil es im Bebauungsplangebiet mittlerweile einige Hotels gibt, die auch über Suiten mit Kocheinrichtungen verfügen.
(1) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs kann eine bauplanerische Festsetzung funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (grundlegend: BVerwG‚ U.v. 29.4.1977 – 4 C 39.75 – BVerwGE 54‚ 5‚ 11; BVerwG, B.v. 29.5.2001 – 4 B 33.01 – NVwZ 2001‚ 1005; BVerwG, U.v. 28.4.2004 – 4 C 10.03 – BauR 2004‚ 1567; BayVGH, B.v. 25.9.2003 – 2 ZB 03.1889). Dabei sind die Anforderungen an das Außerkrafttreten eines Bebauungsplans wegen Funktionslosigkeit streng und es ist große Zurückhaltung geboten (BVerwG, U.v. 3.12.1998 – 4 CN 3.97 – BVerwGE 108, 71). Bloße Zweifel an der Realisierungsfähigkeit eines Bebauungsplans reichen nicht aus; er tritt nur außer Kraft‚ wenn offenkundig ist‚ dass er seine Funktion als Steuerungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung verloren hat (BVerwG‚ U.v. 18.11.2004 – 4 C N 11.03 – BVerwGE 122/207‚ 214). Die einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung zugrunde liegende Plankonzeption wird insbesondere nicht schon dann sinnlos‚ wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann (BVerwG‚ B.v. 6.6.1997 – 4 NB 6.97 – BauR 1997‚ 803). Eine bloße gewisse konträre Entwicklung, d. h. eine ggf. auch längere Zeit erfolgte Abweichung vom Plan und der Eintritt von Verhältnissen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen, allein führt nicht dazu, dass der Bebauungsplan funktionslos wird (BVerwG, B.v. 3.8.1990 – 7 C 41/89 – juris Rn. 16). Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein (BVerwG, B.v. 17.2.1997 – 4 B 16/97 – NVwZ-RR 1997, 512 f.; BVerwG, B.v. 26.4.2005 – 10 BN 1/04 – juris Rn. 2; BayVGH, U.v. 19.10.1998 – 15 B 97.337 – BayVBl 1999, 179 f.; BayVGH, B.v. 29.5.2015 – 9 ZB 14.2580 – BeckRS 2015, 47097; VG Augsburg, U.v. 2.7.2015 – 5 K 15.641 – BeckRS 2015, 50014). Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern (BVerwG, B.v. 17.2.1997 – 4 B 16/97 – NVwZ-RR 1997, 512; BVerwG, B.v. 31.01.2003 – 4 B 79.02 – ZfBR 2003, 385). Entscheidend ist, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Es tritt nicht allein deswegen Funktionslosigkeit ein, wenn die Festsetzungen eines Bebauungsplans in der Genehmigungspraxis einer Bauaufsichtsbehörde nicht eingehalten werden (Kalb/Külpmann in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 126. EL August 2017, § 10 BauGB, Rn. 417, beck-online). Hierbei ist auf die Art der Festsetzung‚ das Maß der Abweichung im tatsächlichen Bereich und die Irreversibilität der entstandenen Verhältnisse abzustellen, wobei es nicht auf einzelne Grundstücke ankommt (Kalb/Külpmann in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 126. EL August 2017, § 10 BauGB, Rn. 416, beck-online).
(2) Unter Beachtung der dargestellten Grundsätze erweist sich die Festsetzung, dass Beherbergungsbetriebe mit Küchen und sonstigen Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern nicht zulässig sind, im vorliegenden Fall trotz des vorgetragenen Vorhandenseins von Kocheinrichtungen in einigen Hotelsuiten nicht als funktionslos. Nach den tatsächlichen Verhältnissen kommt dem Bebauungsplan nach wie vor eine städtebauliche Steuerungsfunktion zu.
(a) Bereits nach seinem äußeren Erscheinungsbild erweckt das streitgegenständliche Sondergebiet nicht den Eindruck, dass darin nunmehr eine Vielzahl von Ferienwohnungen besteht. Nach den Feststellungen des Beklagten sind im streitgegenständlichen Sondergebiet VI einzig im Hotel „…“ und im „… Hof“, welche beide als Hotel genehmigt worden seien, vereinzelt auch Appartements mit genehmigten Kücheneinrichtungen vorhanden. Das Hotel … verfügt dabei ausweislich einer Internetrecherche des Gerichts bei 104 Gästezimmern nur über eine einzige Ferienwohnung. Der … Hof hat bei 73 Zimmern sechs Suiten mit Kocheinrichtungen. Die Küchen bzw. Kocheinrichtungen in Zuordnung zu den einzelnen Zimmern machen in diesen beiden Hotels also nur einen sehr geringen Anteil der Zimmer aus. In beiden Fällen handelt es sich zudem – nach außen hin deutlich erkennbar – um typische Hotelbetriebe mit einer Rezeption, einem Frühstücksraum und dem Angebot von Serviceleistungen. Damit fehlt es auch an dem Merkmal der Offenkundigkeit der zur (behaupteten) Funktionslosigkeit führenden Umstände. Die Abweichung zwischen der bauplanungsrechtlichen Festsetzung und der tatsächlich vorgefundenen Situation hat in ihrer Erkennbarkeit bei weitem nicht den Grad erreicht‚ der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen würde (vgl. BayVGH, U.v. 13.2.2015 – 1 B 13.646, BeckRS 2015, 43040).
(b) Soweit noch in anderen Beherbergungsbetrieben nicht genehmigte Kocheinrichtungen in den Zimmern vorhanden sind‚ vermag dies nicht die Plankonzeption in Frage zu stellen. Das Landratsamt hat angegeben, dass dies wohl ohnehin nur noch beim …hof der Fall sein soll und dass auch bei diesem Appartementhaus ein bauaufsichtliches Einschreiten geprüft werde. Selbst wenn auf einigen Grundstücken rechtmäßige Verhältnisse nicht in jedem Fall erreicht werden sollten oder sich entsprechende Bemühungen über einen erheblichen Zeitraum („Auslauffristen“) hinziehen würden, wäre auch damit eine Funktionslosigkeit nicht zu begründen (vgl. BayVGH, U.v. 13.2.2015 – 1 B 13.646 – BeckRS 2015, 43040).
(c) Nach alledem ist der Bebauungs- und Grünordnungsplans „Kurgebiet … Süd“ nicht funktionslos geworden.
dd) Der Bebauungs- und Grünordnungsplans „Kurgebiet … Süd“ ist auch nicht wegen eines Ausfertigungsmangels unwirksam.
(1) Entgegen des Vortrags der Beklagtenseite ergibt sich dies nicht bereits, weil der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Verfahren 14 N 89.3044 mit Urteil vom 4. November 1991 den Normenkontrollantrag einer nicht am streitgegenständlichen Verfahren beteiligten Person gegen den am 17. März 1988 bekannt gemachten Bebauungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung vom 27. Dezember 1988 (Deckblatt Nr. 1) erhalten hat, abgelehnt hat. Bei abweisenden Normenkontrollentscheidungen gilt § 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO (allgemein verbindliche Unwirksamkeit) nicht. Die Ablehnung eines Normenkontrollantrages wirkt nur mit der Rechtskraft zwischen den Beteiligten des jeweiligen Verfahrens. Die Gültigkeit der Norm ist damit nicht allgemein verbindlich, sondern nach § 121 VwGO nur zwischen den Beteiligten rechtskräftig festgestellt. Die Ablehnung eines Normenkontrollantrags hindert daher andere durch die Norm nachteilig Betroffene nicht daran, sich ihrerseits auf die Ungültigkeit der Rechtsvorschrift zu berufen und sie hindert auch das Gericht nicht daran, in einem neuen Verfahren erneut sachlich über die Gültigkeit der angegriffenen Rechtsnorm zu entscheiden. Allein der unterlegene Antragsteller wird davon ausgeschlossen, ohne Änderung der Sach- und Rechtslage ein neues Normenkontrollverfahren mit demselben Begehren einzuleiten oder sich in einem anderen von ihm betriebenen Verfahren auf die Ungültigkeit der Norm zu berufen (vgl. BVerwG, B.v. 12.3.1982 – 4 N 1/80 – NJW 1983, 1012, 1014; BVerwG, B.v. 2.9.1983 – 4 N 1/83 – NJW 1984, 881, 882; BVerwG, B.v. 3.11.1993 – 4 NB 33/93 – NVwZ-RR 1994, 236).
(2) Ein Ausfertigungsmangel liegt vorliegend nicht bereits deshalb vor, weil sich die einzelnen Seiten der textlichen Festsetzungen in einem Schnellhefter befinden und nicht fest miteinander verbunden sind.
(a) Gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungsplan ortsüblich bekannt zu machen. Die Ausfertigung einer Satzung und deren Bekanntmachung ist landesrechtlich in Art. 26 GO geregelt. Nach Art. 26 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 GO sind Satzungen auszufertigen und im Amtsblatt der Gemeinde amtlich bekannt zu machen. Die Ausfertigung erfolgt durch handschriftliche Unterschrift des ersten Bürgermeisters oder dessen Stellvertreters auf der Originalurkunde unter Angabe des Datums (vgl. BayVGH, U.v. 16.3.1990 – 23 B 88.00567 – BayVBl 1991, 23). Sind die Regelungen eines Bebauungsplans nicht auf einem Blatt zusammengefasst, sondern finden sich diese auf mehreren, untereinander nicht hinreichend fest verbundenen Einzelblättern, genügt der mit Unterschrift des Bürgermeisters versehene Ausfertigungsvermerk auf lediglich einem Einzelblatt grundsätzlich nur dann den Anforderungen des Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO für eine wirksame Ausfertigung, wenn alle Einzelblätter des Bebauungsplans mit Regelungsinhalt zusammen mit dem ausgefertigten Blatt des Bebauungsplans durch eine Art „gedanklicher Schnur“ untereinander derart verknüpft sind, dass jeder Zweifel an der Zugehörigkeit der nicht gesondert ausgefertigten Teile zur Gesamtsatzung ausgeschlossen ist (vgl. BayVGH, U.v. 28.10.2014 – 15 N 12.1633 – NVwZ-RR 2015, 321; BayVGH, U.v. 28.4.2017 – 15 N 15.967 – juris; BayVGH, U.v. 10.10.2018 – 2 N 16.1285 – BeckRS 2018, 25006). Diese Grundsätze gelten nicht nur im Verhältnis von Planzeichnung und textlichem Festsetzungsteil, sondern allgemein, wenn ein Bebauungsplan als Satzung aus mehreren Teilen besteht, die nicht auf einem Blatt zusammengefasst sind. Soweit in diesem Fall nicht alle Teile – also alle Blätter – mit einem Ausfertigungsvermerk versehen werden, genügt der mit Unterschrift versehene Ausfertigungsvermerk auf lediglich einem Teil – also auf einem Einzelblatt – des Bebauungsplans nur dann für eine wirksame Ausfertigung, wenn die einzelnen Blätter des Bebauungsplans entweder körperlich miteinander verbunden sind oder wenn in dem ausgefertigten Teil mit hinreichender Bestimmtheit auf die übrigen Teile respektive Einzelblätter der Satzung Bezug genommen wird oder auf andere Weise jeder Zweifel an der Zugehörigkeit der nicht gesondert ausgefertigten Teile zur Satzung ausgeschlossen ist. Im zuletzt genannten Fall muss mithin die notwendige „gedankliche Schnur“ im oben genannten Sinne zwischen allen Einzelblättern des Bebauungsplanes bestehen (BayVGH, U.v. 28.4.2017 – 15 N 15.967 – juris Rn. 36 ff.; BayVGH, U.v. 4.8.2017 – 15 N 15.1713 – juris Rn. 20; OVG Bautzen, U.v. 6.6.2001 – 1 D 442/99 – juris Rn. 35). Eine zweifelsfreie Individualisierung wird z.B. dadurch ermöglicht, dass über die fortlaufende Seitenzahlangabe bis zum ausgefertigten (letzten) Blatt sowie durch die Angabe von Datum und Regelungsbezug auf allen zur Satzung gehörenden Blättern eindeutig bestimmt wird, welche Einzelblätter vom Ausfertigungsvermerk erfasst werden (OVG Bautzen, U.v. 6.6.2001 – 1 D 442/99 – juris Rn. 35; BayVGH, U.v. 28.4.2017 – 15 N 15.967 – BeckRS 2017, 110393).
(b) Vorliegend sind sowohl Plan als auch Textteil gesondert ausgefertigt. Des Weiteren ist auf jedem einzelnen Blatt der textlichen Festsetzungen bis einschließlich zum Ausfertigungsvermerk eine Seitenzahl angegeben. Entgegen der oben zitierten Rechtsprechung wird zwar nicht auf allen zur Satzung gehörenden Blättern das Datum und der Regelungsbezug angegeben. Aufgrund der durchgängigen Nummerierung der Seiten und des einheitlichen Layouts besteht aber trotzdem eine gedankliche Schnur zwischen den einzelnen Blättern. Zu beachten ist im vorliegenden Fall auch, dass es sich hier nicht um einen gerade erlassenen, sondern sich bereits seit ca. 30 Jahren in Kraft befindlichen Bebauungsplan handelt. Hinzukommt, dass dessen ordnungsgemäße Ausfertigung bereits einmal von Amts wegen in einem Normenkontrollverfahren geprüft werden musste, auch wenn sie nicht explizit in den damaligen Urteilsgründen angesprochen wurde. Würde man die noch relativ neue Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zu den Ausfertigungsvoraussetzungen auch auf einen solchen Altfall anwenden, mit der Folge, dass dadurch seit Jahren in Kraft befindliche Bebauungspläne unwirksam würden, würde dies zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, da ein Großteil der Bebauungspläne aus diesem Zeitraum möglicherweise unwirksam wäre. Aus diesem Grund ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass bei sich seit Jahren in Kraft befindlichen Bebauungsplänen herabgesetzte Anforderungen an die Ausfertigung zu stellen sind. Diese wurden vorliegend gewahrt.
ee) Selbst wenn man aber die strengen Ausfertigungsvoraussetzungen auch auf Altfälle anwenden und deshalb von der Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Kurgebiet … Süd“ ausgehen müsste, würde dies nicht zur offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der streitgegenständlichen Nutzungsänderung führen.
(1) Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzung der Wohnungen zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken wäre dann vielmehr nach dem „Bebauungsplan für das Kurgelände des Thermalbades …“ in der zuletzt durch Deckblatt 4 geänderten Fassung, welche am 9. März 1973 in Kraft getreten ist, zu bewerten.
(a) Im Fall der Unwirksamkeit der neuen Bauleitplanung lebt der zeitlich vorausgehende Bauleitplan wieder auf (Kröninger/Aschke/Jeromin, Baugesetzbuch, BauGB § 1 Rn. 60, beck-online). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, U.v. 10.8.1990 – 4 C 3.90 – BVerwGE 85, 289, 292) verliert ein alter Bebauungsplan seine frühere rechtliche Wirkung, wenn eine Gemeinde diese Bauleitplanung ändert, insbesondere einen Bebauungsplan durch einen neuen ersetzt. Das folgt über § 10 BauGB aus dem gewohnheitsrechtlich anerkannten Rechtssatz, dass die spätere Norm die frühere verdrängt (BVerwG, B.v. 1.7.2010 – 4 CN 2.09 – juris Rn. 3; BVerwG, B.v. 19.4.2010 – 4 VR 2.09 – juris Rn. 2). Entfällt wegen der Unwirksamkeit der späteren Norm die Möglichkeit der Normenkollision, dann gilt die alte Rechtsnorm unverändert fort (BVerwG, U.v. 10.8.1990 – 4 C 3.90 – BVerwGE 85, 289, 292 f.). Möchte die Gemeinde diese Rechtsfolge vermeiden, sollen mithin die Festsetzungen des früheren Bebauungsplans auf jeden Fall – und sei es bei Unwirksamkeit der Festsetzungen des neuen Bebauungsplans auch ersatzlos – beseitigt werden, muss sie einen – im textlichen Teil des Plans zum Ausdruck zu bringenden – Aufhebungsbeschluss fassen (BVerwG, U.v. 29.1.2009 – 4 C 16.07 – BVerwGE 133, 98 Rn. 31). Ein solcher selbständiger Aufhebungsbeschluss muss erkennen lassen, dass er auch dann Bestand haben soll, wenn die neuen Festsetzungen unwirksam sein sollten (BVerwG, U.v. 10.8. 1990 – 4 C 3.90 – BVerwGE 85, 289, 293).
(b) Nach diesen Grundsätzen ist der „Bebauungsplan für das Kurgelände des Thermalbades …“ durch den Bebauungsplan „Kurgebiet … Süd“ nicht ersatzlos aufgehoben worden. Dass die Gemeinde … mit dem Erlass des Bebauungsplans „Kurgebiet … Süd“ einen den oben genannten Anforderungen entsprechenden ausdrücklichen Aufhebungsbeschluss in Bezug auf den „Bebauungsplan für das Kurgelände des Thermalbades …“ gefasst hätte, kann vorliegend nämlich nicht festgestellt werden. Zwar wurde in § 10 der textlichen Festsetzungen aufgenommen, dass mit Inkrafttreten dieses Bebauungs- und Grünordnungsplanes innerhalb des Geltungsbereiches alle älteren Festsetzungen aufgehoben würden. Betroffen von dieser Maßnahme seien die Bebauungspläne „Für das Kurgelände Thermalbad …“ (rechtskräftig am 13. Oktober 1965), „… Nord-Ost“ (rechtskräftig am 10. Februar 1969) sowie „Sondergebiet Freizeit und Erholung“ (rechtskräftig am 27. November 1974). Dass die Gemeinde … mit § 10 der Satzung die Festsetzungen des früheren Bebauungsplans auch bei Unwirksamkeit der Festsetzungen des neuen Bebauungsplans ersatzlos beseitigen wollte, kann dieser Formulierung jedoch in Anwendung der Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts nicht entnommen werden. Das Gericht geht im Einklang mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. BVerwG, U.v. 10.8.1990 – 4 C 3/90 – juris Rn. 22) vielmehr davon aus, dass im textlichen Teil des neuen Bebauungsplans das Außerkrafttreten des alten Plans angesprochen wurde, um mit diesem Hinweis die Rechtslage im Hinblick auf den Grundsatz „Lex posterior derogat legi priori“ genau zu kennzeichnen. Nach alledem führt die Unwirksamkeit des Bebauungsplans „Kurgebiet … Süd“ dazu, dass der „Bebauungsplan für das Kurgelände des Thermalbades …“ wieder auflebt.
(2) Der „Bebauungsplan für das Kurgelände des Thermalbades …“ ist auch nicht wegen Funktionslosigkeit außer Kraft getreten. Nach dem ausführlich unter 1. b) dd) Gesagten ist vorliegend nicht erkennbar, wieso die Vorgaben in Ziffer 1.13 der weiteren Festsetzungen, wonach Hotels und Pensionen mit mindestens zehn Betten sowie Läden und nichtstörende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bevölkerung dienen, zugelassen werden können, im Plangebiet nicht mehr umsetzbar sein sollen. Ausweislich der vom Gericht eingesehenen Luftbilder sind im Plangebiet im Wesentlichen genau diese Nutzungen angesiedelt. Soweit vorgetragen wurde, dass in einzelnen Hotels auch Suiten mit Kocheinrichtungen vermietet werden, kann auf die Ausführungen unter 1. b) dd) (2) verwiesen werden. Auch die vom Bebauungsplan abweichende Wohnnutzung im streitgegenständlichen „Haus …“ führt nicht dazu, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Steuerungsfunktion verloren hätte.
c) Es besteht auch kein Bestandsschutz.
Nach der neueren Eigentumsdogmatik, der sich auch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 10/97 – NVwZ 1998, 842) angeschlossen hat, genießt eine Anlage und die mit ihr verbundene Nutzung nur dann Bestandsschutz, wenn sie seit ihrem Entstehen in irgendeinem – namhaften – Zeitraum dem maßgebenden materiellen Recht entsprochen hat, sofern in diesem Zeitraum eine förmliche Genehmigung nicht erforderlich war bzw. wenn die (bauliche) Anlage förmlich genehmigt worden ist. Allein eine lange – nicht genehmigte, aber genehmigungspflichtige – Nutzung begründet danach keinen Bestandschutz. Nach alledem scheitert ein Bestandsschutz für die Nutzung der Wohnungen zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken bereits daran, dass zu keiner Zeit seit Aufnahme der Kurgastvermietung eine Baugenehmigung für diese – nicht verfahrensfreie – Nutzung erteilt wurde.
d) Nicht zu beanstanden ist, dass das Landratsamt die Nutzungsuntersagung für alle drei Wohnungen der Klägerin ausgesprochen hat.
aa) Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann nicht nur gegen eine bereits begonnene, sondern auch gegen eine in Kürze bevorstehende Nutzung eingeschritten werden (präventive Nutzungsuntersagung), wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, aus denen zweifelsfrei auf eine unmittelbar bevorstehende rechtswidrige Nutzung einer Anlage geschlossen werden kann (BayVGH, U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.2567). Erst recht kann die Behörde dann einschreiten, wenn die rechtswidrige Nutzung schon einmal aufgenommen wurde, dann aber für einige Zeit, aus welchen Gründen auch immer, unterbrochen wird (vgl. Simon/Busse/Decker, BayBO, Art. 76 Rn. 276).
bb) Nach diesen Grundsätzen konnte die Nutzungsuntersagung für die zum Zeitpunkt des Bescheidserlasses gerade nicht im Rahmen der Kurgastvermietung zur Verfügung gestellten Wohnungen auch präventiv ausgesprochen werden. Ausweislich des eigenen Vortrags der Klägerin wird Wohnung Nr. 10 nur sechs Monate pro Jahr bewohnt und die restlichen Monate vermietet. Nach alledem ist selbst bei einer Unterbrechung der Kurgastvermietung in den Wintermonaten aufgrund der vorangegangen Ferienwohnungsnutzung davon auszugehen, dass diese Wohnung auch in Zukunft wieder einer Nutzungsänderung zugeführt werden soll. Selbiges gilt auch für Wohnung Nr. 12, auch wenn diese zum Zeitpunkt des Bescheidserlasses bereits für einige Zeit an Frau … vermietet war. Aus dem eigenen Vortrag der Klägerin ist zu entnehmen, dass diese nicht gewillt war, die Kurgastvermietung einzustellen und dass sie alle ihre leer stehenden Wohnungen in den Sommermonaten zu diesem Zweck nutzen möchte. Auch wenn Wohnung Nr. 12 im Mai 2017 aufgrund deren Vermietung an Frau … nicht für diesen Zweck zur Verfügung stand, musste doch angenommen werden, dass die Klägerin diese an Kurgäste vermietet, sobald Frau … auszieht. Wie sich im Nachhinein gezeigt hat, war der Aufenthalt von Frau … auch nicht von durchgängiger Dauer. So hat sich diese am 26. Juni 2017 abgemeldet und erst am 26. Juli 2017 wieder angemeldet. Wohnung Nr. 28 wurde ohnehin dauerhaft zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken genutzt.
e) Die Anordnung der Nutzungsuntersagung weist auch keine Ermessensfehler auf. Das Landratsamt hat sein Ermessen gemäß Art. 40 BayVwVfG entsprechend dem Zweck des Art. 76 Satz 2 BayBO ausgeübt.
aa) Das der Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen ist als sog. intendiertes Ermessen ausgestaltet. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor, muss daher im Regelfall nicht näher begründet werden, weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (vgl. BayVGH‚ U.v. 5.12.2005 – 1 B 03.3567 – juris Rn. 26).
bb) Auch die Störerauswahl erfolgte ermessensfehlerfrei.
(1) Als (Mit-)Eigentümerin war die Klägerin richtige Adressatin des Bescheids.
Wird die Benutzung von vermieteten Räumen untersagt, ist grundsätzlich gegen den Eigentümer ein Verbot zu verhängen, die Räume zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken zu nutzen, sie insbesondere an Kurgäste wochenweise zu vermieten.
(2) Nicht ermessensfehlerhaft war es, nicht gegen die anderen Eigentümer im Haus … einzuschreiten.
(a) Soweit einige andere Eigentümer in der Vergangenheit über ein anderes Vermietbüro an Kurgäste vermietet haben, haben diese glaubhaft dargelegt, diese Nutzung einzustellen und nur noch an Dauermieter zu vermieten. Da das Landratsamt also zu der Annahme berechtigt war, dass ihre vorher ergangene formlose Aufforderung, die Kurgastvermietung einzustellen, befolgt wird, war eine Nutzungsuntersagung gegen diese Eigentümer aus Verhältnismäßigkeitsgründen nicht erforderlich.
(b) Weiterhin war es nicht ermessensfehlerhaft, dass das Landratsamt nicht gegen die Eigentümer eingeschritten ist, die ihre Wohnung selbst, jedoch nur wenige Wochen im Jahr nutzen. Insofern liegt bereits keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, sondern es ist weiterhin von einer mit bestandskräftigem Bescheid genehmigten Wohnnutzung auszugehen. Ferienwohnungen, die nur vom Eigentümer in unregelmäßigen Abständen selbst genutzt werden, und ganz allgemein Zweitwohnungen, werden noch dem Begriff des Wohnens zugerechnet. Wer eine zweite, voll eingerichtete Wohnung unterhält, wohnt dort auch dann, wenn er diese Wohnung nur an wenigen Tagen im Jahr nutzt (Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, BauNVO § 3 Rn. 27, beck-online).
cc) Die Nutzungsuntersagungsanordnung ist auch nicht auf Grund eines dem Adressaten zukommenden Vertrauensschutzes unverhältnismäßig.
(1) Die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu achten, kann nicht verwirkt werden. Das schlichte Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens (passive Duldung) kann den Erlass einer Nutzungsuntersagungsanordnung ohne das Hinzutreten besonderer, einzelfallbedingter Umstände nicht hindern. Wenn eine bauliche Anlage über einen langen Zeitraum hinweg rechtswidrig genutzt worden ist, ohne dass die Bauaufsichtsbehörde eine Veranlassung zum Einschreiten gesehen hat, können sich jedoch gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung ergeben. Die ermessensfehlerfreie Anordnung einer Nutzungsuntersagung kann ausgeschlossen sein, wenn die Bauaufsichtsbehörde durch vorausgegangenes positives Tun einen Vertrauenstatbestand zu Gunsten des Betroffenen geschaffen hat. Das kann durch eine förmliche Duldung erfolgen im Sinne einer Zusage nach Art. 38 BayVwVfG, eine bauaufsichtliche Maßnahme nicht zu erlassen, die zu ihrer Wirksamkeit aber der Schriftform bedarf. In Betracht kommt jedoch auch ein über die bloße Untätigkeit hinausgehendes besonderes Verhalten der Behörde, auf Grund dessen der Betroffene zu der Annahme berechtigt ist, dass die Behörde von der Befugnis zur Nutzungsuntersagung keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. BayVGH, U.v. 17.6.1998 – 2 B 97.171; BayVGH, B.v. 13.4.2000 – 2 ZB 00.723; VG Würzburg, B.v. 20.1.2016 – W 4 S 15.1466 – juris Rn. 46).
(2) Nach diesen Grundsätzen steht der Klägerin ein die Nutzungsuntersagung hindernder Vertrauensschutz nicht zu. Das Vorbringen der Klägerseite, dass das Gebäude bereits seit seiner Fertigstellung in den sechziger Jahren größtenteils für die Kurgastvermietung und kaum als Wohngebäude genutzt werde, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die lange Dauer der ungenehmigt ausgeübten Nutzung könnte den Erlass einer Nutzungsuntersagung nur bei Hinzutreten besonderer Umstände hindern. Vom Vorliegen solcher Umstände kann hier nicht ausgegangen werden. Dass die baurechtswidrige Wohnnutzung der Gemeinde … bekannt gewesen sein soll, ändert daran nichts, da deren Wissen dem Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zugerechnet werden kann. Soweit die Klägerseite darauf verweist, dass ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 16. Januar 2019 das Gebäude als „Gebäude für Wirtschaft oder Gewerbe“ beschreibe, ist bereits nicht ersichtlich, inwiefern dieser Auszug dem Landratsamt bekannt gewesen sein sollte. Selbst wenn er der Bauaufsichtsbehörde aber bekannt gewesen sein sollte, ergeben sich aus der dort eingetragenen Bezeichnung „Gebäude für Wirtschaft oder Gewerbe“ noch keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass dem Landratsamt auch die Nutzungsänderung bekannt gewesen ist, von diesem aber geduldet wurde. Dahingestellt bleiben kann, ob der Markenname „Haus …“ auch der Bauaufsichtsbehörde bekannt gewesen ist. Jedenfalls lässt dieser nicht zwingend auf eine fremdenverkehrsgewerbliche Vermietung schließen. Dem Gericht sind viele Fälle bekannt, in denen Wohnhäuser Namen tragen. So sind beispielsweise in einem Regensburger Wohnquartier die einzelnen Mehrfamilienhäuser nach italienischen Städten benannt. Auch aus der Tatsache, dass einem anderen Eigentümer mit Baugenehmigung vom 27. Mai 2009 ein Schaukasten genehmigt worden ist, lässt sich nicht schließen, dass dem Landratsamt deshalb auch die Kurgastvermietung bekannt war. Die Beklagtenvertreter haben insofern in der mündlichen Verhandlung glaubhaft dargelegt, dass im Baugenehmigungsverfahren für den Schaukasten nur die Genehmigungsfähigkeit desselben geprüft worden sei, nicht aber, dass in diesem Werbung für die nicht genehmigte Appartement-Vermietung gemacht werden sollte. Es erscheint dem Gericht insofern nachvollziehbar, dass die Frage, ob für das dazugehörige Haus eine Baugenehmigung vorliegt, mangels einschlägiger Anhaltspunkte nicht geprüft wird. Schließlich führt auch die der Klägerin vom Landratsamt P. mit Bescheid vom 13. September 1996 erteilte Erlaubnis zur Führung eines Beherbergungsbetriebes nicht zur Annahme eines Vertrauensschutzes. Diese Erlaubnis wurde nicht von der Bauaufsichtsbehörde (Abteilung 6, Sachgebiet 62), sondern von dem organisatorisch davon völlig unabhängigen Sachgebiet 42 (Abteilung 4) erteilt. Nach den regulären Behördenabläufen kann das Wissen des Sachgebiets 42, dass in den einzelnen Appartements Kocheinrichtungen vorhanden sind und diese entgegen der bestandskräftigen Baugenehmigung zu fremdenverkehrsgewerblichen Zwecken genutzt werden, dem zuständigen Sachgebiet 62 nicht zugerechnet werden. Es ist nach alledem nicht erkennbar, dass die Nutzungsänderung der Bauaufsichtsbehörde bekannt war und diese aufgrund eines über die bloße Untätigkeit hinausgehenden besonderen Verhaltens den Betroffenen Grund zu der Annahme gegeben hat, dass die Bauaufsichtsbehörde von der Befugnis zur Nutzungsuntersagung keinen Gebrauch mehr machen will. Nach dem Inhalt der vorgelegten Bauakten hat das Landratsamt die geänderte Nutzung erst im Jahr 2016 festgestellt und geht seither bauaufsichtlich gegen die im Widerspruch zur Baugenehmigung aus dem Jahr 1966 stehende Nutzung vor (so auch BayVGH, B.v. 13.4.2000 – 2 ZB 00.723 – BeckRS 2000, 28461).
2. Das für den Fall der unerlaubten fremdenverkehrsgewerblichen Vermietung als Ferienwohnung in Ziffer 2 pro Wohneinheit angedrohte Zwangsgeld (vgl. Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31, Art. 36 VwZVG) begegnet keinen rechtlichen Bedenken, nachdem die mit seiner Hilfe durchzusetzende Unterlassungspflicht rechtmäßig angeordnet wurde. Auch die Höhe des jeweils angedrohten Zwangsgeldes (500,00 Euro) bewegt sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und lässt auch bezogen auf den konkreten Fall unter Beachtung des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG keine Ermessensfehler erkennen. Für die Höhe des Zwangsgeldes ist nicht erheblich, ob die Klägerin Alleineigentümerin oder nur Miteigentümerin einer Wohnung ist.
Nach allem hat die Klage in der Sache keinen Erfolg.
Als unterliegender Teil hat die Klägerin die Kosten des Verfahrens gemäß § 154 Abs. 1 VwGO zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
