Aktenzeichen RO 2 S 17.1207
Leitsatz
Die Nutzungsänderung eines als landwirtschaftliche Lagerhalle genehmigten Gebäudes hin zu einer Nutzung für Zwecke eines Malerbetriebes ist genehmigungspflichtig. (Rn. 15 – 16) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Der Antrag wird abgelehnt.
II. Der Antragsteller hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Der Streitwert wird auf 2.500,- € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Verfügung der Antragsgegnerin, mit der ihm die Nutzung einer Lagerhalle für gewerbliche Zwecke (Malerbetrieb) unter Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit und Androhung eines Zwangsgeldes untersagt wurde.
Mit Bescheid vom 16. März 2015 erteilte die Antragsgegnerin dem Eigentümer des Grundstücks FlNr. 819/138 der Gemarkung H. die Baugenehmigung für die Errichtung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle mit rund 1.000 m2 Fläche auf diesem Grundstück. Das Gebäude wurde erstellt und die Nutzung wurde aufgenommen. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2016 teilte die Antragsgegnerin dem Bauherrn mit, anlässlich einer Ortseinsicht sei auf dem Grundstück ein Malermeister angetroffen worden, der angegeben habe, Lagerflächen in der genannten Halle anmieten und dort sein Lager einrichten zu wollen. Die Antragsgegnerin wies den Grundstückseigentümer darauf hin, dass in der landwirtschaftlichen Lagerhalle ausschließlich landwirtschaftliche Nutzung zulässig sei. Er wurde aufgefordert, schriftlich mitzuteilen, bis wann die Fremdnutzung aufgegeben werde. Eine Reaktion hierauf erfolgte nach Aktenlage nicht.
Anlässlich einer Baukontrolle am 30. Januar 2017 stellte die Antragsgegnerin fest, dass der Antragsteller, der nicht Grundstückseigentümer ist, einen Teil der Halle als Lager für seinen Malerbetrieb nutzt. Nach einem Aktenvermerk vom 27. Februar 2017 gab der Antragsteller hierzu telefonisch an, dass er einen Teilbereich der Halle mit ca. 100 m² für den Malerbetrieb nutze. Es seien dort Fahrzeuge, Anhänger, Gerüste (für ca. 1.000 m²) und weitere Betriebsmittel gelagert. Ein Mietvertrag bestehe nicht. Dem Antragsteller sei mitgeteilt worden, dass die Nutzung der Halle durch den Betrieb baurechtlich nicht zulässig sei. Er wurde um Rückmeldung bis 10. März 2017 gebeten, was er zu tun gedenke. Mit Schreiben vom 10. März 2017 teilte die Antragsgegnerin dem Antragsteller den festgestellten Sachverhalt nochmals mit und wies darauf hin, dass eine Baugenehmigung für eine landwirtschaftliche Lagerhalle vorhanden sei und der dort geltende Bebauungsplan eine Fläche für Landwirtschaft festsetze. Zulässig sei daher nur eine landwirtschaftliche Nutzung. Dem Antragsteller wurde dargelegt, dass die Nutzung untersagt werden könne. Er wurde aufgefordert, die Nutzung der Halle für Lagerzwecke im Zusammenhang mit dem Malerbetrieb bis 7. April 2017 einzustellen. Gleichzeitig wurde ihm Gelegenheit zur Äußerung gegeben. Sollte die Nutzung bis zum genannten Termin nicht eingestellt sein, sei beabsichtigt, diese durch Bescheid zu untersagen und für die Durchsetzung der Verpflichtung ein Zwangsgeld anzudrohen.
Mit Schreiben vom 15. Mai 2017 baten die Bevollmächtigten des Antragstellers die Antragsgegnerin um Mitteilung, weshalb hier die Variationsbreite der Baugenehmigung verlassen worden sei. Es mache wenig bis gar keinen Unterschied, ob dort landwirtschaftliche Maschinen oder Malergeräte gelagert würden. Nach einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs überschreite beispielsweise die Umwandlung eines Lagerplatzes für Baumaschinen in einen Lager Platz für PKW die Variationsbreite der Nutzung nicht. Dies gelte auch aus Sicht des § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Die nur zeitweise Nutzung der baulichen Anlage für privilegierte Zwecke oder Unterbrechung einer privilegierten Nutzung schließe nämlich eine Zulässigkeit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht aus.
Mit Bescheid vom 12. Juni 2017 untersagte die Antragsgegnerin dem Antragsteller ab 28. Juli 2017 die Nutzung der landwirtschaftlichen Lagerhalle für gewerbliche Zwecke, insbesondere als Lager bzw. Abstellraum für Fahrzeuge, Anhänger, Gerüste und andere Gegenstände des Malerbetriebs. Alle eingelagerten Fahrzeuge und Gegenstände des Malerbetriebs seien bis dahin aus der Halle und vom Grundstück zu entfernen. Für den Fall der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung eines Rechtsbehelfs sei die Verpflichtung mit Ablauf von 2 Monaten nach Bestandskraft des Bescheids zu beachten. Die sofortige Vollziehung der Nr. 1 des Bescheids wurde angeordnet. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,- € angedroht. Zur Begründung legte die Behörde im Wesentlichen dar, die Halle werde im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Für die Nutzungsuntersagung genüge das Vorliegen einer formell rechtswidrigen Nutzung. Die vorgenommene Nutzung sei nicht von der Baugenehmigung für den Neubau einer landwirtschaftlichen Lagerhalle gedeckt. Sie sei daher genehmigungspflichtig, aber nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Die Nutzung eines Teils der Halle für einen landwirtschaftsfremden Gewerbebetrieb sei bauplanungsrechtlich unzulässig, da der betreffende Bebauungsplan Nr. 204 „H* …-Süd“ auf dem betreffenden Grundstück Flächen für die Landwirtschaft darstelle. Flächen für die Landwirtschaft könnten nach dem Baugesetzbuch in einem Bebauungsplan auch festgesetzt werden. In diesem Bereich könnten privilegierte bauliche Anlagen nach § 35 Absatz. 1 Nr. 1 BauGB zulässig sein. Die Nutzung der Halle für den Malerbetrieb sei jedoch nicht privilegiert. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans scheide aus. Es handle sich auch nicht um eine bloß vorübergehende Nutzung der Halle als Lager. Der betreffende Hallenbereich sei mit erheblichem Aufwand für die Lagernutzung ausgebaut worden. Das private Interesse an einer Nutzung des Grundstücks für den Malerbetrieb des Antragstellers müsse hinter dem Interesse der Allgemeinheit zurücktreten. Es sei zu befürchten, dass die rechtswidrige Nutzung der Halle als negativer Bezugsfall für andere mögliche gewerbliche Nutzer oder künftige Vermietungen dieser und anderer landwirtschaftlicher Hallen diene. Der Antragsteller sei als Handlungsstörer in Anspruch zu nehmen. Die sofortige Vollziehung der Nr. 1 des Bescheids werde im öffentlichen Interesse angeordnet. Es besteht in der Regel ein besonderes öffentliches Interesse daran, dass unzulässige bzw. ungenehmigte Nutzungen möglichst bald unterbunden würden. Um einer Nachahmung durch Dritte entgegenzuwirken, sei zeitnahes Handeln der Bauaufsichtsbehörde geboten. Auch vertrauten die Anwohner im Norden der Halle darauf, dass landwirtschaftsfremden Nutzungen in den durch Bebauungsplan festgesetzten landwirtschaftlichen Flächen im Süden unterblieben und sich nicht verfestigten. Ein rechtlich geschütztes privates Interesse, die rechtswidrige Nutzung weiterhin ausüben zu dürfen, bestehe nicht. Die Nutzungsuntersagung sei entsprechend eilbedürftig und nur bei sofortiger Vollziehung effektiv. Die Höhe des angedrohten Zwangsgeld orientiere sich am wirtschaftlichen Interesse des Antragstellers an der weiteren Nutzung der Halle.
Gegen den am 16. Juni 2017 zugestellten Bescheid ließ der Antragsteller durch seine Bevollmächtigten am 6. Juli 2017 Klage zum Verwaltungsgericht Regensburg erheben. Diese ist unter dem Az. RO 2 K 17.1107 anhängig. Am 19. Juli 2017 ließ der Antragsteller zudem vorläufigen Rechtsschutz beantragen. Hierzu wird vorgetragen, die Bevollmächtigten des Antragstellers hätten mit Schreiben vom 15. Mai 2017 gegenüber der Antragsgegnerin umfangreich zur Sache Stellung genommen. Statt hierauf zu antworten oder auch nur weiter mit den Antragstellerbevollmächtigten zu kommunizieren, habe die Stadt den Bescheid erlassen. Der Bescheid sei bereits formell rechtswidrig, da die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht besonders begründet worden sei. Die Begründung wiederhole nur die Voraussetzungen der Verfügung selbst. Die vorliegende Nutzung sei nach außen hin nicht in Erscheinung getreten. Die Antragsgegnerin sei sich offenbar nicht im Klaren über den erheblichen Eingriff in das Recht des Antragstellers bezüglich seines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs. Es sei dem Antragsteller nicht zuzumuten, binnen gerade einmal eines Monats ein neues Lager zu finden. Es wäre zunächst zu klären, warum die beanstandete Nutzung die Variationsbreite der Baugenehmigung verlassen haben soll. Aus Sicht des Antragstellers mache es wenig bis gar keinen Unterschied, ob nun landwirtschaftliche Maschinen oder Malergeräte an Ort und Stelle gelagert würden. Die nur zeitweise Nutzung der baulichen Anlage für privilegierte Zwecke oder Unterbrechung einer privilegierten Nutzung schließe die Zulässigkeit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht aus. Die Antragsgegnerin gehe von einem unzutreffenden Sachverhalt aus, wenn sie vortrage, die Halle sei mit erheblichem Aufwand für die Lagernutzung ausgebaut worden. Es handele sich um eine völlig normale Lagerhalle. Das einzige Bild, auf das sich die Stadt wohl beziehe, zeige ein paar Farbkübel. Gerade im landwirtschaftlichen Bereich müssten gewisse Nebennutzungen zulässig sein, um den Strukturwandel in der Landwirtschaft auszugleichen. Für die beanstandete Nutzung werde weniger als 1/10 der Hallenfläche in Anspruch genommen. Der Antragsteller sei nach ständigen Wasserschäden in seinem früheren Lager gezwungen gewesen, vorübergehend eine Bleibe für seine Gerätschaften zu finden. Die Anordnung sei unverhältnismäßig. Zudem bestehe ein Vollstreckungshindernis. So habe es die Stadt … versäumt, gegen den Eigentümer der Halle eine Duldungsanordnung zu erlassen. Eine sofortige Vollziehung sei damit gar nicht möglich.
Der Antragsteller beantragt,
Die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage vom 6. Juli 2017 gegen den Bescheid der Stadt … vom 12. Juni 2017 (Az. 63.1/411/2017-26) wird wiederhergestellt.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Die Antragsgegnerin stützt sich auf den angefochtenen Bescheid und legt ergänzend dar, die beanstandete Begründung der sofortigen Vollziehbarkeit stelle auf den Einzelfall ab und sei nicht lediglich formelhaft. Das öffentlichen Interesse, dass eine Genehmigungspflicht beachtet werde, überwiege allgemein das private Interesse, die rechtswidrige Nutzung vorläufig fortsetzen zu dürfen. Die notwendige Begründung der sofortigen Vollziehbarkeit könne deshalb knapp gehalten werden und bedürfe regelmäßig keines besonderen Eingehens auf die Umstände des Einzelfalls. Unrichtig erscheine die Darstellung des Antragstellers, er müsse binnen gerade einmal eines Monats ein neues Lager finden. Der Bescheid sei dem Antragsteller am 16. Juni 2017 zugestellt worden. Er habe somit 6 Wochen Zeit zum Räumen des Lagers. Erstmalig sei dem Antragsteller aber bereits am 27. Februar 2017 telefonisch mitgeteilt worden, dass die Nutzung baurechtlich unzulässig sei. Mit Schreiben vom 10. März 2017 sei er nochmals darauf hingewiesen worden. Die Nutzung durch den Malerbetrieb sei auch tatsächlich nach außen in Erscheinung getreten, was den von der Baukontrolle gefertigten Lichtbildern zu entnehmen sei. Der Bescheid sei auch materiell rechtmäßig. Die von Antragstellerseite herangezogene Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs betreffe einen anderen Sachverhalt und gehe fehl. Die teilweise Änderung der Nutzung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle hin zu einer gewerblichen Nutzung stelle nach der Rechtsprechung ein genehmigungspflichtiges Vorhaben dar.
Die Behörde legte die Akten einschließlich der Baugenehmigungsakten für die streitgegenständliche Halle vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Behörden- und Gerichtsakten sowie der beigezogenen Akten des Verfahrens RO 2 K 17.1107 verwiesen.
II.
Der nach § 80 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige Antrag ist unbegründet.
Nach § 80 Abs. 5 VwGO kann das Gericht der Hauptsache auf Antrag die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise wiederherstellen, wenn die Behörde gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten angeordnet hat. Dies ist vorliegend geschehen.
Entgegen dem Vortrag des Antragstellers begegnet die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit vorliegend keinen formellen Bedenken. Insbesondere ist die Anordnung hinreichend schriftlich begründet worden, wie dies § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO verlangt. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Fall der baurechtlichen Nutzungsuntersagung einer formell illegalen und nicht offensichtlich genehmigungsfähigen baulichen Anlage nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung zu stellen sind, denn es besteht regelmäßig ein öffentliches Interesse daran, dass die Genehmigungspflicht beachtet wird (vgl. BayVGH. B.v. 17.10.2012 – 2 CS 12.1835 – juris Rn. 2). Liegen die Voraussetzung für eine Nutzungsuntersagung vor, bedarf es daher zur Begründung des öffentlichen Interesses am Sofortvollzug der Verfügung keiner von der Anlage ausgehenden konkreten Gefahren für andere Rechtsgüter. Die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagung liegt vielmehr regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpft, die die Rechtstreue der Bevölkerung untergraben und dem unberechtigten Nutzer ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem rechtstreuen Nutzer entzieht und so ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindert. Dies gilt umso mehr, als ein bloßes Nutzungsverbot den Bestand der baulichen Anlagen unberührt lässt und dem Bauherrn mangels Schaffung vollendeter Tatsachen in der Regel ohne Weiteres angesonnen werden kann, bis zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit seiner formell illegal aufgenommenen Nutzung zu verzichten (vgl. OVG MV, B.v. 06.01.2016 – 3 M 340/15 – juris). Den insoweit verbleibenden Anforderungen an die Begründung der Anordnung sofortiger Vollziehbarkeit gemäß § 80 Abs. 3 VwGO genügen die Darlegungen im angegriffenen Bescheid. Dass es dabei zu Überschneidungen mit den Erwägungen hinsichtlich des Einschreitensermessens kommt, liegt in der Natur der Sache. Insbesondere ist die Behörde nicht gezwungen, Überlegungen bei der grundlegenden Ermessensausübung zurückzustellen oder zu verschweigen, um eine Bevorratung von Argumenten für die Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO zu betreiben. Vorliegend hat sich die Behörde in ihrer Begründung auch nicht auf die tatbestandlichen Voraussetzungen der Nutzungsuntersagung zurückgezogen, sondern vielmehr dargelegt, dass insbesondere durch zeitnahes Handeln einer Nachahmung durch Dritte entgegenzuwirken sei. Darüber hinaus beschäftigt sich die Begründung mit dem konkreten Fall und verweist etwa auf Anwohner im Norden der Halle und deren Vertrauen darauf, dass landwirtschaftsfremde Nutzungen auf den festgesetzten landwirtschaftlichen Flächen unterblieben und sich nicht verfestigten. Der Antragsteller hat trotz mehrfacher Gelegenheit hierzu bis zum Erlass des angefochtenen Bescheids keine besonderen privaten Belange substantiiert vorgetragen, die die Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin auf der formellen Ebene in Frage stellen könnten.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit ist aber auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Ist – wie hier – ein besonderes Vollzugsinteresse im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO grundsätzlich zu bejahen, trifft das Gericht im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO eine eigene Ermessensentscheidung und ist nicht nur auf die Überprüfung der behördlichen Erwägungen bei der Anordnung des Sofortvollzugs beschränkt. Im Rahmen dieser Ermessensentscheidung kommt den Erfolgsaussichten der Klage, wie sie sich nach der im Verfahren des Eilrechtsschutzes allein gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage darstellen, indizielle Bedeutung zu. Wird die Klage aller Voraussicht nach erfolgreich sein, ist in der Regel die aufschiebende Wirkung wieder herzustellen, weil ein besonderes Vollzugsinteresse an einem offensichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakt grundsätzlich nicht besteht. Umgekehrt gilt, dass bei fehlenden Erfolgsaussichten der Klage dem vorliegenden Vollzugsinteresse Vorrang einzuräumen ist gegenüber dem Interesse des Betroffenen, vorläufig von Vollzugsmaßnahmen verschont zu bleiben; der Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ist dann in der Regel abzulehnen. So liegt es hier.
Nach Art. 76 Satz 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) kann die Nutzung von baulichen Anlagen untersagt werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Zu Recht geht die Behörde davon aus, dass für die Nutzungsuntersagung bereits die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzung der Anlage tatbestandlich ausreicht. Die Nutzung des Gebäudes für Zwecke des Malerbetriebs des Antragstellers ist auch formell rechtswidrig. Nach der dem Gericht vorgelegten Baugenehmigung vom 16. März 2015 wurde ausdrücklich der „Neubau einer landwirtschaftlichen Lagerhalle“ genehmigt. In den Gründen des Bescheids ist hervorgehoben, dass das Vorhaben in einem Bereich liegt, für den nach einem geltenden Bebauungsplan eine landwirtschaftliche Fläche festgesetzt wurde. Aus dem Bescheid wird deutlich, dass das Gebäude nur zu landwirtschaftlichen Zwecken im Sinne der §§ 35 Abs. 1, 201 BauGB genutzt werden darf. Es liegt auf der Hand, dass die Nutzung als Lager- und Abstellraum für einen gewerblichen Malerbetrieb sich nicht in diesem Rahmen bewegt und als landwirtschaftsfremde Nutzung nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckt ist. Die Halle dient insoweit nicht (mehr) einem landwirtschaftlichen Betrieb. Es handelt sich auch nicht um eine sogenannte „mitgezogene Nutzung“, die in irgendeiner Weise einem landwirtschaftlichen Betrieb zugeordnet werden könnte. Nicht jede beliebige landwirtschaftsfremde Nutzung von privilegierten Gebäuden stellt eine „mitgezogene Nutzung“ im Sinne der Rechtsprechung dar. Unabhängig davon stellte sich auch dann die Frage der Genehmigungspflicht, denn es ist nicht davon auszugehen, dass die landwirtschaftsfremde Nutzung ohne weiteres von der erteilten Baugenehmigung gedeckt wäre, selbst wenn sie durch die Zuordnung zu einem landwirtschaftlichen Betrieb von dessen Privilegierung „mitgezogen“ werden könnte und dadurch möglicherweise genehmigungsfähig wird. Vorliegend stellen sich die damit zusammenhängenden Fragen aber ohnehin nicht.
Die vorliegende Nutzungsänderung ist baugenehmigungspflichtig nach Art. 55 Abs. 1 BayBO. Verfahrensfreiheit im Sinne des Art. 57 Abs. 4 BayBO liegt nicht vor, weil für die Nutzung der landwirtschaftlichen Lagerhalle zu gewerblichen Zwecken eines Malerbetriebes andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in Betracht kommen. Dabei kommt es für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit nicht darauf an, ob durch die geänderte Nutzung die öffentlich-rechtlichen Anforderungen letztendlich eingehalten werden; es genügt vielmehr, wenn andere öffentlich-rechtliche Regelungen i.S.d. Art. 60 Abs. 1, 62 BayBO für die geänderte Nutzung Anwendung finden. Dies ist vorliegend insbesondere in bauplanungsrechtlicher Hinsicht zu bejahen, weil es sich um keine landwirtschaftliche Nutzung handelt und der dort bestehende Bebauungsplan für die betreffende Fläche landwirtschaftliche Nutzung festsetzt (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 18 a BauGB). § 9 Abs. 1 Nr. 18 a BauGB ermächtigt die Gemeinde dazu, im Bebauungsplan „die Flächen für die Landwirtschaft“ festzusetzen. Die Festsetzung dient dazu, die so ausgewiesenen Flächen für eine landwirtschaftliche Nutzung zu sichern und damit zugleich landwirtschaftsfremde Nutzungen auszuschließen. Zur landwirtschaftlichen Nutzung gehören aber nicht nur nicht-bauliche Nutzungen, sondern grundsätzlich auch bauliche Nutzungen, die der Landwirtschaft dienen (BVerwG, B.v. 17.12.1998 – 4 NB 4/97 – juris Rn. 8). Dabei kann offen bleiben, ob derartige Bauten allein auf der Grundlage der Planfestsetzung gemäß § 30 Abs. 1 oder 3 BauGB zulässig sind oder ob ergänzend auf § 35 BauGB zurückzugreifen ist. Die (teilweise) Umnutzung eines privilegierten Gebäudes in ein nicht privilegiertes berührt sowohl die Frage der planungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 30 BauGB als auch die Frage, ob anstelle einer Nutzung nach § 35 Abs. 1 BauGB auch eine Nutzung nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig ist. Auch wäre die Errichtung eines entsprechenden Lagerraums für einen gewerblichen Betrieb nicht genehmigungsfrei zulässig. Vorliegend kommt daher Verfahrensfreiheit weder nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BauGB noch nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 2 BauGB in Betracht. Fehl geht insoweit der Hinweis der Antragstellerbevollmächtigten auf die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 27. Juli 2005 – 26 ZB 05.1519 – (BeckRS 2005, 16946), weil es sich dort keineswegs um einen vergleichbaren Fall handelte. Vielmehr ging es dort um das Abstellen von Personenkraftwagen auf einer Fläche, die zuvor mit Baugenehmigung für das Abstellen von Baumaschinen genutzt wurde. Die im vorliegenden Fall konkret bestehende Problematik der Änderung einer bauplanungsrechtlich festgelegten und ausschließlich genehmigten landwirtschaftliche Nutzung in eine landwirtschaftsfremde Nutzung (Entprivilegierung) stellte sich dort schon vom Ansatz her nicht.
Es handelt sich auch nicht um eine völlig untergeordnete Nutzung, der bauplanungsrechtliche Relevanz abgesprochen werden könnte. Dies belegen zweifelsfrei bereits die bei den Baukontrollen gefertigten Lichtbilder. Zudem hat der Antragsteller selbst angegeben, dass er ca. 100 m2 der rund 1.000 m2 großen Halle nutze. Auch in flächenmäßiger Hinsicht kann daher nicht von einer bauplanungsrechtlich bedeutungslosen Nutzung gesprochen werden. Schließlich ist auf den aktenkundigen Lichtbildern zu erkennen, dass nicht nur Farbbehälter, sondern auch andere Materialien und vor allem Gerüstbauteile in erheblichem Umfang (lt. Aktenvermerk für 1.000 m²) dort abgelagert und selbst Anhänger und Fahrzeuge in der Halle untergestellt wurden. Von einer städtebaulich irrelevanten Nutzung kann daher nicht die Rede sein.
Dahingestellt bleiben kann, ob die Frage der Genehmigungspflicht anders zu beurteilen wäre, wenn es sich lediglich um eine kurzzeitige und von Anfang an auf einen vorübergehenden Zeitraum beschränkte Nutzung handeln würde. Der Hinweis, eine vorübergehende Unterbrechung einer privilegierten Nutzung schließe eine Zulässigkeit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht aus, ist unbehelflich, weil es schon keinerlei konkrete Anhaltspunkte tatsächlicher Art für eine solche bloß vorübergehende gewerbliche Nutzung der Halle gibt und solche auch nicht vorgetragen wurden. Im Gegenteil hat nach Aktenlage der Antragsteller bereits im Rahmen einer Ortsansicht am 20. Dezember 2016 erklärt, er wolle die Halle anmieten und dort sein Lager einrichten, was er bereits tue. Dies hat er in der Folgezeit offensichtlich auch fortgeführt und die Nutzung über ein halbes Jahr aufrechterhalten. Nunmehr wehrt er sich gerichtlich gegen die verfügte Nutzungsuntersagung und Räumung des Lagers. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, weshalb es sich nur um eine (angeblich) bauplanungsrechtlich irrelevante vorübergehende Nutzung handeln soll. Insbesondere ist in keiner Weise ersichtlich oder vorgetragen, zu welchem Zeitpunkt die Nutzung beendet werden soll. Dabei ist bereits der Grundstückseigentümer mit Schreiben vom 28. Dezember 2016 durch die Behörde aufgefordert worden, mitzuteilen, bis wann die Fremdnutzung aufgegeben werde. Auch wurde dem Antragsteller mit Anhörungsschreiben vom 10. März 2017 Gelegenheit gegeben, sich zum Sachverhalt zu äußern. Mit anwaltlichen Schriftsatz vom 15. Mai 2017 ließ er zwar vortragen, eine nur vorübergehende Unterbrechung einer privilegierten Nutzung schließe die Zulässigkeit nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht aus. Es wird dabei aber bereits nicht einmal behauptet, dass es sich bei der streitgegenständlichen Nutzung lediglich um eine vorübergehende handle, geschweige denn wird dargelegt, wann sie der Antragsteller beenden wolle. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte es sich ihm aber aufdrängen müssen, zur Vermeidung einer kostenpflichtigen und zwangsgeldbewehrten Nutzungsuntersagung einen entsprechenden Sachverhalt substantiiert mit der Benennung konkreter Zeiträume und Handlungspläne darzulegen. Dies ist nach wie vor nicht geschehen. Vielmehr wird bemängelt, dass die dem Antragsteller gesetzte Frist zu kurz sei, um ein neues Lager zu finden. Auch dies spricht deutlich dagegen, dass von einer bloß vorübergehenden, kurzzeitigen Nutzungsabsicht auszugehen wäre und sich der Antragsteller deshalb schon nach Alternativen umsehen würde. Dabei kommt es nicht mehr darauf an, ob der Antragsteller (oder der Grundstückseigentümer) für die gewerbliche Nutzung auch bauliche Veränderungen vorgenommen hat. Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass sich dies nach einem Vergleich der Baugenehmigungsunterlagen und der Lichtbilder in den Baugenehmigungsakten mit denjenigen in den nunmehrigen bauaufsichtlichen Akten durchaus aufdrängt.
Damit ist die Genehmigungspflichtigkeit des Vorhabens bereits zu bejahen, ohne dass es darauf ankäme, ob nach Lage der Dinge auch in bauordnungsrechtlicher oder anderweitiger Hinsicht andere Anforderungen in Betracht kommen, etwa hinsichtlich des Umgangs mit wassergefährdenden Stoffen oder bezüglich des Brandschutzes.
Sind somit die tatbestandlichen Voraussetzungen des Art. 76 Satz 2 BayBO gegeben, steht der Erlass einer Nutzungsuntersagung im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde. Voranzustellen ist, dass die Nutzungsuntersagung die regelmäßige Folge der formellen Rechtswidrigkeit einer Nutzung ist. An die Ermessensausübung und deren Begründung sind in solchen Regelfällen keine hohen Anforderungen zu stellen. Sollen nach dem Willen der Behörde die für die Nutzungsuntersagung sprechenden öffentlichen Belange den Vorrang haben und weist der Fall keine Besonderheiten auf, die eine ausdrückliche Würdigung der privaten Belange gebieten, genügt für die Begründung der Ermessenserwägungen die Darlegung der öffentlichen Belange (BayVGH, B.v. 05.07.2004 – 15 CS 04.58 – juris Rn. 20). Auch insoweit genügen die Darlegungen in dem angefochtenen Bescheid den Erfordernissen. Sie lassen erkennen, dass die Behörde die widerstreitenden Interessen in den Blick genommen und gegeneinander abgewogen hat. Es ist nicht zu beanstanden, dass sie dem öffentlichen Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände dabei den Vorrang einräumt vor den privaten Interessen des Antragstellers an der Fortführung der formell rechtswidrigen Nutzung. Der Einwand, die aufgenommene Nutzung sei nach außen nicht erkennbar, greift unabhängig davon nicht, dass dies nicht entscheidungsrelevant ist. Zum einen zeigen die in den Akten befindlichen Lichtbilder, dass auch von außen erkennbar die Nutzung durch einen Malerbetrieb stattfindet. Zum andern sind für die Ein- und Auslagervorgänge durch den Antragsteller An- und Abfahrten erforderlich, die ebenfalls nicht unbemerkt bleiben können. Bereits bei den tatbestandlichen Erwägungen hat die Behörde zudem klargestellt, dass sie die gewerbliche Nutzung der Halle innerhalb der festgesetzten Flächen für die Landwirtschaft für bauplanungsrechtlich unzulässig hält. Ob das Vorhaben einer Genehmigungsfähigkeit zugeführt werden könnte, ist im vorliegenden Verfahren aber nicht ausschlaggebend, weil jedenfalls offensichtliche Genehmigungsfähigkeit keinesfalls besteht. Vielmehr spricht alles dafür, dass das an § 30 BauGB zu messende Vorhaben als landwirtschaftsfremde Nutzung schon an den Festsetzungen des dort geltenden Bebauungsplans scheitert. Damit wahrt die Anordnung auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Sonstige Ermessensfehler, die das Gericht im Rahmen der insoweit eingeschränkten Überprüfung beanstanden müsste, sind nicht ersichtlich.
Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Verpflichtung des Antragstellers zur Räumung des Lagers. Da die untersagte Nutzung im Lagern und Abstellen von Gegenständen besteht, bedeutet die Untersagung nicht nur, dass weitere Gegenstände nicht mehr eingebracht werden dürfen. Vielmehr ist dem Gebot, die Lagernutzung zu beenden, erst dann Genüge getan, wenn die bereits eingebrachten Gegenstände entfernt wurden.
Die Maßnahme richtet sich auch zu Recht gegen den Antragsteller als Handlungsstörer. Die Behörde musste in der festgestellten Situation nicht auf den Grundstückseigentümer als Zustandsstörer zurückgreifen, sondern konnte vorrangig den Antragsteller als Handlungsstörer in Anspruch nehmen. Dies entspricht pflichtgemäßem Ermessen bei der Störerauswahl entsprechend Art. 9 Landesstraf- und Verordnungsgesetz (LStVG).
Bei verständiger Auslegung des antragstellerischen Rechtsschutzbegehrens gemäß § 88 VwGO richtet sich der Antrag auch gegen die verfügte Zwangsgeldandrohung. Gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. Art. 21 a Satz 1 des Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes (VwZVG) entfaltet die Klage gegen die Zwangsgeldandrohung keine aufschiebende Wirkung. Gemäß Art. 21 a Satz 2 VwZVG gilt u.a. § 80 Abs. 5 VwGO entsprechend. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache in einem solchen Fall auf Antrag die aufschiebende Wirkung anordnen. Die vorliegende Zwangsgeldandrohung ist jedoch nach summarischer Prüfung ebenso wenig wie die Grundverfügung zu beanstanden, so dass keine Veranlassung für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage besteht. Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (Art. 18, 19 VwZVG) liegen in der für sofort vollziehbar erklärten Unterlassungsverfügung vor. Die Androhung von Zwangsgeld beruht auf Art. 29, 31, 36 Abs. 1 VwZVG. Dabei war dem Antragsteller für die Erfüllung der Verpflichtung eine angemessene Frist zu setzen, da nicht nur ein bloßes Unterlassen gefordert wurde, sondern ihm auch die Verpflichtung zur Räumung des Lagers auferlegt wurde. Die in Nr. 1 des Bescheids enthaltene Frist, die rechtlich nach Art. 36 Abs. 1 VwZVG Bestandteil der Zwangsgeldandrohung ist, entspricht den Vorgaben des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG. Sie stellt keine unzumutbaren Anforderungen an den Antragsteller. Soweit er einwenden lässt, er müsse sich innerhalb eines Monats eine neue Lagermöglichkeit suchen, tritt dem die Behörde zu Recht mit dem Hinweis entgegen, dass zwischen Zustellung des Bescheids am 16. Juni 2017 und Ablauf der gesetzten Frist am 28. Juli 2017 rund 6 Wochen liegen. Weshalb es in diesem Zeitraum nicht möglich sein sollte, die rechtswidrigen Nutzung der Lagerhalle zu beenden, erschließt sich nicht, zumal dem Antragsteller bereits im Februar 2017 von Seiten der Bauaufsichtsbehörde deutlich gemacht wurde, dass er mit einer Fortführung der Lagernutzung nicht rechnen durfte. Im März 2017 wurde ihm Frist zur freiwilligen Beendigung der rechtswidrigen Nutzung gesetzt, die er nicht nutzte. Vor diesem Hintergrund trifft die Anordnung den Antragsteller keineswegs überraschend. Im Übrigen erscheint das Vorbringen des Antragsteller nicht widerspruchsfrei, wenn er einerseits behauptet, die streitgegenständliche Nutzung sei von untergeordneter Bedeutung, weil nur geringen Umfangs und ohnehin auf einen begrenzten Zeitraum angelegt, andererseits aber ins Feld führt, es sei ihm nicht zuzumuten, innerhalb der gesetzten Frist von rund 6 Wochen eine Ausweichlösung zu finden oder zu schaffen.
Die Höhe des angedrohten Zwangsgelds bewegt sich im Rahmen des Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG und lässt auch bezogen auf den konkreten Fall unter Beachtung des Art. 31 Abs. 2 Satz 2 VwZVG keine Ermessensfehler erkennen.
Es besteht auch kein Vollstreckungshindernis, obwohl gegen den Grundstückseigentümer keine entsprechende Duldungsverfügung ergangen ist. Die Nutzungsuntersagung als solche lässt den baulichen Zustand des Gebäudes unberührt, so dass ein Eingriff in geschützte Rechtspositionen des Grundstückseigentümers nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) ausscheidet. Allerdings enthält die Nutzungsuntersagung vorliegend auch das Gebot, das Lager zu räumen. Insoweit könnte in Betracht zu ziehen sein, dass der Eigentümer der Halle an den eingebrachten Sachen ein Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erworben hat. Davon ist im vorliegenden Fall jedoch nicht auszugehen. Nach der genannten Vorschrift hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Voraussetzung für das Entstehen eines Vermieterpfandrechts ist daher, dass zum einen ein Mietverhältnis besteht und zum anderen dem Vermieter Forderungen aus diesem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen. Dies lässt sich vorliegend jedoch nicht feststellen. So hat der Antragsteller bei der Ortseinsicht des Landratsamts am 20. Dezember 2016 erklärt, er werde die Halle anmieten und dort sein Lager einrichten. Zu diesem Zeitpunkt bestand demnach offensichtlich noch kein Mietverhältnis, aus welchem dem Grundstückseigentümer Ansprüche erwachsen könnten. Bereits mit Schreiben vom 28. Dezember 2016 wies die Antragsgegnerin den Grundstückseigentümer auch darauf hin, dass die angestrebte Nutzung aus ihrer Sicht unzulässig sei und umgehend beendet werden müsse. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass in der Folgezeit dennoch ein Mietverhältnis eingegangen worden wäre, das ein Pfandrecht nach § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen könnte. Weder der Grundstückseigentümer, der mit dem oben genannten Schreiben ausdrücklich angesprochen wurde, noch der Antragsteller selbst haben einen Sachverhalt geschildert, der der Behörde Veranlassung zu einer Duldungsverfügung gegeben hätte. Vielmehr hat der Antragsteller laut Aktenvermerk vom 27. Februar 2017 nochmals angegeben, dass bisher kein Mietvertrag existiere, der Grundstückseigentümer ihm aber auch nicht mitgeteilt habe, dass er die Halle für den angestrebten Zweck nicht nutzen dürfe. Spätestens bei Erhebung des Einwands, es hätte einer Duldungsverfügung gegenüber dem Grundstückseigentümer bedurft, hätte es in dieser Situation einer substantiierten Darlegung bedurft, woraus sich ein Vollstreckungshindernis ergeben soll, das durch eine Duldungsverfügung überwunden werden müsste.
Da der Bescheid vom 12. Juni 2017 auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken begegnet, wird die Klage hiergegen aller Voraussicht nach erfolglos sein. Es sind keine Umstände ersichtlich, die in dieser Situation dennoch die Widerherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage des Antragstellers veranlassen könnten.
Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO anzulehnen. Damit hat der Antragsteller als unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) unter Orientierung am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, wobei der für die Hauptsache anzusetzende Streitwert zu halbieren war (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
