Aktenzeichen RN 6 K 16.960
Leitsatz
Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S. des § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 5 BauGB stehen einem Vorhaben insbesondere dann entgegen, wenn dieses – wie vorliegend – in nicht durch Ausnahmegenehmigung oder Befreiung zu behebender Weise im Widerspruch zu einer gültigen Landschaftsschutzverordnung steht (vgl. BVerwG ZfBR 2000, 428). Die zu Wohnzwecken geänderten Gebäude entsprechen hier nicht dem Gebietscharakter des Außenbereichs und beeinträchtigen den Naturgenuss. (Rn. 45) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Bescheid vom 17.03.2016, der die Klägerin zur vollständigen Beseitigung des sog. „…“, bestehend aus einem ehemaligen Wohngebäude und dem dazugehörigen Nebengebäude, verpflichtet, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Nach Art. 76 Satz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Voraussetzungen für eine Beseitigungsanordnung sind daher die seit Errichtung bzw. Änderung der Anlage fortdauernde formelle und wegen der Eingriffsintensität auch die materielle Rechtswidrigkeit des Bauvorhabens (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 134 – beck-online). Ob und wann die Bauaufsichtsbehörde eine Beseitigungsanordnung erlässt, liegt in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 204 – beck-online).
Die streitgegenständlichen Gebäude sind seit ihrer Änderung sowohl formell als auch materiell rechtswidrig. Auch das behördliche Ermessen wurde pflichtgemäß ausgeübt.
1) Die formelle Rechtswidrigkeit liegt vor.
Die durchgeführte Änderung der Gebäude ist baugenehmigungspflichtig. Es liegt keine Genehmigung vor.
Bei den streitgegenständlichen Gebäuden handelt es sich um bauliche Anlagen gemäß Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO, deren Errichtung und Änderung nach Art. 55 Abs. 1 BayBO einer Baugenehmigung bedürfen. Eine Änderung in dem Sinne erfordert die Änderung der Substanz der baulichen Anlage und umfasst auch Fälle, in denen das Erscheinungsbild unangetastet bleibt und das Bauvolumen nicht erweitert wird, denn es genügt, dass die bauliche Anlage nach Durchführung von baulichen Maßnahmen als eine andere erscheint als vorher (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 55 Rn. 26 – beck-online). Die Änderung ist von bloßen Instandhaltungsmaßnahmen i. S. v. Art. 57 Abs. 6 BayBO abzugrenzen, die verfahrensfrei sind. Unter den Begriff der Instandhaltungsarbeiten fallen Maßnahmen, die dazu dienen, die Gebrauchsfähigkeit und den Wert von baulichen Anlagen und Einrichtungen unter Belassung von Konstruktion und äußerer Gestalt zu erhalten und die weder Errichtung noch Änderung sind (vgl. BayVGH, B.v. 16.11.2000 – 2 CS 00.2127 – juris; BayVGH, B.v. 29.7.1999 – 14 B 95.4193 – juris). Die Abgrenzung ist dabei für den Einzelfall im Rahmen einer Gesamtbetrachtung nach der Verkehrsauffassung vorzunehmen (vgl. BayVGH, B.v. 20.1.2009 – 15 CS 08.1638 – juris). Als Instandhaltungsarbeiten kommen in erster Linie Reparatur- und Ausbesserungsarbeiten an der baulichen Anlage in Frage (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 55 Rn. 27 – beck-online).
Aus den dem Gericht vorliegenden Lichtbildern und den Aussagen der Beteiligten sowie den Behördenakten geht hervor, dass Maßnahmen an den Gebäuden in Gestalt einer baulichen Änderung stattfanden und es sich dabei nicht um bloße verfahrensfreie Instandhaltungsmaßnahmen handelte. Im Jahr 2006 ließ die Klägerin laut eigener Aussage eine Heizungsanlage in das Hauptgebäude einbauen. Im Zuge des Umbaus im Jahr 2014 wurden am Hauptgebäude Türen und Fenster ausgetauscht, am Nebengebäude wurde die Dachhaut erneuert und es wurde ein Kamin errichtet. Spätestens dieser Umbau hat die äußere Gestalt beider Gebäude nicht nur geringfügig verändert. Das Nebengebäude (Stadel) wurde durch Einbau des Kamins selbst zu einem dem Wohnen dienenden, dem Wohnhaus zugehörigen Gebäude. Dies zeigt insbesondere ein Vergleich der vorliegenden Lichtbilder der Jahre 1997, 2001 und 2007 zu den Lichtbildern aus dem Jahr 2014. Aus dem baufällig und ruinös wirkenden, offensichtlich leerstehenden … wurde durch die von der Klägerin durchgeführten Maßnahmen ein ansehnlich und bewohnbar aussehendes Haus mit Nebengebäude. Die äußere Gestalt wurde stark verändert. Aufgrund der gebotenen Gesamtbetrachtung fällt der Einbau der Fenster und Türen nicht unter Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 d) BayBO, wonach Fenster und Türen sowie die dafür bestimmten Öffnungen verfahrensfrei sind. Denn diese Verfahrensfreistellung betrifft Einzelmaßnahmen, hilft jedoch nicht über eine Genehmigungspflicht hinweg, wenn eine Anlage durch eine Vielzahl von baulichen Maßnahmen baurechtlich relevant geändert wird. Nicht ausschlaggebend ist die Verwendung des Wortes „Sanierung“ in einigen vorgelegten Unterlagen, auf die sich die Klägerseite beruft. Eine Sanierung kann bspw. auch eine modernisierende Umgestaltung durch einen Neubau sein.
2) Auch die materielle Rechtswidrigkeit hat das Landratsamt Deggendorf zu Recht angenommen.
Im Fall der Änderung einer baulichen Anlage ist Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung grundsätzlich das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 55 Rn. 26 – beck-online).
a) Das streitgegenständliche Grundstück liegt nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sodass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der baulichen Änderung nach § 35 BauGB richtet, der das Bauen im Außenbereich regelt. § 35 BauGB liegt der Gedanke zugrunde, dass das Bauen im Außenbereich grundsätzlich unterbleiben soll. Ein Vorhaben, das entgegen dieser Maxime gleichwohl im Außenbereich errichtet werden soll, muss sich entweder als privilegiertes Vorhaben dafür besonders legitimieren (§ 35 Abs. 1 BauGB) oder darf als sonstiges Vorhaben die in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beispielhaft aufgeführten öffentlichen Belange nicht beeinträchtigen (§ 35 Abs. 2 BauGB).
i) Die Änderung ist nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert zulässig.
Es besteht zwar ein landwirtschaftlicher Betrieb; dessen Bewirtschaftung erfolgt jedoch von der Hofstelle des … aus. Eine Genehmigung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB als privilegiertes Austragshaus scheitert bereits an der fehlenden äußerlich erkennbaren Zuordnung (vgl. BayVGH, B.v. 18.4.2000 – 1 ZB 00.312 – juris) zu den Gebäuden des Anwesens …, das in ca. 1,5 km Luftlinie Entfernung zum … liegt.
ii) Das sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) beeinträchtigt öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB.
Es liegt eine Beeinträchtigung der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswertes vor (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB; entspricht § 35 Abs. 3 Satz 1 Spiegelstriche 5 und 7 BauGB (1986)).
Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. genannten Vorschrift stehen einem Vorhaben insbesondere dann entgegen, wenn dieses in nicht durch Ausnahmegenehmigung oder Befreiung zu behebender Weise im Widerspruch zu einer gültigen Landschaftsschutzverordnung steht (vgl. BVerwG, B.v. 2.2.2000 – 4 B 104.99 – juris). Der … liegt im Geltungsbereich der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald, die von 01.11.1986 bis 18.02.2010 in Kraft war, sowie der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald, die seit 21.11.2000 in Kraft ist (ermittelt über das Rauminformationssystem Niederbayern). Die Verordnungen sind hinsichtlich der hier ausschlaggebenden Regelungen wortgleich. Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (entspricht § 7 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald) bedarf der naturschutzrechtlichen Erlaubnis, wer beabsichtigt, im Landschaftsschutzgebiet genehmigungspflichtige Anlagen i.S.d. Bayerischen Bauordnung zu errichten oder zu erweitern, soweit sie die in § 5 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (bzw. § 6 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald) genannten Wirkungen hervorrufen können. Selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, dass keine naturschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich wäre, da es sich nicht um eine Errichtung oder Erweiterung, sondern um eine Änderung genehmigungspflichtiger Anlagen handele, besagt § 5 Abs. 1 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (entspricht § 6 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald), dass alle Handlungen verboten sind, die den Charakter des Gebiets verändern oder dem in § 3 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (bzw. § 4 Nr. 3 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald) genannten besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen, insbesondere alle Handlungen, die geeignet sind, die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, das Landschaftsbild, den Naturgenuss oder den Zugang zur freien Natur zu beeinträchtigen. Die zu Wohnzwecken geänderten Gebäude fallen darunter, da sie nicht dem Gebietscharakter des Außenbereichs entsprechen und den Naturgenuss beeinträchtigen. Ohne dass es darauf ankäme, wird darauf hingewiesen, dass nach Einschätzung des Gerichts eine Erlaubnis notwendig ist, da die Änderung des ruinös und unbewohnt erscheinenden … zu Wohnzwecken einer Erweiterung gleichgestellt werden kann. Insofern können die Kriterien der Abgrenzung zwischen Instandhaltungsmaßnahmen und einer baulichen Änderung i.S.d. Art. 55 Abs. 1 BayBO herangezogen werden (vgl. Ziffer 1)). Die Voraussetzungen für eine Erlaubnis sind nicht gegeben. Diese ist nach § 6 Abs. 2 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (entspricht § 7 Abs. 3 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald) zu erteilen, wenn das Vorhaben keine der in § 5 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (bzw. § 6 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald) genannten Wirkungen hervorrufen kann oder diese Wirkungen durch Nebenbestimmungen ausgeglichen werden können. Dafür ist hier, ebenso wenig wie für eine Ausnahme nach § 7 der Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Bayerischer Wald (entspricht § 8 der Verordnung über den Naturpark Bayerischer Wald), nichts ersichtlich.
Zweck der zudem beeinträchtigten Belange der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswertes ist es, den Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung, namentlich der Nutzung für Land- und Forstwirtschaft sowie der Erholung, für die Allgemeinheit zu erhalten und von Bebauung freizuhalten (vgl. BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 16.1774 – juris). Der Außenbereich soll daher insbesondere von einer wesensfremden Nutzung, wie der hier vorliegenden Wohnnutzung, freigehalten werden (vgl. BVerwG, U.v. 25.1.1985 – 4 C 29/81 – juris; Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang/Reidt, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 35 Rn. 86 – beck-online), sodass eine Beeinträchtigung vorliegt.
Zudem lässt die Änderung der Gebäude die Entstehung, Verfestigung und Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB; entspricht § 35 Abs. 3 Satz 1 Spiegelstrich 8 BauGB (1986)).
Den Begriff der Splittersiedlung im Sinne einer zusammenhanglosen oder aus anderen Gründen unorganischen Streubebauung können alle bauliche Anlagen erfüllen, die – wie die streitgegenständlichen Gebäude – zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (vgl. BVerw, U.v. 9.6.1976 – IV C 42/74 – juris). Unter Verfestigung ist die Auffüllung des schon bisher in Anspruch genommenen räumlichen Bereichs zu verstehen (vgl. BVerwG, U.v. 3.6.1977 – 4 C 29.75 – juris). Ausschlaggebend ist, ob eine zu missbilligende unorganische Besiedelung eingeleitet oder verstärkt wird (vgl. BVerwG, B.v. 10.11.2010 – 4 B 45.10 – juris). Eine von der geschlossenen Ortslage abgesetzte Streubebauung mit darin ausgeübter Wohnnutzung ist grundsätzlich unorganisch und verstößt gegen die Anforderungen an eine geordnete Siedlungsstruktur (vgl. BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 13/97 – juris). Notwendig ist auch eine gewisse Bezugsfallwirkung, sodass die zu erwartende künftige Entwicklung berücksichtigt werden muss (EZBK/Söfker, BauGB, Stand: August 2018, § 35 Rn. 107 – beck-online). Der zu Wohnzwecken genutzte … bringt zusätzliche Wohnnutzung in den Außenbereich. Dies trägt nicht nur die Gefahr von Ausweitungsbestrebungen in sich, sondern es würde auch ein Bezugsfall geschaffen, der eine bauplanungsrechtlich unerwünschte Intensivierung der Wohnnutzung im Außenbereich einleitet. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Gebäude seit Jahrzehnten bestehen, da die formelle und materielle Rechtmäßigkeit der aufgrund der baulichen Änderung derzeit bestehenden Gebäude ausschlaggebend ist (vgl. VG München, Urteil vom 25. April 2005 – M 8 K 04.6395 – juris). Auch die im Bayerischen Wald vorhandene Streubebauung mit privilegierten landwirtschaftlichen Betrieben und anderen genehmigten Vorhaben reicht für eine zuzulassende Erweiterung von Streubebauung durch Wohnvorhaben nicht aus. Eine Fortführung der alten Bebauung ist nur in Ausnahmefällen, wie bspw. bei der Siedlungsform der Moordörfer, vertretbar (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1986 – 4 B 41/86 – juris).
Es liegt auch kein begünstigtes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB vor. Nach dieser Vorschrift, die dem Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung trägt und dem Verfall von Gebäuden entgegenwirken soll (EZBK/Söfker, BauGB, Stand: August 2018, § 35 Rn. 135 – beck-online), kann nichtprivilegierten Nutzungsänderungen im Außenbereich unter bestimmten Voraussetzungen nicht entgegengehalten werden, dass sie den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich nach § 35 Abs. 3 BauGB sind. Voraussetzung für eine solche sog. Entprivilegierung land- und forstwirtschaftlicher Gebäude ist nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 e) BauGB, dass das Gebäude im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des landwirtschaftlichen Betriebs steht, es muss also in unmittelbarer Nähe zur Hofstelle liegen oder selbst Bestandteil der Hofstelle sein (Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang/Reidt, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 35 Rn. 138 – beck-online). Die Hofstelle liegt – wie bereits erläutert – ca. 1,5 km entfernt auf dem …, sodass kein räumlicher Zusammenhang zur Hofstelle gegeben ist.
§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB (1986) ist nicht einschlägig, da eine Änderung der baulichen Anlage vorliegt (vgl. Ziffer 1)).
Auch eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB liegt nicht vor, da es sich bei den Gebäuden des … nicht um erhaltenswerte, das Bild der Kulturlandschaft prägende Gebäude handelt. Notwendig wäre zumindest die Nähe zum förmlichen Denkmalschutz, wofür vorliegend keine Anhaltspunkte ersichtlich sind und auch nicht vorgebracht wurden.
b) Für die Änderung der Gebäude ergibt sich auch kein Bestandsschutz aus den Baugenehmigungen von 1912 und 1913.
Es wird darauf hingewiesen, dass für das Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des Art. 76 Satz 1 BayBO das Landratsamt, für das Vorliegen einer Baugenehmigung, von Bestandsschutz oder einer gesetzlichen Privilegierung der Adressat der Anordnung und somit die Klägerin beweispflichtig ist (vgl. BVerwG, B.v. 17.11.1998 – 4 B 100/98 – juris; Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 447 – beck-online), die nach Einschätzung des Gerichts keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür dargetan hat.
Die obergerichtliche Rechtsprechung stellt bei der Frage, wann eine Baugenehmigung seine Wirkung verliert, auf Art. 43 Abs. 2 BayVwVfG ab: „Ein Verwaltungsakt bleibt wirksam, solange und soweit er nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist.“ Auf andere Weise ist er erledigt, wenn er durch Wegfall des Regelungsobjekts, inhaltliche Überholung, einseitigen Verzicht, Antragsrücknahme oder aufgrund geänderter Sach- und Rechtslage gegenstandslos geworden ist (vgl. BayVGH, B.v. 28.2.2014 – 15 CS 13.1863 – juris). Bei der Frage, ob eine Nutzungsunterbrechung den Bestandsschutz entfallen lässt, stellt die obergerichtliche Rechtsprechung überwiegend nicht auf das Zeitmodell des Bundesverwaltungsgerichts ab; ebenso wenig auf die vereinzelt in der Literatur vertretene absolute Obergrenze von sieben Jahren (vgl. VG München, U.v. 12.11.2012 – M 8 K 11.5940 – juris). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof geht vielmehr davon aus, dass die bloße langjährige Nichtweiterführung einer genehmigten Nutzung – insbesondere bei Fortbestehen der Nutzungstauglichkeit der baulichen Anlage – ohne zusätzliche Anhaltspunkte in der Regel nicht alleine ausreicht, um den Bestandsschutz entfallen zu lassen, weil das Bauordnungsrecht keine Pflicht zur Fortsetzung einer genehmigten Nutzung kennt. Er fordert einen dauerhaften Verzichtswillen, d.h. neben der langjährigen Nutzungsaufgabe müssen weitere Umstände hinzutreten, die eine endgültige Aufgabe des Nutzungswillens nach außen dokumentieren (vgl. BayVGH, B.v. 28.2.2014 – 15 CS 13.1863 – juris; VG München, U.v. 12.11.2012 – M 8 K 11.5940 – juris). Notwendig sind daher sowohl Zeit- als auch Umstandsmoment.
i) Die Wohnnutzung war ausweislich der Meldebestätigung (Anlage K3) jedenfalls zwischen 01.09.1978 und 01.04.1996 für eine Dauer von 18 Jahren sowie zwischen 16.10.1998 und 23.09.2008 für eine Dauer von 10 Jahren unterbrochen. Der von 01.04.1996 bis 16.10.1998 angemeldete Nebenwohnsitz ist einerseits aufgrund der Lichtbilder aus dem Jahr 1997 zweifelhaft und andererseits, da in der Stellungnahme der … GmbH aus dem Jahr 1996 (Anlage K 4) von unbewohnten, nicht beheizten Räumen, einer eingestürzten Holzbalkendecke sowie davon, dass das Gebäude einer zweckmäßigen Nutzung zugeführt werden soll, die Rede ist. Auch der von 23.09.2008 und 20.09.2011 angemeldete Nebenwohnsitz überzeugt das Gericht nicht, da die Abmeldung mangels Bewohnbarkeit von Amts wegen erfolgte. Unabhängig davon war der … jedenfalls lange Zeit unbewohnt.
ii) Die zusätzlich dazu erforderliche Verzichtserklärung muss eindeutig und unmissverständlich, gegebenenfalls im Wege der Auslegung, zu ermitteln sein (vgl. BayVGH, U.v. 20.2.2003 – 15 B 00.1363 – juris). Von dauerhaftem Verzichtswillen kann bei einsetzendem Verfall der Bausubstanz nach längerem Leerstand ausgegangen werden (vgl. Hess. VGH, B.v. 12.4.2016 – 4 A 1438/15.Z – juris), sodass eine bloße Nichtnutzung äußerlich erkennbar machen kann, dass eine künftige Weiternutzung offensichtlich aufgegeben worden ist. Das OVG Nordrhein-Westfalen führt dies in den Gründen eines Urteils vom 14.03.1997 und darüber hinaus folgendes in einem Leitsatz aus (7 A 5179/95 – juris):
„[…] eine Aufgabe der Wohnnutzung und damit ein Erlöschen des Bestandsschutzes ist vielmehr erst dann regelmäßig anzunehmen, wenn das Gebäude selbst in einer Weise dem Verfall preisgegeben wird, der auch nach außen hin verdeutlicht, daß eine (jederzeitige) Wiederaufnahme der nur unterbrochenen Nutzung vom Berechtigten offensichtlich nicht mehr gewollt ist.“
Ein solcher Fall liegt hier mangels stichhaltigem gegenteiligen Vorbringen vor. Für das Gericht ist bei objektiver Würdigung mit der notwendigen Eindeutigkeit erkennbar, dass auf die durch die Baugenehmigung vermittelte Rechtsposition verzichtet wurde. Die vorliegenden Unterlagen, die dem Gericht als Bewertungsmaßstab dienen, zeigen, dass der Verfall des … bereits vor 1985 begann und sich stetig fortsetzte. Im Gutachten Schreiber vom 18.07.1985 (Anlage K 12, S. 48) wird ausgeführt, dass die vorhandene Bausubstanz durch die unterlassene Instandhaltung im vorhandenen Zustand nicht nutzbar ist. Laut Klägerin wurde 1989 das Blechdach neu gestrichen, nicht vorhandene Fenster und Türen wurden mit Folie verschlossen, in einem Raum wurden Dachbalken herausgetrennt, um die Ausbreitung der Feuchtigkeit zu verhindern, die durch an der Hauswand liegendes Erdreich eingedrungen war, und Erdreich wurde beseitigt. Die Nutzungstauglichkeit war somit zu diesem Zeitpunkt bereits fraglich, insbesondere auch, wenn man die in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Lichtbilder aus den Jahren 1960 und 1968 (Anlage K 25), die den … in gutem, bewohnbarem Zustand zeigen, mit den chronologisch darauf folgenden Lichtbildern aus dem Vorbescheidsverfahren 1997 vergleicht, die den … – obwohl auf den Lichtbildern Schnee zu sehen ist – größtenteils ohne Fenster, mit wohl durch aufsteigende Feuchtigkeit bedingten Putzschäden und in unbewohntem, ruinös wirkendem Zustand zeigen. Die Stellungnahme der … GmbH aus dem Jahr 1996 spricht von unbewohnten, nicht beheizten Räumen und dem Einsturz einer Holzbalkendecke eines Zimmers aufgrund von Feuchtigkeit, die über das Mauerwerk zu den Balken gelangt ist. Es ist die Rede davon, dass das Gebäude einer zweckmäßigen Nutzung zugeführt werden soll. Anhand der Lichtbilder von 2001 lässt sich ebenfalls feststellen, dass Fenster nicht mehr intakt waren und somit jedenfalls im Winter keine Nutzungstauglichkeit vorlag. Im Deckblatt der Gemeinde … für die Änderung des Flächennutzungsplans heißt es „Umbau eines bestehenden, aufgegebenen Gebäudes als Tagescafé“. In einem Aktenvermerk im Rahmen der Änderungsplanung 2002/2003 über eine Besprechung vom 11.07.2002 im Landratsamt (Anlage K 21) wird erklärt, dass ein Neubau nicht mehr an den Standort der jetzigen Bauruine gebunden wäre. Erst im Jahr 2006 ließ die Klägerin laut eigener Aussage eine Heizungsanlage einbauen. Auf den Lichtbildern von 2007 sind erneut Fenster nicht intakt. Auch dies spricht gegen eine Nutzungstauglichkeit und die anhaltende Fortsetzung des Verfalls. Von 23.09.2008 bis 20.09.2011 war die Tochter der Klägerin mit einer Nebenwohnung im … gemeldet. Diese erhielt am 12.07.2011 ein Schreiben der Gemeinde … mit der Aufforderung, den Wohnsitz abzumelden, da keine Bewohnbarkeit vorliegt (Behördenakte 26/2007 – 3A, S. 45). Erst im Jahr 2014 wurden beschädigte Fenster und Türen durch funktionsfähige Fenster und Türen ersetzt, am Nebengebäude wurde die Dachhaut erneuert und ein Kamin errichtet. Die Lichtbilder aus dieser Zeit verdeutlichen, dass erst ab diesem Zeitpunkt wieder ein Wille zur Wohnnutzung nach außen hin erkennbar war. Das Vorliegen von Bescheiden einer Abwasserabgabe, einer Gebäudebrandversicherung und Steuerbescheiden steht dem nicht entgegen, ebenso wenig wie die Gutachten, die dem … einen gewissen Wert zuschreiben. Auch das Vorbringen, dass die Kamine in gutem Zustand seien und das Blechdach leicht angerostet, aber durchaus in der Lage sei, bis zur endgültigen Sanierung zu schützen, führt nicht zu einem anderen Ergebnis; ebenso wenig der von der Klägerseite vorgebrachte ununterbrochene Wille der Klägerin, den … zukünftig als Alterswohnung zu nutzen. Der Dienstbarkeitsvertrag enthält bereits keine Anhaltspunkte bzgl. des tatsächlichen Zustands des … oder eines Nutzungswillens. Unerheblich ist darüber hinaus, dass dem klägerischen Vorbringen nach lediglich ein Instandhaltungsrückstand bestehe und Bauteile in zukünftige Verwertbarkeit übernommen werden könnten. Maßgeblich ist der nach außen hin erkennbare Wille zur jederzeitigen oder zumindest kurzfristigen Wiederaufnahme der Nutzung als Wohngebäude, der dem Gericht zufolge aufgrund der dargelegten Anhaltspunkte ersichtlich über einen langen Zeitraum hinweg nicht vorlag, sodass der Bestandsschutz entfallen ist.
3) Die Ermessensentscheidung des Landratsamts, die Beseitigung anzuordnen, begegnet ebenso keinen Bedenken.
Gerichtlich kann nach § 114 Satz 1 VwGO nur überprüft werden, ob die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder ob von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Hiervon ausgehend hat die Behörde das ihr zustehende Ermessen fehlerfrei ausgeübt.
a) Im Verhältnis zu den durch das Bauvorhaben beeinträchtigten öffentlichen Belangen ist die Beseitigungsanordnung nicht unverhältnismäßig. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung durfte dem hoch zu gewichtenden Interesse der Allgemeinheit an rechtmäßigen Bauzuständen und an einer geordneten baulichen Entwicklung der Vorzug gegeben werden vor den privaten Interessen der Klägerin an der Wohnnutzung des … . Es ist nicht von einer unbilligen Härte auszugehen. Die Beseitigung entspricht der Intention der in Art. 76 Satz 1 BayBO normierten Befugnis, nämlich, eine illegal geschaffene Bausubstanz zu beseitigen und das betroffene Grundstück in den Zustand materieller Legalität zurückzuführen (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 12 – beck-online). Insbesondere spielen persönliche wirtschaftliche Verhältnisse oder die Höhe der Beseitigungskosten bzw. der Kosten für die Änderung keine Rolle, da es sonst in der Regel unmöglich wäre, gegen Schwarzbauten vorzugehen (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 245 f. – beck-online). Zwar kann das Vorliegen besonders alter Bausubstanz zugunsten des Pflichtigen zu berücksichtigen sein. Bei selbst geschaffenen vollendeten Tatsachen kann einer Beseitigungsanordnung jedoch mit dieser Argumentation nicht mit Erfolg entgegengetreten werden (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn 210 – beck-online). Ein Einschreiten ist im besonderen öffentlichen Interesse der Allgemeinheit an der Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände nämlich grundsätzlich geboten (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn 208 – beck-online). Dies gilt umso mehr, als die Klägerin selbst den … umgebaut hat, ohne zuvor in adäquater Weise die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit dieses Vorhabens geklärt zu haben. Erschwerend hinzu kommt, dass die bauliche Änderung unter Missachtung der ihr gegenüber angeordneten Baueinstellung erfolgte (vgl. BayVGH, U.v. 28.6.2010 – 1 B 09.1911 – juris). Von einer Kenntnis der Klägerin von der Unzulässigkeit der Änderungen ist bereits ab dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 22.01.2002 (RN 6 K 99.2268) auszugehen, das die klare Aussage enthält, dass der Bestandsschutz für den … entfallen und ein Umbau daher nach den Vorschriften eines Neubaus zu beurteilen ist. Darüber hinaus geht aus dem Aktenvermerk über die Besprechung vom 11.07.2002 im Landratsamt (Anlage K 21) hervor, dass im Rahmen der Änderungsplanung die Nutzung als Austragshaus diskutiert und abgelehnt wurde. Zwar war die Klägerin selbst bei dieser Besprechung nicht anwesend, sie wurde jedoch in der Folgezeit an den Planungen beteiligt. Spätestens mittels der Baueinstellung vom 19.02.2007 (Behördenakte 26/2007 – 3A, S. 9) und erneut mittels des Schreibens der Obersten Baubehörde vom 03.07.2007 (Behördenakte 26/2007 – 3A, S. 34 f.) wurde ihr die Illegalität außerdem direkt kommuniziert. Ein Großteil der Änderungen fand in den Jahren 2006 und 2014 und somit eindeutig nach Kenntnis von der fehlenden Genehmigungsfähigkeit statt.
b) Ein milderes Mittel, um die eingetretenen Beeinträchtigungen öffentlicher Belange zu beenden, ist nicht ersichtlich. Eine nur teilweise Beseitigung als weniger schwerer Eingriff käme in Betracht, wenn auch so ein rechtmäßiger Zustand hergestellt werden könnte. Durch die Maßnahmen der Klägerin am … und der dadurch erfolgten vollständigen Umgestaltung ist für das Gericht jedoch nicht ersichtlich, wie eine teilweise Beseitigung den ursprünglichen, ungenutzten Zustand wiederherstellen sollte. Auch eine nur das Wohngebäude selbst betreffende Anordnung scheidet aus, da das Nebengebäude durch den Einbau des Kamins zu einem dem Wohnen dienenden Gebäude wurde und die Gebäude somit sowohl rechtlich als auch tatsächlich der Optik nach eine Einheit bilden. Das Nebengebäude erfuhr auch eine starke Änderung (vgl. Ziffer 1)). Darüber hinaus stellt die Beseitigung der gesamten rechtswidrigen Anlage grundsätzlich keinen übermäßigen Eingriff dar (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.1980 – 15.B – 1048/79 – juris; Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 252 – beck-online). In diesem Zusammenhang sei erwähnt, dass – sollte eine teilweise Beseitigung möglich sein – auch durch den dann bestehenden Rest kein baurechtswidriger Zustand wiederhergestellt werden darf (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, U.v. 11.7.1977 – X A 2101/76 – juris; Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 254 – beck-online). Dies wäre hier der Fall, da der … als Wohn- und Nebengebäude eines landwirtschaftlichen Betriebs genehmigt wurde, diese Nutzung jedoch nicht mehr ausgeübt wird und die leerstehenden Gebäude nicht genehmigungsfähig wären.
c) Auch für eine längere faktische Duldung der Wohnnutzung durch das Landratsamt Deggendorf, die im Rahmen des behördlichen Ermessens relevant sein kann, wurden keine hinreichenden Anhaltspunkte vorgetragen. Das Vorbringen der Klägerin, dass das Landratsamt lange Zeit untätig geblieben sei, ist unzureichend. Das Landratsamt führte ab Kenntnis der Änderungen Baukontrollen durch und sprach die Baueinstellung aus. Darüber hinaus schließt selbst eine Duldung über lange Zeiträume hinweg den späteren Erlass einer Beseitigungsanordnung nicht aus. Stattdessen hätte ein darüber hinausgehender Vertrauenstatbestand geschaffen werden müssen (vgl. BayVGH, B.v. 13.4.2000 – 2 ZB 00.723 – juris; Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 305 – beck-online), was hier nicht geschehen ist. Soweit das Landratsamt eine Duldung der Wohnnutzung bis zum Tod der Klägerin in Erwägung gezogen hat, führt dies nicht zu einem Anspruch. Auch die Beteiligung des Landratsamts an dem Dienstbarkeitsvertrag stellt keinen solchen Vertrauenstatbestand dar. Es ist für das Gericht in keiner Weise ersichtlich, dass das Landratsamt dadurch zum Ausdruck hätte bringen wollen, dass eine nichtprivilegierte Wohnnutzung bzw. eine Änderung der Gebäude genehmigt oder genehmigungsfähig sei. Für das Gericht steht fest, dass daraus lediglich abzulesen ist, dass im Falle einer rechtmäßigen Wohnnutzung die Abwasserbeseitigungsanlage mitgenutzt werden darf. Im Gegenteil hat die Klägerin nach ergangener Baueinstellung, die die Ansicht des Landratsamts verdeutlicht, im Jahr 2014 erhebliche Änderungen an den Gebäuden vorgenommen. Ein etwaiger Vertrauenstatbestand wäre jedenfalls zu diesem Zeitpunkt bereits zerstört gewesen.
d) Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass das Landratsamt Deggendorf sein Ermessen ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausgeübt hat. Dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV kann unter rechtsstaatlichen Aspekten kein Anspruch darauf entnommen werden, sich mit der Klägerin um eine Lösung zu bemühen. Insbesondere handelte es sich bei der Änderungsplanung um eine andere Situation, sodass es bereits an der Vergleichbarkeit fehlt. Das Vorbringen der Klägerin, dass das Landratsamt den Sachverhalt nicht vollständig ermittelt habe, führt zu keinem anderen Ergebnis. Ab Kenntnis des Landratsamts von den Änderungen der Gebäude fanden mehrere Baukontrollen statt. Bei der Baukontrolle am 07.05.2007 verweigerte die Klägerin den Kontrolleuren den Zutritt zum … für eine Kontrolle der Innenräume (Behördenakt 26/2007 – 3A, S. 25), wodurch sie ihrerseits die vom Landratsamt angestrengte weitere Sachverhaltsaufklärung vereitelte.
e) Gemäß Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG muss die Bauaufsichtsbehörde in der Begründung die Gesichtspunkte erkennen lassen, von denen sie bei der Ausübung ihres Ermessens ausgegangen ist. Es ist jedoch anerkannt, dass bei einem Einschreiten gegen einen wegen fehlender Baugenehmigung rechtswidrigen Zustand dieser Begründungspflicht genügt wird, wenn die Behörde zum Ausdruck bringt, dass der beanstandete Zustand wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden muss (Simon/Busse/Decker, BayBO, Stand: Oktober 2018, Art. 76 Rn. 310 – beck-online). Das Landratsamt Deggendorf brachte dies, auch in Bezug auf das Nebengebäude, im Bescheid zum Ausdruck.
Die streitgegenständliche Beseitigungsverfügung leidet auch nicht an sonstigen Fehlern, die zu ihrer Aufhebung führen.
Die Zwangsgeldandrohungen in Ziffern 3 und 4 des streitgegenständlichen Bescheides sind ebenfalls nicht zu beanstanden. Sie werden von der Klägerseite auch nicht angegriffen, weshalb das Gericht diesbezüglich der Begründung des angegriffenen Bescheids folgt und gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absieht.
Zweifel an der Anwendbarkeit deutscher und bayerischer Gesetze sind nicht gegeben.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und das Urteil nicht von einer obergerichtlichen Entscheidung abweicht, vgl. §§ 124a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3, 4 VwGO. Es ist nicht ersichtlich, dass die konkrete Rechtsfrage über den zu entscheidenden Einzelfall hinaus bedeutsam ist.
