Baurecht

Aktenzeichen  13 A 16.1130

Leitsatz

1. Für die Überprüfung der Wertermittlung nach den §§ 27 ff. FlurbG sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung maßgebend, d.h. es ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts abzustellen. (Rn. 41)
2. Die Klagebefugnis für einen Rechtsbehelf gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung entfällt nur
3. a) bei Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück und
4. b) wenn der Flurbereinigungsplan weder einen Abzug nach § 47 FlurbG noch einen Beitrag nach § 19 FlurbG vorsieht. (Rn. 37)
5. Teilt eine Gemeinde auf entsprechende Anfrage mit, sie sei unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse zur Aufstellung eines Bebauungsplans bereit, handelt es sich bei den vom beantragten Bebauungsplan umfassten Grundstücken um sog. Bauerwartungsland. (Rn. 44)

Tenor

I. Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung wird unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim Amt für Ländliche Entwicklung … vom 10. Mai 2016 wie folgt geändert: Das klägerische Einlageflurstück 266 Gemarkung C. wird mit Wertzahl 100 bewertet.
II. Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Für die baren Auslagen des Gerichts wird ein Pauschsatz von 360,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig.
III. Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klage ist zulässig.
Der gegen den angefochtenen Verwaltungsakt erhobene Widerspruch (§ 141 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 FlurbG) als Prozessvoraussetzung ist nicht verspätet.
Indem die Klägerin das Einlageflurstück 266 erworben hat – die Eintragung im Grundbuch des Amtsgerichts B. erfolgte am 20. Juli 2007 –, ist sie nach § 15 Satz 1 FlurbG in die bisherige Verfahrensposition der Eltern eingetreten. Somit ist sie befugt, einen Rechtsbehelf im eigenen Namen weiterzuverfolgen (BVerwG, B.v. 1.11.1976 – V B 82.74 – RdL 1977, 323) und die gegenüber der Einlage veränderte Zuteilung mit dem Abfindungsflurstück 779 zu rügen.
Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002 wurde vom 5. März bis 7. April 2008 öffentlich bekanntgemacht. Die Eltern der Klägerin haben damit mit ihrem Schreiben vom 2. April 2008 am 7. April 2008 fristgerecht Widerspruch gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung eingelegt. Zwar war dieses Schreiben nicht auch von der Klägerin mitunterzeichnet und wurde nicht auf die von dieser ihren Eltern erteilten Vollmacht hingewiesen. Auch wurde darin nicht explizit das Einlageflurstück 266 genannt. Gleichwohl ist bei verständiger Würdigung der damit abgegebenen Erklärung aufgrund der der beklagten TG bekannten Umstände davon auszugehen, dass der Widerspruch auch im Namen der Klägerin erhoben wurde und insbesondere auch die Bewertung des Einlageflurstücks 266 umfasste. Insoweit sind Anträge nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen und ist bei der Ermittlung des wirklichen Willens zu Gunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, FlurbG, 9. Aufl. 2013, § 141 Rn. 1b).
Bereits mit Schreiben vom 8. Oktober 2006 hatten sich die Eltern der Klägerin, die zum damaligen Zeitpunkt noch Eigentümer des Einlageflurstücks 266 waren, gegen einen von Osten her zum Ortsrand hin geplanten Feldweg ausgesprochen und geltend gemacht, dass dieser Weg das am Ortsrand gelegene Flurstück von der Hofstelle (Einlageflurstück 11) abtrennen würde. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch die weitere Korrespondenz der Beteiligten, insbesondere der „vorzeitige“ Widerspruch vom 19. Mai 2007 gegen den geplanten Weg, in dem u.a. ausgeführt worden war, eine rückwärtige Erschließung der Flurstücke 266, 264 und 265 sei nicht notwendig, da dies Bauerwartungsland sei. Des Weiteren lag eine von der Klägerin ihren Eltern mit Schreiben vom 19. Juli 2007 nach § 120 FlurbG erteilte Vollmacht vor (s. Bl. 9 der Widerspruchsakte). Aufgrund dieser dem ALE und der TG bekannten Gesamtumstände war das Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 objektiv so aufzufassen, dass die Eltern hinsichtlich der Bewertung des Einlageflurstücks 266 im Namen der Klägerin, hinsichtlich der weiteren Punkte im eigenen Namen Widerspruch einlegen wollten. Hierfür spricht nicht zuletzt auch das von der Klägerin mitunterzeichnete Schreiben vom 1. Juli 2008, in dem unterstrichen wurde, dass das genannte Flurstück Bauerwartungsland sei.
Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid war der Widerspruch nicht als eine auf die darin genannten Flächen bzw. Wertzahlen beschränkte Teilanfechtung der Wertermittlung mit einer entsprechenden Einschränkung des Prüfungsumfangs anzusehen. Nach § 142 Abs. 3 FlurbG braucht u.a. im Falle einer Klage gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung der Klageantrag nach Art, Umfang und Höhe nicht bestimmt zu sein, weshalb es für den nach § 103 Abs. 3 VwGO in der mündlichen Verhandlung erforderlichen Sachantrag ausreicht, wenn sich das Klagebegehren oder jedenfalls das Ziel der Klage aus der Bezeichnung des „Gegenstands“ des Klagebegehrens sowie dem vorgetragenen Akteninhalt hinreichend klar ergibt (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 142 Rn. 21). Für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung ist anerkannt, dass zur Darlegung genügt, dass der Widerspruchsführer das nach seiner Ansicht nicht richtig bewertete Grundstück bezeichnet und sein Vorbringen die allgemeine Angriffsrichtung erkennen lässt (BVerwG, B.v. 12.2.1963 – I B 141.61 – BVerwGE 15, 271 = RdL 1963, 217 = RzF 3 zu § 134 II; U.v. 21.7.1959 – I C 39.59 – BVerwGE 9, 93 = MDR 1959, 1032 = RzF 2 zu § 32). Dies gilt wegen § 142 Abs. 3 FlurbG erst recht im Vorverfahren. Nur wenn diese Mindestangaben trotz Fristsetzung fehlen, ist der Widerspruch als unbegründet abzuweisen (BayVGH, U.v. 3.10.1975 – 85 XIII 73 – AgrarR 1976, 204 = RzF 7 zu § 32). Da aber keine Verpflichtung besteht, innerhalb der Widerspruchsfrist eine Widerspruchsbegründung vorzulegen, ist bei Zweifeln, ob der Widerspruch beschränkt sein soll, anzunehmen, dass die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll (BayVGH, U.v. 22.10.2014 – 13 A 14.1111 – RzF 14 zu § 32 = KommunalPraxisBY 2015, 106 -LS-; U.v. 3.10.1975 a.a.O.). Insoweit hat es die Behörde in der Hand, durch Nachfragen und Fristsetzungen den Umfang der Nachprüfung zu beschränken (BayVGH, U.v. 3.10.1975 a.a.O.).
Im Widerspruchsschreiben vom 2. April 2008 wurde zwar lediglich ausgeführt „… hiermit legen wir Widerspruch gegen die Wertermittlungsergebnisse ein. Ausführliche Dokumentation auf beiliegenden Luftbildern 1-6.“ Angesichts der im Interesse der Teilnehmer eines Flurbereinigungsverfahrens großzügigeren Regelungen zur Antragstellung und im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG, kommt eine Beschränkung des Widerspruch auf die in den anliegenden Luftbildern dargestellten Grundstücke im Sinn einer Teilanfechtung nicht in Betracht, zumal der Wunsch auf eine Bewertung des Einlageflurstücks 266 als Bauerwartungsland bekannt war. Insoweit hätte es die beklagte TG oder auch der Spruchausschuss in der Hand gehabt, durch eine schriftliche Nachfrage mit Fristsetzung eine Klarstellung herbeizuführen, ob die bemängelten Punkte abschließend sind oder nicht. Ohne eine solche bleibt es dabei, dass im Zweifel die angefochtene Entscheidung in vollem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden soll und der Widerspruch auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist konkretisiert werden kann.
Da der Widerspruch der bevollmächtigten Eltern auch als Widerspruch der Klägerin zu verstehen ist, die ausschließlich mit dem Einlageflurstück 266 an dem Flurbereinigungsverfahren teilnimmt, war auch und gerade die Bewertung dieses Flurstücks Gegenstand des Widerspruchs gegen die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung vom 3. April 2002.
Der Klägerin fehlt auch nicht die für die Anfechtung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung erforderliche Klagebefugnis. Im Widerspruchsbescheid wird ausgeführt, die begehrte Bewertung des Einlageflurstücks 266 mit WZ 100 hätte keinerlei Vorteile für die Klägerin, da sie mit dem Abfindungsflurstück 779 an alter Stelle abgefunden worden und damit die Einwertung der fraglichen Fläche für sie grundsätzlich ohne Belang sei. Insoweit ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei einer Identität von Einlage- und Abfindungsflurstück die Wertermittlung mangels Rechtsverletzung nicht erfolgreich gerügt werden kann, da für den Fall, dass Einlage- und Abfindungsflächen identisch sind, eine Änderung der ermittelten Wertzahlen lediglich interne Berechnungsabläufe beeinflussen, das Zuteilungsergebnis jedoch unberührt lassen würde (vgl. BayVGH, U.v. 19.6.2006 – 13 A 05.957 – RdL 2007, 265; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 32 Rn. 10). Neben der Identität von Einlage- und Abfindungsfläche bzw. der unveränderten Wiederzuteilung des Einlageflurstücks ist jedoch weiter Voraussetzung, dass der Flurbereinigungsplan für den betroffenen Teilnehmer keinen Abzug nach § 47 FlurbG und keine Belastung durch einen Beitrag gemäß § 19 FlurbG vorsieht (BayVGH, U.v. 19.6.2006 a.a.O.; OVG NW, U.v. 19.5.1992 – 9 G 11/86 – RdL 1995, 40 = RzF 12 zu § 32; vgl. auch Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 22 Rn. 10), da sich das Grundstück nur dann auf der Einlage- und der Abfindungsseite als neutraler durchlaufender Rechnungsposten darstellt.
Vorliegend fehlt es an beiden vorgenannten Voraussetzungen. Im Hinblick auf den neu ausgewiesenen Weg Abfindungsflurstück 790 wurde der Grundstückszuschnitt des Abfindungsflurstücks 779 gegenüber dem Einlageflurstück 266 verändert, so dass keine unveränderte Wiederzuteilung erfolgt ist. Zudem unterliegt das Einlageflurstück nach dem Flurbereinigungsplan dem Abzug nach § 47 FlurbG. Der Klägerin kann daher unter dem Gesichtspunkt der Identität von Einlage und Abfindung nicht die erforderliche Klagebefugnis abgesprochen werden kann.
Die Klage ist auch begründet (§ 138 Abs. 1 Satz 2, § 146 Nr. 2 FlurbG, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung durch die Beklagte am 3. April 2002 gemäß § 32 Satz 3 FlurbG, zu der ihr um auswärtige Sachverständige ergänzte Vorstand gemäß Art. 8 Satz 1 BayAGFlurbG zuständig war (vgl. Mayr in Linke/Mayr, Bayerisches Gesetz zur Ausführung des Flurbereinigungsgesetzes, 2012, Art. 8 Rn. 2), ist hinsichtlich des Einlageflurstücks 266 rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, da dieses nicht als landwirtschaftliches Grundstück, sondern als Bauerwartungsland zu bewerten war. Daher war in Wahrnehmung der Entscheidungsbefugnis nach § 144 Satz 1 FlurbG die Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Spruchausschusses beim ALE O. vom 10. Mai 2016 dahingehend zu ändern, dass das klägerische Einlageflurstück 266 mit Wertzahl 100 bewertet wurde.
Der Wert der alten Grundstücke ist nach §§ 27 ff. FlurbG zu ermitteln. Maßgebend sind die Gegebenheiten im Zeitpunkt der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse durch den Vorstand, also die damaligen Wertverhältnisse (vgl. BVerwG, B.v. 14.1.1971 – IV CB 145.68 – RdL 1971, 184; BayVGH, U.v. 24.5.2011 – 13 A 10.2193 – RdL 2012, 43 = VGH n.F. 64, 115; Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 27 Rn. 10). Abzustellen ist auf das Wirksamwerden des feststellenden Verwaltungsakts (Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG), demnach auf die öffentliche Bekanntmachung der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung im März/April 2008.
Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG ist für landwirtschaftliche Grundstücke das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind damit gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG in der Regel nach dem Bodennutzungswert zu bewerten (Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 28 Rn. 1), wobei alle für den Wert wesentlichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Dagegen hat nach § 29 Abs. 1 FlurbG die Wertermittlung für Bauflächen und Bauland sowie für bauliche Anlagen auf der Grundlage des Verkehrswerts zu erfolgen. Der Verkehrswert wird nach § 29 Abs. 2 FlurbG durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Den Begriff „Bauflächen“ definiert § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Er umfasst auch das sog. Bauerwartungsland (vgl. Ausschussbericht BT-Drs. 7/4169 S. 5). Einen besonderen Lagewert haben neben Baugrundstücken in der Regel auch solche Grundstücke, mit deren Bebauung bei der wahrscheinlichen baulichen Entwicklung erst in absehbarer Zeit zu rechnen ist (vgl. Mayr in Wingerter/Mayr, a.a.O., § 29 Rn. 11). Dass ein Grundstück außerhalb der Bebauungsgrenze oder eines durch einen Bauleitplan ausgewiesenen Gebiets liegt, schließt nicht immer aus, dass es in absehbarer Zeit Bauland werden kann und daher bereits einen entsprechenden Verkehrswert hat (BVerwG, U.v. 9.6.1959 – I CB 27.58 – BVerwGE 8, 343 = RdL 1959, 308). Ein besonderer Lagewert als Bauerwartungsland kann vielfach zeitlich vor der Einbeziehung des Grundstücks in die Bauleitplanung entstehen, etwa dann, wenn die tatsächliche bauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der gemeindlichen Planung vorauseilt und diese bindet oder wenn bestimmte Planungsabsichten der Gemeinde vorzeitig bekannt werden (BVerwG, U.v. 15.10.1974 – V C 56.73 – BVerwGE 47, 96 = RdL 1975, 128 = AgrarR 1975, 101 = RzF 6 zu § 32). Liegt ein Grundstück im Außenbereich im Sinn des § 35 BauGB, so ist es nur ausnahmsweise Bauland. Dazu muss aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung der Bebauung mit einem bestimmten Vorhaben bestehen (BVerwG, B.v. 8.8.1968 – IV B 174.67 – Buchholz § 44 FlurbG Nr. 13). Rein theoretische Möglichkeiten ohne reale Grundlagen schlagen sich dagegen im Verkehrswert des Grundstücks nicht nieder (BVerwG, U.v. 16.9.1975 – V C 32.75 – RdL 1976, 74). Nach § 4 Abs. 2 Satz 1 der hier maßgeblichen Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl. I S. 2209; die Immobilienwertermittlungsverordnung ist erst zum 1.7.2010 in Kraft getreten, § 24 ImmoWertV) sind Flächen Bauerwartungsland, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV kann sich diese Erwartung insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
Hier liegt mit dem Einlageflurstück 266 Bauerwartungsland vor. Nach dem durchgeführten Augenschein und nach den Lageplänen liegt das Flurstück zwar außerhalb des Bebauungszusammenhangs des § 34 BauGB und damit im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Grundsätzlich endet der im Zusammenhang bebaute Ortsteil mit der letzten Bebauung, die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (Söfker in Ernst//Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Februar 2017, § 34 Rn. 25 m.w.N.). Auch wird es nicht von der Ortsabrundungssatzung der Beigeladenen auf der Grundlage des § 34 Abs. 4 BauGB umfasst. Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats von A. vom 26. April 2007, mit dem sich dieser unter der Voraussetzung geklärter Grundstücksverhältnisse grundsätzlich zur Aufstellung eines Bebauungsplans zwecks Errichtung einer Ferienhausanlage auf den Flurstücken 264, 265 und 266 bereit erklärt hat, war das an sich außerhalb des Bebauungszusammenhangs und damit im Außenbereich gelegene Einlageflurstück 266 zum damaligen, für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkt (März/April 2008; vgl. BayVGH, U.v. 14.7.2015 – 13 A 14.2106 u.a. – RdL 2016, 14 = juris Rn. 23) nach den am 23. Februar und 15. April 1999 beschlossenen Grundsätzen der Wertermittlung jedoch als Bauerwartungsland anzusehen und zu bewerten. Danach gehören zu den mit Wertzahl 100 zu bewertenden Ortsbereichen die Ortslage sowie Flächen, für die eine Bebauung nicht auszuschließen ist. Da sich die Bauerwartung nach § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV insbesondere auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde gründen kann, bestand aufgrund der Beschlussfassung des Gemeinderats vom 26. April 2007 im März/April die tatsächlich begründete Erwartung, dass das Einlageflurstück in absehbarer Zeit mit einer Ferienhausanlage bebaubar und damit zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken nutzbar sein werde. Entsprechend ist auch das ALE O. in seinen Prüfungsanmerkungen im Jahr 2008 von der Einstufung als Bauerwartungsland ausgegangen (FN nach S. 348 – letzter Vermerk zu 2520/526). Dabei kann dahinstehen, ob die 1999 beschlossenen Grundsätze der Wertermittlung mit der Formulierung „eine Bebauung nicht auszuschließen ist“ über die Vorgaben des § 4 Abs. 2 Satz 2 WertV hinausgehen, wonach eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich zu erwarten sein muss. Im Hinblick auf den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt steht auch nicht entgegen, dass der erste Bürgermeister der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung am 30. Mai 2017 erklärt hat, derzeit sei nicht abzusehen, dass für das Einlageflurstück 266 ein Bebauungsplan aufgestellt werde.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. Es bestand keine Veranlassung, die Erstattung der Aufwendungen der Beigeladenen anzuordnen (§ 162 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.