Aktenzeichen M 29 K 18.1543, M 29 K 18.1544, M 29 K 18.2137, M 29 K 18.2138
Leitsatz
Tenor
I. Die Bescheide vom … … 2018 werden in Ziffer 1c) und 1d) und in Ziffer 2. insoweit, als Zwangsgelder für 1c) und 1d) angedroht wurden, aufgehoben.
Im Übrigen werden die Klagen abgewiesen.
II. Die Kosten des Verfahrens haben die Kläger zu 4/5 und die Beklagte zu 1/5 zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Gründe
Die zulässigen Klagen haben in der Sache nur teilweise Erfolg.
I.
Die Bescheide vom … 2018, mit denen die Beklagte die beantragte Baugenehmigung für die Errichtung der Garagenanlage mit Abstellraum und die Gartenmauern abgelehnt hat, sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung nach ihrem Antrag vom 23. November 2017.
Das streitgegenständliche und genehmigungspflichtige Vorhaben ist hinsichtlich der Errichtung der Garagenanlage bauplanungsrechtlich unzulässig und damit nicht genehmigungsfähig. Es verstößt gegen § 30 Abs. 1 BauGB.
Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung der Garagenanlage bestimmt sich nach § 30 Abs. 1 BauGB, da das Vorhabengrundstück im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. … vom 26. April 1967 der Beklagten liegt. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes ist nach § 30 Abs. 1 BauGB ein Bauvorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen über die Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Die Garagenanlage ist zunächst zwar als für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf im Sinne des § 12 Abs. 2 BauNVO 1962 zulässig, da die Stellplätze als „Zubehör“ zum Wohnen von einem Bewohner des Baugebiets – den Klägern selbst – benötigt wird. Ein Bauherr kann nämlich grundsätzlich nicht darauf verwiesen werden, seine Automobile auf einem fremden Grundstück im Wohngebiet abzustellen, es sei denn, die Gemeinde hat im Bebauungsplan dafür eine tragfähige Festsetzung etwa nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB für eine Gemeinschaftsanlage getroffen, welche hier aber nicht vorliegt. In diesem Sinne bezweckt die Bestimmung keine Kontingentierung der Stellplätze (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2019, § 12 BauNVO Rn. 57).
Jedoch liegt die Garagenanlage samt Abstellraum im rückwärtigen nördlichen Grundstücksbereich deutlich außerhalb der im Bebauungsplan Nr. 70 d festgesetzten rückwärtigen Baugrenze, die auch Garagen grundsätzlich einzuhalten haben.
Das Vorhaben kann nicht nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO 1962 i.V.m. Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BayBO oder nach § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden.
1. Nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO 1962 können bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Eine Festsetzung, wonach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO 1962 nicht anzuwenden sei oder die Errichtung von Garagen und Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen wäre, trifft der Bebauungsplan Nr. … nicht. Daher können Garagen, die nach Art. 6 Abs. 9 BayBO in den Abstandsflächen eines Gebäudes zulässig sind, als freistehende oder angebaute Gebäude grundsätzlich außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen, insbesondere im Interesse einer besseren Situierung, durch eine Ausnahme der Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden (vgl. Dhom/Franz/Rauscher in Simon/Busse, BayBO, Stand: Dezember 2018, Art. 6 Rn. 490). Nachdem die Verweisung in § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO nach h.M. als dynamische und nicht als statische Verweisung auf die Vorschriften der Landesbauordnung anzusehen ist, gilt die jeweils aktuelle Bauordnung mit der Folge, dass die Errichtung der Garagenanlage außerhalb des Bauraums vorliegend nicht zulassungsfähig ist (vgl. Blechschmidt in Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 23 BauNVO Rn. 50; Hornmann in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK, BauNVO, Stand: 15.03.2019, § 23 Rn. 70 m.w.N.).
Gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO sind in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an das Gebäude angebaut werden, zulässig Garagen einschließlich deren Nebenräume mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m, bei einer Länge der Grundstücksgrenze von mehr als 42 m darüber hinaus freistehende Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m, nicht mehr als 50 m³ Brutto-Rauminhalt und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 5 m. Nach Art. 6 Abs. 9 Satz 2 BayBO darf die Länge der die Abstandsflächentiefe gegenüber den Grundstücksgrenzen nicht einhaltenden Bebauung nach den Nrn. 1 und 2 auf einem Grundstück insgesamt 15 m nicht überschreiten.
Die gegenständliche Garagenanlage bleibt schon nicht im Rahmen der nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO geregelten Höchstmaße.
Dabei kann dahinstehen, ob die geplante Garagenanlage bereits die nach Art. 6 Abs. 9 Satz 2 BayBO vorgegebene Höchstmaße von 15 m überschreitet, was der Fall wäre, wenn auch die Länge der Garagenanlage von 11,50 m an der nördlichen Grundstücksgrenze hinzuzuziehen wäre, obwohl hier möglicherweise Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO zum Tragen kommt, nach dem Abstandsflächen sowie Abstände im Sinne des Satzes 1 sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken dürfen, wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden.
Denn die streitgegenständliche Garagenanlage ist nicht das einzige Garagengebäude an der westlichen Grundstücksgrenze. Sie weist eine Länge von 7 m entlang der Grenze auf, während die grenzständig errichtete und genehmigte an das Reiheneckhaus anschließende Garage eine Länge von 6,25 m erreicht. Die grenznahe Bebauung darf aber insgesamt eine Gesamtlänge der Außenwände von 9 m je Grundstücksgrenze nicht überschreiten. Die Längen aller Außenwände gegenüber derselben Grundstücksgrenze sind dabei zusammenzuzählen (Dhom/Franz/Rauscher in Simon/Busse, a.a.O., Art. 6 Rn. 566). An der westlichen Grundstücksgrenze erreicht die grenzständige Bebauung damit eine Gesamtlänge von 13,25 m und überschreitet die nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 HS. 1 BayBO zulässige Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze deutlich. Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 HS. 2 BayBO erlaubt es zwar, gegenüber Grundstücksgrenzen von mehr als 42 m Länge zusätzlich zu grenznahen Gebäuden bis zu 9 m Länge freistehende Gebäude mit bis zu 50 m³ Rauminhalt zu errichten, sofern gegenüber der Grundstücksgrenze eine mittlere Wandhöhe von 3 m und eine Gesamtlänge von 5 m nicht überschritten wird. Ein Gebäude ist nur dann freistehend, wenn es gegenüber benachbarten Gebäuden die regulären Abstandsflächentiefen einhält (Dhom/Franz/Rauscher in Simon/Busse, a.a.O., Art. 6 Rn. 597). Auch die von dieser Sonderregelung vorgegebenen Maße halten weder die an das Einfamilienhaus angebaute Garage mit über 6 m Länge noch die streitgegenständliche Garagenanlage ein.
Da es sich damit nicht mehr um eine kleine untergeordnete bauliche Anlage handelt, auf die § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO 1962 anwendbar ist, hat die Beklagte zu Recht die Zulassung der Garagenanlage nach § 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO 1962 i.V.m. Art. 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 BayBO verweigert.
2. Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB.
Danach kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abwägung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Vorliegend werden durch die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze bereits die Grundzüge der Planung berührt, so dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht vorliegen.
Mit dem Begriff „Grundzug der Planung“ umschreibt § 31 Abs. 2 BauGB die planerische Grundkonzeption, die den Bebauungsplanfestsetzungen zu Grunde liegt und in ihnen zum Ausdruck kommt. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleich gelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließe (BVerwG, B.v. 5.3.1999 – 4 B 5.99 – juris Rn 6). Die Beantwortung der Frage, ob Grundzüge der Planung berührt werden, setzt einerseits die Feststellung voraus, was zum planerischen Grundkonzept gehört und andererseits die Feststellung, ob dieses planerische Grundkonzept gerade durch die in Frage stehende Befreiung berührt wird (vgl. BVerwG, U.v. 18.11.2010 – 4 C 10/09 – juris Rn. 37). Ob eine Abweichung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Abweichung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die angestrebte und im Plan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Es muss – mit anderen Worten – angenommen werden können, die Abweichung liege noch im Bereich dessen, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Abweichung gekannt hätte (BVerwG, U.v. 4.8.2009 – 4 CN 4.08 – juris Rn. 12 m.w.N.).
Aus der Begründung zum Bebauungsplan Nr. … ergibt sich, dass der Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans im Hinblick auf die günstige Lage und die Größe der Baugrundstücke eine höhergezonte und aufgelockerte Bebauung war, die zwischen 4-geschossigen Blockbauten und bis zu 9-geschossigen hohen Punkthäusern wechselt. Der erhaltenswerte Baubestand wurde dabei in die Neuplanung eingegliedert. Die Reihenhauszeile in der …, in der das streitgegenständliche Grundstück liegt, war bereits damals entsprechend bebaut und wurde in seinem Bestand mitüberplant. Die Garagen an der rückwärtigen Nordseite der … …, Fl.Nr. …/11 am gegenüberliegenden Ende der Reihenhauszeile können gerade nicht als Bezugsfall herangezogen werden, da diese bereits bei der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. … vorhanden waren und in ihrem damaligen Bestand bereits in die Planungen miteinbezogen wurden. Trotz des Bestands dieser Garagen hat die Beklagte die Festsetzung der rückwärtigen Baugrenze der übrigen Reihenhauszeile dahingehend getroffen, dass der rückwärtige Gartenbereich grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. Überdies sind nach § 3 der Satzung über den Bebauungsplan Nr. … die Freiflächen zu begrünen, in parkähnlicher Weise mit Bäumen und Sträuchern anzupflanzen und als solche zu erhalten.
Die Garagenanlage gerade im nach den Festsetzungen des Bebauungsplans freizuhaltenden, rückwärtigen Gartenbereich des streitgegenständlichen Grundstücks widerspricht somit dem städtebaulichen Konzept eines von Bebauung freizuhaltenden Gartenbereichs und damit den wesentlichen Planungszielen des Bebauungsplans Nr. … und berührt die Grundzüge der Planung.
Nach alledem ist eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht möglich.
Die Garagenanlage samt Abstellraum ist daher planungsrechtlich unzulässig, so dass das gesamte Bauvorhaben nach den Planunterlagen Nr. … zu Recht von der Beklagten abgelehnt wurde.
II.
Die mit den Bescheiden vom … … 2018 ausgesprochene Beseitigungsanordnung ist hinsichtlich der Garagenanlage samt Abstellraum und hinsichtlich der Gartenmauer im vorderen Grundstücksbereich zwischen Straße und genehmigter Garage rechtmäßig, hinsichtlich der Gartenmauern im rückwärtigen Gartenbereich jedoch rechtswidrig und war daher insoweit aufzuheben.
1. Die zwangsgeldbewehrte Beseitigungsanordnung und die Kostenregelung gegenüber den Klägern sind rechtmäßig, soweit sie die Garagenanlage betreffen. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Beseitigungsanordnung der Garagenanlage (Ziffer 1a) der Bescheide vom … … 2018) liegen vor und die Beklagte hat insoweit ihr Ermessen beanstandungsfrei ausgeübt.
Rechtsgrundlage für die Beseitigungsanordnung ist Art. 76 Satz 1 BayBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung baulicher Anlagen anordnen, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert worden sind und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Voraussetzung für die Beseitigung genehmigungspflichtiger baulicher Anlagen ist daher deren formelle und materielle Illegalität (BayVGH, B.v. 20.1.2003 – 20 ZB 99.3616 – juris Rn. 3).
a. Die zur Beseitigung angeordnete Garagenanlage ist formell illegal. Für ihre Errichtung ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO eine Baugenehmigung erforderlich, die jedoch zu Recht nicht erteilt wurde. Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b BayBO liegt nicht vor, weil die Anlage eine Fläche von deutlich über 50 m² aufweist. Auch eine Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 2 Nr. 1 BayBO ist nicht gegeben, da der geltende Bebauungsplan Nr. … nicht kumulativ Regelungen über die Zulässigkeit, den Standort und die Größe von Garagen enthält und überdies das Vorhaben nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht.
b. Die streitgegenständliche Garagenanlage ist auch nicht genehmigungsfähig. Sie ist bauplanungsrechtlich unzulässig, wie bereits oben geprüft.
c. Die Ermessensausübung ist im Rahmen der dem Gericht nach § 114 Satz 1 VwGO zugestandenen Überprüfungskompetenz nicht zu beanstanden. Bei der Ermessensentscheidung, ob eine im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtete bauliche Anlage zu beseitigen ist, genügt es regelmäßig, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden (BayVGH, B.v. 18.5.2012 – 1 ZB 11.1210 – juris Rn. 14). Bei einem Einschreiten gegen rechtswidrige oder auch nur ordnungswidrige Zustände stehen sich nicht in dem Sinne ein „Für und Wider“ gegenüber, dass der zuständigen Behörde ohne gesetzliche Intention freigegeben wäre, zwischen dem Einschreiten und dem Nichteinschreiten zu wählen. Bei der Ermessensentscheidung über das Einschreiten gegen rechtswidrige und ordnungswidrige Zustände geht es vielmehr darum, dass die zuständige Behörde in die Lage versetzt werden soll, von dem an sich aus der Natur der Sache gerechtfertigten, ja gebotenen Einschreiten (ausnahmsweise) absehen zu dürfen, wenn sie dies nach den konkreten Umständen für opportun hält. Angesichts dessen braucht bei der Entscheidung über das Einschreiten das „Für und Wider“ nur dann abgewogen zu werden, wenn der Fall so geartet ist, dass ganz bestimmte konkrete Anhaltspunkte für die Angemessenheit einer Ausnahme, d.h. der hier (ausnahmsweise) in Kauf zu nehmenden Duldung eines rechtswidrigen oder ordnungswidrigen Zustandes, bestehen (BVerwG, B.v. 28.08.1980 – 4 B 67.80 – juris Rn. 6).
Gemessen an diesen Grundsätzen sind die Bescheide der Beklagten nicht zu beanstanden. Die Beklagte hat bei ihrer Ermessensausübung das private Interesse der Kläger an der Beibehaltung der Garagenanlage mit den öffentlichen Interessen an der Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes abgewogen und hat hierbei zu Recht das Interesse der Kläger gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Herstellung rechtmäßiger Zustände zurückgestellt.
aa. Die Kläger können sich weder auf einen Vertrauensschutz noch eine Verwirkung berufen.
Eine Verwirkung bauaufsichtlicher Befugnisse ist nicht möglich, weil die Aufgabe und die Befugnis der Bauaufsichtsbehörde, für baurechtmäßige Zustände zu sorgen, kein bloßes Recht ist, das der Verwirkung unterliegt, sondern eine behördliche Pflicht (stRspr., vgl. BayVGH, B.v. 05.07.2017 – 9 CS 17.849 – juris Rn 26, B.v. 28.12.2016 – 15 CS 16.1774 – juris Rn. 33 m.w.N.). Der Einwand, die Garagenanlage habe schon bei einer ersten bauaufsichtlichen Kontrolle der Beklagten am 9. März 2017 bestanden, sei aber durch die Beklagte damals nicht beanstandet worden, greift daher nicht.
Die Kläger können sich dadurch auch nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. Dies gilt schon deshalb, weil die Beklagte den ersten Bauantrag der Kläger, mit dem diese den Bau eines Reiheneckhauses mit vier Garagen – drei an der nördlichen Grundstücksgrenze, wie sie schließlich trotzdem gebaut wurden – beantragt haben, mit Bescheid vom … … 2016 unter anderem mit der Begründung abgelehnt hat, dass alle Garagen sich außerhalb des Bauraums befänden und die Vorschriften des Abstandsflächenrechts nicht eingehalten würden.
Für ein Hinzutreten besonderer, einzelfallbedingter Umstände, dass die Beklagte durch ein vorausgegangenes positives Tun (z.B. eine förmliche Duldung) oder ein über die bloße Untätigkeit hinausgehendes besonderes Verhalten bei den Klägern den Eindruck erweckt hätte, sie werde von der Beseitigungsbefugnis keinen Gebrauch machen, bestehen ebenfalls keine Anhaltspunkte. Dass die Baukontrolleure der Beklagten seinerzeit die streitgegenständliche Garagenanlage aufgrund eines Krans, eines Containers sowie einer Aufschüttung, die die Sicht auf die Anlage versperrten (vgl. Lichtbild als Anlage K2 des Schreibens des Klägerbevollmächtigten vom … Oktober 2018 im Verfahren … …) nicht wahrgenommen haben, kann nicht zugunsten der Kläger angeführt werden. Eine solche bloße Nichtbeanstandung der planabweichenden Ausführung ist nicht gleichzusetzen mit einem positiven Tun in dem Sinn, dass die Bauaufsichtsbehörde den rechtswidrigen Zustand für alle Zeiten hinnehmen würde. Die Entscheidung über eine derartige rechtsverbindliche Duldungszusage würde im Übrigen die Kompetenzen eines Baukontrolleurs ganz offensichtlich überschreiten (BayVGH, U.v. 28.06.2012 – 9 B 10.2532 – juris Rn. 23).
Auch die etwaigen Äußerungen des Mitarbeiters bei der Lokalbaukommission vermögen keinen hinreichenden Vertrauenstatbestand zu konstituieren. Dies folgt bereits daraus, dass eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu unterlassen (Zusicherung), zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form bedarf (Art. 38 Abs. 1 Satz 1 BayVwVfG). Die Kläger durften daher auf eine mündliche Aussage gerade nicht vertrauen. Eine schutzwürdige Vertrauensposition kann vielmehr nur nach durchgeführtem Baugenehmigungsverfahren und positiver Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde über die Zulässigkeit des Vorhabens in der gesetzlich vorgeschriebenen Form entstehen. Da die Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung haben, stellt eine etwaige mündliche Zusage keinen Aspekt dar, der im Rahmen der Ausübung des Beseitigungsermessens zu berücksichtigen ist. Dies gilt hier insbesondere, da die mündliche Aussage des Mitarbeiters der Lokalbaukommission nach Aussage des klägerischen Architekten hier gerade im Widerspruch zur schriftlichen Ablehnung des Bauantrags der Kläger stand. Der klägerische Architekt hat nach eigener Aussage nach Ablehnung der ursprünglichen Baugenehmigung vom 22. Februar 2016 bei der Lokalbaukommission persönlich vorgesprochen. Unbeschadet dessen, dass die Ausführungen des Architekten, dort sei ihm gesagt worden, die rückwärtigen Garagen seien verfahrensfrei, da sie außerhalb des Bauraums lägen, schon wenig glaubhaft sind, so wäre es, selbst wenn aber – unterstellt – der Mitarbeiter der Lokalbaukommission eine solche Aussage getätigt haben sollte, am Architekt der Kläger gelegen, bei dieser zu dem Ablehnungsbescheid gegenteiligen Aussage nachzufragen bzw. den Bescheid vorzulegen, um diesen Widerspruch aufzulösen. Sich dagegen auf eine mündliche Aussage – im Gegensatz zu einem schriftlichen Verwaltungsakt – zu verlassen, liegt nach objektiver Betrachtungsweise fern und ist zumindest grob fahrlässig.
bb. Die streitgegenständliche Anordnung ist auch nicht unverhältnismäßig. Die Höhe der durch die Beseitigung der Garagenanlage entstehenden Kosten spielt für die Frage der Verhältnismäßigkeit einer Beseitigungsanordnung grundsätzlich keine Rolle; wer ohne die erforderliche Genehmigung/Befreiung von Bestimmungen eines Bebauungsplans eine Anlage errichtet, hat das Risiko ihrer Rechtswidrigkeit selbst zu tragen (BVerwG, B.v. 30.8.1996 – 4 B 117/96 – juris Rn. 7; BayVGH, U.v. 12.05.2005 – 26 B 03.2454 – juris Rn. 31).
Baurechtliche Entscheidungen sind ausschließlich sachbezogen, daher können persönliche Verhältnisse für die Ermessensausübung keine Rolle spielen. Auch erhebliche finanzielle Verluste aufgrund der Beseitigungsanordnung hindern deren Erlass nicht, zumal der Betroffene nicht bessergestellt werden soll als ein Bauherr, der für sein Vorhaben ordnungsgemäß einen Bauantrag gestellt hat.
Da das Baurecht also ein objektives und zudem grundstücksbezogenes Recht ist (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand: Dezember 2018, Art. 76 Rn. 246), können die Kläger die Notwendigkeit der Erhaltung der Garagenanlage ebenfalls nicht auf ihre Absicht stützen, ihr Grundstück zu sozialen Zwecken vererben zu wollen. Diese subjektiven Interessen sind als nicht grundstücksbezogen bei der Ermessensausübung vielmehr unbeachtlich.
cc. Auch der Verweis der Kläger auf andere, in der Reihenhauszeile vorhandene Holzhütten führt nicht zur Ermessensfehlerhaftigkeit der Beseitigungsanordnung. Zum einen erscheint bereits die Vergleichbarkeit der Fälle fraglich, zum anderen hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass ihr insbesondere das rückwärtige Gebäude auf dem benachbarten Grundstück der … … bisher nicht bekannt war. Die Ermessensausübung der Beklagten ist daher auch im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz gemäß Art. 3 GG nicht zu beanstanden. Zwar ist die Bauaufsichtsbehörde mit Blick auf Art. 3 Abs. 1 GG verpflichtet, das ihr eingeräumte Ermessen in gleich gelagerten Fällen gleichmäßig auszuüben. Aus diesem Grund ist es ihr verwehrt, systemlos oder willkürlich nur gegen einzelne Bauvorhaben einzuschreiten. Dies bedeutet aber nicht, dass die Bauaufsichtsbehörde verpflichtet wäre, rechtswidrige Zustände zeitgleich flächendeckend aufzugreifen. Aus dem Gleichheitssatz ergibt sich keine allgemein gültige zeitliche Grenze für ein unterschiedliches Vorgehen gegen baurechtswidrige Zustände. Vielmehr ist es der Bauaufsichtsbehörde unbenommen, die Verhältnisse nach und nach zu bereinigen. Ebenso darf die Behörde sich zunächst auf ein Vorgehen gegen einzelne Störer beschränken, sofern sie hierfür sachliche Gründe hat (BVerwG, B.v. 22.04.1995 – 4 B 55/95 – juris Rn. 5; B.v. 23.11.1998 – 4 B 99/98 – juris Rn. 4).
Vorliegend handelt es sich bei den Holzhütten auf den benachbarten Grundstücken im rückwärtigen Gartenbereich wohl um Nebenanlagen, so dass eine Vergleichbarkeit bereits fraglich ist. Denn für Nebenanlagen gelten andere Vorschriften als für Garagen, vgl. schon § 23 Abs. 5 Satz 1 BauNVO, nach dem auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 zugelassen werden können ohne die Einschränkung der Zulässigkeit in den Abstandflächen. Weiter besteht auch die Möglichkeit, dass die Holzhütten wie die Reihenhauszeile bereits vor Erlass des Bebauungsplans Nr. … errichtet worden sind.
d. Die Kläger haben als Grundstückseigentümer die gegenständliche Garagenanlage errichtet. Sie sind daher die richtigen Adressaten des Beseitigungsverlangens.
e. Das unter Ziffer 2 Spiegelstrich 1 angedrohte Zwangsgeld ist auf der Grundlage der Art. 29 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1, 31, 36 BayVwZVG ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Androhung von Zwangsgeld ist regelmäßig das mildeste Mittel und folglich verhältnismäßig. Insbesondere ist die Zwangsgeldhöhe von Euro 5.000,- im Hinblick auf den gesetzlichen Rahmen nach Art. 31 Abs. 2 BayVwZVG von mindestens Euro 15,- und höchstens Euro 50.000,- unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses der Kläger am Unterbleiben der Beseitigung als im unteren Bereich einer möglichen Zwangsgeldhöhe angesiedelt, durchaus angemessen. Das gleiche gilt auch für die Fristsetzung von sechs Monaten nach Unanfechtbarkeit der Verfügung; diese Frist ist auch unter Berücksichtigung der möglicherweise aufwendigeren Beseitigung der Garagenanlage noch angemessen.
2. Auch die zwangsgeldbewehrte Beseitigungsanordnung und die Kostenregelung gegenüber den Klägern, soweit sie die geschlossene Einfriedung entlang der westlichen Grundstücksgrenze zwischen Straße und genehmigter Garage betreffen, sind rechtmäßig. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Beseitigungsanordnung der Einfriedung (Ziffer 1b) der Bescheide vom … … 2018) liegen vor und die Beklagte hat auch insoweit ihr Ermessen beanstandungsfrei ausgeübt.
a. Die zur Beseitigung angeordnete Mauer entlang der Einfahrt zwischen Straße und Garage ist zwar nicht formell illegal, da ihre Errichtung nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a) BayBO verfahrensfrei ist. Jedoch muss auch ein verfahrensfreies Bauvorhaben immer sowohl die bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Zulässigkeit von Vorhaben sowie die materiellen Vorschriften der Bauaufsichtsbehörde und die örtlichen Bauvorschriften einhalten. Die streitgegenständliche Einfriedung zwischen Straße und Garage widerspricht jedoch der Einfriedungssatzung der Beklagten.
Diese ist vorliegend auch anwendbar. § 2 der Satzung über den Bebauungsplan Nr. … bestimmt lediglich, unter welchen Voraussetzungen eine Einfriedung überhaupt unzulässig ist, während die Einfriedungssatzung der Beklagten Regelungen zur Gestaltung und Höhe von Einfriedungen trifft.
Nach § 2 Abs. 1 der Einfriedungssatzung sind Einfriedungen offen herzustellen. Geschlossene Einfriedungen sind unzulässig. Die Mauer an der Einfahrt des klägerischen Grundstücks ist geschlossen aus Betonsteinen errichtet und ca. 1,58 m hoch und widerspricht daher den Regelungen der Einfriedungssatzung. Eine Ausnahme gemäß § 2 Abs. 3 der Einfriedungssatzung, wonach Ausnahmen bei Wahrung des Orts- und Straßenbildes gestattet werden können, ist bei der vorliegenden Mauer nicht zulässig. Durch die exponierte Lage in der Einfahrt des streitgegenständlichen Grundstücks und damit direkt von der … her sichtbar ist das Orts- und Straßenbild durch die geschlossene Einfriedung bei ansonsten offenen Einfriedungen oder Hecken gestört.
b. Die Beklagte hat beim Erlass der Beseitigungsanordnung hinsichtlich der Mauer zwischen Straße und genehmigter Garage rechtsfehlerfrei von dem ihr eingeräumten Ermessen Gebrauch gemacht (Art. 76 BayBO). Auch in diesem Fall hat sie das Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung ausgeübt und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens eingehalten (Art. 40 BayVwVfG). Insbesondere musste sie die an der … … verlaufende ca. 1,60 m hohe geschlossene Holzeinfriedung nicht als Bezugsfall heranziehen, so dass auch diesbezüglich kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz vorliegt. Denn auch wenn für diese Holzeinfriedung ebenfalls die Einfriedungssatzung der Beklagten gilt, liegt diese bereits außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. … und an der gegenüberliegenden Seite der …, die eine trennende Wirkung hat.
3. Demgegenüber ist die Beseitigungsanordnung in den Ziffern 1 c) und 1 d) der Bescheide vom … … 2018 rechtswidrig. Die Einfriedungen im rückwärtigen Gartenbereich des streitgegenständlichen Grundstücks an der westlichen und östlichen Grundstücksgrenze verstoßen nicht gegen baurechtliche Vorschriften.
a. Da die Einfriedungen genehmigungsfähig sind und somit rechtmäßige Zustände im Sinne des Art. 76 Abs. 1 BayBO in diesem Fall hergestellt werden können, liegen die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für den Erlass einer Beseitigungsanordnung nicht vor.
Die westliche Mauer widerspricht zwar § 2 Abs. 1 und 2 der Einfriedungssatzung, wonach Einfriedungen nicht geschlossen ausgeführt werden dürfen und eine Höhe von 1,50 m nicht überschritten werden soll. Bei dem gemauerten und in dieser Hinsicht ebenfalls geschlossenen an der östlichen Grundstücksgrenze befindlichen Sockel ist bereits fraglich, ob dieser schon als Einfriedung bezeichnet werden kann. Jedoch sieht § 2 Abs. 3 der Satzung für die Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit der Erteilung von Ausnahmen bei Wahrung des Orts- und Straßenbildes vor, so dass jedenfalls die Erteilung einer isolierten Befreiung von der Einfriedungssatzung der Beklagten diesbezüglich möglich ist.
Die Mauer bzw. der Sockel liegen beide im rückwärtigen Gartenbereich des klägerischen Grundstücks, der durch die Bebauung mit dem Einfamilienhaus samt Garage von der … her nicht einsehbar ist. Nördlich des klägerischen Grundstücks schließt sich unmittelbar die Tiefgaragenzufahrt und Einfahrt in den rückwärtigen Bereich der Mehrfamilienhäuser der … … und … an, so dass auch von der Nordseite her das klägerische Grundstück nicht einsehbar ist. Der östlich gelegene Sockel ist lediglich 27 bis 50 cm hoch mit dazwischen liegenden Betonsäulen mit einer Höhe von ca. einen Meter. Die westliche Grundstückseinfriedung ist vom westlich des klägerischen Grundstücks gelegenen Mehrfamilienhaus aus nicht vollständig zu sehen, da das klägerische Grundstück erkennbar tiefer liegt. Im Übrigen ist sie von einem Mülltonnenhäuschen, einem Fahrradabstellgebäude und einem Gebäude für größere Mülltonnen zum größeren Teil verdeckt. Daher ist das Orts- und Straßenbild trotz der beiden geschlossenen Einfriedungen gewahrt.
Die Beklagte kann daher nur verlangen, dass die Kläger für diese beiden Einfriedungen eine isolierte Abweichung nach Art. 63 Abs. 2 BayBO beantragen.
b. Da die Beseitigungsanordnung in den Ziffern 1 c) und 1 d) der Bescheide vom 16. April 2018 rechtswidrig ist, kann auch die darauf bezogene Zwangsgeldandrohung (Ziffer 2., 3. und 4. Spiegelstrich der streitgegenständlichen Bescheide) keinen Bestand haben.
Der Klage war somit im genannten Umfang stattzugeben.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO.
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
