Erbrecht

Aktenzeichen  34 Wx 400/15 Kost

Leitsatz

1 Der Geschäftswert von Grundbesitz kann aus dem (früheren) Kaufpreis und dem Baupreisindex für Wohn- bzw. Geschäftsgebäude abgeleitet werden. Davon sind die altersbedingte technische Wertminderung auf der Grundlage einer durchschnittlichen Gebäudelebensdauer von 80 Jahren sowie ein weiterer Sicherheitsabschlag von 10% abzuziehen. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
2 Der Geschäftswert lässt sich nicht nach durchschnittlichen Kaufpreisen für einen Miteigentumsanteil bestimmen. (Rn. 11) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Landshut – Grundbuchamt – vom 12. November 2015 wird zurückgewiesen.
II. Der im Beschluss des Amtsgerichts Landshut – Grundbuchamt – am 12. November 2015 festgesetzte Geschäftswert für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch am 14. Januar 2014 wird abgeändert und auf 734.869,74 € festgesetzt.

Gründe

I.
Der Beteiligte zu 1 wurde antragsgemäß nach Auflassung am 14.1.2014 mit einem Miteigentumsanteil von 154,71/1000 als Eigentümer von Wohn- bzw. Teileigentum im Grundbuch eingetragen. Die Belastungen durch Grundschulden im Nennbetrag von insgesamt 889.647,88 € blieben bestehen.
Den ursprünglichen Kostenansatz vom 14.1.2014 für die Eigentumsumschreibung, der den vereinbarten Kaufpreis zugrunde legte, korrigierte der Kostenbeamte Z. auf Anweisung des … (Beteiligter zu 2) am 10.2.2015 auf 734.869 €, berechnet nach dem für den Miteigentumsanteil im Jahr 1996 gezahlten Kaufpreis unter Berücksichtigung der Wertsteigerung nach Preisindex sowie einer Wertminderung. Die dagegen eingelegte Kostenerinnerung wies dessen Vertreter, der Kostenbeamte G., am 23.3.2015 zurück. Auf die daraufhin eingelegte Beschwerde hob das OLG München mit Beschluss vom 22.4.2015 den Nichtabhilfebeschluss und die Vorlageverfügung vom 14.4.2015 auf und verweis die Sache zur Durchführung des Geschäftswertverfahrens durch einen anderen Rechtspfleger des Amtsgerichts zurück. Daraufhin hat der Kostenbeamte G. das Wertfestsetzungsverfahren eingeleitet und mit Beschluss vom 12.11.2015 den Geschäftswert auf 730.080 € festgesetzt, berechnet aus dem entsprechenden Vielfachen der durchschnittlichen Kaufpreise für einen Miteigentumsanteil von 1/1000 im Jahr 2010 in der WEG-Anlage. In der dagegen eingelegten Beschwerde vom 10.12.2015 wendet der Beteiligte zu 1 weiterhin ein, der Geschäftswert sei in Anbetracht des vereinbarten Kaufpreises von 520.000 € zu hoch, nicht hinreichend berücksichtigt sei ein Hochwasserschaden im Jahr 2013. Im Übrigen hält er die herangezogenen Preise für andere Wohneinheiten nicht für vergleichbar. Zudem sei der Geschäftswertbeschluss vom dem bisher auch als Kostenbeamten tätigen Rechtspfleger erlassen worden. Den Wert des gesamten Anwesens gibt der Beteiligte zu 1 unter Bezugnahme auf die Auskunft zur Gebäudeversicherung mit 6.158.410 € an.
Dieser Beschwerde hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – nicht abgeholfen. Der Kostenbeamte G. sei zu keinem Zeitpunkt originär zuständig gewesen, jedoch sei er in Vertretung des Kostenbeamten Z. als sachlich unabhängiger Rechtspfleger in Kostensachen tätig geworden.
II.
1. Das Rechtsmittel ist als Beschwerde gegen die förmliche Geschäftswertfestsetzung gemäß § 79 Abs. 1 Satz 3 GNotKG nach § 83 Abs. 1 Satz 1 GNotKG statthaft, insbesondere ist die Beschwerdesumme von 200 € erreicht. Auch im Übrigen ist die Beschwerde in zulässiger Weise eingelegt, § 83 Abs. 1 Satz 3, § 79 Abs. 2 Satz 2 GNotKG.
Über die Beschwerde entscheidet gem. § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 GNotKG der Senat durch eines seiner Mitglieder als Einzelrichter.
2. Die Geschäftswertbeschwerde hat keinen Erfolg; vielmehr war ein etwas höherer Geschäftswert festzusetzen.
a) Dass der Rechtspfleger, der das Geschäftswertfestsetzungsverfahren durchführte, zunächst über die Kostenerinnerung entschieden hatte, stellt keine Vorbefassung im Sinne der Ausschlussvorschriften und daher keinen Verfahrensmangel dar. So ist der Rechtspfleger für die Festsetzung des Geschäftswerts zwar ausgeschlossen, wenn er zuvor als Kostenbeamter den für die Kostenrechnung maßgeblichen Kostenansatz erstellt hat (vgl. § 10 RPflG, § 6 Abs. 1 FamFG, § 41 Nr. 6 ZPO; BayObLGZ 1974, 329; Senat vom 28.11.2014, 34 Wx 216/14, juris m. w. N.). Hat er dagegen nur in dem gerichtlichen Verfahren der Kostenerinnerung mitgewirkt, zu dem das Geschäftswertfestsetzungsverfahren kein Rechtsmittel im Sinne von § 41 Nr. 6 ZPO darstellt, kommt höchstens eine Ablehnung unter den Voraussetzungen des § 42 ZPO in Betracht.
b) Der Wert der Eintragung des Eigentümers von Grundbesitz bestimmt sich nach den Vorschriften der §§ 3 i. V. m. 46 ff. GNotKG. Liegt der Grundstücksübertragung ein Kaufvertrag zu Grunde, kann sich der Verkehrswert gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 1 GNotKG aus dem im Kaufvertrag genannten Preis bestimmen, wenn dieser im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbart wurde. Von einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr kann jedoch nur gesprochen werden, wenn eine freie Preisgestaltung nach Verhandlung der Geschäftsparteien auf Augenhöhe erfolgte, was bei Verwandtenverkäufen jedoch nicht anzunehmen ist (Fackelmann in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 46 Rn. 22; Korinthenberg/Tiedtke GNotKG 19. Aufl. § 46 Rn. 6 und 9). Wenn der Kaufpreis nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt ist, kann jedoch nach § 46 Abs. 2 Nr. 2 bis 4 GNotKG die Bestimmung nach den Angaben der Beteiligten, nach Vergleichswerten oder nach offenkundigen Tatsachen erfolgen. Bei der Bestimmung des Verkehrswerts einer Immobilie können nach § 46 Abs. 3 GNotKG auch im Grundbuch eingetragene Belastungen oder aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte herangezogen werden. In diesem Fall ist der Nennwert der Grundpfandrechte maßgeblich, auch wenn dieser in aller Regel hinter dem Verkehrswert des Grundstücks zurückbleibt (Streifzug durch das GNotKG 11. Aufl. Rn. 1560). Es sind bei der Bewertung alle ausreichenden Anhaltspunkte zu berücksichtigen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert im Sinne von § 46 Abs. 1 GNotKG möglichst nahe zu kommen, so dass es dann einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten gemäß § 80 GNotKG – gegebenenfalls auf Kosten des Beteiligten – nicht bedarf (Korinthenberg/Hellstab § 80 Rn. 3, der zudem darauf hinweist, dass schon fraglich erscheint, ob eine Beweisaufnahme zum Wert einer Sache durch das Gericht durch Erholung eines Gutachtens überhaupt zulässig wäre; ebenso Otto/Fackelmann in Fackelmann/Heinemann § 80 Rn. 1).
Auch wenn sich nach der Rechtsprechung des vormals zuständigen Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1976, 89; 1993, 173/175) der Wert bebauten Grundbesitzes gemäß § 46 Abs. 2 Nr. 3 GNotKG häufig unter Heranziehung des aus dem Brandversicherungswert ermittelten Gebäudewerts zuzüglich des Richtwerts nach § 196 BauGB für Grund und Boden abzüglich eines Sicherheitsabschlags feststellen lässt, ist dies nicht die einzige Methode, um den „gemeinen Wert“ zu ermitteln. Als Vergleichswert kann etwa auch ein Verkehrswert berücksichtigt werden, der sich aus dem Verkauf von Grundbesitz durch eine Privatperson in demselben Baugebiet zu vergleichbaren Bedingungen ergibt (OLG Hamm NVwZ-RR 2004, 811/813). Ebenso kann der Verkehrswert von Wohn- oder Teileigentum auch durch Hochrechnung des ursprünglichen Kaufpreises mittels Preisindex unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes und eines Sicherheitsabschlages ermittelt werden (Streifzug durch das GNotKG Rn. 1554; Korinthenberg/Tiedtke § 46 Rn. 37; Fackelmann in Fackelmann/Heinemann § 46 Rn. 46 ff.; MittBayNot 2006, 88; auch OLG Düsseldorf JurBüro 2010, 595 zur Wertbemessung im Rahmen eines Antrags nach § 11 RVG noch nach den Vorschriften der KostO). Dabei können im Einzelfall weitere wertmindernde Umstände berücksichtigt werden, die der Beteiligte jedoch glaubhaft zu machen hat (Korinthenberg/Tiedtke § 46 Rn. 41).
aa) Vorliegend scheidet die Bestimmung des Verkehrswertes nach dem im Jahr 2013 vereinbarten Kaufpreis aus, da dieser ersichtlich nicht dem Wert der Sache entspricht. Dies ergibt nicht allein daraus, dass die Veräußerung in der Familie erfolgte, nämlich an den Sohn des Veräußerers. Auch die Angaben des Beteiligten zu 1 zum Wert des Gesamtgebäudes unter Berücksichtigung seines Anteils daran sprechen dafür, dass der vereinbarte Preis weit unter dem Verkehrswert liegt; denn danach wäre der Neuwert für das Gebäude ohne Berücksichtigung des Bodenwerts schon bei etwa 952.000 €. Zudem legen aber die auf dem Grundbesitz eingetragenen Grundschulden mit dem Nennbetrag von fast 890.000 €, deren Betrag nach § 46 Abs. 3 Nr. 1 GNotKG allein schon zur Bestimmung des Geschäftswertes herangezogen werden könnte, nahe, dass der Verkehrswert den vereinbarten Kaufpreis erheblich übersteigt.
bb) Der vom Grundbuchamt herangezogene Maßstab ist allerdings nicht zur Berechnung des Verkehrswertes geeignet. Zwar kann das Grundbuchamt regelmäßig Vergleichswerte, die sich aus dem Verkauf von Grundbesitz durch eine Privatperson ergeben, zur Bestimmung des Geschäftswertes heranziehen. Die vom Amtsgericht vorgenommene Bestimmung des Geschäftswertes nach durchschnittlichen Kaufpreisen für einen Miteigentumsanteil von 1/1000 begegnet jedoch erheblichen Bedenken. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass es dem Aufteilenden frei steht, nach welchen Kriterien er die Größe des Miteigentumsanteils in der Teilungserklärung bemisst (Vandenhouten in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 3 Rn. 41). So muss sich der Miteigentumsanteil weder an der Größe des Wohn- oder Teileigentums, noch an den für die Erstellung entstandenen Kosten orientieren, sondern kann auch etwa die Lage (Ausrichtung der Wohnung nach Himmelsrichtung oder dem Stockwerk), die Aussicht oder sonstige Umstände berücksichtigen. Selbst eine Bestimmung der Miteigentumsanteile nach billigem Ermessen ist nach dem Gesetz nicht ausgeschlossen, so dass weder der Verkehrswert der einzelnen Sondereigentumseinheiten noch die Wohnflächen mit dem Miteigentumsanteil korrelieren müssen (Elzer/Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 3 Rn. 13). Folglich ist nicht gewährleistet, dass die Heranziehung des durchschnittlichen Kaufpreises für einen Miteigentumsanteil im gleichen Anwesen den zutreffenden Verkehrswert der Teileigentumseinheit ergibt.
cc) Aus gleichem Grund bemisst der Senat den Verkehrswert nicht aus dem Bodenwert zuzüglich des anteiligen Gebäudewerts gemäß Mitteilung der Gebäudeversicherung, da letzterer wiederum nur unter Zugrundelegung des Miteigentumsanteils bestimmt werden könnte.
dd) Allerdings war – deren Zulässigkeit unterstellt – keine Beweiserhebung zum Geschäftswert erforderlich, denn es konnte für die Wertermittlung der im Jahr 1996 gezahlte Kaufpreis von 1.723.000 DM herangezogen werden. Dass es sich – entgegen des Vortrags des Beteiligten zu 1 – dabei nicht um einen „eigentlich marktüberzogenen“ Betrag gehandelt hat, ergibt sich wiederum aus den auf dem Grundbesitz lastenden Grundschulden in Höhe von fast 890.000 €. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass Banken den Erwerb der Immobilie mit durch Grundschulden abgesicherte Darlehen finanziert haben, die den tatsächlichen Wert des Anwesens übersteigen (vgl. Streifzug durch das GNotKG Rn. 1560).
Aus dem im Jahr 1996 gezahlten Kaufpreis kann mit Hilfe des Baupreisindexes für Wohnbzw. Geschäftsgebäude der Geschäftswert des Grundbesitzes abgeleitet werden. Diese Grundsätze (vgl. MittBayNot 2006, 88/89) hier angewandt errechnet sich der nach Index bereinigte Wert von 1.089.278,13 € als Zwischensumme. Hiervon ist die altersbedingte technische Wertminderung in Abzug zu bringen. In Anbetracht einer durchschnittlichen Lebensdauer von Gebäuden von 80 Jahren ist bezogen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Gebühren im Jahr 2014 ein Abschlag von aufgerundet 23% vorzunehmen, von dem somit errechneten Gesamtwert des Gebäudes ein weiterer Sicherheitsabschlag von 10% (vgl. BayObLGZ 1976, 89; OLG Düsseldorf JurBüro 2010, 595/596; MittBayNot 2006, 88/89), so dass von einem Wert des Grundbesitzes von 754.869,74 € auszugehen wäre.
Soweit der Beteiligte zu 1 einen Hochwasserschaden im Juni 2013 im Keller mit Farbänderungen und Beschädigung von Fliesen, Kellerräumen und Garagen sowie zerstörte Fugen geltend macht, lässt er offen, ob eine Minderung für weiterhin bestehende Schäden oder allgemein wegen der Lage in einem Hochwassergebiet gemeint ist. Unter keinem der Gesichtspunkte erscheint jedoch – bezogen auf das im Erdgeschoss gelegene Büro, zu dem nach dem Überlassungsvertrag zudem ein Kellerraum und zwei Tiefgaragenstellplätze gehören – eine über den Betrag von insgesamt 20.000 € hinausgehende Minderung angemessen.
Soweit die Reparatur der Schäden – was offen bleiben kann – nicht durch eine Versicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgedeckt sein sollte, war sie nach dem Vertrag, soweit schon in Auftrag gegeben, vom Veräußerer zu tragen, wenn die Rücklage der WEG nicht ausgereicht haben sollte. Der Betrag von 20.000 € hat – entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1 – auch nicht die Beschädigungen des gesamten Gebäudes in voller Höhe abzudecken, sondern nur die Wertminderung unter Berücksichtigung von Schäden am Sondereigentum sowie des (möglichen) Anspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Käufer, der in Anbetracht des erworbenen Miteigentumsanteils nur anteilig an den Kosten der Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum beteiligt wäre. Dass bei Abschluss des Vertrags noch erhebliche Schäden zu beseitigen waren, macht der Beteiligte zu 1 trotz seiner Darlegungslast (vgl. Korinthenberg/Tiedtke § 46 Rn. 41) nicht glaubhaft. Dagegen spricht auch, dass laut Vertrag sechs Monate nach Schadenseintritt keinerlei durchzuführende (weitere) Reparaturmaßnahmen beschlossen waren. Soweit bleibende optische Mängel im Kellergeschoss und der Tiefgarage angeführt werden, rechtfertigen diese auch in Anbetracht des Alters des Gebäudes höchstens eine sehr geringe Minderung.
Die Lage des Objekts in dem Gebiet des Jahrhunderthochwassers 2013 rechtfertigt ebenfalls keine allgemeine Wertminderung über den Betrag von 20.000 € hinaus. Das Grundstück liegt laut Geoportal Bayern (…) nicht in einem Hochwasserrisikogebiet. Da es allerdings bei hundertjährlichem Hochwasser zu nur durch eine Versicherung abzusichernden Schäden kommen kann, diese jedoch nicht verhindert werden können, erscheint ein Minderungsbetrag angemessen.
Für einen höheren Minderungsbetrag als die vom Beteiligten zu 2 angenommenen 20.000 € insgesamt, sind allerdings vom Beteiligten zu 1 keine hinreichenden Umstände glaubhaft gemacht. Der Geschäftswert für die Eintragung der Auflassung ist daher mit 734.869,74 € festzusetzen.
3. Dem Ergebnis steht nicht entgegen, dass damit über die Festsetzung des Amtsgerichts hinausgegangen wird. Das Verbot einer reformatio in peius gilt im Beschwerdeverfahren gegen die Festsetzung eines Geschäftswertes nach allgemeiner Meinung nicht (BayObLG JurBüro 1996, 267; Jäckel in Fackelmann/Heinemann GNotKG § 83 Rn 26).
4. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst; das Verfahren ist gebührenfrei (§ 83 Abs. 3 GNotKG).
Ein Rechtsmittel ist gegen diese Entscheidung nicht gegeben (§ 83 Abs. 2 Satz 6 mit § 81 Abs. 3 Satz 3 GNotKG).