Handels- und Gesellschaftsrecht

Aktenzeichen  VIII ZR 68/17

Leitsatz

1.1. Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. Januar 2013, VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 12 und vom 2. Dezember 2015, IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN).
1.2. Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 18. Juli 2000, X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004, VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 24. März 2011, I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9 und vom 16. November 2016, VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; jeweils mwN).
1.3. Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultierende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage.
1.4. Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forderung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.
2.1. Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gutschriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfahren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrundeliegenden Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung.
2.2. Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst gehört (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Januar 2013, VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN).
3.1. Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, Urteile vom 5. April 1965, VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984, VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379 und vom 9. Oktober 2014, IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Handelt es sich nicht um Zahlungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechende Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.
3.2. Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forderung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 6. April 2005, XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a und vom 13. April 2011, VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11. Mai 2006, VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN; vom 13. Juli 1973, V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2 und vom 6. November 1990, XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN).
3.3. Sind in das dem Klagebegehren zugrundliegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter 1) und 2) dargestellten Verrechnungsgrundsätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren:
3.3.1. Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der “geringeren Sicherheit” maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung.
3.3.2. Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH, Urteile vom 5. April 1965, VIII ZR 10/64, aaO; vom 20. Juni 1984, VIII ZR 337/82, aaO; vom 19. November 2008, XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 9 und vom 9. Oktober 2014, IX ZR 69/14, aaO). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums “ältere Schuld”.
3.3.3. Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht.
3.3.3.1. Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für eine bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag – bis er aufgebraucht ist – gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog – in absteigendem Alter – auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Schuld – auf die Nettomieten anzurechnen.
3.3.3.2. Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend – wiederum beginnend mit der ältesten Forderung – auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen.

Verfahrensgang

vorgehend LG Frankfurt, 14. Februar 2017, Az: 2-11 S 61/16vorgehend AG Frankfurt, 11. Februar 2016, Az: 33 C 3928/15 (94)

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main – 11. Zivilkammer – vom 14. Februar 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als in Höhe von 11.032,93 € (Hauptforderung) und in Höhe weiterer 344,75 € an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren sowie hinsichtlich des Antrags auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe weiterer 346,42 € in der Hauptsache erledigt hat, zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Die Beklagte hatte zusammen mit Herrn A.    T.    im Zeitraum vom 1. August 2013 bis zum 8. April 2015 eine Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main angemietet. Die monatliche Bruttomiete belief sich auf 749,50 €. Darin waren Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 146 € monatlich enthalten.
2
Mit Schreiben vom 12. November 2014 erteilte die Klägerin gegenüber der Beklagten und dem weiteren Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Dieser Abrechnung legte sie die Sollvorauszahlungen und nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen zugrunde. In gleicher Weise verfuhr sie im Schreiben vom 4. November 2015, mit dem sie über die Betriebskosten für das Jahr 2014 abrechnete.
3
Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage ausstehende Zahlungen aus dem Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 in Höhe von 13.544,63 € nebst Rechtshängigkeitszinsen abzüglich einer am 17. November 2015 erfolgten Betriebskostengutschrift in Höhe von 346,42 € geltend gemacht und bezüglich dieser Gutschrift die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit insoweit erledigt hat. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte “Mietrückstandsaufstellung”, die in Form einer Tabelle verschiedene Forderungsarten (Bruttomiete, Rückläufergebühren, Mahngebühr sowie Mahngebühr ext. RA-Gebühr), erbrachte Zahlungen/Gutschriften und offene Forderungen ausweist.
4
Monat 
zu zahlen
gezahlt
Differenz
Rückstand
Miete Oktober 2013
  749,50 €
        
  749,50 €
   749,50 €
Rückläufergebühr
    3,00 €
        
    3,00 €
   752,50 €
Rückläufergebühr
    3,00 €
        
    3,00 €
   755,50 €
Miete November 2013
  749,50 €
        
  749,50 €
 1.505,00 €
Rückläufergebühr
    3,00 €
        
    3,00 €
 1.508,00 €
Mahngebühr
    2,50 €
        
    2,50 €
 1.510,50 €
Mahngebühr
    2,50 €
        
    2,50 €
 1.513,00 €
Miete Dezember 2013
  749,50 €
        
  749,50 €
 2.262,50 €
Mahngebühr ext. RA-Gebühr
  261,30 €
        
  261,30 €
 2.523,80 €
Mahngebühr ext. RA-Gebühr
   20,00 €
        
   20,00 €
 2.543,80 €
Mahngebühr ext. RA-Gebühr
   53,45 €
        
   53,45 €
 2.597,25 €
Miete Januar 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 3.346,75 €
Miete Februar 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 4.096,25 €
Miete März 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 4.845,75 €
Miete April 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 5.595,25 €
Miete Mai 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 6.344,75 €
Miete Juni 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 7.094,25 €
Miete Juli 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 7.843,75 €
Miete August 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 8.593,25 €
Miete September 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
 9.342,75 €
Miete Oktober 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
10.092,25 €
Miete November 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
10.841,75 €
Gutschrift Betriebskosten
        
  99,98 €
 – 99,98 €
10.741,77 €
Miete Dezember 2014
  749,50 €
        
  749,50 €
11.491,27 €
Miete Januar 2015
  749,50 €
        
  749,50 €
12.240,77 €
Miete Februar 2015
  749,50 €
 400,00 €
  349,50 €
12.590,27 €
Miete März 2015
  749,50 €
        
  749,50 €
13.339,77 €
Miete April 2015
  749,50 €
        
  749,50 €
14.089,27 €
Gutschrift Miete April 2015
        
 549,64 €
 – 549,64 €
13.539,63 €
Mahngebühr
    2,50 €
        
    2,50 €
13.542,13 €
Mahngebühr
    2,50 €
        
    2,50 €
13.544,63 €
Gutschrift Betriebskosten
        
 346,42 €
 – 346,42 €
13.198,21 €
5
Bei den zwei Gutschriften “Betriebskosten” handelt es sich um die zugunsten der Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen vom 12. November 2014 und vom 4. November 2015 ausgewiesenen Guthabensalden. Weitere Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften und der geleisteten Zahlung hat die Klägerin nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf berufen, dass mangels Vortrags der Parteien die gesetzliche Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB greife.
6
Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die Klägerin habe eine unzulässige “Saldoklage” erhoben, bei der der Streitgegenstand nicht entsprechend den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt sei. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die ausgesprochene Klageabweisung als unzulässig bestätigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, macht allerdings für die in den Jahren 2013 bis 2015 nicht erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.820,53 € Nachforderungen nicht mehr geltend.