Handels- und Gesellschaftsrecht

Aktenzeichen  54 O 3308/15

Leitsatz

Verpflichtet sich ein Grundstücksnachbar ohne Eigeninteresse und unentgeltlich gegenüber dem anderen Grundstücksnachbarn zur Übernahme einer Abstandsfläche, handelt es sich um eine Gefälligkeit unter Nachbarn, aus der kein vertragliches Schuldverhältnis entsteht (in Anlehnung an BGHZ 21, 102 = NJW 1956, 1313). (redaktioneller Leitsatz)
Es besteht keine vertragliche Pflicht des Grundstücksnachbarn, nach Bewilligung einer die Abstandsflächenübernahme enthaltenden Grunddienstbarkeit den Urkundenvollzug zu überwachen bzw. für eine wirksame Abstandsflächenübernahme zu sorgen. Eine Pflichtverletzung liegt auch nicht darin, dass der Grundstücksnachbar sein Grundstück veräußert, ohne die bewilligte Grunddienstbarkeit an den Erwerber “weiterzugeben”. (redaktioneller Leitsatz)
Für eine wirksame Abstandsflächenübernahme im Sinne von Art. 7 V 1 BayBO a.F. bedarf es einer in das Grundbuch eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern; eine “doppelte” rechtliche Sicherung der Nichtüberbaubarkeit durch zusätzliche Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Baugrundstücks ist nicht erforderlich (im Anschluss an BayVGH, Beschluss vom 5.3.2007 – 2 CS 07.81). (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger, die Kosten der Nebenintervention trägt der Nebenintervenient selber.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 153.400,– EUR festgesetzt.

Gründe

Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage erweist sich als unbegründet.
I.
Ein vertraglicher Anspruch auf Schadensersatz gem. § 280BGB besteht nicht.
1. Wie sich aus Anlage K 1 ergibt ist der Kläger für etwaige bestehende vertragliche Ansprüche aktivlegitimiert. Es kommt also darauf an, welche vertraglichen Ansprüche ggf. dem Zeugen B. zustehen.
2. Vertragliche Ansprüche scheitern jedoch bereits daran, dass kein vertragliches Schuldverhältnis vorliegt, sondern eine reine Gefälligkeit.
Dabei ist zu beachten, dass aus der Bestellung einer Dienstbarkeit selber (vgl. die Urkunde in Anlage K 3) nicht auf eine vertragliche Verpflichtung des Beklagten geschlossen werden kann. Denn die Dienstbarkeit selber ist als sachenrechtliches Erfüllungsgeschäft vom ggf. zugrundeliegenden Schuldgeschäft abstrakt. Die Dienstbarkeit ist also allenfalls die Erfüllung einer Absprache zwischen dem Zeugen B. bzw. dessen Großmutter R.F. und dem Beklagten.
Die Absprachen, die der Zeuge B. nachvollziehbar dem Gericht im Rahmen der Beweisaufnahme geschildert hat, stellen aber keine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Zeugen B. und dem Beklagten dar, die zu einem Schuldverhältnis im Sinne des § 241 Abs. 1BGB führen würden, sondern sind lediglich eine Gefälligkeit unter Nachbarn.
Die Abgrenzung zwischen Schuldverhältnis und Gefälligkeit folgt unabhängig der Frage, ob man diese Abgrenzung nach dem objektiven und dem subjektiven Ansatz vornimmt (vgl. hierzu Staudinger, BGB, 2015, § 241, Rn. 78 ff.), einhergehend mit der grundlegenden Entscheidung des BGH in BGHZ21, 102 ff. aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers unter Berücksichtigung der im Einzelfall gegebenen Umstände nach Treu und Glauben. Dabei sind stets die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Insbesondere bedarf es einer Abwägung der beiderseitigen Interessen.
Im vorliegenden Fall ist auf Klägerseite das vordringliche Interesse an einer sinnvollen Bebauung für ein Grundstück zu berücksichtigen, das in Anbetracht des in Anlage K 2 vorgelegten Katasterauszugs und bei einer Größe von lediglich 238 qm (vgl. den Fortführungsnachweis in Anlage K 4) für eine Bebauung relativ ungünstig in Größe und Form ist. Für das Gericht ist die Zielsetzung auf Klägerseite, dass man mit der Abstandsflächenübernahme auf dem Grundstück des Beklagten eine zielführende und auch einigermaßen praktische Bebauung des Grundstücks a) ermöglichen wollte, durchaus nachvollziehbar und ergibt sich auch ohne abgeschlossenes Architekturstudium.
Auf Seiten des Beklagten gab es jedoch kein nachvollziehbares und vom Beklagten geschildertes bzw. vorgetragenes Interesse. Der Beklagte wollte lediglich ein „guter Nachbar sein“, sein eigenes Grundstück war, wie sich aus Anlage SH 1 ergibt, mit 4012 qm jedenfalls groß genug, um eine Abstandsflächenübernahme entlang der gemeinsamen Grenze mit dem Grundstück a) über vier Meter entlang der Längsseite zu ermöglichen. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass der Beklagte ausweislich der Dienstbarkeitsurkunde in Anlage K 3 für die Abstandsflächenübernahme keine Bezahlung und auch keine sonstige Ausgleichsleistung erhielt. Er sollte nicht einmal die Kosten der Dienstbarkeit tragen (Ziff. VI. der Urkunde in Anlage K 3). Der Beklagte handelte also völlig uneigennützig (vgl. dazu auch Staudinger, a. a. O. Rn. 84). Für das Gericht steht daher außer Zweifel, dass der Beklagte keine vertragliche Bindung eingehen wollte, die mit einem entsprechenden Haftungsrisiko verbunden ist, wenn er an dem Geschäft überhaupt kein Eigeninteresse hat. Denn jegliches relevante Interesse an der Vereinbarung der Dienstbarkeit lag lediglich auf Klägerseite vor. Der Beklagte hat lediglich gegeben, die Klägerseite genommen. Sowohl die wirtschaftliche und als auch rechtliche Bedeutung der Vereinbarung auf Einräumung einer Dienstbarkeit zum Zwecke der Abstandsflächenübernahme lag allein auf Seiten des Klägers (Staudinger, a. a. O., Rn. 85).
Allein aus diesem Grund ist § 280BGB nicht anwendbar.
3. Selbst unter der Annahme einer vertraglichen Bindung der Parteien bzw. des Beklagten mit dem Vater des Klägers im Sinne des § 241 Abs. 1BGB läge auch keine relevante Pflichtverletzung des Beklagten nach § 280 Abs. 1BGB vor.
a) In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass der Beklagte für Geschäfte mit Abstandsflächenübernahmen weder Fachmann war noch ausgebildeter Jurist. Nach eigenen Angaben hat er früher Möbel ausgefahren, war also eher einfacherer Bildung. Aus diesem Grund hat der Zeuge B. auch nachvollziehbar beschrieben, dass man auf Betreiben seiner Großmutter sich rechtliche Beratung beim später beurkundenden Notar L. eingeholt hat. Diese Beratung hat, wie bereits ausgeführt, die Großmutter des Vaters des Klägers organisiert. Für etwaige Fehler bei dieser rechtlichen Beratung, insbesondere bei mangelhafter Bestellung der Dienstbarkeit, geschweige denn fehlendem Vollzug der Urkunde, haftet dann aber erst recht nicht der Beklagte, da weder der Kläger (bzw. dessen Vater oder die Großmutter R.F.) noch der Notar Erfüllungsgehilfe (§ 278BGB) des Beklagten sind.
b) Vielmehr hat der Beklagte aus seiner Sicht alles Erforderliche getan, um eine Abstandsflächenübernahme zu ermöglichen. Er ist auf Betreiben der Klägerpartei zum Notar gegangen und hat die erforderliche Erklärung, welche der Notar aufgrund seines juristischen Wissensvorsprungs für erforderlich und auch ausreichend gehalten hat, abgegeben. Das Ergebnis wurde unter Anlage K 3 vorgelegt. Allerdings sieht das Gericht aufgrund der Unentgeltlichkeit und des weiter oben bereits ausgeführten überwiegenden Interesses der Klägerpartei bzw. des Zeugen B. auch bei Annahme eines Schuldverhältnisses keine Verpflichtung des Beklagten, die Überwachung des Urkundenvollzugs, für welchen der Beklagte auch kein eigenes Interesse hatte, näher zu überwachen. Es sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Zeuge B. selber angegeben hat, dass man sich auf Klägerseite auch nichts dabei gedacht hat, dass es keine Nachricht hinsichtlich des Vollzugs der Urkunde gegeben hat. Es war die Klägerseite, die sich darauf verlassen hat, dass der Notar den entsprechenden Vollzug der Urkunde veranlassen wird. Für ein derartiges Unterlassen auf Klägerseite haftet jedenfalls nicht der Beklagte.
c) Entgegen der Auffassung der Klagepartei gibt es auch keine Pflicht des Beklagten zur Abgabe einer Erklärung gegenüber dem Landratsamt zum Zwecke der Abstandsflächenübernahme. Wie sich aus dem Wortlaut von Art. 7 Abs. 5 Satz 1BayBO a. F. ergibt, genügt für eine entsprechende Abstandsflächenübernahme entweder eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Landratsamt, was zu einer Eintragung in einem entsprechenden Register vom Landratsamt führen würde, oder (so auch wörtlich das Gesetz) eine Verhinderung der Überbauung der übernommenen Abstandsflächen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen. Beide Möglichkeiten stehen ausweislich des Gesetzeswortlauts gleichberechtigt nebeneinander.
Solche rechtlichen Gründe können insbesondere Dienstbarkeiten sein. Wenn es aber eine entsprechende Alternative gibt, der Beklagte nicht einmal ansatzweise vom Fach ist, was das Thema der Abstandsflächenübernahme angeht, kann eine Pflichtverletzung wohl kaum darin liegen, dass er auf Betreiben der Klagepartei zum Notar geht und entsprechende Dienstbarkeiten einräumt. Mangels entsprechender Kenntnis der Rechtslage kann ihm dies, gerade aus Laiensicht, nicht zum Vorwurf gemacht werden. Ebenso wenig, wie auf Klägerseite das Wissen um die entsprechende bauordnungsrechtliche Situation der Abstandflächen vorhanden gewesen ist (dass nämlich eine schriftliche Anzeige beim Landratsamt genügt hätte), lag diese beim Beklagten vor. Der Zeuge B. hat selber eingeräumt, dass er auf die Idee, einen Vorbescheid oder eine Baugenehmigung zu beantragen und sich so die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks zu sichern, auch nicht gekommen ist, da er „nicht vom Fach“ ist. Das ist der Beklagte aber genauso wenig, weswegen ihm eine entsprechende Pflichtverletzung auch nicht zum Vorwurf gemacht werden kann.
d) Aus dem gleichen Grunde scheidet eine Pflichtverletzung durch eine fehlende Mitwirkung an einer Bestellung einer Grunddienstbarkeit für den Freistaat Bayern ebenso aus. Soweit die Klagepartei eine entsprechende Pflichtverletzung postuliert, übersieht sie, dass der Beklagte offenbar genauso wenig Ahnung von der wirksamen Einräumung einer Abstandsflächenübernahme im Sinne von Art. 7 Abs. 5 Satz 1BayBO a. F. hatte, wie offensichtlich auch der beurkundende Notar. Wie eine einfache Juris-Recherche mit den Stichworten „Abstandsflächenübernahme“ und „Grunddienstbarkeit“ ergeben hätte, bedarf es nämlich für eine entsprechende Wirksamkeit der Abstandsflächenübernahme nicht einer Grunddienstbarkeit zwischen den Nachbarn, sondern ausweislich der Entscheidung des BayVGH vom 05.03.2007 (Az: 2 CS 07.81, Rn. 4 – juris) einer eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats. Denn die Grunddienstbarkeit darf nicht der Disposition der Grundstückseigentümer unterliegen, die nach entsprechender Bebauung diese dann unter Umständen wieder aufheben könnten. In dieser zitierten Entscheidung hat der BayVG auch ausgeführt, dass eine „doppelte“ rechtliche Sicherung der Nichtüberbaubarkeit durch zusätzliche Bestellung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Baugrundstücks nicht (mehr) erforderlich ist (anders noch der BayVGH im Beschluss vom 14.12.1993, Az. 20 B 93.2760/20 CS 93.2471). Es liegt auf der Hand, dass der Beklagte diese Rechtsprechung wohl kaum kennen muss. Ob dies auch für den Notar gilt, kann hier dahinstehen.
Der Klagepartei ist zuzugeben, dass der Beklagte bei Annahme einer vertraglichen Bindung zwischen den Parteien gehalten war, an einer gelungenen Abstandsflächenübernahme mitzuwirken. Im vorliegenden Fall beschränkt sich dies ausweislich des tatsächlichen Geschehensablaufs, der seinen Ursprung in Gesprächen am gemeinsamen Gartenzaun hatte, und ohne nähere Zwischengespräche in einen Notartermin mündete, jedenfalls darauf, dass der Beklagte auch tatsächlich zu diesem Notartermin erscheint und das, was man ihm dort vorlegt, auch unterschreibt. Eine fehlende Mitwirkung in tatsächlicher Hinsicht kann man dem Beklagten jedenfalls nicht vorwerfen. Dass er aus juristischer Sicht einen Wissens- bzw. juristischen Kenntnisvorsprung vor dem Kläger bzw. dessen Vater hatte, kann nicht ernsthaft behauptet werden. Ein solcher Vorsprung kann vom Beklagten beim besten Willen nicht erwartet werden und liegt auch nicht vor. Ein solcher Vorsprung wäre aus Sicht des Gerichts aber zwingende Voraussetzung für die Annahme einer Pflichtverletzung, da der Beklagte nur das verletzen kann, was von ihm vertraglich auch erwartet werden kann. Juristische Kenntnis gehört jedenfalls nicht dazu.
e) Außerdem liegt keine Pflichtverletzung des Beklagten dadurch vor, dass er ohne entsprechende „Weitergabe“ der Dienstbarkeit das Grundstück b) an die D. GmbH veräußert hat. Was der Beklagte im Innenverhältnis zur D. GmbH angibt, ist im hiesigen Verhältnis irrelevant, da der Kaufvertrag der D. GmbH mit dem Beklagten, vorgelegt unter Anlage SH 1, kein Vertrag mit Schutzwirkung Dritter ist. Eine Bezugnahme auf Dritte, insbesondere auf den Kläger oder dessen Vater, findet sich dort nicht. Soweit also dort die hier streitgegenständliche Dienstbarkeit (Anlage K 3) keine Erwähnung findet, kann dies im Verhältnis zwischen den Nachbarn keine Auswirkung haben. Die vom Kläger zitierte Rechtsprechung des BGH vom 18.06.1971 (Az. V ZR 45/69) hat einen anderen Inhalt als ihn der Kläger vorträgt. Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung eine Übernahme der Bestellungspflicht durch den Erwerber ergeben kann. Im Prinzip bedeutet dies, dass der Erwerber in eine entsprechende Verpflichtung des Verkäufers gegenüber dem Nachbarn eintreten könnte. Dies ist hier aber gar nicht relevant, da die Urkunde bereits einige Jahre alt war und schlicht und ergreifend aus Gründen, die hier unbekannt bleiben, nicht zum Vollzug gelangte. Es gab auch aus Sicht des Beklagten keine Veranlassung mehr, etwas hinsichtlich der Urkunde zu unternehmen, da der Vollzugsauftrag an den Notar bereits vorlag und aus Sicht der Parteien der Dienstbarkeit keine weiteren Erklärungen mehr erforderlich waren. Mehr hätte die D. GmbH auch nicht getan.
4. Selbst bei Unterstellung einer Pflichtverletzung wäre dem Kläger aufgrund einer solchen angenommenen Pflichtverletzung kein kausaler Schaden entstanden, da der Kausalverlauf durch das Handeln des Notars unterbrochen wurde.
a) Wie bereits in der zitierten Rechtsprechung des BayVGH ausgeführt, hätte richtigerweise eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern eingetragen werden müssen (sofern man nicht den Weg mit einer schriftlichen Mitteilung gegenüber dem Landratsamt gewählt hätte). Wie ebenfalls bereits ausführlich dargelegt, musste der Beklagte als juristischer Laie diese rechtliche Kenntnis aber nicht haben. Insofern wurde allein die Falschberatung des Notars kausal, der anscheinend zur Bestellung einer Dienstbarkeit geraten hat, diese auch noch inhaltlich falsch vorbereitet hat und darüber hinaus die Alternative einer schriftlichen Mitteilung gegenüber dem Landratsamt nicht in Erwägung gezogen hat.
b) Auch bei einer entsprechenden Mitwirkung an einer Grunddienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern, ggf. auch in der in Anlage K 3 ersichtlichen Urkunde, wäre die Urkunde wegen des Nichtvollzugs durch den Notar aus unbekannter Ursache nicht ins Grundbuch gelangt. Für diesen Fehler beim Vollzug haftet jedenfalls nicht der Beklagte, da ein entsprechender Vollzugsauftrag in Ziff. V. der Dienstbarkeit ausdrücklich aufgenommen wurde. Nachdem das überwiegende Interesse am Vollzug der Urkunde bei der Klagepartei lag (s.o. 2.), bestand auch seitens des Beklagten keine Veranlassung, beim Grundbuchamt oder beim Notar wegen des Vollzugs der Urkunde nachzufragen.
c) Die Äußerungen des Beklagten gegenüber der D. GmbH im notariellen Kaufvertrag vom 03.09.2013, dort als letzter Satz der Ziff. 3.1, führt jedenfalls nicht dazu, dass ein Vertrag mit Schutzwirkung Dritter zugunsten des Klägers oder des Zeugen B. angenommen werden könnte (s.o. 3. e).
Darüber hinaus kann hier offen bleiben, ob die Nichteintragung im Grundbuch einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstücks b) durch die D. GmbH tatsächlich zur Folge hat. Denn der Zeuge B. hat angegeben, dass er vor dem Kaufvertrag mit einem Vertreter der D. anlässlich einer Gemeinderatssitzung der Gemeinde N. über das Bestehen der Grunddienstbarkeit, sogar unter Vorlage der Urkunde, informiert hat. Eine entsprechende Kenntnis der D. GmbH ist allerdings nur im Verhältnis zwischen dem Kläger und der D. GmbH interessant.
II.
Ansprüche nach § 823 Abs. 1BGB wegen einer Eigentumsverletzung sind ebenfalls nicht gegeben.
1. Auch für nichtvertragliche Ansprüche liegt unter Anlage K 1 eine entsprechende Abtretung des Zeugen B. an den Kläger vor.
2. Das Grundstück selber ist in seiner Substanz nicht beeinträchtigt. Zwar ergibt sich aus einer Abstandsflächenunterschreitung ein quasi-negatorischer Beseitigungsanspruch aus § 823 Abs. 2 in Verbindung mit der BayBO (Simon/Busse, BayBO, Art. 6, Rn. 627). Daraus folgt im Umkehrschluss aber nicht, dass eine Eigentumsverletzung bei einer gescheiterten Abstandsflächenübernahme vorliegt. Vielmehr ist die mögliche Bebaubarkeit eines Grundstücks ebenso wenig geschützt wie die „schöne Aussicht“ (Palandt, BGB, 75. A., § 903, Rn. 7).
3. Darüber hinaus würde sich auch hier die Frage eines kausalen Schadens stellen sowie die Frage, ob dem Beklagten überhaupt ein entsprechender Unterlassungsvorwurf gemacht werden könnte. Auf die Ausführungen in Ziff. I. wird insoweit verwiesen.
III.
Aus den bereits dargestellten Gründen ist der Feststellungsantrag ebenso zumindest unbegründet.
IV.
Die Kostenfolge ergibt sich aus § 91ZPO. Für die Kosten des Nebenintervenienten folgt die Kostenfolge aus § 101 Abs. 1. 2. Halbsatz ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus § 709ZPO.
Der Streitwert folgt der Klageforderung, die Feststellung wurde mit 20.000,– EUR bewertet.