Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  411 C 17585/16

Leitsatz

1. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. (Rn. 221) (redaktioneller Leitsatz)
2. Zwar kann auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung jedenfalls einen Mindeststandard verlangen, der ein zeitgemäßes Wohnung ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Diese Grundsätze zu den Mindestanforderungen an die Elektroinstallation ist aber nicht ohne weiteres auf jedes Beschaffenheitsmerkmal einer Wohnung übertragbar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines „zeitgemäßen Wohnens“ die vertragsgemäße Beschaffenheit der Wohnung hinsichtlich eines Beschaffenheitsmerkmals, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmungen abstraktgenereller „Eckpunkte“ eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen. (Rn. 223) (redaktioneller Leitsatz)
3. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Erforderlich ist, dass in den Mieträumen die sogenannte Behaglichkeitstemperatur erreicht wird. Diese beträgt in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 – 22 °C und in den Nebenräumen 18 – 20 °C. (Rn. 363 – 366) (redaktioneller Leitsatz)
4. Die Klausel, die den Mieter mit der Wartung einer Gastherme belastet, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, denn zum einen hat der Mieter hier nicht die Möglichkeit einer günstigen Selbstvornahme. Vor allem aber birgt die Verletzung der Wartungspflicht ein hohes Schadensrisiko, etwa wenn der Einrichtungsgegenstand Schaden nimmt oder gar eine Fehlfunktion einen Schaden am Gebäude verursacht. Der Vermieter muss daher für die Wartung selbst sorgen. Sein pekuniäres Interesse wird aber über die Möglichkeit gewahrt, Wartungskosten im Rahmen von § 556 BGB auf den Mieter umzulegen. (Rn. 402) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die zuviel gezahlte Miete in Höhe von 725,19 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 15.03.2017 an die Kläger zu erstatten.
2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, folgende Mängel in der Wohnung der Kläger in der A1. straße 13, 3. Stock, 8..0639 München, gemäß dem Urteil beigefügten Grundrissplan zu beseitigen: 
a)verzogene Zimmertüren:
-in der Speisekammer (SPKAM.H),
-im Badezimmer(K)
-im Abstellraum = Arbeitszimmer/Büro (ABSTELL L);
b)nicht erreichbare Mindesttemperatur von 20°C bei Außentemperaturen von bis zu-16°C
-im Wohnzimmer,
-in beiden Kinderzimmern
-in der Küche  
– im Badezimmer
3. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, einmal pro Jahr die Gastherme für Heizung – und Warmwasserversorgung fachmännisch warten zu lassen.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger gesamtschuldnerisch 90% und die Beklagten gesamtschuldnerisch 10% zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Beide Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 € (Beklagte) bzw. 12.000 € (Kläger) abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 28.963 € festgesetzt.

Gründe

A.
Zulässigkeit der Klage
Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, da streitgegenständlich Ansprüche aus einem Wohnungsmietverhältnis in München sind, §§ 29 a ZPO, 23 Nr. 2 a GVG.
Hinsichtlich des Feststellungsantrags bzgl. der Verpflichtung, eine Wartung der Therme durchführen zu lassen, ist ein konkretes Feststellungsinteresse gegeben, da die Mieter sonst langfristig nicht wissen, ob ein Unterlassen ihrerseits bei Auftritt eines Mangels zu hohen Haftungsansprüchen der Gegenseite führt. Deswegen können sie diesbezüglich nicht darauf verwiesen werden, ein konkretes Berühmen der Gegenseite für die Klageerhebung abzuwarten.
Auch bezüglich des Feststellungsantrags zur Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung ist ein konkretes Feststellungsinteresse gegeben, da sonst Ungewissheit besteht, ob die fortlaufenden Zahlungen die Mietzinsforderungen vollständig tilgen oder Rückstände auflaufen, die zu einer Kündigung berechtigen können.
B.
Begründetheit der Klage
Die Klage war in der zugesprochenen Höhe begründet, im Übrigen abzuweisen.
I. Rückzahlung überzahlter Mieten: 725,19 €
Den Klägern steht hinsichtlich der diesbezüglich streitgegenständlichen Mängel für die Zeit von April 15 bis einschließlich Februar 2017 insgesamt ein Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB wegen überzahlter Mieten in Höhe von 725,19 € zu, im Übrigen war die Klageforderung von 7.794,36 € abzuweisen.
Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert und deshalb dem Mieter ein Recht zur Mietminderung (§ 536 abs. 1 BGB), ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien (BGH, Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17, in WuM 2019, 25 ff., m.w.N.).
Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck, hier die Nutzung als Wohnung, bestimmt.
Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.
Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Stehen bestimmte Bauzustände somit im Einklang mit dem im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäude nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden, kann der Mieter diesen Zustand in der Regel nicht als mangelhaft rügen, selbst wenn die Mietsache nach jetzigen Bauregeln mangelhaft wäre.
Zwar hat der BGH in einer Einzelfallentscheidung bzgl. der Elektrizitätsversorgung (Urteil vom 10.02.2010, VIII ZR 343/08) ausgeführt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnung ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Diese Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bzgl. der Elektroinstallation beruht aber auf dem Umstand, dass nach Ansicht des BGH bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt – selbst bei bescheidenen Verhältnissen – regelmäßig zahlreiche elektrische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abweichender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nutzung solcher Geräte grundsätzlich möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt. Diese Rechtsprechung ist aber laut einer späteren BGH – Entscheidung (Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17) nicht ohne weiteres auf jedes Beschaffenheitsmerkmal einer Wohnung übertragbar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines „zeitgemäßen Wohnens“ die vertragsgemäße Beschaffenheit der Wohnung hinsichtlich eines Beschaffenheitsmerkmals, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmungen abstraktgenereller „Eckpunkte“ eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen.
Vorliegend haben die Parteien unter § 17 des Mietvertrages unter „Sonstige Vereinbarungen“ geregelt, dass sich der Zustand der Wohnung bei Übergabe aus dem zu fertigenden Protokoll ergibt. „Dieses Übergabeprotokoll und“ … „sind Bestandteile dieses Mietvertrages“.
Im Übergabeprotokoll vom 31.07.2007, das von beiden Seiten unterzeichnet wurde, haben die Parteien u.a. festgehalten, dass die Wohnung nicht in neu gemalertem Zustand (Wände, Decken, Fenster, Türen) übergeben wurde und die Mieter sämtliche Malerarbeiten in der Wohnung selbst übernehmen.
Die Vermieter hatten sich u.a. verpflichtet, Fenster abzudichten und Fenster und Türen auf Verschließbarkeit zu prüfen. Außerdem sollten sie die Balkon-Außentür neu streichen.
Im Übrigen galt somit der Zustand als vertragsgemäß vereinbart, der zu Mietbeginn vorgefunden und nicht beanstandet wurde, also der Zustand eines unrenovierten Altbaus aus den Jahren 1900/1910.
Minderungsrechte stehen den Klägern somit nur zu, soweit die Beklagten die damals vereinbarten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht durchgeführt haben oder soweit sich der bei Einzug im Jahr 2007 vorhandene Zustand wesentlich negativ verändert hat.
Auch diesbezüglich können die Kläger allerdings bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche hinsichtlich per Gesetz geminderter Mieten nur geltend machen, soweit sie Mängel rechtzeitig gerügt und sich eine Rückforderung der gezahlten Miete vorbehalten haben. Die rechtzeitige Rüge ist erforderlich (§ 536c Abs. 2, S. 2 Nr. 1 BGB), um dem Vermieter überhaupt die Möglichkeit zu geben, eine Mängelbeseitigung durchzuführen. Eine Zahlung unter Vorbehalt verhindert den Ausschluss des Rückforderungsrechts nach § 814 BGB. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, das er zur Leistung nicht verpflichtet war. Die bisherige obergerichtliche Rechtsprechung geht davon aus, dass ein Mieter weiß, dass er den Mietzins nicht zahlen muss, soweit die Mietsache mangelhaft ist.
Für den vorliegenden Rechtsstreit ergibt sich an Hand dieser Vorgaben Folgendes:
1. Fenster, Balkontüren, Zimmertüren, Türschwellen (13.01.16 – 31.03.2016: 10% + Januar und Februar 2017: je 5%, Rückforderung 583,48 €)
Für die behaupteten Mängel an Fenster, Balkontüren und Zimmertüren begehren die Beklagten eine Mietminderung von 15% für die Zeit vom 13.01.2016 bis einschließlich 14.09.2016 (Zeitpunkt des Austausches der Fenster in der Abstellkammer/Büro und im WC) und eine Minderung in Höhe von 10% für die Zeit ab 15.09.2016 bis 28.02.2017.
a) substantiierter Mängelvortrag und Nachweis Farbabplatzungen, Kittabsplitterungen, Fäulnis
Die Kläger haben ihren Vortrag zu den Mängeln an den Fenstern, Balkontüren und Zimmertüren zuletzt ausreichend konkretisiert, nachdem sie unter Vorlage des Wohnungsplanes mit den entsprechenden Zimmerbezeichnungen (Bl. 230 der Akten) sowie den dazu vorgelegten Lichtbildern (insbesondere Bl. 232 ff.) die streitgegenständlichen Mängel erläutert haben.
aa) Balkontür Kinderzimmer Laura (B)
Besonders beschädigt waren danach die äußere Balkontür im Kinderzimmer von Laura (Zimmer B), wie es sichtbar ist auf den Lichtbildern Bl. 236/239 der Akte. Es handelt sich hierbei im Wesentlichen um große Lackabplatzungen, die einen erheblichen optischen Mangel ergeben, und durch die vorgelegten Lichtbilder belegt sind. Nachdem die Beklagten auch nicht konkret vorgetragen haben, dass sie diese Schäden in der Zeit von Januar 2016 bis Ende Februar 2017 behoben haben (eine Überarbeitung außen fand erst im Juni/Juli 2017 statt), besteht grundsätzlich ein Minderungsrecht. Dass derartig große Lackabplatzungen bereits bei Mietbeginn vorgelegen haben, haben die Beklagten nicht ausreichend belegt. Hätten sie schon vorgelegen, wären die Beklagten im Übrigen auch nach dem Übergabeprotokoll zu einer Überarbeitung verpflichtet gewesen. Jedenfalls ist dort festgehalten worden, dass sich die Vermieter verpflichten, die Balkon-Außentüre neu zu streichen. Dass dies irgendwann bereits geschehen ist, tragen die Beklagten selbst nicht vor. Wäre es damals geschehen, könnten sich die Beklagten angesichts der bis zu den im Juni /Juli ausgeführten Arbeiten vorhandenen Schäden nicht darauf berufen, dass diese bereits bei Mietbeginn vorgelegen haben.
bb) Fenster Abstellraum /Büro (L)
Auch das Fenster im kleinen Abstellraum, das der Kläger als Büro nutzt (L), weist nach den vorgelegten Lichtbildern (Bl. 339) den behaupteten Mangel eines verrotteten Rahmens anschaulich auf. Auf den Lichtbildern ist ersichtlich, dass hier eine Behebung durch bloßen Farbanstrich nicht mehr möglich ist. Der Mangel ist erheblich. Letztlich hat die Beklagte dieses Fenster auch im September 2016 ausgetauscht.
cc) Fenster WC (M)
Eine entsprechende Beschädigung zeigt das Lichtbild Bl. 344 der Akten hinsichtlich des Fensters des angrenzenden WCs (M).
Wie beim Abstellraum/Büro hier liegen nicht nur Farbabplatzungen vor, sondern der Rahmen ist bereits teilweise vermodert. Das Fenster ist somit erheblich mangelhaft. Ausreichende Hinweise, dass der Zustand derart schlecht bereits bei Mietbeginn war, fehlen.
Die Beklagten haben auch dieses Fenster im September 2016 ausgetauscht.
dd) Wohnzimmerfenster (C)
Bzgl. des Wohnzimmerfensters (C) werden Abplatzungen von Farbe und Fensterkitt vor allem an den Außenfenstern behauptet, die aber auf den Lichtbildern (Bl. 254) nicht ausreichend belegt sind bzw. diesbezüglich jedenfalls keinen erheblichen, zur Minderung berechtigenden Mangel zeigen.
ee) Fenster Kinderzimmer Leonie (D)
Hinsichtlich des Kinderzimmers von Leonie (Plan: „Wohnen“ D) wird auf Bl. 262 auf die Mängelbeschreibung zum Wohnzimmerfenster Bezug genommen. Sichtbar sind auf den Lichtbildern Bl. 262 – 264 gewisse Farbabplatzungen, die etwas umfangreicher als auf dem Bild zum Wohnzimmer vorhanden sind und damit zur Minderung berechtigen.
ff) Schlafzimmerfenster (E)
Zum Schlafzimmer (E) wurde vorgetragen, dass der Kitt teilweise herausgebrochen ist und Lackabplatzungen vorhanden sind. Außerdem soll sich schwarzer Belag (Schimmel) an der Innenseite des Außenfensters gebildet haben. Am rechten Fenster werden Abplatzungen von Lack und Kitt geltend gemacht. Die Mängelbeschreibung ist ausreichend konkret.
Die vorgelegten Lichtbilder (Bl. 275 – 277) bestätigen im Wesentlichen diesen Vortrag. Lediglich der schwarze Belag ist nicht sichtbar. Insgesamt ist diesbezüglich jedenfalls ein deutlicher optischer Mangel gegeben.
gg) Fenster Speisekammer (H)
Bzgl. der Speiskammer (H) wurde geltend gemacht, dass der Kitt herausgebrochen und die Lackierung an der Innen- und Außenseite des Fensters abgeplatzt ist. Dies ist auch deutlich und in erheblichem Umfang auf den Lichtbildern Bl. 293 – 297 zu erkennen.
hh) Balkontür Küche (I)
Hinsichtlich der Balkontür in der Küche (I) wird behauptet, dass der Kitt herausbricht und die Lackierung abplatzt. Das Holz sei teilweise im Bereich Fenstereinsatz/Türgriff innen und außen herausgebrochen. Dies bestätigt sich auf den Lichtbildern Bl. 307 ff.
Es sind also wesentliche optische Mängel an fast allen Fenstern bzw. Balkontüren vorhanden, wobei die stärksten Beeinträchtigungen an der Balkontür des Kinderzimmers Laura, dem Fenster im kleinen Abstellraum/Büro und dem Fenster im WC vorliegen, aber auch deutlich an den Fenstern des Speisekammerls und der Balkontür in der Küche. Lediglich im Wohnzimmer fehlt es an einer erheblichen Beeinträchtigung optischer Art, an den Fenster im Kinderzimmer von Leonie und im Schlafzimmer sind sie – angesichts eines Altbaus gerade noch erheblich.
b) Kenntnis vom Mangel / geschuldeter Zustand
Bezüglich einer Balkontür war bereits bei Einzug vereinbart, dass sie gestrichen wird. Dass die Beklagten dies bereits vor dem streitgegenständlichen Minderungszeitraum getan haben, tragen sie selbst nicht substantiiert vor.
Dass der von den Klägern gerügte Zustand an den übrigen Fenstern und Türen schon in diesem Ausmaß bei Einzug vorgelegen hat, den Klägern somit damals schon bekannt war und mangels damaliger Rüge nun nicht mehr geltend gemacht werden kann, behaupten die Beklagten zwar, insoweit ist ihr Vortrag aber vage und ohne ausreichenden Beweis. Insbesondere reicht hierzu nicht aus, auf Schreiben des Klägers zu verweisen, in denen er allgemein behauptet, die Mängel seien schon lange vorhanden. Gerade Zustände, die witterungsbedingt sind, verschlechtern sich fortlaufend mehr, so dass der Vermieter sich bei der Vermietung eines unrenovierten Gebäudes nicht auf Dauer darauf berufen kann, Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu schulden.
c) Mängelrüge – Zahlung unter Vorbehalt
Mit E-Mail vom 13.01.2016 (K 12, Bl. 56 f. u Bl. 130 f.) forderte der Kläger den damaligen Hausverwalter der Beklagten, Herrn K2., auf, die Fenster im Büro und in der Toilette auszutauschen (dies sei schon bis November 2015 geplant gewesen) und die Balkontüren im zur A1. straße gelegenem Kinderzimmer auf Grund von Schimmel und Vermoderung sowie die Balkontür in der Küche wegen Schimmelspuren, Vermoderung und kompletten Verzug zu reparieren oder auszutauschen.
Insoweit liegt somit eine – für den streitgegenständlichen Zeitraum – rechtzeitige Mängelrüge vor, so dass diesbezüglich auch kein Minderungsausschluss nach § 536 c BGB greift.
Laut E-Mail vom 23.07.2015 (K 105, Bl. 363 f.) hatte Herr L. am 20.07.2015 angekündigt, ab dem 27.07.2015 nach und nach alle äußeren Fenster zu überarbeiten. Die Balkontüren sollten erst in zwei Jahren überarbeitet werden. Der Kläger wies in dieser E-Mail bereits darauf hin, dass das Bürofenster marode sei und die beiden Balkontüren teilweise komplett vermodert seien sowie an vielen Fenstern der Fensterkitt abbröckle. Er forderte den Hausverwalter auf, eine fachgerechte Instandsetzung bzw. einen Austausch der nicht mehr reparablen Fenster/Balkontüren vorzunehmen. Hierauf erwiderte der Hausverwalter selbst, dass laut Auskunft eines eingeschalteten Schreinermeisters eine Reparatur von zwei Fensterflügeln nicht mehr möglich sei.
Nochmals wurde der Hausmeister vom Kläger in der E-Mail vom 27.07.2015 darauf hingewiesen, dass Büro- und Toilettenfenster extrem in Mitleidenschaft gezogen seien.
Mit Schreiben vom 02.08.2015 bestätigt der Hausverwalter gegenüber dem Kläger nochmals, dass laut Schreiner das Bürofenster, das alt und im Rahmen völlig verfault, nicht mehr reparabel sei. Eine konkrete Mängelbeseitigung wird aber nach wie vor nicht mitgeteilt.
In den folgenden Schreiben wird im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen über etwaige Mängelbeseitigungen gesprochen. Im Wesentlichen geht es um die Balkontür im Kinderzimmer von Laura und in der Küche sowie die Fenster im Arbeitszimmer und in der Toilette. Die Vermieterseite teilt dabei, vertreten durch ihren Hausverwalter mit, dass beabsichtigt ist, baldmöglichst die Balkontür im Zimmer von Laura sowie die Fenster in Arbeitszimmer und Toilette auszu tauschen. Von den übrigen Fenstern ist bis dahin nicht mehr konkret die Rede.
In dem Schreiben des Klägers vom 20.11.2015 (K 104, Bl. 361) wird nochmals die Mängelbeseitigung insbesondere der Balkontüren in der Küche und im Zimmer von Laura gerügt sowie festgestellt, dass der Schreiner nun die Fenster im Büro und im WC ausgemessen hat.
Mit Schreiben vom 13.01.2016 (K 12, Bl. 56f. bzw. Bl. 130 f.) setzen die Kläger dann eine Frist zur Mängelbeseitigung bis 31.01.2016 u.a. bzgl. der Fenster im Büro und im WC und der Balkontür im Kinderzimmer von Laura.
In diesem Schreiben weist der Kläger auch darauf hin: „Mietzahlung erfolgt sei mindestens Oktober 2015 bzw. Datum Einzug nur vorbehaltlich“.
Auch wenn rückwirkend kein wirksamer Zahlungsvorbehalt mehr erklärt werden kann, ist diese Äußerung jedenfalls so auszulegen, dass nunmehr unter Vorbehalt gezahlt wird. Eine Rückforderung ab Januar 2016 ist somit grundsätzlich möglich. Geltend gemacht wird sie konkret ab 13.01.2016.
Die Rückforderung kommt allerdings zunächst nur wegen der Fenster im Büro und im WC sowie den beiden Balkontüren in Betracht, da eine ausreichend konkrete Mängelrüge bzgl. der anderen Fenster zu diesem Zeitpunkt noch fehlt.
Allerdings rügt der Kläger mit Schreiben vom 02.03.2016, dass sämtliche Fenster und Balkontüren mangelhaft sind. Ab März kommt somit auch eine Minderung bzgl. der anderen Fenster in Betracht, soweit – wie oben ausgeführt – erhebliche Mängel vorhanden sind.
Für die Zeit von April bis einschließlich Dezember 2016 haben die Kläger bereits monatlich 20% gemindert, so dass für diesen Zeitraum keine Rückforderung in Betracht kommt.
Unstreitig wurden auch am 14.09.2016 die Fenster im Büro und im WC ausgetauscht, so dass ab 15.09.2016 ohnehin die Minderungsberechtigung bzgl. zweier besonders beschädigter Fenster weggefallen ist.
Für die Monate Januar und Februar 2017 kommt nur noch eine Rückforderung wegen überzahlter Miete bzgl. der beiden Balkontüren und der restlichen Fenster, soweit sie – wie oben ausgeführt – minderungsrelevante Schäden aufweisen – in Betracht.
d) Verhinderung der Mängelbeseitigung
Soweit der Austausch des besonders beschädigten Fensters erst im September 2016 erfolgte, können dies die Beklagten nicht den Klägern zur Last legen. Eine konkrete Verhinderung der Mängelbeseitigung haben die Beklagten nicht ausreichend substantiiert dargelegt und belegt.
Solange Verhandlungen zwischen den Parteien im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung auch zu den Mängeln stattfanden, ergibt sich hieraus noch kein Verzicht der Mieter, in dieser Zeit eine Minderung geltend zu machen. Auch kurzzeitige Verhinderungen auf Grund Erkrankungen stellen noch keine zu Lasten der Mieter gehende Vereitelung der Mängelbeseitigung dar.
Bezüglich Juli 2016 scheiterte ein Mangelbeseitigungstermin daran, dass der Kläger erkrankt war. Hierzu liegt ein ärztliches Attest (K 20, Bl. 201) vor. Dass der nur kurzzeitig erkrankte Kläger bei dem Termin selbst anwesend sein wollte, kann nicht als Mangelbeseitigungsverweigerung ausgelegt werden. Bereits mit E-Mail vom 15.07.2016 (K 21, Bl. 202) und vom 21.07.2016 (K 22, Bl. 203) wurde der Hausverwalter um einen neuen Termin gebeten. Dass die Kläger in der Folgezeit konkrete Terminsvorschläge der Beklagten mehrfach und grundlos abgelehnt haben, tragen die Beklagten nicht ausreichend substantiiert vor. Auch ausreichende Beweismittel werden hierzu nicht angeboten.
Der von den Beklagten dann avisierte Termin vom 01.12.2016, mit dem sich die Kläger letztlich einverstanden erklärten, wurde zwar unstreitig kurzfristig von den Klägern abgesagt. Es wurde hierzu aber ein ausreichender Rechtfertigungsgrund angegeben, nämlich die Einlieferung des Klägers in ein Krankenhaus. Dass dieser Grund nur vorgetäuscht war, tragen die Beklagten selbst nicht vor.
Der Vortrag der Beklagten zu späteren versuchten Terminsvereinbarungen, die am Verhalten der Kläger gescheitert sein sollen, ist zu unkonkret geblieben.
Die Mitteilung der Kläger vom 23.03.2017, keinen Termin mehr vor einer Entscheidung des Gerichts vereinbaren zu wollen, betrifft den streitgegenständlichen Minderungszeitraum bis einschließlich Februar 2017 nicht mehr.
e) Minderung wegen Undichtigkeit der Fenster und Balkontüren
Eine Minderung wegen Undichtigkeit der Fenster und Balkontüren kommt nicht in Betracht, da das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) letztlich zur Überzeugung des Gerichts ergeben hat, dass eine wesentliche Undichtigkeit, gemessen am Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, nicht vorliegt.
Die Beklagten hatten sich bei Übergabe der Wohnung verpflichtet, die Fenster abzudichten. Dementsprechend sind auch in der Folgezeit wiederholt Dichtungen an den Fensterrahmen angebracht worden.
Auf Grund der zahlreichen, nachträglich angebrachten Dichtungen ging der vom Gericht eingeschaltete Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) M. in seinem ersten Gutachten vom 14.11.2017 (Bl. 501/531) davon aus, dass die Fenster sich hierdurch verzogen hatten und dadurch eine zum Teil erhebliche Undichtigkeit eingetreten ist. Die Undichtheit sei zum einen auf die nicht richtige Anordnung der nachträglich eingebrachten Nuten für den Dichtungseinbau und zum anderen auf die nachträglichen, z.T. mehrfach aufgeklebten Dichtungen zurückzuführen. Zwar sei bei den in Nuten eingedrückten Dichtungen in den Außenfenstern eine Verbesserung der Luftdurchlässigkeit erfolgt, das Ankleben von weiteren Dichtungen im Innenfenster habe allerdings zu einem unkontrollierten Luftdurchgang geführt.
Nachdem der Sachverständige allerdings gebeten worden war, konkret zu messen, ob eine nicht mehr dem damaligen Standard entsprechende Undichtigkeit vorliegt, kam der Sachverständige durch konkrete Messergebnisse zu dem Ergebnis, dass tatsächlich an allen Fenstern und Balkontüren nur eine geringe Luftdurchlässigkeit besteht.
Der von ihm am 22.03.2019 durchgeführte Blower-Door-Test zeigte, dass allenfalls eine geringfügige Undichtigkeit besteht und dies auch nicht maßgeblich von den angebrachten Dichtungen beeinflusst ist. Zu den Messungen wurden vom Sachverständigen aufgeklebte, nicht aber in zusätzlich angebrachten Leisten eingefügte, Dichtungen entfernt. Die bereits in Nuten eingedrückten Dichtungen, die umlaufend angebracht waren, hatten ersichtlich nicht zu einer Verformung der Fensterflügel geführt. Dabei konnte der Sachverständige messtechnisch feststellen, dass durch die nachträglich aufgebrachten Dichtungen nur eine „minimal erhöhte Luftdurchlässigkeit gegenüber dem jeweiligen Element ohne zusätzliche Dichtungen vorliegt“. Nach Entfernung dieser Dichtungen wurden die Fenster zwar durch die „Reverformung“ des jeweiligen Flügels dichter. Im Vergleich zu den Luftdurchlässigkeitswerten anderer Bauteile zeigte sich bei den Fenstern und Balkontüren mit einer Leckage von 188 m³/h aber insgesamt nur eine verhältnismäßig geringe Luftdurchlässigkeit. Die zusätzlich eingeklebten Dichtungen und die damit einhergehenden Verformungen der Fenster und Fenstertüren machten nur einen Anteil von 1% an der Gesamtdurchlässigkeit der Wohnung aus. Darauf kann z.B. ein erhöhter Heizkostenverbrauch nach den Ausführungen des Sachverständigen nicht beruhen. Insgesamt kam der Sachverständige letztlich überzeugend zu dem Ergebnis, dass die Luftdurchlässigkeit der Fenster und Balkontüren den Anforderungen zum Einbringungszeitraum entspricht und auch durch die nachträglich angebrachten Dichtungen keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist.
Das zunächst andere Gutachtensergebnis macht die zuletzt vorliegenden Ergebnisse des Sachverständigen M3. nicht angreifbar. Auch wenn der Sachverständige zunächst von falschen Prämissen ausgegangen ist, ist dies jedenfalls bei der weiteren Begutachtung korrigiert und anhand konkreten Messungen dann das neue Ergebnis nachvollziehbar gewonnen worden.
Auch die Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2019 waren überzeugend und konnten von den Klägern – trotz ausführlich 
Eine Minderung wegen undichter Fenster undgewährten Fragerechts – nicht konkret und ausreichend schlüssig angegriffen werden. Balkontüren kommt daher ebensowenig in Betracht, als ein Anspruch auf Beseitigung des Mangels „undichte Fenster und Türen“.
Die Kläger konnten deswegen bzgl. der Fenster und Balkontüren nur insoweit mindern, soweit die oben benannten optischen Beeinträchtigungen vorlagen.
Soweit die Kläger im Mängelbeseitigungsantrag unter Spiegelstrich 1 auch die Beseitigung zu dick bzw. falsch angebrachter Gummidichtungen und Balkontüren verlangen, war der Antrag abzuweisen, da zumindest schon zum Teil eine Entfernung durch den Sachverständigen erfolgte und im Übrigen diesbezüglich nach dem letzten Gutachtensergebnis auch keine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt.
f) Zimmertüren Speisekammer, Bad, Büro/Abstellkammer
aa) substantiierter Mängelvortrag und Nachweis
Im Schriftsatz vom 07.03.2018 (Bl. 288) wird vorgetragen, dass sich durch das Absenken der Böden fast sämtliche Türrahmen vom Flur zu den einzelnen Zimmern sich im Laufe der Jahre verzogen hätten.
Die Tür zur Speisekammer sei so verzogen, dass sie beim Schließen nicht mit dem Rahmen abschließe (Bl. 291). Der Hausverwalter habe versucht, dies durch Einfügen von Dichtungen auszugleichen. Die Tür habe sich aber im oberen rechten Bereich weiterhin verzogen, so dass immer noch kein Abschließen der Tür mit dem Rahmen möglich sei. Zur Veranschaulichung wurden die Lichtbilder Bl. 291, 292 vorgelegt.
Die Balkonaußentür in der Küche sei insgesamt stark verzogen (Bl. 314). Sie lasse sich nur mit Druck und Kraftaufwand schließen und weise im geschlossenen Zustand einen starken Verzug auf, vor allem im unteren Bereich. Der Hausverwalter habe Gummidichtungen angeklebt, was zur Schließung aber nicht ausgereicht habe. Im Übrigen würden sich diese Dichtungen bereits wieder lösen. Nach nochmaligem Anbringen von Dichtungen würden sich mittlerweile die Innentüren schwer schließen lassen bzw. die Dichtungen wieder lösen.
Die Tür zum Büro sei verzogen und könne nur mit großem Druck bzw. Ziehen geschlossen werden. Trotz vom Hausverwalter vorgenommenen Ausbesserungen habe sich die Tür selbst und der Rahmen weiter verzogen, so dass die Tür im unteren Bereich nicht am Rahmen anliege (Bl. 334). Hierzu wurden die Lichtbilder Bl. 334 – 336 vorgelegt.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) M. stellte bei seiner Begutachtung nach Ortstermin am 5.10.2017 fest, dass nur die Innentüren von der Speisekammer, vom Bad und vom Büro (Abstellkammer) stark verzogen sind. Zwar gab es zum Einbringungszeitraum der Zimmertüren keine normativ festgelegten Anforderungen und Toleranzen. Allerdings ergab sich aus den Erfahrungswerten des Sachverständigen hierzu, dass ein derart großer Verzug zum Einbringungszeitraum noch nicht vorgelegen haben kann. Dies hätte nämlich bereits damals zu einer Reklamation und einem Austausch der Türblätter bzw. Türflügel geführt.
Dass der Mangel bei Einzug der Kläger bereits vorgelegen hat, tragen die Beklagten selbst nicht substantiiert vor. Auch fehlt hier eine Feststellung im Übergabeprotokoll. Ein Verzicht auf Mängelbeseitigung bei Einzug ist somit nicht belegt.
Durch den Verzug, können die Türen nur schwer geschlossen werden.
Es handelt sich hierbei um eine gerade noch wesentliche Beeinträchtigung, die im Hinblick darauf, dass auch nur 3 Türen nachweislich vom Mangel betroffen sind, lediglich eine Minderung um 2% rechtfertigt.
bb) Mängelrüge und Zahlung unter Vorbehalt
Im Schreiben der damaligen Rechtsanwältin der Kläger vom 02.03.2016 (K 103, Bl. 357) wurde lediglich bzgl. des Büros gerügt, dass die Zimmertür hierzu stark verzogen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich hier eigentlich um einen bloßen Abstellraum handelt, den der Kläger nur als Büro nutzt. Dies reicht für einen wesentlichen Mangel, der zur Minderung berechtigt, allein noch nicht aus.
Erst im Schreiben des Klägers an den Hausverwalter vom 02.05.2016 (K 13, Bl. 58 ff., 132ff.) ist auch von einem Verzug der anderen Türen und Türrahmen (z.B. Arbeitszimmer, Türen Balkon, Tür Kammerl etc) die Rede.
Ab Mai 2016 kommt somit eine Minderung von 2% in Betracht. Für die Zeit davor fehlt es an einer wesentlichen Beeinträchtigung, zumal derartige Schwierigkeiten bis zu einem gewissen Grad bei einem derartigen Altbau hinzunehmen sind.
Nachdem in der Zeit von April bis einschließlich Dezember 2016 ohnehin bereits ausreichend gemindert wurde, verbleiben bzgl. des streitgegenständlchen Rückforderungszeitraums hinsichtlich des Mangels verzogener Türen nur noch die Monate Januar und Februar 2017, für die 2% Minderung hinzuzurechnen sind.
g) Türschwellen Bei den Türschwellen liegt im Hinblick auf den Einbringungszeitraum laut Sachverständigen kein Mangel vor. Bei normaler Nutzung besteht kein erhöhtes Verletzungsrisiko.
Damit ergibt sich bzgl. der Mängel an Fenstern und Balkontüren sowie Zimmertüren nur folgender Rückforderungsbetrag:
13.01.2016 – 31.01.2016:
8% für erhebliche Abplatzungen an zwei Fenstern und zwei Balkontüren und zum Teil verrotteter Rahmen (8 % aus 1.615 = 129,20 € : 31 x 19) =79,19 €
Februar 2016:8 %= 129,20 €
März 2016:10 % (zusätzlich restliche Fenster s.o.)= 161,50 €
Januar 2017:8 % (2 Fenster ausgetauscht, restliche Fenster, Balkontüren und Zimmertüren)= 129,20 €
Februar 2017:8 % (wie Januar)= 129,90 €
Insgesamt:628,29 €.  
2. Silikonfugen Bad
Auch bzgl. der Silikonfugen im Bad wird eine Mietminderung für die Zeit vom 13.01.2016 bis 28.02.2017 geltend gemacht. Laut Ansicht der früheren Prozessbevollmächtigten der Kläger rechtfertige dieser Mangel eine Minderung von monatlich 5%.
Im vorliegenden Verfahren wurde mit Klageschriftsatz vom 16.08.2016 geltend gemacht, dass sich der Kitt zwischen den Fliesen an mehreren Stellen gelöst habe und herausgebrochen sei, sodass sich zwischen den Fliesen, insbesondere an den waagrechten Fugen, Löcher befänden, in die das Duschwasser eindringen könne. Außerdem seien mehrere Fliesen im Laufe der Zeit aufgrund des Alters gesprungen, andere würden sich u.a. von der Wand am Fenster lösen. Ferner sei die Silikonfuge am Waschbecken mangelhaft.
Später wird präzisiert, dass sich der gerügte Bereich bei der Duschaufhängung zur Badewanne und am unteren Badewannenrand befinde. Der Untergrund hinter den Fliesen höre sich hohl an. Die Abdichtung durch von der Vermieterseite bestellte Handwerker sei unzureichend erfolgt. Gerade im Bereich der Duschstange gebe es nach wie vor einige tiefe und längere Fugen, die offen seien. Mehrere Fliesen seien gesprungen.
Bei dem Bad handelt es sich um einen vergleichsweise kleinen Raum (3,4 qm, Bl. 322). Gesprungene Fliesen lassen sich auf keinem der Lichtbilder (Bl. 326 ff.) erkennen. Sichtbar ist eine Fuge, die Löcher im Kitt aufweist (Bl. 326 oben). Auf dem Lichtbild Bl. 327 ist eine neue Duschaufhängung sichtbar, die laut Kläger vom Hausverwalter angebracht worden ist. Der Zeitpunkt der Anbringung wurde nicht genannt. Daneben sind dort verbliebene kleine offene Stellen in drei Fugen sichtbar, die auf dem Folgebild Bl. 328 nicht mehr zu sehen sind. Auf Bl. 329 findet sich die Erläuterung der Kläger, dass die Fugen von der Hausverwaltung aufgefüllt bzw. zugemörtelt wurden. Dies ist auch noch auf den Bildern Bl. 330 zu sehen. Auf dem oberen Bild sind noch winzige offene Stellen zu sichtbar.
Zu dem Bild Bl. 331 erläutert der Kläger, dass sich Kacheln von der Wand gelöst. Der dort sichtbare Spalt wurde laut Kläger von Herrn K. mit Silikon verschlossen.
All diese genannten Schäden bewegen sich in einem Bereich, bei dem noch nicht von einem wesentlichen, zur Minderung berechtigenden Mangel gesprochen werden kann, zumal die Kläger eine unrenovierte Altbauwohnung angemietet haben.
Die Gefahr, dass eindringendes Wasser zu größeren Schäden an der Bausubstanz führen könnte, ergibt keine persönliche derzeitige Beeinträchtigung der Kläger. Durch die Anzeige dieser Stellen können sich die Vermieter später nicht darauf berufen, derartige Schäden wären durch die Mieter verschuldet. Größere Schäden oder Verletzungen durch herausbrechende Fliesen sind ebenfalls nicht ausreichend konkret und schlüssig dargelegt. Dass die Kläger hierdurch das Bad nicht bestimmungsgemäß nutzen konnten, tragen sie selbst nicht ausreichend konkret vor. Es bleiben geringfügige optische Beeinträchtigungen.
Da der Mieter dem Vermieter nicht die Art und Weise der Mängelbeseitigung vorgeben darf, ist der Vortrag der Kläger, die abstehenden Fliesen am Fenster seien nur silikoniert, nicht neu angeklebt worden, irrelevant. Eine weitere konkrete Beeinträchtigung hierdurch ist nicht ersichtlich. Dasselbe gilt für die behaupteten hohlen Fliesen, solange hieraus keine Beeinträchtigung erwächst.
Ein Minderungsanspruch diesbezüglich ist daher nicht gegeben.
3. Laminatboden (11.04.15 – 28.02.17)
Der Laminatboden wurde unstreitig erst nach Abschluss des Mietvertrags gemäß der damals getroffenen Vereinbarungen im Auftrag des Vermieters eingebaut.
Hier wird eine Mietminderung ab 11.04.2015 geltend gemacht. Behauptet wird, dass sich der Laminatboden im Flur, in der Küche und im Arbeitszimmer mittlerweile sichtbar welle.
Mit Schreiben vom 04.02.2015 (K 100, Bl. 352) machte der Kläger gegenüber der Hausverwaltung geltend, dass der Laminatboden im Eingangsbereich so durchhänge, dass Verletzungsgefahr bestehe. Die Fugen würden sich so nach oben wölben, dass Schnittgefahr bestehe.
Am 28.02.2015 (K 100, Bl. 351) teilte der Kläger dem Hausverwalter mit, dass sich am 21.02.2015 seine Tochter Leonie am Laminatboden verletzt habe. Obwohl der Schaden am 24.02.2015 besichtigt wurde, habe man ihn nicht behoben. Den damals gemachten Lösungsvorschlag halte der Kläger nicht für sachgerecht.
Die geschilderten Umstände könnten einen Minderungsanspruch begründen, der Vorfall fand allerdings im Februar 2015 statt, während vorliegend eine Rückforderung der Miete erst ab April 2015 geltend gemacht wird.
In der Mängelrüge vom 04.02.2015 wurde nicht mitgeteilt, dass die künftige Mietzahlung nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung erfolgt.
Im Scheiben vom 28.02.2015 (K 100, Bl. 351) teilt der Kläger selbst mit, dass bereits am 24.02.2015 eine Besichtigung den Hausverwalter zusammen mit einem Herrn R. – Parkett- & Fußbodentechnik stattgefunden hat, um eine Lösung des Problems zu suchen.
Mit Schreiben vom 11.04.2015 (K 11, Bl. 55, 129, K 100, Bl. 353) erklärte der Kläger zwar dann, dass „wir uns ggf. eine Mietminderung vorbehalten werden“. In diesem Schreiben wird jedoch auch festgehalten, dass eine Maßnahme zur Schadensbehebung stattgefunden hat (“Einspritzung von PVC-Schaum“). Die Kläger sind nur der Auffassung, dass diese Maßnahme unzureichend ist, da die Absenkung im Eingangsbereich immer noch bestehe.
Auf den Lichtbildern Bl. 286 sieht man einen Riss im Laminatboden und dabei herausragende Laminatstücke. Auf den Lichtbildern Bl. 287 ist die Stelle allerdings wieder verschlossen. Der Kläger führt hierzu aus (Bl. 284), dass bei Neuverlegung des Laminats u.a. im Flur Unebenheiten des Bodens nicht richtig ausgeglichen worden seien, so dass nunmehr Trittmulden entstanden seien und der Laminatboden teilweise uneben sei. Direkt hinter der Eingangstür habe sich vor Verlegung des Laminatbodens ein Loch im Boden befunden, das mit Styroporplatten aufgefüllt worden sei. Beim Begehen sei dort eine Vertiefung entstanden, die letztendlich zum Bruch des Laminats geführt habe. Gleichzeitig gibt der Kläger an, dass die Hausverwaltung K. versucht habe, durch Einspritzen von Bauschaum die Vertiefung auszugleichen. Das durchgebrochene Laminat habe der Hausverwalter K. mit Silikon geklebt. Die mit einer Verletzungsgefahr verbundene Bruchstelle wurde also behoben.
Auf den Lichtbildern auf Bl. 285 lässt sich zu den Unebenheiten nichts erkennen.
Bei dem Ortstermin am 06.07.2018 konnte das Gericht, obwohl die Kläger behaupten, dass der von ihnen geschilderte Mangel nach wie vor vorliege, in der Speisekammer beim Betreten nur feststellen, dass der Boden ein wenig nachgibt. Konkrete Schäden oder Beeinträchtigungen waren nicht erkennbar.
Im Flur vor der Wohnungseingangstür waren drei Dielenbretter sichtbar, die sich beim Betreten absenken. Dabei trat die Kante leicht hervor und dort waren leichte Beschädigungen sichtbar. Auch spürte man beim Betreten eine Mulde im Boden darunter. Hierzu ist zwischen den Parteien streitig, ob der Kläger eine Reparaturmaßnahme verweigert hat.
Dies muss vorliegend nicht entschieden werden, da schon die festgestellte Beeinträchtigung das Ausmaß einer Geringfügigkeit im Jahr 2018 nicht übersteigt, so dass für den streitgegenständlichen Zeitraum der Klageforderung Ziffer I (bis 28.02.2017) hierauf jedenfalls keine Minderung gestützt werden kann. Auch der Laminatboden zur Schwelle zum Wohnzimmer gab beim Ortstermin beim Betreten nur etwas nach und lag nicht ganz plan. Eine konkrete wesentliche Beeinträchtigung konnte nicht wahrgenommen werden. Auch wenn der Laminatboden bei Mietbeginn neu eingebracht wurde, sind auch hier die Besonderheiten eines unrenovierten Altbaus zu berücksichtigen, bei dem ein anderer Unterbau vorliegt als bei einem Neubau. Zwar sind bei einem wesentlichen Umbau die Vorschriften zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblich, darunter fällt aber noch nicht die bloße Einbringung eines neuen Bodenbelags.
Eine Minderung bzgl. des Laminatbodens kommt somit nicht in Betracht.
5. Parkettboden (13.01.16 – 28.02.17)
Auch soweit die Kläger geltend machen, dass sich der alte Parkettboden stärker abgesenkt hat, ist zu berücksichtigen, dass dies zu den Unannehmlichkeiten einer Altbauwohnung gehört und, solange hier noch durch einfache Maßnahmen wie das Unterlegen von Klötzchen unter dem Mobiliar und das Befestigen von Regalwänden, Schränken u.ä. durch Winkel an der Wand ein Ausgleich möglich ist, eine Mietzinsherabsetzung und Mängelbeseitigung deswegen nicht gerechtfertigt ist.
6. Elektrik (02.05.16 – 28.02.17)
Der Vortrag bzgl. der veralteten Elektrik ist zu unsubstantiiert, als dass hierauf Minderungs- und Mängelbeseitigungsansprüche gestützt werden können.
Es wird nicht vorgetragen, wie viele Elektrogeräte im Einsatz waren, als die Sicherungen ausgefallen sein sollen bzw. bei welchen Gelegenheiten es konkret zu etwaigen kurzzeitigen Beeinträchtigungen gekommen sein soll. Offenbar konnte dieses Problem jedenfalls unmittelbar selbst gelöst werden.
Dass es zu einem längeren Stromausfall gekommen ist, tragen die Kläger nicht ausreichend konkret vor.
Eine nicht nur unwesentliche Beeinträchtigung ist nicht ausreichend substantiiert dargelegt worden.
Im Schreiben vom 30.04.2015 (K 107, Bl. 364c) teilte der Kläger mit, dass seit 2 – 3 Wochen in unregelmäßigen Abständen in der Küche die Sicherung herausfliege. Sie hätten keine zusätzlichen Geräte aufgestellt und würden darauf achten, nicht alle Geräte gleichzeitig laufen zu lassen. Ein Austausch der Sicherung hätte nichts gebracht. Eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist diesem Schreiben nicht zu entnehmen. Vielmehr teilte der Kläger mit, dass er die Sache selbst weiter beobachten werde.
Der Hausverwalter bot dem Kläger hierauf mit E-Mail vom 01.05.2015 (K 23, Bl. 206) an, dass dieser ihren langjährig erprobten M2. Herrn L2. beauftragen könne, falls während des Urlaubs des Hausverwalters ein Stromproblem auftrete. Gleichzeitig verwies er den Kläger auf die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag. Eine Einschaltung von Herrn L2. oder eine weitere Mitteilung hierzu ist im weiteren Verlauf des Jahres 2015 nicht mehr erfolgt.
Erst im Schreiben vom 02.03.2016 (K 102, Bl. 357 ff. + K 109, Bl. 381 ff.) machte die damalige Rechtsanwältin S2. dann wieder geltend: „Die Wohnung verfügt nur über veraltete Stromleitungen, die nicht mehr dem Stand der Technik genügen. Die Sicherungen fliegen oft raus.“
Im Schreiben der später beauftragten Rechtsanwältin W. vom 02.05.2016 (K 13, Bl. 58 und 132) wird dann eine Minderungsquote von 5% für die Elektrik geltend gemacht und ausgeführt, dass „sich in der Wohnung eine alte Elektrik beziehungsweise alte Sicherungen“ befinden, „sodass die Sicherungen regelmäßig, ca. ein bis zweimal im Monat, raus fallen“.
Eine Mangelbeseitigung wurde durch den Hausverwalter mit Schreiben vom 17.05.2016 (K 14, Bl. 65ff. und 139 ff.) unter dem Hinweis, dass sich die Elektrik in besserem Zustand als zur Bauzeit befinde, und keine Elektrik geschuldet würde, wie sie im Neubau üblich ist, abgelehnt.
Auch wenn der BGH dies für den Sonderfall einer veralteten Elektrik anders entschieden hat (vgl. oben), scheidet vorliegend ein Mietminderungsanspruch auf Grund des ungenauen und widersprüchlichen Sachvortrags der Kläger aus.
Die Kläger haben nie konkret vorgetragen, bei Betrieb welcher Geräte die Stromversorgung abgerissen ist. Sie behaupten sogar, dass dies auftrete, obwohl sie nicht gleichzeitig mehrere Geräte betreiben würden. Zudem tritt dies nach Schilderung der Kläger auch nicht häufig auf.
Eine Minderung sowie ein Anspruch auf Mängelbeseitigung kann deswegen hierauf nicht gestützt werden.
7. Putz Fassade/rostiges Balkongitter (13.01.16 – 28.02.17: 242,25 €)
Für Mängel am Putz der Fassade und am Balkongitter war eine Minderungsquote von 2% für die Zeit vom 13.01.2016 bis zum 28.02.2017 zuzusprechen.
Die Mängelbeschreibung ist im Zusammenhang mit den vorgelegten Lichtbildern zuletzt ausreichend substantiiert erfolgt. Auch haben die Lichtbilder eine entsprechende optische Beeinträchtigung ausreichend belegt.
Im Schriftsatz vom 07.03.2017 wurde ausgeführt, dass das Balkongitter zum Kinderzimmer Laura komplett verrostet und verwittert ist (Bl. 233). Dieser Vortrag wurde belegt durch ein entsprechendes Lichtbild auf derselben Seite. Weiter wurde von großflächigen Abplatzungen links und rechts von der Balkontür gesprochen (Bl. 234) und dies ebenfalls durch eine Fotografie untermauert.
Eine weitere noch größere Abplatzung an der Außenfassade wurde mit den Lichtbildern Bl. 317/318 dargelegt. Bei einer Abplatzung ist dabei sogar das Ziegelwerk darunter sichtbar. Diese befindet sich beim Balkon zur Küche. Dort ist auch – wie auf Bl. 319 und 320 beschrieben – das Geländer verrostet, die Lackierung abgeplatzt und unter dem Fensterbrett Mauerwerk herausgebrochen. Die behaupteten Mängel werden durch die Fotos auf Bl. 319 – 321 der Akten belegt.
Problematisch war vorliegend, dass ein Teil der Schäden bereits laut eigenen Schreiben des Klägers schon bei Mietbeginn vorlag.
So hatte der Kläger dem Hausverwalter bereits mit E-Mail vom 27.07.2015 (K 106, Bl. 364b) mitgeteilt, dass „die Fassade bei unseren Balkon, vorne und hinten riesige Löcher hat. Teilweise über 20-30 cm Durchmesser.“ und dazu weiter ausgeführt: „Auch auf unseren Balkon waren diese Löcher schon beim Einzug, wie bekannt. Ein riesiges Loch ist auch z.B. zwischen Balkon und Badfenster.“
Mit dieser Schilderung ist der Balkon zur Küche gemeint, der sich links vom Badfenster befindet.
Der Kläger trägt also selbst vor, dass bestimmte Schäden bereits bei Einzug vorlagen. Da sie damals nicht gerügt wurden und auch im Übergabeprotokoll hierzu keine Pflichten der Vermieter festgehalten wurden, haben die Kläger diese Mängel als vertragsgemäß anerkannt, so dass diesbezüglich eine Minderung nicht mehr in Betracht kommt.
Allerdings liegt es auf der Hand, dass derartige Löcher, solange sie nicht beseitigt werden, auf Grund der Witterung, der die Außenfassade naturgemäß laufend ausgesetzt sind, sich im Lauf der Jahre vergrößern.
So führt die frühere Prozessbevollmächtigte der Kläger im Schreiben vom 02.05.2016 (K 13,Bl 58 und Bl. 132) auch aus: „Am ganzen Haus löst sich an verschiedenen Stellen die Fassade bis auf das Mauerwerk, welches teilweise bei schlechtem Wetter auch auf den Balkon rieselt. Im Mieterbereich z.B. zwischen Badezimmerfenster und Balkon ist eine ca. 1,5 m – 1,8 m große Fläche bis auf das Mauerwerk, die an Größe und Schaden zunimmt, deutlich sichtbar. Auch im Bereich von den Mieter genutzten Balkons, welches auch bereits mehrfach mitgeteilt wurde, sind zahlreiche Stellen, aktuell Balkon Richtung Friedhof mit ca. 8 Stellen mit bis zu ca. 20 cm bis auf das Mauerwerk offen. Balkon Richtung A1.str. ca. 5 offene Stellen mit bis zu ca. 40 cm Länge bei ca. 4 cm bis 10 cm oder mehr Breite“. „Seit Einzug haben diese Schäden stark zugenommen und sich die Flächen deutlich und auch im Umfang und Anzahl vergrößert.“
Die Beklagten haben nicht belegt, dass der monierte Zustand vollständig bereits bei Mietbeginn vorgelegen hat.
Die Kläger können daher zumindest für die aufgetretene Verschlechterung des ursprünglichen Zustandes eine gewisse Minderung geltend machen. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass es sich im Wesentlichen nur um optische Mängel im Außenbereich handelt.
Es erscheint somit lediglich eine Minderung von 2% gerechtfertigt.
Gerügt wurden die Mängel im Schreiben vom 02.03.2016. Es war daher eine Minderung in Höhe von 32,30 € monatlich für März 2016, Januar und Februar 2017 anzusetzen, d.h. insgesamt 96,90 €.
Damit ergibt sich ein Gesamtrückforderungsanspruch in Höhe von 725,19 €.
In dieser Höhe war die Klageforderung Ziffer I zuzusprechen und im Übrigen abzuweisen.
II. Mängelbeseitigung (Klageantrag Ziffer III)
Eine Mangelbeseitigung haben die Kläger zuletzt noch bezüglich folgender Mängel geltend gemacht:
(1) Undichte und verschimmelte Fenster und Balkontüren (außer Büro und WC)
(2) verzogene Zimmertüren (Arbeitszimmer, beide Balkontüren, Speisekammerl, Wohnzimmer)
(3) abgenutzte und gebrochene Türtrittbretter (beide Kinderzimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Wohnungseingangstür)
(4) unebener Laminatboden (Flur, Küche, Büro, Speisekammer)
(5) durchhängender Parkettboden (Wohnzimmer, beide Kinderzimmer, Schlafzimmer)
(6) mangelhafte Sicherungen
(7) fehlende Mauerausbesserung im Büro bei Heizung
(8) fehlender Anstrich und Spachtelarbeiten an Wand um Therme
(9) geschuldete Wohntemperatur von 22 °C wird nicht erreicht.
Zuzusprechen war die Klage insoweit bzgl. der verzogenen Zimmertüren und der unzureichende Temperatur in Wohnräumen.
1. undichte und verschimmelte Fenster und Türen
Entsprechend den obigen Ausführungen konnten die Kläger von den Beklagten die Mängelbeseitigung bzgl. der Fenster und Balkontüren hinsichtlich der Farbabplatzungen verlangen. Diese Mängel sind jedoch mittlerweile durch einen neuen Außenanstrich behoben. Welche Mängel konkret diesbezüglich bei Schluss der mündlichen Verhandlung noch vorliegen sollen, haben die Kläger nicht näher dargelegt. Sie selbst sprechen von Beweisbeseitigung durch die Vermieter, indem diese einen neuen Außenanstrich vornehmen ließen. Eine aktuelle Mängelbeseitigung ist deswegen offensichtlich diesbezüglich nicht mehr erforderlich.
Im konkretisierten Antrag zu Ziffer III, Spiegelstrich 1 vom 24.04.2018 (Bl. 570) machen die Kläger zudem eine Mängelbeseitigung hinsichtlich „zu dick bzw. falsch angebrachten Gummidichtungen an allen inneren Fenstern und Balkontüren geltend. Konkrete Ausführungen hierzu fehlen in dem Schriftsatz allerdings.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) M. führte in seinem Gutachten vom 18.06.2019, Seite 3 (Bl. 780 der Akten) aus, dass die nachträglich, teils mehrfach übereinander geklebten Dichtungen entfernt wurden, nicht jedoch die zusätzlich angebrachten Leisten mit den integrierten Dichtungen sowie die bereits in Nuten eingedrückten Dichtungen, da diese umlaufend angebracht sind und nicht zu einer Verformung der Fensterflügel führen. Eine wesentliche Undichtigkeit wird weder durch die verbliebenen in Nuten eingedrückten Dichtungen, noch durch die anderen Dichtungen verursacht. Ein Anspruch könnte somit allenfalls bzgl. Dichtungen bestehen, die sich gelöst haben. Hierbei ist eine optische Beeinträchtigung denkbar. Warum die Kläger diese gelösten Dichtungen nicht einfach selbst entfernen können, ist nicht nachvollziehbar. Leicht behebbare Mängel rechtfertigen keinen Mangelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter.
2. verzogene Zimmertüren
Nicht beseitigt wurde bisher der Verzug an den oben genannten mangelhaften Zimmertüren (Speisekammer, Bad, Abstellkammer/Büro), so dass hier noch ein Mängelbeseitigungsanspruch besteht. Dass durch eine Reparatur oder Erneuerung dieser drei Zimmertüren die Opferschwelle überschritten ist, tragen die Beklagten selbst nicht substantiiert vor. Die Ausführungen zum Denkmalschutz bezogen sich – soweit sie konkret waren – im Wesentlichen auf die Fenster.
3. abgenutzte/gebrochene Türschwellen/Türtrittbretter
Bezüglich der Türschwellen/Türtrittbrettern hat der Sachverständige keine Mängel feststellen können. Auch beim Ortstermin konnten vorm Gericht keine relevanten Mängel bemerkt werden. Auch diesbezüglich war daher die Klage auf Mängelbeseitigung abzuweisen.
4. unebener Laminatboden
Auch hier kommt ein Anspruch auf Mängelbeseitigung nach den obigen Ausführungen nicht in Betracht.
5. durchhängender Parkettboden
Auch diese leichte Beeinträchtigung ist als übliche Altbauerscheinung hinzunehmen.
6. mangelhafte Elektrik
Nachdem bzgl. der Mängel an der Elektrik der Sachvortrag nicht ausreichend substantiiert ist, war auch hierzu die Klage auf Mängelbeseitigung abzuweisen.
7. fehlende Mauerausbesserung im Büro bei Heizung
Eine konkrete Beeinträchtigung ist hier nicht ersichtlich. Nachdem die Stelle nur einsehbar ist, wenn man dort am Boden kniet und von unten auf die Heizkörperabdeckung sieht, ist nicht einmal eine optische Beeinträchtigung gegeben.
8. fehlender Anstrich/Spachtelung an der Wand um die Therme
Auch hier ist eine relevante Beeinträchtigung nicht erkennbar, nachdem die Stelle kaum einsehbar ist. Dies ergab sich durch Inaugenscheinnahme beim Ortstermin am 06.07.2018 (Bl. 647).
Das Gericht konnte hierbei feststellen, dass eine weiße Fläche neben dem grünen Farbanstrich nur erkennbar ist, wenn man sich genauer zu der Stelle hinbeugt.
Bei normalem Gebrauch der Küche wird der Farbwechsel nicht wahrgenommen. Ein Mangelbeseitigungsanspruch besteht diesbezüglich daher nicht.
9. geschuldete Wohntemperatur von 22 °C wird nicht erreicht
Der letzte Mangelbeseitigungsantrag war hinsichtlich der Räume: Küche, Wohnzimmer, Kinderzimmer, Badezimmer zuzusprechen, soweit eine Mindesttemperatur von 20 °C begehrt wurde, im Übrigen war er abzuweisen.
Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert und deshalb dem Mieter einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.
Vorliegend haben die Mietvertragsparteien keine konkreten Vereinbarungen zur Höhe der geschuldeten Wohntemperatur getroffen.
Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der vereinbarte Nutzungszweck ist hier die Nutzung als Wohnung.
Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei ist insbesondere auch das Alter und die Höhe der Miete zu berücksichtigen.
Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (vgl. BGH Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17, in WuM 2019, 25 ff.).
Nach den Ausführungen des Sachverständigen galt bei Errichtung des Gebäudes die DIN-Norm 4108, die für Räume, die zum dauernden Aufenthalt von Personen bestimmt sind, eine Raumtemperatur von 20 °C zu Grunde legte. Diese DIN-Norm sei mittlerweile durch die DIN-Norm EN 12831 abgelöst worden, in der nur noch auf eine Vereinbarung zwischen Heizungsbauer und Nutzer in einer Spanne von 20 bis 22 °C abgestellt wird. Maßgebend ist allerdings nach den obigen Ausführungen die DIN-Norm bei Errichtung des Gebäudes.
Ohne im Einzelnen auf die verschiedenen DIN-Normen einzugehen, sehen Instanzrechtsprechung und Literatur zum Teil als unterste Grenze eine geschuldete Raumtemperatur von 20 °C an (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 BGB, Rn. 390, LG Berlin ZMR 1988, 634).
Erforderlich ist, dass in den Räumen die sogenannte Behaglichkeitstemperatur erreicht wird. Diese beträgt nach teilweiser Ansicht der Literatur und Instanzrechtsprechung in den hauptsächlich benutzten Räumen 20 – 22 °C (Klimesch IMR 2/2013: 22 Grad) und in den Nebenräumen 18 – 20 °C (AG Köln ZMR 2012, 632), (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage, § 536, Rn. 63).
Im Hinblick darauf, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um eine Altbauwohnung handelt, können die Kläger nur insoweit eine Mängelbeseitigung in den zum dauerhaften Aufenthalt von Personen bestimmten Räumen von den Beklagten verlangen, als eine Temperatur von 20 °C unterschritten wird.
Kein Anspruch besteht diesbezüglich für den Abstellraum, auch wenn der Kläger insoweit mit Zustimmung der Beklagten eine Nutzung als Büro vornimmt, da sich die Beklagten mit dieser Zustimmung nicht zur Herstellung eines höheren Standards verpflichtet haben.
Der Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) L. hat vorliegend zur Überzeugung des Gerichts dargelegt, dass die in der Wohnung vorhandenen Heizkörper nicht ausreichend dimensioniert sind, um auch noch bei Außentemperaturen von bis zu minus 16 ° C eine Innentemperatur von 20 °C erreichen zu können. Zwar ist die vorhandene Gastherme grundsätzlich geeignet, den vom Sachverständigen überschlagsweise errechneten Heizbedarf zu decken, wobei hierzu noch vereinzelt Verbesserungen durch Einstellung bestimmter Parameter erzielt werden können. Allerdings können die vorhandenen Heizkörper nicht den vollen Bedarf bedienen, da sie in den meisten Fällen unterdimensioniert sind.
Zwar setzte der Sachverständige bei der Berechnung des Heizlastbedarfs für den Abstellraum, das Wohnzimmer und die beide Kinderzimmer eine Temperatur von 22 °C und für das Bad von 24 °C an. Da jedoch die von ihm errechnete Unterversorgung selbst bei Anheben der Vorlauftemperatur und des Heizwasservolumenstroms ca. 20 – 25% beträgt, ist auch noch bei Ansatz eines niedrigeren Bedarfs von lediglich 20 °C für diese Zimmer von einer Unterdimensionierung der Heizkörper auszugehen.
Insofern steht den Klägern somit ein Anspruch auf Mängelbeseitigung zu.
Soweit die Kläger schließlich im März 2017 erklärten, bis zur Entscheidung des Gerichts keine weitere Mängelbeseitigung zuzulassen, stellt sich die Frage, ob in dieser Zeit noch eine Minderung in Betracht kommt, die hier aber nicht streitgegenständlich ist. Der Mängelbeseitigungsanspruch entfällt damit aber nicht für die Zeit ab Urteilserlass. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger die Mängelbeseitigung auch nach Erlass eines entsprechenden Urteils nicht zulassen wollen, sind nicht gegeben, da die Kläger offensichtlich nur eine Beweisvereitelung vor Urteilserlass verhindern wollten.
Die begehrte Mängelbeseitigung war deswegen im oben genannten Umfang zuzusprechen.
Rückforderungen wegen überzahlter Mieten wurden diesbezüglich nicht geltend gemacht.
III. Mieterhöhung
Aus der Anlage K 26 (Bl. 209) ergibt sich, dass die Beklagten mit Schreiben vom 29.05.2015 um Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 1.500 € ab 01.08.2015 baten. Eine solche Zustimmung wurde unstreitig nicht erteilt. Danach gab es wechselseitig Schriftverkehr, wobei verschiedene Alternativen besprochen wurden.
Die Beklagtenseite schlug vor, dass die Miete entweder auf 4 Jahre um 100 € erhöht wird, oder dass eine gestaffelte Mieterhöhung: pro Jahr je 50 €, insgesamt dreimalig erfolgen soll.
Nach Auffassung der Beklagten sollte die Mieterhöhung unabhängig von Mietmängeln erfolgen (K 27, Bl. 211). Gleichzeitig wurde aber versprochen, dass man sich so schnell wie möglich um die Mängelbeseitigung/Erneuerung/Austausch der Balkontür im Zimmer zur A1.str., der Fenster im Arbeitszimmer und der Toilette und des Laminatbodens im Eingangsbereich/Tür, Die Kläger favorisierten (K 27, Bl. 210) das zuerst genannte Angebot, allerdings auf eine Dauer von 5 Jahren. Dabei müsste schriftlich verbindlich die Beseitigung der genannten Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zugesagt werden.
Am 13.10.2015 (K 29, Bl. 216) unterzeichneten dann allerdings beide Seiten eine Einverständniserklärung, wonach der Grundmietzins ab 01.08.2015 um 100 € erhöht wird und die sich daraus ergebende Gesamtmiete von 1.615 € für vier Jahre festgeschrieben wird. Eine Verknüpfung der Mieterhöhung an eine konkrete Mängelbeseitigung wurde in dieser Vereinbarung nicht aufgenommen.
Da dieser Punkt zuvor thematisiert worden war, in der schriftlichen Vereinbarung aber nicht enthalten ist, ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien nicht wirksam vereinbart wurde, dass die Mieterhöhung nur unter der Bedingung gilt, dass die Mängelbeseitigung erfolgt, wobei eine solche Regelung auch unwirksam wäre, da völlig unklar bliebe, welche Mängel im Einzelnen und ggf. bis zu welcher Zeit behoben werden sollten.
Diese Vereinbarung wurde auch später nicht wirksam angefochten. Die Kläger wussten bei Unterzeichnung, dass diese letzte Vereinbarung gerade keine Bedingung der Mängelbeseitigung enthielt und mit Aufnahme einer solchen Bedingung die Vereinbarung von der Gegenseite nicht abgeschlossen worden wäre.
Wenn sie mit diesem Wissen die Vereinbarung ohne Bedingung abschließen, können sie sich danach nicht darauf berufen, die Mieterhöhung nur im Falle der Mängelbeseitigung akzeptiert zu haben.
Es ist daher festzustellen, dass die Mieterhöhung auf eine Nettomiete von 1.450 € wirksam zustande gekommen ist.
IV. Erstattung der Kosten für defektes WC
Der Antrag der Kläger auf Erstattung von Kosten in Höhe von 400 € für ein defektes WC war als unbegründet abzuweisen.
Unstreitig haben die Kläger die streitgegenständliche WC-Schüssel samt Deckel im August 2007 selbst erworben. Soweit dieses WC beschädigt ist, handelt es sich somit nicht um einen vermieterseits in das Mietobjekt eingebrachten Gegenstand.
Soweit die Kläger später vortragen, dass schon bei der damals von ihnen auf ihre Kosten vorgenommene Auswechslung des vermieterseits gestellten WCkonkret.
Die Kläger legten hierzu es vereinbart gewesen sei, dass die Beklagten die Kosten tragen, ist ihr Vortrag nicht ausreichend nachvollziehbar und in Schreiben des Klägers vom 04.08.2007 an den damaligen Hausverwalter vor, in dem es heißt, dass die Kläger – wie mit dem Hausverwalter „klärend besprochen“- „die Toilette inkl. Toilettendeckel“ auf ihre „Kosten aus Hygienischen und altersbedingten Gründen auswechseln und Gleichsamt entsorgen.“
Damit ergibt sich das Gegenteil von dem, was die Kläger behaupten. Es ist offenbar vereinbart worden, dass die Kläger auf eigene Kosten ein neues WC erwerben.
Der weitere Satz: „Über eine event. anfallende Ablöse wird zwischen den Parteien gegebenenfalls bei Auszug verhandelt.“ wurde durchgestrichen. Daneben befindet sich der handschriftliche Vermerk: „gestrichen“ und die Unterschrift des Hausverwalters.
Auch bei dem darunter befindlichen maschinengeschriebenen Text: „Zur Kenntnis genommen und einverstanden“ wurde das Wort „einverstanden“ durchgestrichen und darüber handschriftlich geschrieben: „aktenkundig gemacht“. Dies wurde vom Hausverwalter am 08.08.07 unterzeichnet.
Das von den Klägern vorgelegte Schreiben spricht also bereits gegen die Behauptung der Kläger, dass bzgl. des von ihnen ursprünglich ausgewechselten WCs eine Kostenübernahme durch die Beklagten vereinbart war.
Selbst wenn der hierzu weiter angebotene Zeuge die Behauptung der Kläger in ihrem Schreiben, dass über eine etwaige Ablöse bei Auszug verhandelt werden sollte, bestätigen sollte, wäre dies für vorliegende Entscheidung irrelevant, da ein Auszug der Kläger nicht beabsichtigt ist. Auch bedeutet die Formulierung, dass über eine Ablöse verhandelt wird, nicht, dass man eine Zahlung bereits vereinbart hat, sondern eine solche Vereinbarung in späteren Verhandlungen erst ausgehandelt werden muss.
Soweit die Kläger meinen, dass entgegen dieses Schreibens mündlich bereits eine Kostenübernahme der Beklagten vereinbart worden sei, fehlt hierzu ausreichend konkreter Vortrag, wann dies wo und zwischen wem konkret vereinbart worden sein soll. Unterstellt man, dass eine solche Vereinbarung bei Übergabe getroffen worden sein soll, weil die Kläger angeben, dass der hierzu benannte Zeuge bei Übergabe anwesend gewesen ist, widersprechen sich hier die Kläger aber mit ihrem Schreiben vom 04.08.2007 bereits selbst. Denn in diesem Schreiben, das nach der Übergabe geschrieben wurde, ist von einer entsprechenden Vereinbarung gerade nicht die Rede.
Der Vortrag des Kläger ist somit unschlüssig, so dass hierzu auch keine Beweisaufnahme durchzuführen war.
Nach diesem Sachverhalt waren die Beklagten nie Eigentümer des im Jahr 2015 ausgewechselten WCs, so dass sie diesbezüglich auch nicht gegenüber den Klägern zur Instandsetzung verpflichtet waren.
Ein Verzug mit der Mängelbeseitigung konnte somit gar nicht eingetreten sein, der zu einem Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 1, 2 BGB führen könnte.
Auch wenn der behauptete Riss in der WC-Schüssel der Kläger also tatsächlich vorhanden und eine umgehende Beseitigung dieses Mangels durch die Kläger zur Erhaltung der Mietsache notwendig gewesen wäre, was schon nicht sehr einleuchtend ist, wenn der Mangel schon Monate vorher gerügt worden ist, hätte dies nicht zu einen Aufwendungsersatzanspruch der Kläger geführt, da es sich nicht um einen Mangel der Mietsache handelt.
Aber auch bzgl. des ursprünglichen, noch von den Vermietern gestellten WCs können die Kläger gegen die Beklagten keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, da sie, wie sich aus ihrem eigenen Schreiben ergibt, damals vereinbart haben, dass der Einbau auf Kosten der Kläger erfolgt.
Damit kommt es darauf, dass weiter auch die Schadenshöhe nicht ausreichend substantiiert und schlüssig dargelegt wurde, nicht mehr an.
Die Klage war daher diesbezüglich abzuweisen.
V. jährliche Wartungsverpflichtung Gastherme
Nach der Rechtsprechung des BGH sind vom Vermieter verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen über die malermäßige Instandhaltung der Wohnung durch den Mieter, die den Katalog aus § 28 Abs. 4 S. 3 II.BV überschreiten, nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB stets unwirksam (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 538, Rn. 124 und 172, BGH VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674).
Nichts anderes gilt nach h.M. folgerichtig für Vornahmeklauseln, die andere Erhaltungsmaßnahmen betreffen (S-F a.a.O, BGH VIII ZR 129/91)
Die Klausel, die den Mieter mit der Wartung einer Gastherme belastet, verstößt gegen § 307 Abs. 1 S.1 BGB (S-F, § 538, Rn. 173), denn zum einen hat der Mieter hier nicht die Möglichkeit einer günstigen Selbstvornahme. Vor allem aber birgt die Verletzung der Wartungspflicht ein hohes Schadensrisiko, etwa wenn der Einrichtungsgegenstand Schaden nimmt oder gar eine Fehlfunktion einen Schaden am Gebäude verursacht. Der Vermieter muss daher für die Wartung selbst sorgen. Sein pekuniäres Interesse wird über die Möglichkeit gewahrt, Wartungskosten im Rahmen von § 556 BGB auf den Mieter umzulegen (BGH VIII ZR 119/12, NJW 2013, 597). Eine Höchstbetragsgrenze wurde in der hier vorliegenden Klausel nicht vorgesehen, so dass aus diesem Gesichtspunkt keine andere Wertung in Betracht kommt.
VI. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten
Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten kommt nicht in Betracht, da hierzu schon nicht vorgetragen wurde, warum die Forderung berechtigt sein soll.
Geltend gemacht werden 571,44 €. Derartige Rechtsanwaltsgebühren würden sich ergeben, wenn eine 1,3-Geschäftsgebühr zu einem Streitwert von 5.814 € zuzüglich 20 € Postpauschale und 19% USt. angesetzt werden.
Ein Verzugsschadensersatzanspruch könnte sich daraus ergeben haben, dass sich die Beklagten mit der Mängelbeseitigung in Verzug befunden haben, als die Rechtsanwältin hierzu eingeschaltet wurde.
Vorliegend fehlt aber schon ausreichend konkreter Vortrag, dass den Klägern entsprechende Rechtsanwaltskosten von der damaligen Rechtsanwältin in Rechnung gestellt und von ihnen bezahlt wurden.
C.
sonstige Nebenforderungen
Der zugesprochene Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
D.
Streitwert, Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
1. Streitwert
Die Kläger haben die Klage zunächst gegen die „Erbengemeinschaft M. und L.“ erhoben. Auf Nachfrage des Gerichts, ob es sich hierbei um eine rechtsfähige Außen GbR handelt, wurde die Klage gegen die einzelnen Mitglieder der Gemeinschaft gerichtet. Da die Korrektur vor Zustellung der Klage erfolgte, sind hierdurch keine zusätzlichen Kosten entstanden, die bei der Kostenquotelung berücksichtigt werden müssen.
In der Klageschrift vom 20.10.2016 wurde zunächst unter Antrag Ziffer I die Feststellung begehrt, dass die Kläger berechtigt sind, den Mietzins rückwirkend mindestens ab 11.04.2015 um mindestens 30% zu mindern, und unter Ziffer II bei entsprechender Feststellung weiter eine Verurteilung zu einer rückwirkenden Erstattung ab 01.04.2016 bis zur Rechtskraft des Urteils.
Dabei wurde für beide Anträge als Streitwert jeweils der zwölffache Minderungsbetrag von 30% (= 484,50 € x 12 = 5.814 €) zugrunde gelegt.
Allerdings hat der BGH im Beschluss vom 12.07.2016 (Az.: VIII ZR 55 /15, WuM 2016, 632) entschieden, dass der Gebührenstreitwert des Antrags eines Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen ist. Da die Kläger hier 30% Mietminderung aus einer gezahlten Bruttomiete von 1.615 € geltend machen, würde sich hieraus allein bereits ein Streitwert von 20.349 € ergeben. Auch wenn man für eine positiven Feststellungsklage 20% Abschlag gegenüber den Wert einer Leistungsklage berücksichtigt (vgl. Zöller, ZPO, 33. Auflage, § 3, Rn. 16.76, BGH, NZBau 2012, 566 und BGH, MDR 2008, 829), verbliebe für die Feststellungsklage noch ein Streitwert von 16.279,27 €. Daneben wurde allerdings auch noch eine Leistungsklage in Höhe von 30% Mietminderung geltend gemacht, so dass sich jedenfalls mindestens einmal ein Streitwert von 20.349 € für beide Anträge ergibt. Mit Schriftsatz vom 07.03.2017 wurde anstelle dieser beiden Anträge nur noch ein Antrag auf Zahlung von 7.794,36 € gestellt. Anders als für die Berechnung der Rechtsanwaltsgebühren ist für die Gerichtskosten, die das Gericht hier nur festsetzt, der ursprünglich höhere Streitwert zu berücksichtigen.
Für die Mängelbeseitigungsklage ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung anzusetzen (Zöller, ZPO, 33. Aufl, § 3, Rn. 16.116, BGH NJW-RR 2006, 378), hier der zwölffache Betrag einer 30%-igen Mietminderung, d.h. 5.814 €.
Hinzuzurechnen ist der Streitwert des Zahlungsantrags Ziffer IV in Höhe von 400 € Hinzu kommen die Anträge auf Feststellung, dass die Kläger nicht zur Wartung der Gastherme verpflichtet sind (ZIffer VIII), und dass eine Erhöhung von 1.350 € um 100 € auf 1.450 € nicht wirksam vereinbart wurde (ZIffer IX). Bzgl. der Mieterhöhung errechnet sich der Streitwert gemäß § 41 Abs. 5 GKG nach dem zwölffachen Erhöhungsbetrag auf 1.200 €. Ein Abschlag für die Feststellungsklage ist nicht vorzunehmen, da es sich hierbei um eine negative Feststellungsklage handelt. Der Streitwert bzgl. der Feststellung zur Wartung der Gastherme bestimmt sich nach § 3 ZPO. Geht man von jährlichen Wartungskosten von 100 € aus, ergibt sich hier nochmals ein Streitwert des zwölffachen Betrages, somit von 1.200 €. Der Streitwert insgesamt beträgt somit 28.963 €.
Bezüglich des mit Schriftsatz vom 17.09.2019 neu formulierten Antrags auf Mängelbeseitigung der Dachbodendämmung wurde letztlich geklärt, dass die Kläger damit eine Mängelbeseitigung dahingehend begehren, dass eine ausreichende Zimmertemperatur erreicht wird.
Dieses Begehren war bereits in dem Antrag Ziffer III vom 24.04.2018, Spiegelstrich 11, enthalten, nur wurde zunächst die Art der Mängelbeseitigung vorgegeben, der Antrag zuletzt aber richtigerweise nur noch auf Mangelbeseitigung gerichtet unter Nennung des konkreten Mangels, der beseitigt werden sollte. Ein zusätzlicher Streitwert hierfür ist daher nicht anzusetzen.
Es bleibt somit insgesamt bei einem Streitwert für die Gerichtsgebühren von 28.963 €.
2. Kostenverteilung
Die Kosten waren gemäß § 92 ZPO zu quoteln.
Bezüglich des Streitwertes zu Ziffer I/II in Höhe von 20.349 € waren die Kläger erfolgreich lediglich in Höhe von 725,19 €.
Bzgl. Ziffer III (Streitwert 5.814 €) war die Klage zuzusprechen hinsichtlich der geforderten Beseitigung der Mängel „verzogene Zimmertüren“ und „unzureichende Heizung“.
Geht man diesbezüglich von einer Minderungsmöglichkeit in Höhe von 2% (Zimmertüren) und in Höhe von 10% (Heizung) aus, Letzteres allerdings relevant nur in den kalten Jahreszeiten bei sehr kalten Temperaturen, so ergibt sich ein Betrag (32,30 € x 12 = 387,60 € + 161,50 x 6 = 969 € =) von 1.356,60 €.
Bezüglich des Klageantrages IV (Ersatz WC) sowie des Antrages Ziffer IX (Mieterhöhung) sind die Kläger unterlegen.
Der Klageantrag Ziffer VI (Wartung Gastherme) war die Klage bei einem Streitwert von 1.200 € zuzusprechen.
Hinsichtlich der übereinstimmenden Erledigungserklärung bzgl. Mängel an Fassade und Balkongitter waren den Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Dafür ist ein Obsiegen in Höhe von (2% aus 1.615 € = 32,30 € x 12 =) 387,60 € anzusetzen.
Insgesamt waren die Kläger somit bei einem Gesamtstreitwert in Höhe von 28.963 € erfolgreich in Höhe von 2.944,20 €.
Damit waren 90% der Kosten den Klägern und 10% der Kosten den Beklagten, jeweils als Gesamtschuldner, aufzuerlegen.
3. Vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708, 711 ZPO.