Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  S 13 AS 941/15

Leitsatz

Von dem Erfordernis der Vergleichsraumbildung und damit der Bildung eines homogenen Wohn- und Lebensraums kann auch für Konzepte, die sich auf ländliche Gebiete erstrecken, kein Abstand genommen werden. (Rn. 42) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Der Beklagte wird unter Abänderung der Bescheide vom 03.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17.02.2016, vom 09.11.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17.02.2016 und vom 15.12.2015 geändert durch Bescheide vom 19.02.2016, 27.04.2016 und 30.05.2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 21.06.2016 verurteilt, den Klägern für die Zeit vom 15.01. – 31.01.2015 weitere Kosten der Unterkunft in Höhe von 40,46 Euro und für die Zeit vom 01.02.2015 – 29.02.2016 in Höhe von monatlich 71,40 Euro, mithin insgesamt 968,66 Euro zu zahlen.
II. Der Beklagte trägt die außergerichtlichen Kosten der Kläger.

Gründe

Das Gericht kann gemäß § 105 Abs. 1 des Sozialgerichtsgesetzes (SGG) durch Gerichtsbescheid und damit ohne mündliche Verhandlung entscheiden, da die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist, der Sachverhalt geklärt ist und die Beteiligten zu dieser Verfahrensweise angehört wurden.
Die Klage ist zulässig und begründet.
Streitgegenstand sind die Bescheide vom 03.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17.02.2016, vom 09.11.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 17.02.2016 und vom 15.12.2015 geändert durch Bescheide vom 19.02.2016, 27.04.2016 und 30.05.2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 21.06.2016 mit dem der Beklagte Leistungen für die Zeit vom 15.01.2015 bis 30.06.2016 bewilligt hat.
Die Kläger haben die Klage zulässigerweise auf die Kosten der Unterkunft und Heizung und auf die Zeit bis 29.02.2016 beschränkt.
Die Kläger erfüllen die Anspruchsvoraussetzungen nach § 7 Abs. 1 SGB II. Ausschlussgründe nach § 7 Abs. 4, 4a oder 5 SGB II liegen nicht vor.
Die Kläger haben nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II Anspruch auf die tatsächlichen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, soweit diese angemessen sind.
Kosten für eine Wohnung sind dann angemessen im Sinne des § 22 SGB II, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist (BSG Urteil vom 16.05.2012 – B 4 AS 109/11 R – Rn. 14). Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts mit Hilfe der Produkttheorie zu ermitteln, d.h. es ist zu prüfen, ob das Produkt aus Wohnfläche und Standard, das sich in der Wohnungsmiete niederschlägt, angemessen ist. Es ist also grundsätzlich zum einen die abstrakt angemessen Wohnungsgröße (1. Faktor), zum anderen der nach den örtlichen Verhältnissen angemessene Mietpreis für Wohnung, die nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen und keinen gehobenen Wohnstandard aufweisen (2. Faktor – Mietobergrenze oder sog. „Referenzmiete“) zu ermitteln. Das Produkt dieser beiden Faktoren muss angemessen sein (sog. Produkttheorie BSG Urteil vom 7.11.2006 – B 7b AS 10/06 R – Rn. 20; BSG Urteil vom 17.12.2009 – B 4 AS 27/09 R – Rn. 15; BSG Urteil vom 20.12.2011 – B 4 AS 19/11 R – Rn. 14; SG Aachen Urteil vom 30.01.2012 – S 14 AS 1061/11; vgl. zur Produkttheorie auch Berlit, in: LPK-SGB II, § 22 Rn. 52; Piepenstock, in: jurisPK-SGB II, 3. Aufl. 2012, § 22 Rn. 68 ff; Breitkreuz, BeckOK SGB II § 22 Rn 10; Lauterbach, in: Gagel, SGB II / SGB III, 46. Erg.-Lfg., 2012, § 22 Rn. 33 ff.).
Zur Bestimmung der Angemessenheit der Wohnungsgröße ist nach dem BSG (z.B. Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 15/09 R -) auf die Werte zurückzugreifen, welche die Länder aufgrund des § 10 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung festgesetzt haben. In Bayern sind die Verwaltungsvorschriften zum Vollzug des Wohnungsbindungsrechts (VVWoBindR) durch Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 12.09.2007 Nr. IIC4-4702-003/07 ergangen. Danach sind für vier Personen bis zu 90 qm angemessen.
Die Kläger sind Mieter einer 147 qm großen Wohnung. Damit überschreitet die Wohnung zwar die Angemessenheitsgrenzen, was aber nicht per se zur Unangemessenheit der Unterkunftskosten führt. Zum einen geht es bei dem hier beschriebenen Prüfungsschritt um eine normative und von den konkreten örtlichen Gegebenheiten unabhängige Konkretisierung, welche Wohnungsgröße abstrakt als angemessen anzusehen ist. Zum anderen stellt der Wortlaut von § 22 SGB II auf die Kostenangemessenheit im Ergebnis und nicht auf die Angemessenheit einzelner Faktoren ab, so dass auch bei Überschreitung der angemessenen Wohnfläche – bei entsprechend niedriger Wohnungsmiete – angemessene Unterkunftskosten vorliegen können. Deshalb ist für die sog. Produkttheorie (vgl. dazu auch Berlit in LPK-SGB II, 3. Aufl., § 22 RdNr. 39 m.w.N.) letztlich das Produkt aus angemessener Wohnfläche und Standard, das sich in der Wohnungsmiete niederschlägt, entscheidend.
Entsprechend der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts ist die Referenzmiete so festzulegen, dass es dem Leistungsberechtigten grundsätzlich möglich ist, im konkret maßgeblichen räumlichen Vergleichsraum eine angemessene Wohnung anzumieten. Abzustellen ist hierbei – wie oben bereits dargelegt – auf einen einfachen, im unteren Marktsegment liegenden Standard; die Wohnung muss hinsichtlich ihrer Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entsprechen (BSG Urteil vom 16.05.2012 – B 4 AS 109/11 R – Rn. 14).
Die Festlegung der angemessenen Mietobergrenze hat dabei auf Grundlage eines „schlüssigen Konzepts“ zu erfolgen, welches gewährleisten soll, dass die oben genannten Kriterien auch tatsächlich erfüllt werden.
Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt:
1.Datenerhebung ausschließlich in dem genau eingegrenzten und über den gesamten Vergleichsraum (keine Ghettobildung),
2.nachvollziehbare Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen, Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße,
3.Angaben über den Beobachtungszeitraum‚
4.Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietspiegel),
5.Validität der Datenerhebung,
6.Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten,
7.Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und
8.Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze).
Zuständig für die Entwicklung eines solchen schlüssigen Konzepts sind die Träger der Grundsicherungsleistungen. Aufgabe der Gerichte ist es, anhand der von dem Grundsicherungsträger gelieferten Daten bzw. der zusätzlich im Rahmen der Amtsermittlungspflicht von ihm angeforderten und zur Verfügung zu stellenden Daten und Unterlagen zu verifizieren, ob die angenommene Mietobergrenze angemessen im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II ist (vgl. BSG Urteil vom 17.12.2009 – B 4 AS 27/09 R = juris). Entscheidet der Grundsicherungsträger ohne schlüssiges Konzept, ist er im Rahmen seiner prozessualen Mitwirkungspflicht nach § 103 Satz 1 Hs. 2 SGG grundsätzlich gehalten, dem Gericht eine zuverlässige Entscheidungsgrundlage zu verschaffen und hat eine unterbliebene Datenerhebung und -aufbereitung nachzuholen (BSG Urteil vom 17.12.2009 – B 4 AS 50/09 R = juris Rn. 27; BSG Urteil vom 22.9.2009 – B 4 AS 18/09 R = juris Rn. 26; BSG Urteil vom 2.7.2009 – B 14 AS 33/08 R = juris Rn. 22). Zeigt sich, dass sich keine hinreichenden Feststellungen zu den angemessenen Unterkunftskosten für den streitigen Zeitraum und den Vergleichsraum mehr treffen lassen, sind grundsätzlich die tatsächlichen Aufwendungen zu übernehmen, die allerdings durch die Tabellenwerte des Wohngeldgesetzes (WoGG) in der im streitgegenständlichen Zeitraum geltenden Fassung im Sinne einer Angemessenheitsgrenze nach oben begrenzt werden (BSG Urteil vom 22.09.2009 – B 4 AS 18/09 R = juris; BSG Urteil vom 17.12.2009 – B 4 AS50/09 R; BSG Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS15/09 R = juris; BSG Urteil vom 22.03.2012 – B 4 AS 16/11 R = juris Rn. 20).
Der Beklagte hat zur Erstellung des geforderten schlüssigen Konzepts die A. & K. Beratungsgesellschaft mbH (A. und K.) beauftragt, die im September 2012 ein entsprechendes Gutachten vorgelegt hat („Mietwerterhebung zur Ermittlung von KdU-Richtwerten in der Stadt und im Landkries H.“ – im Folgenden „Konzept“).
1. Vergleichsraum
Das Konzept der Fa. A. und K. ist nicht schlüssig, weil es an der Bildung und Definition eines Vergleichsraums fehlt. Die Kammer folgt nach eigener Prüfung und Überzeugung im Wesentlichen den Argumenten des SG Dresden, Urteil vom 26.06.2015, Az. S 14 AS 8400/12.
Um die Referenzmiete zu bestimmen, ist die Miete am Wohnort des Leistungsberechtigten als Vergleichsmaßstab heranzuziehen. Dazu ist in einem weiteren Schritt der räumliche Vergleichsraum zu ermitteln. Die Datenerhebung zur Ermittlung der Referenzmiete muss ausschließlich in dem genau eingegrenzten und über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (BSG, Urteil vom 22. September 2009 – B 4 AS 18/09 R -, SozR 4-4200 § 22 Nr. 30, BSGE 104, 192-199).
Zur Festlegung des Vergleichsraums zur Ermittlung einer angemessenen Referenzmiete ist in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend. Ein Umzug in einen anderen Wohnort, der mit einer Aufgabe des sozialen Umfeldes verbunden wäre, kann von dem Leistungsempfänger im Regelfall nicht verlangt werden (BSG, Urteil vom 07. November 2006 – B 7b AS 10/06 R -, SozR 4-4200 § 22 Nr. 2, BSGE 97, 231-242, SozR 4-4200 § 44 Nr. 1, Rn. 26). Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich der räumliche Vergleichsmaßstab strikt am kommunalverfassungsrechtlichen Begriff der „Gemeinde“ nach dem jeweiligen landesrechtlichen Kommunalrecht orientieren muss. Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabs kann es – insbesondere im ländlichen Raum – geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen (BSG, Urteil vom 07. November 2006 – B 7b AS 18/06 R -, SozR 4-4200 § 22 Nr. 3, BSGE 97, 254-265, SozR 4-4200 § 11 Nr. 1, SozR 4-4225 § 3 Nr. 1, SozR 4-4200 § 11 Nr. 4, SozR 4-4225 § 3 Nr. 1, Rn. 21). Am Wohnort oder im weiteren Wohnumfeld des Hilfebedürftigen sind mithin ausreichend große Räume der Wohnbebauung zu definieren, die auf Grund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden (BSG vom 19.2.2009 – B 4 AS 30/08 R – BSGE 102, 263 = SozR 4-4200 § 22 Nr. 19 (betr. München), BSG vom 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R – SozR 4-4200 § 22 Nr. 42 (betr. Berlin) BSG, Urteil vom 26. Mai 2011 – B 14 AS 132/10 R-, juris (betr. Bremen), Piepenstock in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, 4. Aufl. 2015, § 22, Rn. 95).
Dem Konzept des Beklagten lässt sich nicht unmittelbar entnehmen, welche Vergleichsräume zur Ermittlung der Richtwerte gebildet wurden. Gemäß Ziffer 3.1 des Konzepts wurden die Richtwerte für drei unterschiedliche „Wohnungsmarktypen“ im Landkreis H. anhand einer sogenannten Clusteranalyse ermittelt. Im Konzept heißt es auf Seite 4, Ziffer 3.1, 2. Absatz, dass die Kommunen eines Wohnungsmarkttyps nicht zwingend räumlich nebeneinander liegen müssen, sondern sich über das Untersuchungsgebiet (Landkreis H.) verteilen können. Auf konkrete Nachfrage des Gerichts erklärte der Beklagte in der dem Schreiben vom 27.04.2016 beigefügten Stellungnahme vom 12.04.2016 (Bl. 68 der Gerichtsakte), dass der Landkreis H. im zugrunde liegenden Konzept den Vergleichsraum bildet.
Der im vorliegenden Verfahren maßgebliche Vergleichsraum erstreckt sich somit auf alle Gemeinden des Landkreises: B., A., D., F., G., C., E., I., K., J., L., P., M., N., O., U., R., V., S., X., Y., Sp., St., T., Tr., W. und Z.
Das Gericht konnte für dieses Gebiet keine Räume der Wohnbebauung erkennen, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und insbesondere ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden.
Das Gebiet erstreckt sich von B. im Nordwesten über F. im Norden, R. im Osten bis E. und S. im Westen. Zur Infrastruktur und der verkehrstechnischen Verbundenheit der Gemeinden im Landkreis finden sich in dem Bericht der A. und K. GmbH keine ausreichenden Angaben. Ebenso fehlen sonstige Ausführungen, die das Vorliegen eines homogenen Lebens- und Wohnbereich innerhalb des Landkreises begründen würden.
Bei der Bildung des Vergleichsraums wurde demnach nicht berücksichtigt, ob ein homogener Wohn- und Lebensbereich vorliegt.
Vielmehr trifft die A. und K. GmbH eine Unterscheidung nach sog. Wohnungsmarkttypen innerhalb des Vergleichsraums. Ob oder Inwiefern die Gemeinden der Wohnungsmarkttypen einen homogenen Wohn- und Lebensbereich bilden, wird ebenfalls nicht dargestellt.
Nach Ansicht der Kammer kann jedoch von dem Erfordernis der Vergleichsraumbildung anhand der oben genannten Kriterien und damit der Bildung eines homogenen Wohn- und Lebensraums auch für Konzepte, die sich auf ländliche Gebiete erstrecken, kein Abstand genommen werden (vgl. SG Aachen, Urteil vom 24. Februar 2015 – SO 157/14-, SG Magdeburg, Urteil vom 23.04.2015 -S 14 AS 4313/10-). Bei der Bildung des räumlichen Vergleichsmaßstabes kann es zwar insbesondere im ländlichen Raum geboten sein, größere Gebiete als Vergleichsgebiete zusammenzufassen (BSG Urteil vom 19.10.2010 – B 14 AS 50/10 R, SG Aachen, Urteil vom 24. Februar 2015 – S 20 SO 157/14 -, Rn. 24). Eine Abkehr von der ursprünglich durch das Bundessozialgericht vorgenommenen Definition des Vergleichsraums geht damit jedoch nicht einher und ist nach Ansicht der Kammer auch nicht vorzunehmen. Auch in ländlichen Regionen muss bei der Ermittlung einer angemessenen Referenzmiete der Wohnort oder das weitere Wohnumfeld maßgebend sein. Auch in ländlichen Gebieten haben Leistungsempfänger ein zu respektierendes Recht auf Verbleib in ihrem sozialen Umfeld, wobei ihnen durchaus nach einem Wohnungswechsel Anfahrtswege zum sozialen Umfeld zuzumuten sind, wie sie Erwerbstätigen (Pendlern) und Schülern zugemutet werden (vgl. BSG v. 19.02.2009 – B 4 AS 30/08 R – BSGE 102, 263 ff. = SozR 4-4200 § 22 Nr. 19, Piepenstock in: Schlegel/Voelzke, jurisPK-SGB II, 4. Aufl. 2015, § 22, Rn. 124)
Vorliegend fand zudem im Vergleichsraum eine weitere Unterscheidung anhand des sogenannten multivarianten Verfahrens „Clusteranalyse“ statt. Die Clusteranalyse ist ein statistisches Instrument, um Kommunen mit ähnlichen Strukturen zu ermitteln und zu Wohnungsmarkttypen zusammenzufassen. Auf der Basis von ausgewählten Indikatoren werden mittels der Clusteranalyse die Wohnungstypen definiert.
Die dafür vorliegend gewählten Indikatoren sind nach Auffassung der Kammer jedoch nicht geeignet, eine hinreichende Berücksichtigung der Kriterien herbeizuführen, die nach den Vorgaben des Bundessozialgerichts maßgeblich für die Vergleichsraumbildung sind (so auch SG Dresden, Urteil vom 26.06.2015 – S 14 AS 8400/12 -, Urteil vom 18.02.2015 – S 38 AS 3442/13 – und Urteil vom 20.01.2014 – S 3 AS 4534/11; SG Magdeburg, Urteil vom 23.04.2014 – S 14 AS 4313/10; andere Ansicht: SG Chemnitz, Urteil vom 04.04.2014 – S 22 AS 1185/13).
Als Indikatoren zur Clusterbildung wurden für das Konzept des Beklagten herangezogen: die Bevölkerungsentwicklung, die Bevölkerungsdichte, die Siedlungsstruktur, das Pro-Kopf-Einkommen, die Neubautätigkeit, der Bodenpreis und die Zentralität. Es handelt sich demnach im Wesentlichen um mietpreisbildende Faktoren.
Nach Ansicht der Kammer ist die auf der Basis dieser Indikatoren vorgenommene Wohnungsmarkttypenbildung auch nicht hilfsweise geeignet, um in diesem Gebiet einen Vergleichsraum zur Bildung der Referenzmiete zu begründen.
Die zugrunde gelegten Indikatoren geben weder Auskunft darüber, noch bieten sie hinreichende Anhaltspunkte, inwiefern eine räumliche Nähe der zusammengefassten Gebiete, eine homogene Infrastruktur oder eine verkehrstechnische Verbundenheit vorliegt. Ebenso wenig lassen die Indikatoren darauf genügend Rückschlüsse zu.
Von dem Beklagten wurde mithin eine Vergleichsraumbildung vorgenommen, bei der er sich explizit nicht an dem Kriterium des Vorliegens eines homogenen Lebens- und Wohnbereichs orientiert hat. Innerhalb des Vergleichsraums macht er unterschiedliche Wohnungsmarkttypen mit unterschiedlichen Mietpreisen aus. Dies widerspricht jedoch der Anforderung an ein schlüssiges Konzept, dass die Datenerhebung ausschließlich in dem genau eingegrenzten und über den gesamten Vergleichsraum (keine Ghettobildung) erfolgen muss.
Dies bedeutet somit nach Ansicht der Kammer eine Abkehr von der bisherigen Definition des Vergleichsraums, für die in erster Linie der Wohnort des Hilfebedürftigen maßgebend war, der zwar auf das weitere Wohnumfeld des Hilfebedürftigen auszudehnen war, sich jedoch nach den räumlichen, strukturellen und sozialen Gegebenheiten ausgerichtet hat und nicht nach den Mietpreisen. Sinn und Zweck der Vergleichsraumbildung ist es aber nicht vordergründig, eine valide Datengrundlage zur Ermittlung des angemessen Mietpreisniveaus zu erhalten, auch wenn dies bei der Vergleichsraumbildung mit zu berücksichtigen ist. Die wichtigeren Kriterien sind Erreichbarkeit, verkehrstechnische Verbundenheit und Homogenität. Diese Kriterien sind weder geprüft noch anderweitig berücksichtigt worden. Die Vergleichsraumbildung kann auch nicht im gerichtlichen Verfahren nachgeholt und ggf. geheilt werden. Da die erforderliche Datenerhebung aber ausschließlich im Vergleichsraum vorgenommen werden darf, kann nicht auf die Auswertung der Firma A. und K. zurückgegriffen werden, da dementsprechend Daten aus anderen Vergleichsräumen mit einbezogen werden müssten oder sonst eine Verzerrung der Datengrundlage zu befürchten ist.
Die Klägerin wohnt in B. und nach dem vorgelegten Konzept müsste sie sich auch auf Wohnungen in R., U., St. oder Z. verweisen lassen. Ausgeschlossen werden kann diese Möglichkeit nicht, es fehlen allerdings jegliche Überlegungen des Beklagten zur erforderlichen verkehrstechnischen Verbundenheit, wobei davon auszugehen ist, dass innerhalb der Behördenstruktur des Landkreises ausreichende Fachkenntnis zu den hierzu ggf. anzustellenden verkehrsstrukturellen Vorüberlegungen vorhanden ist, da die Planung und Organisation des öffentlichen Nahverkehrs Aufgabe des Landkreises ist.
Es genügt auch nicht, die Prüfung des Angemessenheitswertes im homogenen Lebens- und Wohnbereich auf die Einzelfallprüfung zu verschieben. Das Konzept des Beklagten sieht vor, dass im Einzelfall auf Grundlage von Perzentilen ausgewiesene Richtwerte beim Überschreiten innerhalb des individuellen homogenen Lebens- und Wohnbereichs einer Einzelfallprüfung unterzogen werden müssen (S. 20 des Konzepts). Eine abstrakte Definition oder Vorgabe, nach welchen Kriterien dieser homogene Lebens- und Wohnbereich dann gebildet werden soll, gibt es aber nicht. Vielmehr erfolge auch dies als reine Einzelfallentscheidung. Demnach wird im Einzelfall, wenn Besonderheiten wie Behinderungen oder Krankheiten vorliegen, zwar darauf abgestellt, ob die Miete im homogenen Lebens- und Wohnbereich angemessen ist. Dies genügt jedoch nicht.
Es ist richtig, den besonderen Belangen und der konkreten Situation des jeweiligen Hilfebedürftigen (z.B. von Alleinerziehenden oder von Familien mit minderjährigen schulpflichtigen Kindern) nicht bereits bei der (abstrakt-generell vorzunehmenden) Festlegung der Vergleichsräume, sondern erst im Rahmen der Zumutbarkeitsregelung des § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II Rechnung zu tragen (BSG, Urteil vom 19. Februar 2009 – B 4 AS 30/08 R -, BSGE 102, 263-274, SozR 4-4200 § 22 Nr. 19, Rn. 23). Nicht lediglich in diesen Einzelfällen haben die Leistungsempfänger jedoch ein Recht auf Berücksichtigung der Miete an ihrem Wohnort, bzw. Vergleichsraum als Vergleichsmaßstab. In Einzelfällen bei besonderen persönlichen Belangen muss geprüft werden, ob innerhalb des Vergleichsraums im Sinne eines homogenen Lebens- und Wohnbereichs noch engere Grenzen zu ziehen sind. Aber dies bedeutet nicht, dass nur für diesen Personenkreis überhaupt der homogene Lebens- und Wohnbereich relevant ist. Abgesehen davon, dass eine solche Einzelfallprüfung vorliegend von dem Beklagten für die Kläger ohnehin nicht vorgenommen wurde, ist die Festlegung des Vergleichsraums im Sinne eines homogenen Lebens- und Wohnbereichs bereits auf der abstrakt-generellen Ebene vorzunehmen, sonst entspricht es nicht den grundsätzlichen Anforderungen eines Konzepts. Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall (BSG, Urteil vom 22. September 2009 – B 4 AS 18/09 R -, SozR 4-4200 § 22 Nr. 30, BSGE 104, 192-199). Die Prüfung kann nicht auf den einzelnen Sachbearbeiter verschoben werden. Dies ist allein deshalb erforderlich, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden.
Da der Landkreis H. mit unterschiedlichen Wohnungsmarkttypen mithin keinen den rechtlichen Anforderungen entsprechenden Vergleichsraum darstellt, beruht der ermittelte Angemessenheitswert nicht auf einem schlüssigen Konzept.
2. Nachvollziehbare Definition des Gegenstandes der Beobachtung/ Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten Lediglich hilfsweise und ergänzend wird mitgeteilt, dass die Kammer der Ansicht ist, dass auch keine nachvollziehbare Definition des Gegenstandes der Beobachtung zu Grunde liegt und das Konzept auch aus diesem Grund nicht schlüssig ist.
Wie bereits vorangestellt, führt das BSG aus:
„Es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z.B. welche Art von Wohnungen – Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete (Vergleichbarkeit), Differenzierung nach Wohnungsgröße.“
Nach den Vorgaben des BSG können sowohl Wohnungen aus dem Gesamtwohnungsbestand, also des einfachen, mittleren und gehobenen Standards als auch Wohnungen nur einfachen Standards in die Beobachtung einbezogen werden. Zulässig ist z.B. auch Wohnungen mit einer der Höhe nach begrenzten Miete einzubeziehen. Nicht zu berücksichtigen ist hingegen Wohnraum, der keinen zuverlässigen Aufschluss bieten kann wie z.B. Wohnheime (Urteil vom 22. September 2009, Az. B 4 AS 18/09 R).
Der Beklagte geht davon aus, den gesamten Wohnungsmarkt erfasst zu haben, weshalb eine Differenzierung nach dem Standard der erfassten Wohnung anhand von Ausstattungs- und Beschaffungsmerkmalen unterblieben ist. Die Kammer hält den Ansatz grundsätzlich für möglich und schlüssig (anders wohl LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 29.04.2014 – L 7 AS 330/13). Allerdings muss dann auch eine ausreichend große Anzahl an Wohnungen untersucht werden und die Auswahl muss gewährleisten, dass sie die tatsächlichen Verhältnisse des gesamten Mietmarktes widerspiegelt.
Vorliegend hat die Firma A. und K. die Mieten durch Befragung der Vermieter erhoben. Die Erhebung erfolgte in einer 1. Stufe bei den größeren Vermietern und Verwaltern und in einer 2. Stufe aus einer Zufallsstichprobe aus allen kleineren Vermietern. Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung wurden als „Substandardwohnungen“ genauso wie „Luxuswohnungen“, die z.B. über eine Sauna verfügen, bei der Erhebung nicht berücksichtigt. Wohnungen mit weniger als 35 qm und möblierte Wohnungen wurden ebenfalls nicht berücksichtigt. Insgesamt wurden 3.674 Mieten ermittelt, wovon 3.393 (1.731 Wohnungsmarkttyp I, 543 Wohnungsmarkttyp II und 911 Wohnungsmarkttyp III) bei der Auswertung berücksichtigt wurden. Die Zahl der Wohnungen beläuft sich im Landkreis H. auf 51.262, wovon 29.364 vom Eigentümer bewohnt und 17.233 zu Wohnzwecken vermieteten werden. 38.999 Wohnungen sind im Eigentum von Privatpersonen, 4.805 Wohnungen gehören Wohnungsgenossenschaften, Kommunen, kommunalen oder anderen privatwirtschaftlichen (Wohnungs) Unternehmen (gem. Zensus 2011).
Die Erhebung ist auch nicht ausreichend repräsentativ. Das Verhältnis der im Privatbesitz befindlichen Wohnungen zu den im Eigentum von Privatgesellschaften stehenden Wohnungen beträgt im Landkreis H. fast 90% (38.999 zu 4.805 Wohnungen). Zieht man nun die von Eigentümern bewohnten und daher dem Mietmarkt nicht zur Verfügung stehenden Wohnungen ab, verbleibt immer noch eine Anzahl von 9.635 Wohnungen (38.999 – 29.364) im Landkreis H.. Von den zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen stehen im Landkreis H. somit ca. 55% im Eigentum von Privatpersonen. Hingegen hat die Firma A. und K. bei ihrer Ermittlung fast ausschließlich den durch Wohnungsunternehmen geprägten Mietmarkt abgebildet, ohne dass dieser im Landkreis H. den Mietmarkt im selben Verhältnis ausmacht.
Des Weiteren hat die Firma A. und K. die Angemessenheitsrichtwerte lediglich aufgrund von Bestandsmieten ermittelt. Eine Recherche der aktuellen Angebotsmieten fand nur zur Überprüfung der konkreten Verfügbarkeit statt. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts (Urteil vom 16.06.2015 – Az. B 4 AS 44/14 R -) müssen bei der Festlegung der Angemessenheitsobergrenze auch Angebotsmieten einbezogen werden. Anders sei dies nur bei einem Rückgriff auf Mietspiegeldaten, weil hier von vornherein nur solche Mieten berücksichtigt würden, die in den letzten vier Jahren vor dem Stichtag der Datenerhebung geändert oder neu vereinbart worden sind (vgl. BSG, aaO). Vorliegend sind aber auch Mieten in die Erhebung eingeflossen, die seit mehr als vier Jahren Bestand haben. Das Konzept ist somit auch aus diesem Grund nicht schlüssig.
3. Betriebskosten
Zweifel bestehen auch an der Repräsentativität der kalten Betriebskosten. Die Festlegung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises hat unter Einschluss eines Referenzwertes für die kalten Betriebskosten zu erfolgen (vgl. BSG, Urteil vom 10. September 2013 – B 4 AS 77/12 R, Rn. 31). Die Firma A. und K. hat die kalten Betriebskosten anhand der Vorauszahlungen differenziert nach Wohnungsmarkttypen und Wohnungsgröße ermittelt. Nach Extremwertkappung sind insgesamt 1.575 Werte (898 für den Landkreis und 677 für die Stadt) in die Ermittlung eingeflossen. Im Landkreis sind somit lediglich 5,2% der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen in die Erhebung eingeflossen. Soweit ersichtlich, ist nach der Rechtsprechung des BSG eine Datenerhebung von mindestens 10% des regional in Betracht zu ziehenden Mietwohnungsbestandes erforderlich (vgl. allgemein zum Umfang der Datenerhebung unter Berücksichtigung des Datenmaterials und der örtlichen Gegebenheiten BSG Urteil vom 18.6.2008 – B 14/7b AS 44/06 R – RdNr. 16, 17; BSG Urteil vom 10.9.2013 – B 4 AS 77/12 R – RdNr. 30 zur grundsätzlichen Eignung der hinter einem Mietspiegel liegenden Daten, die grundsicherungsrechtliche Angemessenheitsgrenze zu bestimmen). Die Anzahl wird hier nicht erreicht. Da die Daten auch nicht aus einem Mietspiegel stammen, kann die Datenbasis auch nicht ausnahmsweise geringer ausfallen. Die von der Firma A. und K. ermittelten kalten Betriebskosten in Höhe von 0,88 Euro (Wohnungen > 90 qm) bis 1,19 Euro (Wohnungen ≤ 50 qm) weichen auch ganz erheblich von den vom Deutschen Mieterbund für 2013 ermittelten kalten Betriebskosten für Bayern in Höhe von 1,58 Euro ab. Die Firma A. und K. erklärt dies dadurch, dass die vom Deutschen Mieterbund ermittelten Werte auch Kostenkomponenten wie Grundsteuer, Aufzug, Straßenreinigung enthielten, die bei nicht allen Wohnungen anfielen. Dabei wurde von der Kammer bei dem Verweis auf den Wert des Deutschen Mieterbundes die Komponente Aufzug und Gebäudereinigung nicht berücksichtigt. Sonst lägen die Betriebskosten sogar bei 1,87 Euro und nicht nur 1,58 Euro. Der Unterscheid zu den von der Firma A. und K. ermittelten Wert ist signifikant! Es ist auch nicht ersichtlich, wieso die Firma A. und K. für die unterschiedlichen Wohnungsmarktypen unterschiedliche Betriebskosten ermittelt, wenn sie selbst der Ansicht ist, dass die Betriebskosten nicht durch den Wohnungsstandard sondern nur durch das Verbrauchsverhalten beeinflusst werden.
Nach alledem existieren für den streitigen Zeitraum kein schlüssiges Konzept und auch keine anderweitig verwertbaren Daten zur Bestimmung der angemessenen Referenzmiete. Der Erkenntnisausfall hinsichtlich der angemessenen Referenzmiete macht den Rückgriff auf die Tabellenwerte des § 12 WoGG zzgl. eines „Sicherheitszuschlags“ nach generell-abstrakten Kriterien im Sinne einer Angemessenheitsobergrenze erforderlich. Das BSG hat bereits entschieden, dass wegen der nur abstrakten, vom Einzelfall und den konkreten Umständen im Vergleichsraum losgelösten Begrenzung der angemessenen Bruttokaltmiete im Wohngeldrecht (§ 9 Abs. 1 WoGG) auf den jeweiligen Höchstbetrag der Tabelle, also die rechte Spalte, zurückzugreifen und ein „Sicherheitszuschlag“ unter Berücksichtigung genereller, abstrakter Kriterien in Höhe von 10% festzulegen ist (BSG Urteil vom 12.12.2013 – B 4 AS 87/12 R – RdNr. 25 f; BSG Urteil vom 22.3.2012 – B 4 AS 16/11 R – RdNr. 20 ff). Unter Berücksichtigung der Mietenstufe I ergibt sich eine Angemessenheitsobergrenze für die Bruttokaltmiete für einen Vier-Personen-Haushalt für die Zeit vom 15.01. – 31.12.2015 von 539,00 Euro (490 Euro zzgl. eines Sicherheitszuschlags von 10%) und für die Zeit vom 01.01. – 29.02.2016 von 577,50 Euro (525 Euro zzgl. eines Sicherheitszuschlags von 10%). Die Obergrenzen werden vorliegend nicht erreicht, so dass die tatsächlichen Kosten der Kläger zu erstatten sind.
Folglich sind den Klägern weitere Kosten der Unterkunft für die Zeit vom 15.01. – 31.01.2015 in Höhe von 40,46 Euro (480,00 Euro abzgl. 408,60 Euro / 30 Tage x 17 Tage), für die Zeit vom 01.02.2015 – 29.02.2016 in Höhe von monatlich 71,40 Euro (480,00 Euro abzgl. 408,60 Euro), mithin insgesamt 968,66 Euro zu zahlen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 193 SGG.