Aktenzeichen 5 C 1395/15
Leitsatz
1. Widersprüchliche Angaben im Mietvertrag zu umlagefähigen Nebenkosten gehen zu Lasten des Verwenders. Diese Nebenkosten können vom Vermieter nicht beansprucht werden. (Rn. 11) (redaktioneller Leitsatz)
2. Allein das jahrelange Unterlassen einer Betriebskostenabrechnung führt nicht zur Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruches. (Rn. 14) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.495,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.06.2015 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 201,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2015 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.525,82 € festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten für die Nebenkostenabrechnung 2014 vom 08.05.2015 eine Nachzahlung von 1.495,79 EUR verlangen. Der Beklagtenpartei ist zwar Recht zu geben, dass auf dem von ihr unterschriebenen Formular des Mietvertrags die Positionen 4 bis 7 (Aufzug, Hausreinigung, Gartenpflege und Gemeinschaftsantenne) von § 2 Ziff. 1 a des Mietvertrags durchgestrichen wurden. Das Gericht geht dabei auch davon aus, dass dies nicht seitens der Beklagten, sondern durch die vormalige Vermieterin der Beklagten selbst geschehen ist. Dies ergibt sich bereits aus den verwendeten maschinenschriftlichen Einfügungen durch die damalige Vermieterin. Diese hat wohl die beiden Mietvertragsexemplare mit der Schreibmaschine ausgefüllt und ist bei den beiden Vertragsformularen abgewichen. So kann man bereits oben auf der Seite 2 des Mietvertrages eine unterschiedliche Anzahl von × nach dem Mietzins sehen. Dies erklärt auch die unterschiedliche Behandlung der verbrauchsabhängigen Kosten Nr. 4 bis 7, die einmal durch nicht mit Kreuzen unkenntlich gemacht wurden und einmal durch Kreuzen unkenntlich gemacht wurden. Beide Parteien befinden sich nicht im Original des jeweiligen Mietvertrages, sondern haben lediglich Kopien der ursprünglichen Mietverträge. Die Beklagte befindet sich im Besitz eines Exemplars des Mietvertrages, in dem die verbrauchsabhängigen Kosten teilweise von der Umlage ausgenommen wurden, so dass der Kläger diese von der Beklagten nicht verlangen kann, da diese Unklarheit zulasten des Verwenders geht.
Allerdings rechnet der Kläger weder Kosten für den Aufzug noch für eine Gemeinschaftsantenne ab, so dass diese beiden Punkte keine Rolle spielen. Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich auch keine Umlage für die Hausreinigung. Mangels Vortrags der Parteien kann das Gericht auch nicht feststellen, ob der Kläger diesbezüglich etwas abgerechnet hat. Aus der Nebenkostenabrechnung jedenfalls ergibt sich eine solche Umlage von Kosten der Hausreinigung nicht. Nicht verlangen kann jedenfalls der Kläger die Kosten für die Gartenpflege. Diese hat er als Kosten für die Außenanlage aber abgerechnet mit einem Gesamtbetrag von 220,00 EUR und anteilig auf die Beklagte umgelegt mit 30,03 EUR. Diese war damit aus der Abrechnung herauszunehmen.
Es kann dahinstehen, ob der Kläger tatsächlich die Heizkostenabrechnung bei der Abrechnung mit vorgelegt hat, da sich aus der Abrechnung selbst ein Gesamtverbrauch für die Heizung und der anteilige Verbrauch der Beklagten ergibt. Die Einzelabrechnung der Ista vom 10.02.2015 stimmt mit dem angesetzten Betrag überein. Sie bietet lediglich eine höhere Detailgenauigkeit als die in der Abrechnung eingesetzte Summe der Heizkosten. Das Gericht sieht es im Rahmen einer Abrechnung als ausreichend an, dass bei den Heizkosten der Gesamtverbrauch und der anteilige Verbrauch des Mieters angegeben wird. Materiell wurde gegen die Heizkostenabrechnung seitens der Beklagten auch nichts eingewendet.
Eine Verwirkung ist auch nicht eingetreten. Unterlässt nämlich der Vermieter über einen langen Zeitraum die Abrechnung, so ist völlig offen, zu wessen Nachteil dieses Unterlassen der Abrechnung ergeht. Es ist genauso gut möglich, dass dem Vermieter Zahlungsansprüche wie dem Mieter Rückzahlungsansprüche entgehen. Die Beklagte hat auch über den vergangenen Zeitraum keine Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Beklagten ist hierdurch auch offensichtlich kein Schaden entstanden, wie auch die letzte Betriebskostenabrechnung 2014 zeigt. Darüber hinaus kann eine Verwirkung nur dann in Betracht kommen, wenn der Anspruch überhaupt fällig war. Der Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung für 2014 entstand jedenfalls nicht nach Zugang der Betriebskostenabrechnung bei der Beklagten.
Allein durch das Unterlassen der Abrechnung trat noch keine Vertragsänderung ein. Gerade in dem Schreiben des Klägers vom 31.05.2008, mit dem die Miete erhöht wurde, begründete dies der Vermieter mit der Erhöhung aller Kosten. Die Bezeichnung aller Kosten kann sich aber nicht nur auf die Miete selbst beziehen, da sonst der Begriff „alle“ fehl am Platz gewesen wäre. Darüber hinaus zeigt auch die folgende Mieterhöhung, dass der Vermieter ausdrücklich auch an die Nebenkosten dabei dachte. Eine Vertragsänderung dergestalt, dass sich die Parteien darauf einigten, dass nur noch eine Nettomiete geschuldet wird, ist nicht ersichtlich. Hierfür gibt es keine Anhaltspunkte.
Damit war die Beklagte zur Zahlung von 1.495,79 EUR bei Klageabweisung im Übrigen zu verurteilen.
Wegen Verzugs war die Beklagte auch zum Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von bis zu 1.500,00 EUR zu verurteilen.
Zinsen: §§ 286 ff. BGB
Kosten: § 91 Abs. 2 Nr. 1 ZPO
Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 709 ZPO
