Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  421 C 17180/15

Leitsatz

Ein Mitglied einer Erbengemeinschaft kann nicht zugleich Vermieter und Mieter einer Immobilie sein, die im Eigentum der Erbengemeinschaft steht. Wird ein Mieter nach Nutzungsüberlassung Miterbe dieser Erbengemeinschaft, so endet mit dem Erbfall das Mietverhältnis durch Konfusion (vgl. BGH BeckRS 2016, 09243). (Rn. 17) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt das aus einem Wohn- und Geschäftshaus bestehende Vordergebäude des Anwesens …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München …, Blatt …, Gemarkung …, FlSt. … im Einzelnen
Im Erdgeschoss den Hauszugang mit Flur, das Treppenhaus, eine Ladeneinheit, 3 Lagerräume, einen Flur, einen Aufenthaltsraum, ein WC
Im 1. Obergeschoss die Wohnung mit 4 Zimmern, Flur, Küche, Bad und WC,
im Dachgeschoss die Wohnung mit 5 Zimmern, Flur, Bad und WC
vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 36.144,00 € festgesetzt.

Gründe

I.
Die zum örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe ist zulässig und begründet.
1. Die Klage ist zulässig. Zwar hat das Gericht nach wie vor Zweifel an seiner Zuständigkeit, weil die Klägerin gerade kein Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 23 Nr. 2 a GVG geltend macht, sondern behauptet, dass ein Mietverhältnis nicht bestehe, der Herausgabeanspruch auf §§ 985, 823 Abs. 2 und 812 BGB beruhe und der Streitwert über 5.000 € liegt. Jedoch hat der Beklagte sich nach Hinweis des Gerichts gem. § 504 ZPO gem. § 39 ZPO rügelos eingelassen. Die rügelose Einlassung ist auch nicht nach § 40 ZPO ausgeschlossen, weil die Zuständigkeit des Landgerichts nicht ausschließlich ist.
2. Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht zumindest als Eigentümerin des Anwesens nach § 985 BGB einen Herausgabeanspruch gegen den Beklagten zu.
a) Die Klägerin ist mit Zuschlagbeschluss vom 09.06.2015 Eigentümerin des streitgegenständlichen Anwesens geworden (§§ 90 Abs. 1, 180 ZVG). Der Zuschlagbeschluss ist inzwischen rechtskräftig. Entgegen den Ausführungen des Beklagten ist eine Eintragung in das Grundbuch bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht notwendige Voraussetzung für die Eigentümerstellung (vgl. § 90 Abs. 1 ZVG und Streyl, in: Schmidt-Futterer, 11. Auflage 2013, § 566 BGB, Rn. 57).
b) Der Beklagte ist auch unstreitig nach wie vor Besitzer des gesamten streitgegenständlichen Anwesens.
c) Dem Beklagten steht kein Besitzrecht nach § 986 BGB zu.
aa) Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Klägerin am 09.06.2015 bestand kein Mietverhältnis zum Beklagten, in welches die Klägerin gemäß §§ 180, 183, 57 ZVG eingetreten wäre.
Es kann dahinstehen, ob im Jahr 1986, jedenfalls nach dem Tod des Vaters, überhaupt ein Mietvertrag zwischen dem Beklagten und seiner Mutter abgeschlossen werden konnte. Der Vortrag des Beklagten (vgl. Bl. 96 d.A.) „Da der Vertrag von zwei der damals drei Eigentümer schriftlich bestätigt worden ist. […] Die Zeugin, als Miteigentümerin, hat in dieser Eigenschaft den Mietvertrag bestätigt“ legt nahe, dass er bereits 1986 Miteigentümer des streitgegenständlichen Anwesens war und daher ein Mietvertrag aufgrund der Identität von Vermieter und Mieter überhaupt nicht abgeschlossen werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 –, juris, Rn. 18 m.w.N.). Es handelte sich bei dem angeblich geschlossenen Vertrag vielmehr um eine ggf. entgeltliche Benutzungsregelung zwischen dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern nach § 2038 BGB i.V.m. § 745 BGB (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 04.09.1997 – 4 W 187/97 –, juris, Rn. 7). Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Beklagte Erbe in ungeteilter Erbengemeinschaft war. Die Erbengemeinschaft ist weder rechtsfähig noch parteifähig (vgl. BGH, Beschluss vom 17.10.2006, – VIII ZB 94/05 –, juris, Rn. 7). Mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft kommen Mietverhältnisse nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zustande (vgl. BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 –, juris, Rn. 11 m.w.N.). Jeder Erbe ist Eigentümer der gesamten Sache, beschränkt durch die Rechte der weiteren Miterben. Der Beklagte wäre damit zugleich Mieter und Vermieter gewesen, was die Rechtsordnung jedoch nicht zulässt. Sollte der Beklagte erst 1995 Erbe des streitgegenständlichen Anwesens in Erbengemeinschaft mit seiner Schwester nach der verstorbenen Mutter geworden sein, so ist das Mietverhältnis zumindest zum Zeitpunkt des Erbfalls 1995 durch Konfusion erloschen (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 –, juris, Rn. 18 m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn die Personenmehrheit auf Vermieterseite besteht und nicht auf Mieterseite, solange sie keine eigene Rechtspersönlichkeit aufweist. Auch neue Mietverträge konnten zwischen dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern aus diesem Grunde zu keinem Zeitpunkt spätestens nach 1995 mehr begründet werden. Sollte es nach 1995 Vereinbarungen, auch konkludent, zwischen dem Beklagten und seiner Schwester über die Benutzung des streitgegenständlichen Anwesens gegeben haben, so handelte es sich um stillschweigende Benutzungsregelungen nach § 2038 BGB i.V.m. § 745 BGB (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 04.09.1997 – 4 W 187/97 –, juris, Rn. 7).
bb) Dem Beklagten steht auch aus sonstigen Gründen kein Recht zum Besitz am streitgegenständlichen Anwesen oder ein sonstiges im Rahmen des Herausgabeanspruchs beachtliches Gegenrecht zu. Solche hat der Beklagte gegenüber dem Herausgabeanspruch auch nicht geltend gemacht.
3. Der Klägerin steht auch ein Räumungsanspruch nach § 1004 BGB zu. Nachdem dem Gericht derzeit unbekannt ist, welche Räume vom Beklagten benutzt werden und welche nicht, besteht der Räumungsanspruch auch unverändert fort. Der Beklagte hat eine Erfüllung seines Räumungsanspruches nicht nachgewiesen. Im Übrigen kann der Beklagte aufgrund des ungehinderten Zugangs zu den Räumlichkeiten auch jederzeit wieder Gegenstände dorthin verbringen.
Der Beklagte ist Zustandsstörer, soweit er den Eigentumsanspruch der Klägerin durch sein Mobiliar weiterhin stört. Er hat nach wie vor die Sachherrschaft über die sich im streitgegenständlichen Anwesen befindlichen Sachen und die streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Die Eigentumsbeeinträchtigung ist auch nicht von der Klägerin zu dulden. Eine Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB besteht nicht.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
III.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 709 ZPO.
IV.
Eine Räumungsfrist nach § 711 ZPO war dem Beklagten, auch von Amts wegen, nicht zu gewähren. Zwar nutzt der Beklagte die Räume zumindest teilweise als Wohnräume. Jedoch überwiegen die Interessen der Klägerin an einer sofortigen Räumung und Herausgabe auch der vom Beklagten genutzten Wohnräume. Die Klägerin hat dem Beklagten bereits seit Beginn des Rechtsstreits ihre Hilfe bei der Suche von Ersatzwohnraum angeboten. Dies hat der Beklagte auch zugestanden. Der Beklagte hält seit ca. 1 Jahr das streitgegenständliche Anwesen ohne Nutzungsberechtigung besetzt. Ihm ist bereits seit diesem Zeitpunkt klar, dass er eine neue Wohnung benötigen würde. Er hat nicht konkret vorgetragen, welche Bemühungen er zur Erlangung von zumutbarem Ersatzwohnraum angestrengt hat. Im Übrigen hat er aus der Zwangsversteigerung eine erhebliche Geldsumme von mindestens 600.000 € erlangt, welche selbst in München ausreichen dürfte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Zu berücksichtigen ist, dass der Beklagte bereits seit seiner Jugend im streitgegenständlichen Anwesen wohnt. Er hätte es jedoch nach Ansicht des Gerichts selbst in der Hand gehabt, die streitige Teilung und Zwangsversteigerung der Erbmasse zu verhindern und sein Eigentum an dem Anwesen zu sichern.
V.
Der Streitwert bemisst sich nach § 42 Abs. 1 GKG. Es wird auch um das Bestehen eines Mietverhältnisses gestritten. Es kommt daher nicht auf den Wert des Grundstücks an. Da eine Miete vom Beklagten tatsächlich nicht gezahlt wird, wird die Nettomiete mit 12 €/qm geschätzt.