Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  14 S 14574/18

Leitsatz

1. Wird die gemietete Sache nach Mietende pflichtwidrig nicht herausgegeben, so schuldet der Mieter gemäß § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Ortsüblich ist hierbei jene Miete, die bei der Wiedervermietung üblicherweise auf dem Markt erzielt werden kann (Marktmiete, im Anschluss an BGH NZM 2017, 188).
2. Maßgeblich für die Bemessung der Wiedervermietungsmiete ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Vorenthaltung und nicht derjenige zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter.
3. Hat der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses in erheblichem Maße Investitionen auf die Mietsache getätigt (hier: ca. 150.000,– DM), kommt aber grundsätzlich ein Anspruch auf Erstattung dieser Kosten nach § 547 BGB, ggfs. in Verbindung mit § 812 BGB in Betracht.
4. Haben die Parteien anlässlich einer Vereinbarung über einen anrechenbaren Baukostenvorschuss vereinbart, dass der Mieter nach 20 Jahren keinen Anspruch auf Abfindung mehr haben soll und bleibt die vereinbarte – sehr günstige – Miete sodann für 20 Jahre unverändert, so haben sich die Investitionen des Mieters vollständig amortisiert mit der Folge, dass ein Erstattungsanspruch nach §§ 547, 812 BGB ausscheidet. Der Mieter schuldet dann die Marktmiete in voller Höhe

Verfahrensgang

411 C 5231/18 2018-01-04 Endurteil AGMUENCHEN AG München

Tenor

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 04.01.2018, Az. 411 C 5231/18, abgeändert und die Beklagten verurteilt, über die in 1. Instanz zuerkannten 13.890,91 € hinaus weitere 6.905,31 € und über die in 1. Instanz zuerkannten 99,37 € hinaus weitere 808,13 € zu bezahlen.
II. Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger weitere 3.372,36 € zu bezahlen.
III. Im Übrigen werden die Berufung des Klägers und die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
IV. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben die Beklagten zu tragen.
V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
VI. Die Revision wird nicht zugelassen.
VII. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.411,94 € festgesetzt.

Gründe

I.
Hinsichtlich des Sachverhaltes wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Zusammenfassend bzw. ergänzend hat die Kammer folgende Feststellungen getroffen:
Die Parteien streiten über die Zahlung von Nutzungsentschädigung für die von den Beklagten bewohnte Wohnung nebst angemieteter Garage.
Der Kläger und die Beklagte zu 2) schlossen am 7.9.1984 einen Mietvertrag über die im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung in der H-straße 49 in München zu einer monatlichen Nettomiete von damals 174,90 DM zzgl. Grund-, Wasser-, Fernseh-, Treppengebühr, Gesambruttomiete 208,50 DM. Am 1.1.1992 schlossen die Parteien einen Zusatzmietvertrag hinsichtlich des 4. Obergeschosses im vorgenannten Anwesen, wobei die Parteien hierzu im Mietvertrag ausführten: „Dachgeschossausbau nach eigener Errichtung (siehe Anlage)“. Die hierfür geschuldete Miete wurde mit 143,70 DM vereinbart, wobei die Nebenkosten über den Hauptmietvertrag (Mietvertrag hinsichtlich der Wohnung im 3. OG) abgerechnet werden sollten. In der Berufungsinstanz ist unstreitig, dass der Beklagte zu 1) durch den Mietvertrag aus 1992 auch Mietvertragspartei hinsichtlich der Wohnung im dritten Obergeschoss wurde. Bis einschließlich Februar 2013 bezahlten die Beklagten eine unveränderte monatliche Nettomiete von gesamt 170,64 Euro, ab 1.3.2013 betrug gem. Vereinbarung der Parteien im Verfahren vor dem Amtsgericht München, Az. 452 C 31027/12, die monatliche – durchgehend bezahlte – Gesamtnettomiete 204,77 Euro. Das Mietverhältnis wurde durch fristlose Kündigung des Klägers vom 1.6.2015 wegen schuldhafter Vertragsverletzung des Beklagten zu 1) beendet und die Beklagten sind durch rechtskräftiges Endurteil des Amtsgerichtes München vom 2.2.2017, Az. 412 C 20249/15, zur Räumung und Herausgabe der Wohnung im dritten und vierten Stockwerk verurteilt. Die Zwangsvollstreckung ist durch Beschluss des Amtsgerichtes München vom 16.3.2018, Az. 1537 M 35762/18, bis einschließlich einen Monat nach Ableben der Beklagten zu 2) einstweilen eingestellt. Die ortsübliche Miete für die gesamte Wohnung mit 96,70 qm beläuft sich auf – insoweit unstreitig – 766,83 Euro.
Mit Endurteil vom 4.10.2018 gab das Amtsgericht München der Klage weitgehend statt und wies die auf Feststellung gerichtete Widerklage, dass eine über 204,77 Euro hinausgehende Nutzungsentschädigung nicht verlangt werden darf, ab.
Die Beklagten würden grundsätzlich die Differenz aus ortsüblicher Miete/Marktmiete (die nach übereinstimmender Auffassung der Parteien der Mietspiegel-Miete von 766,83 Euro entspricht) und bezahlter Miete schulden (damit 562,06 Euro monatlich). Allerdings sei vom ursprünglichen, nicht ausgebauten Zustand der Räumlichkeiten im 4. OG auszugehen und es könnten nur die Merkmale berücksichtigt werden, die vom Vermieter geschaffen wurden. Da der Einbau der Gasheizung durch die Beklagten erfolgte, sei ein Abzug wegen unvollständig zur Verfügung gestellter Beheizung gem. Mietspiegel vorzunehmen, damit 0,73 Euro/qm. Die Räumlichkeiten im 4. OG waren zudem im Zeitpunkt der Vermietung nicht zur Wohnnutzung ausgebaut, so dass man zur Berechnung der ortsüblichen Miete nur die Wohnfläche des 3.OG (51,70 qm) heranziehen könne. Weiter sei ein Abzug von 1 Euro/qm für Leitungen auf Putz zu berücksichtigen.
Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beklagten die Wohnung im 3. OG seit 31 Jahren und die Räumlichkeiten im 4. OG seit 24 Jahren nutzen, sich die Lebensdauer der eingebrachten Gegenstände daher bereits beträchtlich verringert hat und die Beklagten eine sehr niedrige Miete zu entrichten hatten, könne man für die Marktmiete allenfalls einen Betrag von 6 Euro/qm anzusetzen und damit für 96,70 qm eine Miete von 580,20 Euro anstatt der klägerseits geltend gemachten 766,83 Euro.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung von bereicherungsrechtlichen Vorschriften. Die Klagepartei sei nicht um einen höheren Betrag als den hier abgezogenen bereichert, da eine Wohnung der Abwohnung unterliege und der Argumentation der Beklagten, jede Kündigung vor Ablauf der Lebenszeit der Mieter stelle eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses dar, nicht gefolgt werden könne. Erstattungsansprüche nach § 536a BGB stünden den Beklagten nicht zu, da die Räumlichkeiten im 4. OG bei Mietbeginn dem geschuldeten Zustand entsprochen und auch kein nachträglicher Mangel vorliege. Im Übrigen sei aber die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung bei vorzeitiger Beendigung eines befristeten Gewerberaummietverhältnisses auf die vorliegende Konstellation nicht übertragbar, da ein Mieter von Wohnraum nicht wie ein gewerblicher Mieter eine Rentabilitätsberechnung vornehme und ohnehin kein Anhalt bestehe davon auszugehen, ein Vermieter gelange nach einer 31-jährigen Mietdauer vorzeitig in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters. Es handle sich schon gar nicht um Investitionen der Mieter, da diesen im Gegenzug für die Investitionen (gem. Privatgutachten der Beklagten im Umfang von ca. 125.000 – 150.000 DM) über Jahrzehnte ein wesentlicher Teil der ortsüblichen Miete erlassen worden sei und die Mieter die Investitionen selbst nutzen und abnutzen haben dürfen. Die bloße Hoffnung auf ein lebenslanges Mietverhältnis könne nicht berücksichtigt werden.
Hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung von Juli 2015 bis März 2018 für die Garage schätzte das Erstgericht die ortsübliche Miete auf 50 Euro monatlich mit Blick auf Alter und einfacher Bauart der Garage. Die Differenz aus gezahlter Miete (22,50 Euro) und geschuldeter Nutzungsentschädigung (50 Euro) ergebe für 33 Monate 907,50 Euro, wobei dieser Anspruch i.H.v. 808,13 Euro durch Aufrechnung der Beklagten mit geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die Abwehr des unberechtigterweise geltend gemachten Teils der Nutzungsentschädigung erloschen sei.
Hiergegen richtet sich die mit Schriftsatz vom 16.10.2018 eingelegte und mit Schriftsatz vom 21.01.2019 begründete Berufung der Beklagten und die mit Schriftsatz vom 6.11.2018 eingelegte und mit Schriftsatz vom 9.1.2019 begründete Berufung des Klägers.
Der Kläger wendet sich gegen die teilweise Klageabweisung und macht klageerweiternd weitere 3372,36 Euro Nutzungsentschädigung für den Zeitraum August 2018 bis Januar 2019 geltend.
Das Amtsgericht habe zu Unrecht Abschläge von der ortsüblichen Miete vorgenommen. Die Beklagten hätten die Wohnung im 3. OG unsaniert und die Wohnung im 4. OG zum Selbstausbau zu einem sehr niedrigen Mietzins angemietet, welcher für fast 30 Jahre unverändert blieb. Die Berechnung der Nutzungsentschädigung richte sich nach dem Zustand der Wohnung und es sei unerheblich, ob die Bewertungsmerkmale vom Vermieter geschaffen wurden. Der Renovierungsaufwand der Beklagten sei durch die geringe Miete der Vergangenheit längst abgegolten, durch die geringe Mieter habe der Kläger faktisch die Kosten des Umbaus getragen. Die Maßnahmen der Beklagten hätten nach 27 bzw. 34 Jahren keinen wertsteigernden Effekt mehr. Grund für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung sei gerade, dass der Kläger die Wohnung aufgrund fortdauernder Nutzung durch die Beklagten nicht anderweitig vermieten kann. Es sei fehlerhaft, davon auszugehen, der Mieter könne sich über den Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages hinaus weiterhin Vorteile sichern.
Der Kläger b e a n t r a g t:
Das Urteil des AG München vom 7.9.2018, AZ 411 C 5231/18 wird dahin abgeändert:
1. Die Beklagten und Berufungsbeklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Klägerin über den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag von 13.890,91 Euro hinaus weitere 6.905,31 Euro zu bezahlen.
2. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Klägerin über den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag von 99,37 Euro hinaus weitere 2458,13 Euro zu bezahlen.
3. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Klägerin Nebenkosten in Höhe von 1.171,67 Euro zu bezahlen.
4. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, an die Klägerin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 3.372,36 Euro für die Monate August 2018 – Januar 2019 zu bezahlen.
Sowie:
Zurückweisung der Berufung der Beklagtenpartei.
Die Beklagten b e a n t r a g e n:
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Amtsgerichts München vom 4.10.2018 dahingehend abgeändert, dass die Klage vollständig kostenpflichtig abgewiesen und der Widerklage stattgegeben, also festgesetellt wird, dass die Klägerin nicht berechtigt ist, von den Beklagten für eine weitere Nutzung bis zur Räumung für die in der H-straße 49 im 3. und 4. Obergeschoss rechts in München gelegenen Räumlichkeiten eine Nutzungsentschädigung zu verlangen, die über einen Betrag von 204,77 Euro monatlich hinausgeht.
2. Vorsorglich für den Fall, dass der Berufung nicht stattgegeben werden sollte, wird beantragt, zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zuzulassen.
Sowie:
Zurückweisung der Berufung der Klagepartei.
Die Beklagten sind der Auffassung, das Amtsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass den Beklagten kein Bereicherungsanspruch zusteht. Das Gericht habe unzutreffenderweise unterstellt, die Beklagten hätten vor ca. 30 Jahren einmalig Investitionen getätigt und seither sei eine kontinuierliche Abwohnung erfolgt. Tatsächlich sei aber nur durch ständige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Wohnungszustand auf einem Niveau, welches eine sofortige Weitervermietung ermögliche, erhalten worden. Der Kläger müsse nicht, wie in anderen Wohnungen, vor Weitervermietung umfassend renovieren, und er sei daher im Umfang der ersparten Renovierungsarbeiten ungerechtfertigt bereichert. Das Amtsgericht habe den Kernsatz der herrschenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verkannt, wonach der Umfang der Bereicherung sich nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters richte und auch nicht im Zeitwert der Investitionen oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe bestehe, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswertes, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann. Es sei unzutreffend, dass die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes lediglich auf befristete gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar sei, die vor Ablauf der Befristung beendet werden; vielmehr finde die Rechtsprechung auch Anwendung auf ein unbefristet abgeschlossenes Mietverhältnis, welches bis zum Versterben der Mieter hätte bestehen können, vor deren Tod aber beendet wird. Es komme darauf an, welche Miete mit den Baumaßnahmen erzielt werden kann im Vergleich zu der ortsüblichen Miete ohne Baumaßnahmen und dass der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswert gelangt. Wenn den Beklagten aber der ausgeführte Bereicherungsanspruch zusteht, dann sei auch der Widerklage antragsgemäß stattzugeben.
Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung für die Garage habe das Erstgericht das Beweisangebot der Einholung eines Sachverständigengutachtens dazu übergangen, dass unter Berücksichtigung des Zustandes und der Mängel der Garage eine höhere als die gezahlte Miete von 22,50 Euro nicht gerechtfertigt sei. Behebbare Mängel seien insofern relevant, als bei Vorhandensein dieser die Beklagten zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt wären. Die geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien in voller Höhe und nicht nur in Höhe der vom Erstgericht ermittelten Differenz berechtigt, so dass schon aus diesem Grund kein Anspruch auf Nutzungsersatz für die Garage bestehe.
Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.5.2019 Bezug genommen.
II.
Auf die zulässige und weitgehend begründete Berufung des Klägers war das Endurteil des Amtsgerichtes München abzuändern und die Beklagten zur Zahlung der seitens des Amtsgerichts nicht zuerkannten Nutzungsentschädigung hinsichtlich der Wohnung zu verurteilen sowie zur Zahlung der Nutzungsentschädigung für den Zeitraum der Klageerweiterung.
Der beklagtenseits zur Aufrechnung gestellte Erstattungsanspruch hinsichtlich vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht, so dass die Aufrechnung ins Leere ging und der Kläger daher einen weiteren Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Garage hat.
Im Übrigen ist die Berufung des Klägers ohne Erfolg. Der Berufung der Beklagten bleibt der Erfolg versagt.
1. Zutreffenderweise geht das Amtsgericht davon aus, dass die Beklagten Nutzungsentschädigung gem. §§ 546, 546a BGB für die streitgegenständliche Wohnung schulden. Die Beklagten sind aufgrund Endurteils des Amtsgerichtes München vom 2.2.2017 zur Räumung und Herausgabe der im dritten und vierten Stockwerk gelegenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 1.6.2015 zum 30.6.2015 beendet.
Die Beklagten schulden demnach gem. § 546a Abs. 1 BGB aufgrund Nichtrückgabe der Mietsache ab dem 1.7.2015 für die Dauer der Vorenthaltung (nach Wahl des Vermieters) die vereinbarte Miete oder die Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
Der Begriff der ortsüblichen Miete ist in § 546a BGB nicht definiert, nach Sinn und Zweck der Regelung ist jedoch auf die Marktmiete abzustellen (Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 546a Rn. 59). Die ortsübliche Miete ist zwischen den Parteien vorliegend unstreitig und beträgt für die Wohnung im dritten und vierten Stock insgesamt 766,83 Euro.
Die Beklagten schulden damit, da sie – unstreitig – nur die bislang vertraglich geschuldete Miete von 204,77 Euro bezahlten, für den geltend gemachten Zeitraum die Differenz von 562,06 Euro.
Es ergibt sich damit für den Zeitraum 1.7.2015 bis Juli 2018 ein Gesamtbetrag von 20.796,22 Euro (37 x 562,06 Euro), so dass die Beklagten über die erstinstanzlich ausgeurteilten 13890,91 Euro hinaus noch die Zahlung weiterer 6905,31 Euro schulden.
2. Das Amtsgericht geht zu Unrecht davon aus, dass von der unstreitigen ortsüblichen Miete aufgrund der vorgenommenen Baumaßnahmen der Beklagten ein Abzug vorzunehmen ist.
Maßstab für den Marktmietzins ist nämlich, zu welchem Preis ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung weiterzuvermieten bzw. anzumieten wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 546a Rn. 60).
Es kommt damit auf den Zustand der vorenthaltenen Mietsache im Zeitpunkt der Vorenthaltung an und nicht darauf, in welchem Zustand sich das Mietobjekt im Zeitpunkt der ursprünglichen Übergabe befand.
Die Frage der vermieterseits gestellten Einrichtung ist für die Bemessung der Miete nach dem Mietspiegel von Relevanz, nicht jedoch für die Ermittlung der im Rahmen des § 546a BGB relevanten Marktmiete. Die Parteien haben sich zwar hinsichtlich der Ermittlung der Marktmiete am Mietspiegel der Stadt München orientiert. Dies führt jedoch nicht dazu, dass das Gericht eine eigene Berechnung der Mietspiegel-Miete nach den dort genannten Kriterien zur Bestimmung der Marktmiete vornehmen könnte und müsste.
3. Die Beklagten können im Ergebnis auch nicht mit ihrem Argument durchdringen, ihnen stünde ein Bereicherungsanspruch aufgrund der von ihnen erbrachten (Aus-)Baumaßnahmen zu und der Geltendmachung der Nutzungsentschädigung stehe der Dolo-agit-Einwand entgegen, da der Kläger die Nutzungsentschädigung aufgrund eines Bereicherungsanspruches der Beklagten sogleich wieder herausgeben müsste.
Es ist vorliegend bereits fraglich, ob die Beklagten einen etwaigen Bereicherungsanspruch überhaupt schon geltend machen können, solange sie die hier gegenständliche Wohnung in der H-straße 49 noch bewohnen oder ob nicht vielmehr der Bereicherungsanspruch erst mit Auszug entsteht, da erst in diesem Zeitpunkt der Kläger den von der Beklagtenseite geltend gemachten erhöhten Ertragswert erlangt.
Auch wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgeht, dass die Geltendmachung des Bereicherungsanspruchs im Zeitpunkt der noch andauernden Nutzung der gegenständlichen Wohnung bereits möglich ist und der Einwand „dolo agit, qui petit, quod statim rediturus est“ grundsätzlich in Betracht kommt, so ändert dies aufgrund des Umstandes, dass sich die Aufwendungen der Beklagten im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits amortisiert haben, nichts an dem Ergebnis, dass die Beklagten zur Zahlung der Nutzungsentschädigung im oben dargestellten Umfang verpflichtet sind.
Hierbei kann zugunsten der Beklagten auch ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass sie die von ihnen geltend gemachten Investitionen getätigt haben und sich der Kostenaufwand für die Beklagten auf ca. 150.000 DM belief – insoweit haben die Beklagten durch Vorlage des Parteigutachtens des Sachverständigen Zentner vom 13.2.018 (Anlage B 2) ihren Vortrag substantiiert.
Die Investitionen der Beklagten haben sich nämlich vor dem Hintergrund folgender Aspekte bereits amortisiert, so dass eine Bereicherung des Klägers im Ergebnis nicht mehr vorliegt und damit den Beklagten auch der geltend gemachte Einwand gegen den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zusteht:
a) Grundsätzlich sieht § 547 BGB eine Regelung für den Fall vor, dass der Mieter die Miete im Voraus entrichtet hat und es sodann zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses kommt. Auch in der Erbringung von Um- und Ausbauarbeiten kann eine Vorauszahlung von Miete zu sehen sein. Mietvorauszahlung i.S.d. § 547 BGB ist jede Mieterleistung, die nach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm innerlich verbunden ist, die also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache ist und durch die der Mietzins ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13.A., § 547 BGB – Rn. 6).
Die Beklagten haben hier selbst vorgetragen, dass „[i]n Anbetracht des Umstandes, dass die Beklagten sich die Wohnräume im 3. Obergeschoss auf eigene Kosten benutzungsfähig hergestellt und die darüber befindlichen Speicherräume selbst auf eigene Kosten ausgebaut hatten, die Bezahlung des Mietzinses vereinbart [wurde], welche der Überlassung der unrenovierten Räumlichkeiten entsprochen hat.“ (Schriftsatz vom 16.5.2018, S. 3, Bl. 36 d.A.). Damit wird aber gerade deutlich, dass die Parteien eine niedrige Miete vereinbarten und die Beklagten durch die Renovierung bzw. den Ausbau der Wohnung einen Teil der für die Überlassung geschuldeten Gegenleistung erbrachten.
Weiter haben die Parteien in der Anlage zum Zusatz-Mietvertrag vom 29.12.1991 (Anlage K 10) unter dem Punkt „Mietzeit“ Vereinbarungen für den Fall getroffen, dass der Kläger nach Ablauf von zwanzig Jahren einen Ausbau des Dachgeschosses unter Einbeziehung des von den Beklagten gemieteten Teils im 4. OG plant. In der Zusatzvereinbarung wurde im Anschluss an die den Beklagten zur Wahl stehenden Optionen geregelt, dass eine Abfindung von Seiten des Vereins nicht stattfindet.
Hieraus ergibt sich zur Überzeugung der Kammer, dass die Parteien einen anrechenbaren Baukostenzuschuss vereinbarten und keinen verlorenen Zuschuss.
Angesichts des o.g. Vortrages der Beklagten in Zusammenschau mit der Vereinbarung, dass nach Ablauf einer Mietzeit von zwanzig Jahren keine Abfindung durch den Kläger mehr erfolgt, ist eindeutig, dass die Beklagten durch die Investitionen in den Ausbau des 4. OG einen Vorschuss auf die Miete bezahlten und nicht nur eine Leistung mit dem Zweck der Erlangung der Mietsache erbrachten (einen sog. verlorenen Zuschuss).
Gem. § 547 Abs. 1 S.1 BGB hat der Vermieter im Grundsatz eine Erstattung an den Mieter zu erbringen, wenn der Vertrag beendet wird, bevor der Zuschuss abgewohnt ist (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 9). Dies gilt allerdings dann nicht, wenn der Mieter die Beendigung des Mietverhältnisses zu vertreten hat.
Gem. § 547 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter nämlich dann, wenn er die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat, das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Hat also, wie hier, die Mieterpartei das Ende des Mietverhältnisses zu vertreten, bestimmen sich die Rechtsfolgen des Mieteranspruchs nach dem Bereicherungsrecht und es kommt darauf an, ob die empfangene Vorauszahlung wirtschaftlich gesehen noch im Vermögen des Vermieters vorhanden ist und – anders als bei der unbedingten Rückerstattungspflicht nach § 547 Abs. 1 S. 1 BGB – nicht danach, welcher Teil der Mietvorauszahlung noch nicht durch die Nutzung der Mietsache abgegolten ist. Entscheidend für die Bemessung der Bereicherung ist im Zweifel deshalb das, was der Vermieter wegen des Baukostenzuschusses nach dem objektiven Ertragswert der Räume mehr gegenüber dem hätte erzielen können, was der alte Mieter ihm geschuldet hat. (Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 46).
Der Unterschied zwischen einer Ersatzpflicht nach § 547 Abs. 1 S.1 und Abs. 1 S.2 BGB ist demnach, dass im Fall der vermieterseits zu vertretenden Kündigung der Vermieter den Teil der Mietvorauszahlung zu erstatten hat, der sich mangels Zeitablaufs noch nicht amortisiert hat. Im Fall der vom Mieter zu vertretenden Beendigung des Mietverhältnisses kommt es darauf an, ob der Vermieter im fraglichen Zeitpunkt auch tatsächlich noch durch die mieterseitigen Aufwendungen eine Bereicherung erfährt (obschon der von den Parteien angedachte Amortisationszeitraum noch gar nicht abgelaufen ist).
Damit ist aber klar: sind die Vorauszahlungen durch Nutzung bereits abgegolten, so ergibt sich ein Erstattungsanspruch weder unter den Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 S. 1 BGB, noch unter den durch Rechtsfolgenverweisung auf das Bereicherungsrecht strengeren Voraussetzungen des § 547 Abs. 1 S. 2 BGB.
b) Bereits aus der oben dargestellten Anlage zum Zusatz-Mietvertrag ergibt sich, dass die Parteien von einer Amortisation der Vorauszahlungen nach Ablauf von zwanzig Jahren ausgingen. Die Parteien haben explizit vereinbart, dass bei einem späteren Ausbau des Dachgeschosses durch den Vermieter nach Ablauf von zwanzig Jahren eine Abfindung durch diesen nicht stattfindet. Diese Vereinbarung ist ein deutliches Indiz dafür, dass nach Ablauf von zwanzig Jahren, unabhängig vom weiteren Schicksal der Wohnung im 3. OG und im 4. OG, die Beklagten keine Abfindung mehr für die von ihnen erbrachten Umbauten erhalten sollten und damit die Vorauszahlung abgegolten sein sollte. Dass sich die Vereinbarung hinsichtlich der Abfindung nur auf Option c) beziehen sollte, ist weder dem Inhalt noch der äußeren Gestaltung des Vertragstextes zu entnehmen. Es erscheint vielmehr klar, dass in keinem Fall eine Abfindung geleistet werden sollte und man damit von einer Abgeltung der als Mietvorauszahlung anzusehenden Leistungen nach Ablauf von zwanzig Jahren ausging.
c) Diese Auffassung wird gestützt durch den Umstand, dass nach unstreitigem Sachvortrag die von den Beklagten geschuldete Miete zunächst stets unverändert bei 170,64 Euro blieb und erstmals erhöht wurde durch Vereinbarung im Verfahren 452 C 31027/12, AG München, mit Wirkung zum 1.3.2013 (204,77 Euro monatlich). Die Miete blieb damit nach Abschluss des Mietvertrages am 7.9.1984 und Abschluss des Zusatzmietvertrages am 1.1.1992 für knapp dreißig bzw. ca. zwanzig Jahre unverändert. Auch dies spricht dafür, dass die Parteien für die Dauer von zwanzig Jahren ab Abschluss des Zusatzmietvertrages davon ausgingen, dass der geleistete Baukostenzuschuss die im Übrigen konstant geringe Monatsmiete ergänzt und ausgleicht.
d) Dieses Ergebnis ist mit Blick auf einen Vergleich der im fraglichen Zeitraum ortsüblichen und der zu zahlenden monatlichen Miete schlüssig.
Gem. Mietspiegel der Landeshauptstadt München für das Jahr 1991 betrug die durchschnittliche Basismiete in guter Lage für eine 96,7 qm große Wohnung 9,24 DM zzgl. Zuschlag für Holztäfelung 1,02 DM abzgl. 2,26 DM wegen fehlender Zentralheizung, ergibt eine ortsübliche Miete von 773,60 DM.
Tatsächlich bezahlten die Beklagten durchweg 352,20 DM und damit 421,40 DM weniger im Vergleich zur ortsüblichen Miete.
Für 23,5 Jahre (1.1.1992 – 30.6.2015) ergibt dies einen Gesamtbetrag von 118834,80 DM (23,5x12x421,40 DM).
Im Vergleich zur von den Parteien angenommenen ortsüblichen Miete im Jahr 2015 i.H.v. 766,83 Euro bezahlten die Beklagten tatsächlich 562,06 Euro weniger.
Für den gleichen Zeitraum wie oben (23,5 Jahre) ergibt sich damit ein Gesamtbetrag von 310.000,83 DM [(562,06 x 1,95583) x 23,5 x 12).
Der von den Beklagten ersparte Mietaufwand beträgt damit 191.166,03 DM.
Die von den Beklagten investierten Kosten von bis zu 150.000 DM (gem. dem von den Beklagten vorgelegten Privatgutachten) sind damit in jedem Fall abgegolten – dies selbst bei Berücksichtigung eines Abschlages für den Umstand, dass die Mieten für Wohnungen der Klägerin regelmäßig unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürften.
e) Im Ergebnis waren damit die Baukostenvorauszahlungen der Beklagten im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bereits abgegolten, so dass sich kein Anspruch der Beklagten aus §§ 547 Abs. 1 S. 2, 812 ff. BGB ergibt.
Etwas anderes gilt auch nicht in Anbetracht der von den Beklagten zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (XII ZR 43/02; NJW-RR 2006, 294), wonach bei einer vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrages sich der Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendungen des Mieters richtet, sondern sich an einer Erhöhung des Ertragswertes ausrichtet.
Abgesehen davon, dass diese Entscheidung einen Gewerberaummietvertrag betraf, so dass eine direkte Anwendung nicht in Betracht kommt, da vorliegend die nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschrift des § 547 BGB zu Tragen kommt, ist bei anrechenbaren Baukostenvorschüssen wie hier stets eine Verrechnung mit dem Mietzins vorgesehen. Ein lebenslanges Mietverhältnis bis zum Ableben des Mieters als Maßstab der Berechnung heranzuziehen ist daher verfehlt. Selbst wenn man vorliegend aber von einem verlorenen Baukostenzuschuss ausgehen wollte, welcher auf dem Ansinnen beruht einen möglichst langen Mietvertrag, eine möglichst lange Nutzungsdauer des Mietobjekts zu erreichen, so würde dies am dargestellten Ergebnis nichts ändern. Im Bereich des Wohnraummietrechts würden sich die Ansprüche der Beklagten dann nach den Vorgaben des Baukostenzuschüsse-Rückerstattungsgesetzes richten, welches im Fall der nicht vom Vermieter zu verantwortenden Vertragsbeendigung eine Rückzahlung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechtes vorsieht. Die Bereicherung ist hier weder nach den mit dem Zuschuss gedeckten Baukosten noch nach der durch die Mieterleistung geschaffenen Werterhöhung des Bauwerks zu bemessen, sondern es ist nur auf die Vorteile abzustellen, die der Vermieter daraus erzielen kann, dass er vorzeitig in den Genuss derjenigen Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Objekts gelangt ist, die dem Mieter für die Zeit nach tatsächlicher Vertragsbeendigung bis zum an sich vorgesehenen Vertragsablauf oder bis zu der vorgesehenen Amortisationsdauer entgangen ist. Bei Zeitmietverträgen stimmt die Amortisationsdauer i. d. R. mit der Vertragsdauer überein. Bei unbefristeten Verträgen kann die Vertragsdauer nie einen Anhaltspunkt für die Amortisation bieten (Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, § 547 Rn. Randnummer 16 und 20). Es wäre demnach hier, aufgrund Vorliegens eines unbefristeten Vertrages, auf die Absprachen und gemeinsamen Vorstellungen der Parteien abzustellen, so dass die obigen Ausführungen entsprechend gelten und im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bereits eine Amortisation eingetreten war.
Nichts anderes ergibt sich auch, wollte man eine getrennte Betrachtung des im 3. OG gelegenen Wohnbereiches und der im 4. OG gelegenen Räumlichkeiten vornehmen. Der Mietvertrag hinsichtlich des Teils der Wohnung im 3. OG liegt noch länger zurück, so dass hier jedenfalls eine Amortisation eingetreten ist. Es sind seit Abschluss des Kaufvertrages bereits mehr als 30 Jahre verstrichen, die anfänglich in Ansehung des baulichen Zustandes der Wohnung vereinbarte Miete blieb von 1984 bis 2013 unverändert und damit für nahezu 30 Jahre.
f) Im Ergebnis schulden die Beklagten damit die Zahlung weiterer 6905,31 Euro auf den ursprünglichen Klageantrag und weiterer 3372,36 Euro für den Zeitraum August 2018 – Januar 2019, in welchem die Beklagten die Wohnung weiterhin trotz Beendigung des Mietertrages nutzen. Nachdem sich die Klageerweiterung auf den identischen Sachverhalt aus dem erstinstanzlichen Verfahren bezieht, bestehen gegen eine Klageerweiterung im Berufungsrechtszug keine Bedenken.
3. a) Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung für die Garage ist es nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die monatliche Miete durch Vergleich mit ähnlichen Angeboten aus der Umgebung der streitgegenständlichen Garage auf 50 Euro geschätzt hat.
Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es insoweit nicht. Das Amtsgericht konnte die Höhe der Marktmiete gem. § 287 ZPO schätzen.
Die Ermittlung der Marktmiete für die gegenständliche Garage erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise geschuldeten Miete für vergleichbare Objekte. Die Erholung eines Sachverständigengutachtens stünde im vorliegenden Fall außer Verhältnis zur Höhe der begehrten bzw. tatsächlich geschuldeten Differenz zwischen tatsächlich gezahlter Vertragsmiete und geschuldeter Marktmiete. Das Amtsgericht hat umfangreich dargelegt, auf welcher Vergleichsgrundlage es zur Annahme gelangte, dass die dargelegte Miete von 50 Euro monatlich der Marktmiete entspricht. Dies ist im Hinblick darauf, dass eine Schätzung nach § 287 ZPO auch eine rasche Entscheidung des Gerichts ermöglicht und dass so Gutachterkosten, die einen Jahresbetrag der geltend gemachten Differenz deutlich übersteigen würden, vermieden werden, ausreichend. Es entspricht daher dem durch § 287 Abs. 1, Abs. 2 ZPO eingeräumten Ermessen von der Erholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen und die Höhe der Marktmiete zu schätzen.
Eine anderweitige Bewertung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung des Vortrages der Beklagten, die Garage sei mangelbehaftet. Nachdem die Beklagten zunächst selbst von einer Marktmiete von 60 Euro ausgegangen waren, erklärten sie mit Schriftsatz vom 18.5.2018, bei den Garagen handle es sich um primitive Wellblechunterstände, die klein, eng geschnitten seien und keinerlei Ausstattung enthielten. Unter dem Dach sei die Garage offen gehalten, so dass es im Winter „durchfriere“. Erhaltungsmaßnahmen seien nur in Form eines Anstrichs der Garagentore 2005 oder 2006 erfolgt. 22,50 Euro seien daher ortsüblich und angemessen.
Diese Umstände hat das Amtsgericht bei seiner Entscheidung zutreffend berücksichtigt. Das Amtsgericht ging in nicht zu beanstandender Weise davon aus, dass es sich um eine Garage eher einfacher Bauart und älteren Datums handelt, der Boden aus einem angegriffenen Estrich besteht, die Wände und Decken der Garage aus Metall bestehen und keine besondere Ausstattung vorhanden ist, auch keine Isolierung, so dass Fahrzeuge stärker dem Frost ausgesetzt sind. Das Amtsgericht hat demnach alle von den Beklagten vorgebrachten Charakteristika und den Zustand der Garage im Rahmen seiner Schätzung beachtet. Auch nach Auffassung der Kammer ist von einer Marktmiete von 50 Euro monatlich im Wege der Schätzung auszugehen.
Die Beklagten schulden demnach für den geltend gemachten Zeitraum die Differenz zur tatsächlich gezahlten Miete von 22,50 Euro, mithin 33 x 27,50, gesamt 907,50 Euro.
b) Über den durch das Amtsgericht zuerkannten Betrag waren dem Kläger weitere 808,13 Euro zuzusprechen, da der Anspruch nicht durch Aufrechnung der Beklagten erloschen ist.
Die klägerischen Hauptforderungen auf Nutzungsentschädigung sind vollumfänglich berechtigt, so dass den Beklagten kein Anspruch gegen den Kläger wegen Abwehr der Geltendmachung unberechtigter Forderungen zusteht.
4. Das Amtsgericht hat die Widerklage zu Recht abgewiesen. Die Beklagten schulden eine über die bisher bezahlte Miete hinausgehende Nutzungsentschädigung. Der Feststellungsantrag muss daher ohne Erfolg bleiben.
5. Die Beklagten schulden keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, welche der Kläger mit 1.171,67 Euro beziffert.
Der Kläger hat mit Schreiben vom 24.1.2018 die Beklagten zur Zahlung der Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefordert unter Bezifferung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Beklagten konnten mangels Kenntnis des tatsächlich geschuldeten Betrages zuvor durch Zeitablauf nicht in Verzug geraten. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten waren damit im Zeitpunkt des Verzugseintrittes (Ablauf der anwaltlich gesetzten Frist) bereits angefallen und stellen keinen Verzugsschaden dar.
III.
1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Der Kläger ist mit der geltend gemachten Hauptforderung in Höhe von 1650 Euro unterlegen (Nutzungsentschädigung für die Garage, soweit mehr als 50 Euro monatlich, nämlich 100 Euro geltend gemacht wurden: 50 Euro x 33 Monate = 1650 Euro). Die Zuvielforderung ist jedoch verhältnismäßig geringfügig angesichts des Gesamtwertes der klägerischen Hauptforderung in Höhe von 23.587 Euro (ca. 7%). Die Kosten waren daher insgesamt den Beklagten aufzuerlegen.
2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
3. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts nicht erfordern, §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO. Die Entscheidung weicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht ab.
4. Die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 47, 48 GKG, § 3 ZPO.
Verkündet am 08.05.2019
Landgericht München I
München, 08.05.2019
Verfügung
1. Urteil vom 08.05.2019 hinausgeben an:
Prozessbevollmächtigte des Berufungsbeklagten Zachmann & Partner
zustellen
Prozessbevollmächtigter des Berufungsklägers zu 1, 2 …
zustellen
2. Schlussbehandlung.