Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  7 U 2730/15

Leitsatz

1 Bei einer auf Zahlung einer Maklerprovision gerichteten Klage muss der Makler darlegen und beweisen, dass gerade die beklagte Partei Vertragspartner des Maklervertrages geworden ist. Allein daraus, dass die beklagte Partei letztlich Käuferin des Objekts wurde, kann nicht – etwa unter Heranziehung der Rechtsfigur der Vertretung „für den, den es angeht“ – abgeleitet werden, dass ein beim Abschluss des Maklervertrages handelnder Vertreter für sie tätig geworden ist. Diese Konstruktion ist nur für Bargeschäfte des täglichen Lebens tauglich, nicht aber für Immobiliengeschäfte größeren Volumens oder entsprechende Maklergeschäfte. (redaktioneller Leitsatz)
2 In dem Fall, in dem ein Eigengeschäft ausscheidet, sondern vielmehr feststeht, dass ein Fremdgeschäft vorliegt, kommt es bei der Beurteilung der Frage, in welchem Namen der Vertreter einen Vertrag abschließt, auf den objektiven Inhalt der Erklärung des Vertreters an, also darauf, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsgegners darstellt. Hierbei sind die gesamten Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen (ebenso BGH BeckRS 2011, 07926 Rn. 10). (redaktioneller Leitsatz)
3 Allein die Erbringung von Dienstleistungen, die – sofern ein Maklervertrag abgeschlossen wurde – typischerweise von einem Makler erbracht werden, belegt nicht, dass ein Maklervertrag abgeschlossen wurde. (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

10 HK O 11562/14 2015-06-29 Urt LGMUENCHENI LG München I

Gründe

Oberlandesgericht München
Az.: 7 U 2730/15
10 HK O 11562/14 LG München I
erlässt das Oberlandesgericht München – 7. Zivilsenat – durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht …, den Richter am Oberlandesgericht … und den Richter am Oberlandesgericht …
am 25.01.2016
folgenden
Beschluss
gemäß § 522 Abs. 2 ZPO
3. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 29.06.2015, Aktenzeichen 10 HK O 11562/14, wird zurückgewiesen.
4. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
5. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts München I und der vorliegende Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der vollstreckbaren Forderung abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 686.689,50 € festgesetzt.
Gründe:
I. Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht der M. Immobilien International GmbH (M. GmbH) gegen die Beklagte Ansprüche auf Maklerhonorar geltend. Mit notariellem Vertrag vom 05.08.2013 hat die Beklagte das Hotel „B. W. A. hotel M.“ zum Preis von rund 20 Mio. € erworben. Die Klägerin ist der Auffassung, zwischen der M. GmbH und der Beklagten sei zuvor bezüglich dieses Hotels ein Maklervertrag zustande gekommen mit der Folge, dass die Beklagte der M. GmbH wegen des Kaufs Maklerhonorar schulde. Mit Vertrag vom 23./26.5.2014 (K 9) hat die M. GmbH ihre „Rechte und Ansprüche aus der Rechnung (…) vom 14.04.2014 über 686.689,50 € brutto gegenüber der (Beklagten)“ an die Klägerin abgetreten.
Die Klägerin hat vorgetragen, die M. GmbH habe stets auf der Käuferseite mit Herrn P. korrespondiert; die Beklagte habe die Dienste der M. GmbH in Anspruch genommen und damit zu erkennen gegeben, dass sie den in den Gesprächen zwischen dem Vertreter der M. GmbH, Herrn M., und Herrn P. zum Ausdruck gebrachten Antrag der M. GmbH auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen habe.
Erstinstanzlich hat die Klägerin beantragt,
die Beklagte zur Zahlung von 686.689,50 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 01.05.2014 sowie von 2.498,45 € zu verurteilen.
Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt.
Der Beklagte hat vorgetragen, sie habe mit der M. GmbH weder ausdrücklich noch konkludent einen Maklervertrag abgeschlossen.
Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf den Tatbestand und auf die tatbestandlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Landgerichts München I vom 29.06.2015 Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiter verfolgt mit der Maßgabe, dass Zinsen auf die Hauptsache in Höhe von nunmehr 9 Prozentpunkten über dem Basiszins beansprucht werden.
II. Die Berufung gegen das im Tenor genannte Urteil des Landgerichts München I ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.
Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweisbeschluss des Senats vom 07.12.2015 (Bl. 153 d. A.) Bezug genommen. Aus den dort näher ausgeführten Gründen, in denen der Senat zum Berufungsvorbringen Stellung nimmt, sieht der Senat die Berufung als nicht begründet an. Die in der Stellungnahme vom 19.01.2016 (Bl. 162 d. A.) zum Hinweisbeschluss vorgebrachten Einwände geben zu keiner anderen Beurteilung Anlass.
Lediglich ergänzend ist Folgendes anzumerken:
1. Die Klägerin (Berufungsbegründung Bl. 3 f) beruft sich vergeblich auf die dort zitierte Rechtsprechung des BGH zu § 164 I 2 BGB, um hieraus eine Umkehr der Beweislast in dem Sinne herzuleiten, dass die Beklagte zu beweisen hätte, dass P. „bei Entgegennahme der Maklerleistungen … nicht für die Beklagte, sondern für eine andere Gesellschaft gehandelt hat…“.
a) In der Entscheidung vom 01.03.2011 (II ZR 16/10) ist mitnichten von einer Umkehr der Beweislast die Rede. Vielmehr hat der BGH entschieden, dass in dem Fall, dass ein Eigengeschäft ausscheidet, sondern vielmehr feststeht, dass ein Fremdgeschäft vorliegt, für die Frage, für wen von mehreren möglichen Vertretenen der Vertreter gehandelt hat, die gesamten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (juris Rn. 11). Hierbei hat der BGH maßgeblich darauf abgestellt, zu wessen Vertretung der Vertreter vertraglich befugt war. Dass Herr P. nur bestimmte der möglichen Vertretenen (siehe Hinweisbeschluss Ziff. II 1, 2 b aa ) oder gar nur die Beklagte hätte vertreten dürfen, ist indessen nicht ersichtlich.
b) In dem der Entscheidung vom 17.12.1987 (VII ZR 299/86) zugrunde liegenden Sachverhalt war fraglich, ob die vertretende GmbH einen Vertrag für sich selbst oder für die KG, deren Komplementärin sie war, abgeschlossen hatte (juris Rn. 18). Auch in diesem Fall hat der BGH maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles und insbesondere darauf abgestellt, dass zuvor bereits ein weiterer Vertrag zwischen dem Vertragspartner und der KG, nicht aber mit der GmbH abgeschlossen worden war. Von einer Beweislaständerung ist auch hier nicht die Rede. Vorliegend kann aufgrund des Schriftverkehrs der M. GmbH mit weiteren Gesellschaften – nicht aber mit der Beklagten – nicht davon ausgegangen werden, dass aufgrund (vor)vertraglicher Kontakte der Maklervertrag als mit der Beklagten geschlossen angesehen werden könnte.
c) In den Entscheidungen vom 01.04.1992 (VIII ZR 97/91) und vom 15.05.1991 (VIII ZR 212/90) war – anders als im vorliegenden Fall, in dem es unstreitig um ein Fremdgeschäft geht – streitig, ob der den Vertrag Unterzeichnende ein Fremd- oder ein Eigengeschäft abgeschlossen hatte. Für diesen – hier gerade nicht einschlägigen Fall – hat der BGH entschieden (VIII ZR 97/91, juris Rn. 15; VIII ZR 212/90, juris Rn. 10), dass der Unterzeichner darzulegen und zu beweisen hat, dass er ein Fremdgeschäft abgeschlossen hat. Dies folgt unmittelbar (nicht, wie die Berufung unterstellt, „analog“) aus § 164 II BGB, mithin aus einer Vorschrift, die vorliegend nicht einschlägig ist.
2. Auch auf die Entscheidung des BGH vom 22.05.1978 (II ZR 160/77) kann sich die Klägerin (entgegen Berufungsbegründung Bl. 4 f) nicht berufen. Dort ging es um eine Kaufpreisforderung aus einem unstreitig zustande gekommen und verkäuferseits auch ausgeführten Kaufvertrag, wobei lediglich streitig war, ob die auf Käuferseite auftretende natürliche Person (der dortige Beklagte) Partei des Kaufvertrages war oder aber eine von zwei durch ihn vertretenen Gesellschaften. Der BGH hat tragend die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Beklagte sei nicht Vertragspartner gewesen. Lediglich obiter hat er ausgeführt, wenn objektive Umstände keine ausreichenden Unterscheidungsmerkmale dafür lieferten, welche von den beiden Gesellschaften vertreten worden sei, müssten beide Gesellschaften die Erklärungen des Vertreters „gegen sich gelten lassen“. Ob hiermit gemeint sein soll, dass beide Gesellschaften Partei des Vertrags auf Käuferseite wurden, kann dahinstehen. Denn jedenfalls vorliegend kann hieraus nicht hergeleitet werden, die Beklagte sei (neben anderen Gesellschaften, die die Berufung indessen nicht benennt) Partei des Maklervertrages geworden. Denn im dortigen Fall war der Kaufvertrag seinem äußeren Gepräge nach unstreitig zustande gekommen und (mit Ausnahme der Kaufpreiszahlung) auch vertragsgemäß durchgeführt worden. Vorliegend hingegen ist nur festzustellen, dass der Hotelkaufvertrag durchgeführt wurde. Ein derartiges Geschäft ist allerdings ohne Weiteres ohne Einschaltung eines Maklers möglich; auch die Erbringung von Dienstleistungen, die – sofern ein Maklervertrag abgeschlossen wurde – typischerweise von einem Makler erbracht werden, belegt nicht, dass ein Maklervertrag abgeschlossen wurde. Vorliegend geht der Streit der Parteien gerade darum, dass die M. GmbH – jedenfalls möglicherweise – typische Maklerleistungen erbracht hat, ohne zu erkennen, dass sie keinen Maklervertrag (weder mit der Beklagten noch mit einer anderen Gesellschaft) abgeschlossen hatte. Daher haftet die Beklagte auch nicht „jedenfalls als Gesamtschuldner“ (Berufungsbegründung Bl. 5 unten). P. mag Maklerleistungen entgegen genommen haben (Berufungsbegründung Bl. 6 oben); diese mag aber die Maas GmbH möglicherweise erbracht haben, ohne sich hierbei auf einen Maklervertrag stützen zu können (siehe soeben).
3. Somit hilft der Klägerseite auch nicht, dass P. alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der Beklagten ist (Berufungsbegründung Bl. 7) und dass die Beklagte unter der Anschrift „residiert“, unter der P. Angebote oder Leistungen der M. GmbH entgegengenommen hat (Berufungsbegründung Bl. 8).
4. Auch auf die Entscheidung des BGH vom 18.09.1997 (III ZR 226/92) kann sich die Klägerin (entgegen Berufungsbegründung Bl. 9) nicht berufen. Dort ging es um einen Maklervertrag, der dadurch gekennzeichnet war, dass das Angebot des Maklers zum Vertragsschluss den Vertreter der Gegenseite dazu ermächtigte, frei zu bestimmen, welche von mehreren Gesellschaften, die er vertreten durfte, Partei des Maklervertrages werden sollte. Für eine derartige – in einem Angebot der M. GmbH enthaltenen – Ermächtigung (und einer korrespondierenden Verpflichtung) des P., zu bestimmen, wer Partei des Maklervertrages werden sollte, ist im Rechtsstreit nichts ersichtlich.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO. Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der vorliegenden Entscheidung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung des § 3 ZPO bestimmt.