Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  481 C 17409/15 WEG

Leitsatz

Der Einbau einer Glasfüllung in eine Wohnungseingangstür ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. (redaktioneller Leitsatz)
Die Verlegung eines gemeinschaftlich genutzten Gartenwasserhahns ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 5 gefasste Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wird für ungültig erklärt.
2. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) zur Entfernung und Verlegung des Gartenwasserhahns gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt.
3. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefasste Negativbeschluss wird für ungültig erklärt. Die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München – Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK – vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan … (siehe Anlage K7) ist beschlossen.
4. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 unter TOP 5 gefassten Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) ist begründet, da es an der, für eine bauliche Veränderung erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.
Die vorgelegte Teilungserklärung vom 01.02.1983 (siehe Anlage K1) weist in Ziffer III. § 2 Ziffer 2. e) den Innenanstrich der Wohnungseingangstüren dem Sondereigentum zu. Nach Ziffer III. § 3 Ziffer 1. d) sind die Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen hingegen Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung sind die Wohnungsabschlusstüren vollständig Gemeinschaftseigentum, da eine vertikale Teilung praktisch nicht möglich ist (Bärmann/Armbrüster, 13. Auflage, § 5 WEG Rz. 124).
Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist die Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren und damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7). Der Einbau von Türen vor dem eigentlichen Wohnungszugang, der Einbau einer Tür anstelle eines Fensters und das Auswechseln der Wohnungstür sind bauliche Veränderungen (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 107). Gleiches muss gelten für den Einbau von Glasfüllungen in die vorhandenen Wohnungseingangstüren. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein. Weil der Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nach § 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger wirkt, muss er Mindesterfordernissen an inhaltlicher Klarheit und Bestimmtheit genügen. Ergibt sich auch aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z. B. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München 30.11.2005, 34 Wx 056/05).
Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 61). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 62). Vorliegend ist zwar im Beschluss geregelt, dass der genehmigte Einbau der Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren der Eigentümer der Erdgeschosswohnungen Nr. 4, 5, 6 und 7, B.er Straße …, mit der Maßgabe zu erfolgen hat, dass die Arbeiten von der Ausführung her einheitlich (Verglasung, Montage Handwerksbetrieb) vorgenommen werden, die Art und Größe der Glasfüllungen sind jedoch nicht hinreichend bestimmt. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären.
2. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Entfernung des Hauswasseranschlusses an der Fassade Südseite B.er Straße 17 von dem Sondernutzungsrecht von Herrn F. und Verlegung auf die Westseite, in etwa Gartenmitte) ist begründet, da es an der erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nummer 1. Ihm steht gemäß Anlage D zur Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (siehe Anlage K1) ein Sondernutzungsrecht an dem vor seiner Wohnung gelegenen Gartenbereich mit Nummer 1 zu (siehe Planbeilage 2 in K1, dort schwarz schraffiert). Auf dieser Sondernutzungsfläche befindet sich ein Gartenwasserhahn, der auch von den anderen Miteigentümern genutzt wird, die entsprechenden Verbrauchskosten werden über einen Gemeinschaftszähler erfasst und auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7).
Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, durchführbare Regelungen enthalten und darf keine inneren Widersprüche aufweisen, was durch Auslegung zu ermitteln ist. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 54). Das Gericht teilt die Auffassung des Klägers, dass der gefasste Beschluss jedenfalls unbestimmt ist, als geregelt wurde, dass eine Verlegung Hauswasseranschlusses „auf die Westseite, in etwa Gartenmitte“ erfolgen soll. Hieraus ist nicht konkret ersichtlich, wohin der Gartenwasserhahn genau verlegt werden soll. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Es fehlt damit an einer durchführbaren Regelung. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären. 3. Der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ob ein Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Eigentümerbeschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und nicht nur Einzelner zu stehen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum (Beurteilungsspielraum), der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist (Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 21 WEG Rz. 23).
Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die mehrheitliche Ablehnung des beantragten Grundsatzbeschlusses, die Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung herzustellen, die Verwaltung zu beauftragen, die dafür erforderlichen Kostenangebote einzuholen und eine Beschlussfassung über die Erneuerung des Spielplatzes vorzubereiten, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Unstreitig existiert in der WEG-Anlage lediglich ein Spielplatz mit einem (ungepflegten) Sandkasten. In der vorgelegten Baugenehmigung der Landeshauptstadt München – Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK – vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) heißt es jedoch auf Seite 2: „Folgende Auflagen werden festgesetzt: (…) 8 a) Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (…) b) (…) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“ In dem als Bestandteil der Baugenehmigung ausgefertigten Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) wird eine Fläche des Kinderspielplatzes von größer/gleich 60 m² festgesetzt (rote Eintragung) und als Spielausstattung ein Sandkasten, eine Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst) und eine Spieltischgarnitur (schwarze Eintragungen). Ferner findet sich ein Vermerk rechts unten auf dem Plan: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“ Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die vorgenannte Spielplatzausstattung damit eine Auflage/Detailauflage der Baugenehmigung in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan.
Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Nach §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Begrifflich gehören zur Instandhaltung alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten, zur Instandsetzung die Maßnahmen zur Wiederherstellung eines früheren Zustandes und zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, insbesondere entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, den Bauplänen und der Baubeschreibung (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 111). Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch gegeben bei solchen Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 120). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (BGH vom 27.04.2012, V ZR 177/11).
Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht daher zum Ergebnis, dass der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
4. Der vom Kläger beantragte Grundsatzbeschluss, die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München – Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK – vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) gilt als gefasst (§ 21 Abs. 8 WEG).
Nach den Ausführungen unter Ziffer 3. entspricht der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Hierunter ist, wie sich aus § 21 Abs. 5 WEG ersehen lässt, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verstehen.
Das mit dem Klageantrag Ziffer III. verfolgte Rechtsschutzziel ist gerichtet auf gerichtliche Ersetzung des beantragten Grundsatzbeschlusses gemäß § 21 Abs. 8 WEG. Die Voraussetzungen hierfür sind gegeben. Die Wohnungseigentümer haben die beantragte Maßnahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur Regelung einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung erforderlich ist und auf die ein Anspruch besteht, nicht getroffen. Die zulässige Klage war damit begründet.
5. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a Abs. 1 GKG (TOP 5; TOP 7. b) Beschlussantrag 2); TOP 7 k) jeweils 5.000,00 €).