Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  36 S 12134/15 WEG

Leitsatz

1. Mit dem Anspruch aus § 1004 BGB auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung konkurrierende Schadenersatzansprüche der Gemeinschaft wegen Verletzung von Gemeinschaftseigentum bewirken keine geborene Ausübungskompetenz der Gemeinschaft für den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB. Der Anspruch aus § 1004 BGB bleibt Individualanspruch, den jeder Wohnungseigentümer selbst gerichtlich durchsetzen kann. (redaktioneller Leitsatz)
2. Die bei unzulässigen baulichen Veränderungen in Gestalt von Substanzeingriffen regelmäßig gegebene Anspruchskonkurrenz des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB mit Schadensersatzansprüchen begründet keinen Zwang der Gemeinschaft, den Beseitigungsanspruch an sich zu ziehen und geltend zu machen. Auch eine Verpflichtung zur Ausübung des Schadensersatzanspruchs besteht in der Regel nicht. (redaktioneller Leitsatz)
3. Der Gemeinschaft kommt bei der Frage, ob und inwieweit Ersatzansprüche bzw. sonstige gemeinschaftsbezogene Ansprüche geltend zu machen sind, grundsätzlich ein Ermessensspielraum zu, dessen Grenzen der richterlichen Überprüfung unterliegen. Ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, von der Geltendmachung derartiger Ansprüche abzusehen, unterliegt der Prüfung im Einzelfall. (redaktioneller Leitsatz)
4. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann ein Vorgehen des Verbandes nur in engen Ausnahmefällen verlangen, weil ihm auch ohne Vergemeinschaftung ein eigenes Vorgehen ohne Weiteres möglich ist. (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

482 C 23982/14 2015-06-03 Endurteil AGMUENCHEN AG München

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 03.06.2015, Az. 482 C 23982/14 WEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I. Nach § 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (vgl. Thomas/Putzo ZPO, 37. Auflage, § 540 RdNr. 5 mit weiteren Nachweisen). Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 544 ZPO ist entsprechend § 26 Nr. 8 EGZPO ausgeschlossen.
II. Die Berufung der Klägerin zulässig. Insbesondere wurde sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet. Die Berufung ist jedoch unbegründet. Die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet.
1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere kann ein Negativbeschlusses isoliert angefochten werden.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer Beschlussqualität. Ein solcher Negativbeschluss ist demnach kein Nichtbeschluss (BGHZ 148, 335). Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht es offen, den Negativbeschluss, wie sonst auch einen positiven Beschluss, nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG gerichtlich überprüfen zu lassen.
Das Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich aus dem Anspruch auf Durchsetzung einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Es ist weder erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer persönlich betroffen ist, noch, dass er sonst Nachteile erleidet (BGH, Beschluss vom 17.7.2003, V ZB 11/03; BayObLG, WuM 2004, 736 m. w. N.).
Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist insbesondere auch dann zulässig, wenn nicht gleichzeitig ein Verpflichtungsantrag gestellt wird (BGH V ZR 114/09, Urteil vom 15.01.2010). Zwar entfaltet ein negativer Beschluss für die Wohnungseigentümer keine Sperrwirkung. Wird er jedoch nicht in der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG angefochten, kann der bestandskräftig gewordene Beschluss regelmäßig einem späteren Verpflichtungsantrag entgegengehalten werden. Eine Pflicht des Wohnungseigentümers, zugleich mit der Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG einen Antrag auf Vornahme einer bestimmten Handlung durch die Wohnungseigentümer zu verbinden, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Aus dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung folgt jedenfalls so lange ein Rechtsschutzbedürfnis des anfechtenden Wohnungseigentümers, als er nicht sein Ziel, die Gemeinschaft zu einer bestimmten Maßnahme zu bewegen, erkennbar aufgegeben hat (BayObLG, WuM 2004, 736 m. w. N.). Davon kann hier nach dem Vorbringen der Klägerin keine Rede sein.
2. Die Klage ist jedoch nicht begründet.
2.1 Der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.9.2014 zu TOP 6 ist wirksam.
2.1.1 Die in erster Instanz geltend gemachte formelle Unwirksamkeit des angefochtenen Beschlusses wurde in der Berufungsinstanz nicht weiter verfolgt. Die Berufung stützt sich nur auf materielle Erwägungen, insbesondere darauf, dass das Amtsgericht von einem unzutreffenden Schadensbegriff ausgegangen und zu Unrecht ein freies Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht habe. Tatsächlich habe ein Ermessen der WEG, von einer Klage auf Rückbau der baulichen Veränderung abzusehen, nicht bestanden; es handele sich vielmehr um eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes, nachdem Gemeinschaftseigentum beschädigt worden sei.
2.1.2 Die Entscheidung der Gemeinschaft, den Antrag auf klageweise Durchsetzung des Rückbauanspruchs gegen den Wohnungseigentümer R… als Gemeinschaft durchzusetzen, abzulehnen, widerspricht nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, den Anspruch klageweise geltend zu machen, ist nicht auf null reduziert. Auch hat das Erstgericht den Schadensbegriff nicht verkannt. Das Amtsgericht ist lediglich davon ausgegangen, dass die klägerseits vorgetragenen Beschädigungen im Vergleich zur Beseitigung des Kamins keinen weitergehenden Schaden darstellen. Dies ist zutreffend. Der in der Eigentümerversammlung mehrheitlich abgelehnte Antrag zielte ausdrücklich auf Rückbau des Kaminrohrs, inklusive Folgeschäden als Annex zum geltend gemachten Beseitigungsanspruch (Aufforderung durch die Gemeinschaft und gegebenenfalls gerichtliche Geltendmachung durch diese).
2.1.2.1 Vorliegend hat der Wohnungseigentümer R… entgegen § 22 Abs. 1 WEG ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer ein Kaminrohr eingebaut, das durch die Dachhaut nach außen geführt wird. Diese Maßnahme stellt eine unzulässige bauliche Veränderung dar.
2.1.2.2 Der unbefugte Einbau des Kamins löste einerseits Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftsverhältnisses und aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung der Dachsubstanz des im Gemeinschaftseigentum stehenden Daches aus. Gleichzeitig entstand durch den Einbau ein Anspruch auf Beseitigung des Kaminrohrs aus § 1004 Abs. 1 BGB als Individualanspruch der über das in § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende Maß beeinträchtigten Wohnungseigentümer (vgl. BGH V ZR 25/13, Urteil vom 07.02.2014).
Für Schadenersatzansprüche wegen Verletzung von Gemeinschaftseigentum besteht eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich um gemeinschaftsbezogene Rechte im Sinne des § 10 Abs. 6 S. 3 HS 3 Var. 1 WEG handelt, Gemeinschaftsbezogen ist ein Recht, wenn Inhaber dieses Rechts grundsätzlich alle Wohnungseigentümer sind und das Interesse der Wohnungseigentümer oder Gründe des Schuldnerschutzes es erfordern oder gebieten, dass dieses Recht einheitlich und gemeinsam (also nicht durch einzelne Eigentümer) ausgeübt wird (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, Rn. 92 zu § 10 WEG). Die Durchsetzung eines Schadensersatzansprüchs betrifft die wirtschaftlichen Inleressen und Rechtspositionen aller Wohnungseigentümer.
Der Anspruch auf Rückbau als Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 BGB stellt hingegen einen Individualanspruch dar, den jeder Wohnungseigentümer ohne Ermächtigung durch die übrigen gerichtlich durchsetzen kann (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a. a. O., § 22, Rdnr. 205).
Mit dem Anspruch aus § 1004 BGB konkurrierende Schadenersatzansprüche wegen Verletzung von Gemeinschaftseigentum führen nicht dazu, dass für den Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB eine geborene Ausübungskompetenz der Gemeinschaft besteht. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung BGH V ZR 25/13, Urteil vom 07.02.2014, die Prozessführungsbefugnis des als Miteigentümer klagenden Klägers nur im Hinblick auf Schadensersatzansprüche, die über die Beseitigung der unzulässigen baulichen Maßnahme hinausgehen, verneint. Im ersten Teil seiner Entscheidung ist er dagegen, was den Anspruch auf Entfernung der dortigen Terrassenüberdachung als unzulässige bauliche Veränderung betrifft, weiterhin von einem Individualanspruch ausgegangen und hat die Stattgabe des Beseitigungsanspruchs gemäß § 1004 BGB bestätigt. Wäre er bei einer Anspruchskonkurrenz von § 1004 und Schadensersatzansprüchen davon ausgegangen, dass in einem solchen Fall die geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft auch den Anspruch aus § 1004 erfasst, hätte der erste Teil der Entscheidung anders ausfallen müssen.
2.1.2.3 Die bei unzulässigen baulichen Veränderungen in Gestalt von Substanzeingriffen regelmäßig gegebene Anspruchskonkurrenz des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB mit Schadensersatzansprüchen begründet keinen grundsätzlichen Zwang der Gemeinschaft, den Beseitigungsanspruch an sich zu ziehen und geltend zu machen, Auch eine Verpflichtung zur Ausübung des Schadensersatzanspruchs besteht in der Regel nicht, da der einzelne Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch selbst geltend machen kann (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, RdNr. 93 zu § 10 WEG).
Der Gemeinschaft kommt bei der Frage, ob und inwieweit Ersatzansprüche bzw. sonstige gemeinschaftsbezogene Ansprüche geltend zu machen sind, grundsätzlich ein Ermessensspielraum zu, dessen Grenzen der richterlichen Überprüfung unterliegen (vgl. BayObLG WuM 1994, 571/572; BayObLG, WuM 2004, 736; OLG München, NJW 2011, 83 ff.). Ob es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, von der Geltendmachung derartiger Ansprüche abzusehen, obliegt der Prüfung im jeweiligen Einzelfall.
Die Klägerin beruft sich auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf NZM 2004, 347, 348, wonach ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der auf die gerichtliche Geltendmachung von offensichtlich schlüssig dargelegten Schadensersatzansprüchen gegen frühere Verwalter verzichtet, mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang steht. Nach einer weiter zitierten Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 26.9.2003 (WuM 2004, 736) entspricht ein Beschluss, der bereits von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs (wegen unberechtigten Bezugs von Entschädigungszahlungen) absieht, in aller Regel nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.
Der wesentliche Unterschied zu den beklagtenseits zitierten Entscheidung liegt vorliegend darin, dass hier auch Individualansprüche inmitten stehen. Es ist anerkannt, dass der Verband den Individualanspruch an sich ziehen kann, wenn die Wohnungseigentümer die Ausübung durch den Verband für richtig erachten. Auch und gerade bei dieser Entscheidung steht ihnen jedoch ein – weiter – Ermessensspielraum zu. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann ein Vorgehen des Verbandes nur in engen Ausnahmefällen verlangen, da ihm auch ohne Vergemeinschaftung ein eigenes Vorgehen ohne weiteres möglich ist (so auch ausdrücklich LG Köln, ZWE 2015, 126, 127; ebenso ein Zugriffsermessen annehmend: BGH, NJW 2015, 2874 ff.). Ein derartiger Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, warum die Klägerin den ihr zustehenden Individualanspruch nicht selbst geltend machen kann. Ein Zwang zur Geltendmachung des Rückbauanspruchs durch die Gemeinschaft im Sinne einer Ermessensreduzierung auf Null folgt auch nicht aus den vorgetragenen Kostenargumenten. Etwaige Probleme sind einerseits über § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall bzw. 16 Abs. 6 WEG lösbar. Im Übrigen greift auch hier durch, dass jeder Eigentümer, der nachvollziehbar Folgeschäden und Kosten durch eine unzulässige bauliche Maßnahme befürchtet, selbst Beseitigung gemäß § 1004 BGB verlangen kann.
2.1.2.4 Soweit die Anfechtung einen Verstoß gegen öffentliches Recht, den Gleichheitsgrundsatz, sowie negative Auswirkungen durch Abluft und Rauch beanstandet, wurden diese Gesichtspunkte unter Verstoß gegen. § 46 Abs. 1 WEG außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgebracht und sind daher nicht zu berücksichtigen. Insoweit handelt es sich auch nicht um eine Vertiefung des in der Anfechtungsbegründungsfrist vorgebrachten Arguments, die Dachhaut sei beschädigt worden, was Folgeschäden durch Rost, Korrosion, Wassereintritt und Ungeziefer verursachen könne. Nichtigkeitsgründe, die vom Amts wegen zur berücksichtigen wären, sind dies nicht.
2.1.2.5 Soweit im Übrigen Probleme im Hinblick auf eine vergleichsweise Lösung befürchtet werden, dürften sich diese praktisch nicht stellen, nachdem die übrigen Eigentümer im Individualprozess beizuladen sein werden und dem Rechtsstreit, auch zum Zwecke des Vergleichsabschlusses beitreten können.
Die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 6 ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden.
2.2 Über die Hilfsanträge ist nicht zu entscheiden. Die Entscheidung über die Hilfsanträge wurde von der Bedingung abhängig gemacht, dass die Kammer eine isolierte Anfechtung des Negativbeschlusses für unzulässig hält. Diese Rechtsbedingung ist nicht eingetreten.
III. Die Kostenentscheidung folgt § 97 ZPO.
IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit entspricht §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen, unter denen ein Rechtsmittel stattfindet, liegen unzweifelhaft nicht vor. Entscheidend ist hier die Auffassung des Berufungsgerichts (Thomas/Putzo, ZPO, 37. Auflage, § 713, Rdnr. 3). Die Wertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO ist nicht erreicht, zumal es hier nur um die Anfechtung eines Negativbeschlusses ging.
V. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Wie bereits ausgeführt, hat der Bundesgerichtshof trotz Anspruchskonkurrenz in der Entscheidung BGH V ZR 25/13 den Individualanspruch des dort klagenden Wohnungseigentümers auf Beseitigung bejaht und dessen Klagebefugnis ausschließlich insoweit verneint, als es um Schadensersatz ging. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Auch besteht keine Divergenz zu den vom Berufungsführer zitierten Entscheidungen des OLG Düsseldorfs, NZM 2007, 347 und des Bayerischen Obersten Landesgerichts, WuM 2004, 736, so dass der Aspekt der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ebenfalls nicht greift. Diese Entscheidungen betreffen, wie bereits ausgeführt, wesentlich anders gelagerte Sachverhalte. Auch der Zulassungsgrund der Fortbildung des Rechts ist nicht gegeben. Ersetzt voraus, dass der Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Bestimmungen des materiellen oder formellen Rechts aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Dies bedingt, dass für die rechtliche Beurteilung typischer Lebenssachverhalte eine richtungsweisende Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (Thomas/Putzo, a. a. O., § 543, Rdnr. 41). Dies ist hier nicht der Fall. Dass die Entscheidung, ob Individualansprüche durch den Verband geltend gemacht werden, den allgemeinen Grundsätzen über die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung unterliegt und den Wohnungseigentümern bei dieser Entscheidung ein Ermessen zusteht, entspricht der herrschenden Meinung. Allein der Umstand, dass Bundesgerichtshof zu einer entscheidungserheblichen Frage noch nicht Stellung genommen hat, rechtfertigt die Zulassung der Revision für sich genommen nicht (vgl. BGH, ZWE 2011, 396).
VI. Die Streitwertfestsetzung entspricht mangels anderer Anhaltspunkte dem Auffangstreitwert des § 42 Abs. 3 FamGKG. Die Hilfsanträge wirken sich nicht streitwerterhöhend aus, da über diese nicht zu entscheiden war.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem
Landgericht München I
Prielmayerstraße 7
80335 München
einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch Innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.