Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  36 S 12013/17 WEG

Leitsatz

1 Ein einzelner Eigentümer kann aus § 985 BGB grundsätzlich die Einräumung von Mitbesitz an die Eigentümergemeinschaft verlangen, falls ein Raum zu Unrecht von einem Miteigentümer allein genutzt wird. Es handelt sich dabei um einen Individualanspruch und nicht um eine Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung. Einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht (ebenso BayObLG BeckRS 2004, 2069). (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)
2 Ein solcher Anspruch besteht jedoch nicht, wenn der in Anspruch genommene Miteigentümer tatsächlich gar nicht Alleinbesitzer des Raumes ist – mag er in diesem auch persönliche Gegenstände abgestellt haben -, etwa wenn der Raum nicht verschlossen, sondern frei zugänglich ist und nicht vollständig durch den Miteigentümer belegt wird, sondern ein Mitbesitz der übrigen Eigentümer faktisch möglich ist. Es ist der Gemeinschaft vielmehr unbenommen, entsprechende gebrauchsregelnde Beschlüsse zu fassen, an die sich dann der betreffende Miteigentümer zu halten hat. (Rn. 9) (redaktioneller Leitsatz)
3 Zwar können auch formlose Vereinbarungen im Hinblick auf die Einräumung von Sondernutzungsrechten getroffen werden. Diese gelten jedoch nur schuldrechtlich und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Darüber hinaus ist Voraussetzung für eine wirksame formlose Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, dass diese die Nutzung in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch auch für die Zukunft binden zu wollen; eine bloße Duldung bzw. unwidersprochene Hinnahme der alleinigen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer seitens der übrigen Eigentümer reicht gerade nicht aus und führt auch nicht etwa zum Entstehen eines Gewohnheitsrechts bzw. Entstehen eines Sondernutzungsrechts durch tatsächlichen Gebrauch. (Rn. 7) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

481 C 22391/16 WEG 2017-07-12 Endurteil AGMUENCHEN AG München

Tenor

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 12.07.2017, Az. 481 C 22391/16 WEG, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

I.
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Kläger gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da sie einstimmig der Auffassung ist, dass diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, wobei das Merkmal der Offensichtlichkeit nicht voraussetzt, dass die Aussichtslosigkeit quasi auf der Hand liegt, sie kann auch das Ergebnis vorgängiger gründlicher Überprüfung sein. Weiterhin kommt der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zu; es handelt sich um eine reine Einzelfallentscheidung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung erscheint nicht geboten. Soweit die Kammer ergänzende Erwägungen angestellt hat, handelt es sich um Gesichtspunkte, die angemessen im schriftlichen Verfahren erörtert werden können.
1. Die Kläger rügen in ihrer Berufungsbegründung zunächst Unrichtigkeiten im Tatbestand des erstgerichtlichen Endurteils. Insoweit hätte jedoch ein Antrag auf Berichtigung des Tatbestands gemäß § 320 ZPO gestellt hätte werden müssen. Ein solcher ist nicht erfolgt und kann nunmehr auch nicht mehr gestellt werden, § 320 Abs. 2 Satz 3 ZPO.
2. Die Berufungsbegründung rügt in diesem Zusammenhang weiter, dass es sich hier nicht um eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft handeln würde, da nur der Beklagte nicht eingetragen worden sei. Die übrigen Eigentümer, so auch die Kläger seien unmittelbar nach deren Erwerb durch Kaufvertrag vom 10.9.1993 eingetragen worden. Damit habe die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft geendet. Dies steht jedoch der Qualifizierung des Beklagten als werdender Wohnungseigentümer nicht entgegen. Nach den bindenden Feststellungen des Amtsgerichts hat der Beklagte ebenfalls 1993 den Kaufvertrag abgeschlossen und es wurde für ihn eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Nachdem auch der Besitz an ihn übertragen wurde, wurde der Beklagte Mitglied der werdenden WEG. Der Bundesgerichtshof hat im Fall des Ersterwerbs, wie er hier vorliegt, ausdrücklich entschieden, dass die Mitglieder der werdenden WEG ihre damit verbundenen Rechte und Pflichten auch dann behalten, wenn ein anderer Erwerber vor ihnen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Zwar wandele sich die werdende WEG zu diesem Zeitpunkt in eine „echte“ Wohnungseigentümergemeinschaft um. Diese setze sich aber nun aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der früheren werdenden Gemeinschaft zusammen (BGH, WuM 2004, 511 ff.; vgl. dazu auch BGH NJW 2012, 2650 ff.). Die Ausführungen des Amtsgerichts zur werdenden WEG sind damit nicht zu beanstanden. Im übrigen erscheint diese Frage zunächst entscheidungserheblich für die Frage der Zuständigkeit des angegangenen Gerichts. Wäre der Beklagte nicht als werdender Wohnungseigentümer zu qualizifizieren, hätten die Kläger ihre Klage beim unzuständigen Gericht erhoben, da es sich dann nicht um eine Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 2 WEG handeln würde.
Die Klage erscheint im übrigen aus materiell-rechtlichen Gründen nicht aussichtsreich.
3. Hauptantrag (Einräumung des Mitbesitzes)
3.1. Das Amtsgericht hat zu Recht die Aktivlegitimation der Kläger bejaht. Ein einzelner Eigentümer kann aus § 985 BGB grundsätzlich die Einräumung von Mitbesitz an die Eigentümergemeinschaft verlangen, falls ein Raum zu Unrecht von einem Miteigentümer allein genutzt wird (KG, ZWE 2007, 384 ff.; LG Hamburg, ZMR 2014, 741 ff.). Es handelt sich dabei um einen Individualanspruch und nicht um eine Angelegenheit gemeinschaftlicher Verwaltung (KG, a.a.O.; BayObLG, NJW-RR 2004, 1160, 1161). Einer Ermächtigung der Kläger durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht (BayObLG, a.a.O.).
Dem steht auch nicht die Vorschrift des § 866 BGB entgegen, wonach die Regeln des eigentlichen Besitzschutzes (§§ 858 ff. BGB) zwischen Mitbesitzern ausgeschlossen sind, soweit es sich um die Grenzen des dem Einzelnen zustehenden Gebrauchs handelt. Dieser Ausschluss greift nämlich nicht im Falle des vollständigen Besitzentzugs und erfasst im übrigen nur possessorische Ansprüche; petitorische Ansprüche werden dadurch nicht ausgeschlossen (BGH, BB 1974, 813; OLG Hamburg, NZM 2012, 692, 693; OLG Stuttgart, BauR 2012, 665 ff.; Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage, § 13, Rdnr. 24).
3.2. Ein Recht zum Besitz kann hier auch nicht aus einem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht hergeleitet werden. Es ist unstreitig, dass der Nachtrag, der dem Beklagten ein entsprechendes Sondernutzungsrecht einräumt, im Grundbuch nicht vollzogen wurde. Ein dingliches Sondernutzungsrecht besteht damit nicht. Soweit das Amtsgericht ausführt, es sei zumindest ein konkludentes schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden, nachdem der entsprechende Nachtrag sowohl vom Beklagten als auch von den Klägern, welche durch die Bauträgerin vertreten worden seien, unterzeichnet worden sei, erscheint dies fraglich. Zwar können nach der Rechtsprechung des BGH auch formlose Vereinbarungen im Hinblick auf die Einräumung von Sondernutzungsrechten getroffen werden (Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage, § 13, Rdnr. 32). Diese gelten jedoch nur schuldrechtlich und nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Hier ergibt sich schon aus dem Vergleich zwischen den Eigentümern, die den Nachtrag unterzeichnet haben und der Eigentümerliste, die den jetzigen Bestand ausweist, dass eine solche Rechtsnachfolge eingetreten ist. Ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht hilft daher nicht weiter. Darüber hinaus ist Voraussetzung für eine wirksame formlose Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, dass diese die Nutzung in dem Bewusstsein hinnehmen, sich dadurch auch für die Zukunft binden zu wollen (Bärmann, WEG, 13. Auflage, § 13, Rdnr. 80; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Auflage, § 13, Rdnr. 36); eine bloße Duldung bzw. unwidersprochene Hinnahme der alleinigen Nutzung durch einen Wohnungseigentümer seitens der übrigen Eigentümer reicht gerade nicht aus und führt auch nicht etwa zum Entstehen eines Gewohnheitsrechts bzw. Entstehen eines Sondernutzungsrechts durch tatsächlichen Gebrauch (LG Hamburg, ZMR 2014, 741 ff.; ZMR 2010, 311, 312 bei Nutzung eines Flachdachs als Dachterrasse; KG, a.a.O.; vgl. dazu auch BGH, NJW 2016, 53). Die übrigen Eigentümer haben nur ein Recht, aber keine Pflicht zum Mitgebrauch (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O.). Es ist insbesondere auch nicht ersichtlich, dass die Sonderrechtsnachfolger ein Sondernutzungsrecht des Beklagten gekannt und gebilligt hätten (LG Hamburg, a.a.O.). Mit dem Nachtrag allein, der allenfalls von den damaligen Eigentümern unterschrieben wurde, kann damit nicht argumentiert werden. Auf die Frage der wirksamen Vertretung der Kläger bei Unterzeichnung des Nachtrags kommt es nicht an, wobei eine solche aus dem Kaufvertrag, soweit vorgelegt, nicht herzuleiten sein dürfte.
3.3. Der Herausgabeanspruch ist auch nicht verjährt. Als Anspruch aus dem Eigentum gemäß § 985 BGB unterliegt er nicht der Verjährung, § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB (LG Hamburg, a.a.O.).
3.4. Der Anspruch scheitert jedoch daran, dass der Beklagte tatsächlich nicht Alleinbesitzer des streitgegenständlichen Dachbodens ist, mag er in diesem auch persönliche Gegenstände abgestellt haben. Der Dachraum ist unstreitig nicht verschlossen, sondern frei zugänglich. Er wird auch aktuell nicht vollständig durch den Beklagten belegt, sondern ein Mitbesitz der übrigen Eigentümer ist faktisch möglich. Soweit in erster Instanz ursprünglich vorgetragen wurde, dass durch die vollständige und alleinige Nutzung des Dachbodens durch den Beklagten die übrigen Eigentümer von jedwedem Gebrauch ausgeschlossen seien, haben die Kläger mit Schriftsatz vom 7.4.2017 (Bl. 34/41 d.A.) unmittelbar vor der mündlichen Verhandlung selbst ausgeführt, dass dies so nicht mehr aktuell sei, der Beklagte seine Gegenstände zusammengestellt habe und heute mehr als 50 % für sich persönlich besitze. Der Beklagte ist damit unstreitig nicht (mehr) Alleineigentümer. Soweit jahrzehntelang eine vollflächige Belegung stattgefunden haben mag, ist dies für den gestellten Antrag unerheblich. Entscheidend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung, bzw. im Rahmen des § 522 Abs. 2 ZPO-Verfahrens einem Zeitpunkt, der diesem entspricht. Nachdem bislang offensichtlich keine entsprechende Gebrauchsregelung existiert, kann auch nicht mit einer Überschreitung des zulässigen Gebrauchs argumentiert werden, unabhängig davon, welchen Teil der Fläche der Beklagte tatsächlich nutzt. Im übrigen würde bei nicht vollständiger Besitzentziehung wohl § 866 BGB greifen. Es ist der Gemeinschaft unbenommen, entsprechende gebrauchsregelnde Beschlüsse zu fassen, an die sich dann der Beklagte zu halten haben würde.
4. Hilfsantrag Räumung
Nachdem der Anspruch auf Räumung ebenfalls auf § 985 zu stützen ist, sind die Kläger auch für diesen Hilfsantrag aktivlegitimiert (so auch LG Hamburg, a.a.O.). Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Ein Anspruch auf Räumung gemäß § 985 BGB besteht jedoch aus materiell-rechtlichen Gründen nicht. Eine Räumung würde bedeuten, dass zum einen den Anspruchsstellern der unmittelbare Besitz eingeräumt wird und dass zum anderen dem Anspruchsgegner vollständig der Besitz entzogen wird. Dies verstößt aber gegen § 13 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer – auch der werdende – ein Recht auf Mitgebrauch besitzt (so ausdrücklich Spielbauer/Then, a.a.O., § 13, Rdnr. 23).
5. Hilfsantrag Unterlassung des Abstellens von Gegenständen
Aus dem gleichen Grund kann auch der zweite Hilfsantrag keinen Erfolg haben. Da der Beklagte ein Recht auf Gemeingebrauch hat, kann von ihm nicht die Unterlassung des Abstellens jeglicher Gegenstände verlangt werden. Ein Spitzboden wird üblicherweise zu Speicherzwecken für selten oder gar nicht mehr benötigte Gegenstände benutzt. Eine Benutzung als Abstellraum ist daher grundsätzlich zulässig (OLG Hamburg, NZM 2001, 1082, 1083). Soweit es die Grenzen des zulässigen Gebrauchs betrifft, ist erneut darauf hinzuweisen, dass es der Gemeinschaft unbenommen bleibt, entsprechende gebrauchsregelnde Beschlüsse zu fassen.
II.
Parteivertreter erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen. Zur Kostenbegrenzung wird angeregt, die Rücknahme der Berufung zu überdenken.