Aktenzeichen VIII ZR 267/12
§ 558c Abs 1 BGB
§ 558d Abs 1 BGB
Verfahrensgang
vorgehend LG Münster, 3. Juli 2012, Az: 6 S 78/10vorgehend AG Ahlen, 11. Mai 2010, Az: 9 C 540/05
Tenor
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Münster vom 3. Juli 2012 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
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Die Beklagten sind seit dem Jahr 1984 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin in Ahlen. Das um das Jahr 1913 gebaute Haus ist Teil einer wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zechensiedlung für Bergarbeiter. In der zweiten Hälfte der 1980er Jahre nahm die Klägerin bauliche Maßnahmen an dem bis dahin im Zustand des Errichtungsjahres verbliebenen Haus vor, um dieses modernen Wohnbedürfnissen anzupassen. Für diese Baumaßnahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förderzuschüsse.
2
Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den von der Stadt Ahlen, dem Mieterbund Ostwestfalen-Lippe e.V. und dem Haus- und Grundeigentümerverein Ahlen e.V. erstellten (einfachen) Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand: 1. Januar 2004) die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das 85,51 qm große Haus von 432,65 € (= 5,06 € je qm) auf 452,65 € (= 5,29 € je qm) mit Wirkung zum 1. Oktober 2005. Der vorgenannte Mietspiegel, in dessen Datenbasis die Mietobjekte der Klägerin in der Zechensiedlung nicht eingeflossen sind, unterscheidet nach sechs Baualtersklassen und drei Wohnlagen (einfache, mittlere und gute Wohnlage). Für Einfamilienhäuser ist, da deren Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels nicht erhoben wurden, ein Zuschlag auf den Quadratmeterpreis in Höhe von zehn Prozent möglich. Für die Einordnung von durch Umbau neu geschaffenen Wohnungen sieht der Mietspiegel in Ziffer 5 unter bestimmten Voraussetzungen die Zugrundelegung der Mietwerte einer Neubauwohnung vor.
3
In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 stellte die Klägerin die bisherige und die verlangte Miete gegenüber und nahm eine Vergleichsberechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel vor. Dabei ordnete sie das Haus der Beklagten in die Baualtersklasse 1981 bis 1990 und in die mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus (mit zehnprozentigem Zuschlag) ein und bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage mit 5,17 € bis 5,89 €. Zur Begründung der Einordnung in die jüngere Baualtersklasse führte die Klägerin in ihrem vorstehend genannten Schreiben aus:
“Die Baualtersklasse, in die wir die von Ihnen angemietete Wohnung eingruppiert haben, weicht vom ursprünglichen Baujahr ab, da in der Folgezeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht wird (Vollmodernisierung).”
4
Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
5
Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der erstrebten Mieterhöhung gerichtete Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen. Dabei ist das Amtsgericht im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO unter Zuhilfenahme des auch vom Sachverständigen herangezogenen Ahlener Mietspiegels zu der Beurteilung gelangt, dass bereits die von den Beklagten gezahlte Miete höher sei als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Klägerin deshalb keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen könne.
6
Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht nach Einholung des Gutachtens eines anderen Sachverständigen das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben.
