Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietvertrag: Abgrenzung Mietverhältnisse über Wohnraum von Mietverhältnissen über sonstige Räume; stillschweigende Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts

12459,12487,12489,12524,12526,12527,12529,12555,12557,12559,12587,12589,12619,12621,12623,12627,12629,12679,12681,12683,12685,12687,12689,13051,13053,13055,13057,13059,13086,13086,13088,13089,13125,13127,13129,13156,13158,13159,13187,13189,13347,13349,13351,13353,13355,13357,13359,13403,13405,13407,13409,13435,13437,13439,13465,13467,13469,13503,13505,13507,13509,13581,13583,13585,13587,13589,13591,13593,13595,13597,13599,13627,13629,14050,14052,14053,14055,14057,14059,14089,14109

Aktenzeichen  VIII ZR 66/19

Datum:
13.1.2021
Gerichtsart:
BGH
Dokumenttyp:
ECLI:
ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0
Normen:
§ 133 BGB
§ 157 BGB
§ 535 BGB
§ 549 Abs 1 BGB
§ 573 Abs 3 BGB
§ 573c BGB
§ 578 Abs 2 BGB
Spruchkörper:
8. Zivilsenat

Leitsatz

1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 – VIII ZR 282/07, aaO mwN).
2. Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind.

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 21. Februar 2019, Az: 67 S 341/17vorgehend AG Berlin-Mitte, 8. November 2017, Az: 9 C 69/17

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin – Zivilkammer 67 – vom 21. Februar 2019 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgesehen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F.     straße 71/T.    straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J.                                                     GmbH & Co. KG (im Folgenden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D.                      GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet.
2
Die mit “Mietvertrag über Wohnraum” überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen:
3
Ҥ 1 Mietobjekt
1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […]
§ 2 Mietzeit
[…]
2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB.
4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […].
[…]
4
§ 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung
[…]
2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt.
5
§ 15 Tierhaltung
1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters.
[…].”
6
Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Wohnungen an den Beklagten.
7
Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß.
8
Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkostennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

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