Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietvertrag über Geschäftsräume: Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel

01067,01069,01097,01099,01108,01109,01127,01129,01139,01156,01157,01159,01169,01187,01189,01217,01219,01237,01239,01257,01259,01277,01279,01307,01309,01324,01326,01328,01462,01462,01465,01478,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

Aktenzeichen  XII ZR 92/19

Datum:
3.3.2021
Gerichtsart:
BGH
Dokumenttyp:
ECLI:
ECLI:DE:BGH:2021:030321UXIIZR92.19.0
Normen:
§ 133 BGB
§ 157 BGB
§ 305b BGB
Spruchkörper:
12. Zivilsenat

Leitsatz

Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“) in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.

Verfahrensgang

vorgehend OLG Dresden, 5. Juli 2019, Az: 5 U 36/19vorgehend LG Chemnitz, 26. November 2018, Az: 4 O 1253/16

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. Juli 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin
1. die Beklagte zur Zahlung von 37.668,49 € nebst Zinsen verurteilt,
2. die Erledigung der Zahlungsanträge des Klägers in Höhe von insgesamt 3.176,17 € festgestellt und
3. die Beklagte zur Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.242,84 € nebst Zinsen verurteilt
worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Die Parteien streiten um restliche Mietforderungen aus dem Zeitraum von April 2016 bis Mai 2017 und dabei darum, ob die Miete wegen verschiedener Mängel der Mietsache gemindert ist.
2
Die Beklagte mietete von dem Kläger Geschäftsräume in der ersten Etage eines historischen Postgebäudes zu einer monatlichen Miete von 4.592,67 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 1.803,77 €. Der Mietvertrag vom 30. Juli 2015 hat auszugsweise den folgenden Inhalt:
㤠2 Mietzweck
Die Vermietung erfolgt zum Betrieb einer Tagespflegeeinrichtung.
§ 3 Zustand der Mieträume
Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen (…).
(…)
§ 14 Sonstiges
1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht.
2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“
3
Die Räume wurden der Beklagten im April 2016 überlassen, die seither in den Räumlichkeiten eine Tagespflegeeinrichtung betreibt. Sie behauptete verschiedene Mängel des Mietobjekts und zahlte zu keinem Zeitpunkt die vollständige Miete.
4
Der Kläger hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 42.993,93 € nebst Zinsen und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe weiterer 1.358,86 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Daneben hat der Kläger Unterlassungs- und Feststellungsansprüche geltend gemacht. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Hiergegen hat sich die Beklagte mit der Berufung gewendet. Der Kläger hat sich der Berufung angeschlossen, weil das Landgericht über seine – im Revisionsverfahren nicht mehr relevanten – Unterlassungs- bzw. Feststellungsanträge nicht entschieden habe. In der Berufungsinstanz hat der Kläger seine Zahlungsansprüche wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife bei den Betriebskosten in Höhe von 3.343,34 € in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt. Das Oberlandesgericht hat der Beklagten darüber hinaus eine Mietminderung von 5 % zugestanden. Unter Berücksichtigung dieser Minderungsquote hat es dem Kläger rückständige Miete in Höhe von 37.668,49 € nebst Zinsen zuerkannt, die Erledigung der Hauptsache wegen der abrechnungsreifen (geminderten) Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 3.176,17 € festgestellt und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.242,84 € nebst Zinsen zugesprochen. Gegen die diesbezügliche Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision.

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