Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  7 T 504/17

Leitsatz

1 Der Zuschlag hätte nicht erteilt werden dürfen, da zum Zeitpunkt des Zuschlagbeschlusses die Fortsetzung des Verfahrens unzulässig war (§ 100 Abs. 1, § 83 Nr. 6 ZVG), da sie gegen die Grundsätze des „fairen Verfahrens“ verstieß.  (redaktioneller Leitsatz)
2 Erlangt das Versteigerungsgericht vor Zuschlagerteilung Kenntnis von einer prozessualen Manipulation der Teilungsversteigerung, kann sich unmittelbar aus Art. 14 GG die Pflicht ergeben, zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes und einer fairen Verhandlungsführung von einer sofortigen Zuschlagerteilung abzusehen und die Beteiligten auf die Möglichkeit des Rechtsschutzes gem. § 765a ZPO bzw. § 180 Abs. 2 ZVG hinzuweisen  (Rn. 15) (redaktioneller Leitsatz)
3 Die Fortsetzung des Verfahrens ist zulässig. Die Versagung des Zuschlags wirkt wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens (§ 86 Alt. 1 ZVG), was in der Beschlussformel aufzunehmen war. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

2 K 76/15 2017-01-26 AGWOLFRATSHAUSEN AG Wolfratshausen

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Zuschlag gem. Beschluss des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 26.01.2017, Az. 2 K 76/15, aufgehoben.
2. Die Versagung des Zuschlags hat die Wirkung einer einstweiligen Einstellung.
3. Das Verfahren wird nur auf Antrag beim Amtsgericht Wolfratshausen – Vollstreckungsgericht – fortgesetzt. Die Parteien werden darüber belehrt, dass das Verfahren aufzuheben ist, wenn der Antrag nicht binnen sechs Monaten nach Zustellung dieses Beschlusses gestellt wird.
4. Die Beschwerdegegnerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Gründe

I.
Die Parteien sind geschiedene Eheleute. Der Beschwerdeführer betreibt die Teilungsversteigerung eines Einfamilienhauses in B2., das von der Beschwerdegegnerin bewohnt wird. Miteigentümer sind der Beschwerdeführer zu 30%, die Beschwerdegegnerin zu 70%. Mit Schreiben vom 27.12.2015 beantragte der Beschwerdeführer beim Amtsgericht Wolfratshausen die Aufhebung der Gemeinschaft. Mit Beschluss vom 29.12.2015 ordnete das Amtsgericht Wolfratshausen die Zwangsversteigerung an. Mit Schriftsatz vom 15.12.2015 erklärte die Beschwerdegegnerin den Beitritt zum Verfahren, der mit Beschluss vom 16.12.2016 zugelassen wurde. Das vom Amtsgericht eingeholte Wertgutachten beziffert den Verkehrswert des Objekts auf 540.000,00 €. Es besteht eine Buchgrundschuld über 200.000,00 €.
Mit Anwaltsschreiben vom 23.01.2017 teilte die Beschwerdegegnerin dem Amtsgericht mit, dass die Immobilie ab 01.01.2017 bis 31.12.2046 an die Antragsgegnerin vermietet sei. Aufgrund der Mehrheitsverhältnisse sei der Mietvertrag, unabhängig von einer Zustimmung des Antragsgegners, rechtlich wirksam zustande gekommen.
Am 26.01.2017 fand der Versteigerungstermin in öffentlicher Sitzung des Amtsgerichts Wolfratshausen statt. Lt. Sitzungsprotokoll teilte der Rechtspfleger zur Frage des Mietvertrags mit, dass nach seiner Einschätzung kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen sei. Der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdegegnerin verwahrte sich gegen diese rechtliche Wertung und gab seinerseits bekannt, durch einen Mehrheitsbeschluss sei ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen. Der Rechtspfleger stellte daraufhin klar, dass die von ihm vorgenommene Wertung kein Präjudiz darstelle und die Frage eines wirksamen Mietvertrags im Rahmen eines Klageverfahrens zu klären sei.
Die Beschwerdegegnerin gab das höchste Gebot ab. In der Verhandlung über den Zuschlag äußerte sich der Beschwerdeführer nur dahingehend, dass er mit seinem Anwalt Rücksprache nehmen wolle.
Mit dem angegriffenen Zuschlagbeschluss vom 26.01.2017 wurde das Objekt der Beschwerdegegnerin für den bar zu bezahlenden Betrag von 155.000,00 € zugeschlagen.
Mit Anwaltsschriftsatz vom 08.02.2017, beim Landgericht eingegangen am selben Tag, legte der Antragsteller gegen den Zuschlagbeschluss vom 26.01.2017 sofortige Beschwerde ein. Zur Begründung führte er aus, dass im Versteigerungstermin dem Rechtspfleger Hofstetter die Verhandlungsführung durch Manipulation, Drohgebärden und gezielten Maßnahmen der Beschwerdegegnerin und deren Bevollmächtigten mehr und mehr aus der Hand genommen worden sei, so dass nicht von einem ordnungsgemäßen Versteigerungstermin gesprochen werden könne. Die Sabotage habe das Ziel gehabt, die zahlreichen anwesenden Bieter zu verschrecken und die Erzielung eines marktgerechten Erlöses zu unterbinden, damit die Beschwerdegegnerin das Objekt selbst günstig ersteigern könne. Dies sei ihr bei einem Zuschlagbeschluss an diese für einen bar zu zahlenden Betrag von 155.000,00 € bislang gelungen, weshalb Verschleuderung und Prozessbetrug vorliege.
Die Beschwerdegegnerin habe einen angeblichen Mietvertrag bezüglich der Immobilie vorgelegt, den sie mit sich selbst geschlossen habe, obwohl sie nicht über 100% der Anteile verfüge und daher kein wirksamer Mietvertrag ohne die Beteiligung des Antragstellers geschlossen werden könne. Hierüber sei es zu lautstarken Auseinandersetzungen zwischen dem Bevollmächtigten der Beschwerdegegnerin und dem Rechtspfleger gekommen. Hier habe bereits ein Großteil der Bieter den Saal verlassen. Darüber hinaus habe die Beschwerdegegnerin lautstark und wahrheitswidrig mitgeteilt, dass das die Immobilie finanzierende Darlehen gekündigt worden sei, und dass der Bieter bei seinem Gebot berücksichtigten müsse, dass die Darlehensrückführung und Zinsbelastung rückwirkend bis zum Kauf vom Meistbietenden zu gewährleisten sei; dies habe ebenfalls dazu geführt, dass einige Bieter Abstand davon genommen hätten, Gebote abzugeben.
Ein Zwischenrufer habe wahrheitswidrig behauptet, dass es keine richtige Zufahrt zum Grundstück gebe. Es habe den Eindruck gemacht, als habe der Zwischenrufer bewusst im Sinne der Beschwerdegegnerin gehandelt.
Schließlich habe die Beschwerdegegnerin während des gesamten Verfahrens lamentiert, dass sie ohne die Immobilie obdachlos würde.
Die Beschwerdegegnerin machte mit Anwaltsschriftsatz vom 21.02.2017 geltend, dass der Beschwerdevortrag unsubstantiiert sei. Versagungsgründe gegen den Zuschlag lägen nicht vor. Über den Mietvertrag und die Frage von dessen Wirksamkeit habe der Rechtspfleger zutreffend informiert. Die Beschwerdegegnerin habe im Termin zutreffenderweise mitgeteilt, dass das finanzierende Darlehen gekündigt sei. Was ein Zwischenrufer erklärt habe, sei bedeutungslos. Begriffe wie „lautstark“ oder „tumultartig“ seien einer rechtlichen Bewertung nicht zugänglich.
Das Amtsgericht Wolfratshausen half der Beschwerde mit Beschluss vom 30.03.2017 nicht ab. In der Begründung führte der Rechtspfleger des Amtsgerichts aus, dass der Versteigerungstermin nicht tumultartig Verlaufen sei. Die gegensätzlichen Ansichten des Rechtspflegers und des Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin über die Wirksamkeit des Mietvertrags hätten zu Erstaunen und Diskussionen bei den Bietinteressenten geführt. Allenfalls drei bis fünf Personen hätten daraufhin den Sitzungssaal verlassen, nicht jedoch ein Großteil der anwesenden vermeintlichen Bietinteressenten. Die Äußerung der Antragsgegnerin, dass das die Immobilie finanzierende Darlehen gekündigt worden sei, habe dem Hinweis des Gerichts entsprochen, dass dem Bargebot in wirtschaftlicher Hinsicht der Nominalbetrag des bestehenbleibenden Grundpfandrechts hinzuzurechnen sei. Soweit ein Zwischenrufer behauptete, es gebe keine Zufahrt, habe sich jeder Bietinteressent – soweit er dies nicht schon im Vorfeld getan habe – anhand des zur Einsicht ausliegenden Gutachtens vom Gegenteil überzeugen können. Da ein Versagungsgrund nicht vorgelegen habe, habe dem im Termin erzielten Meistgebot der Zuschlag erteilt werden müssen. Eine Verschleuderung der Immobilie liege nicht schon deswegen nicht vor, weil das Ergebnis unter dem festgesetzten Verkehrswert geblieben sei. Im Übrigen sei dies mit einem – hier nicht gestellten – Antrag nach § 765a ZPO geltend zu machen. Zudem liege bei einem Meistgebot von rd. 66% des Verkehrswert der Immobilie keine Verschleuderung vor.
Der Beschwerdeführer kündigte mit Anwaltsschreiben vom 08.06.2017 die Vorlage von eidesstattlichen Versicherungen anwesender Zeugen über „tumultartige Szenen“ beim Versteigerungstermin an. Derartige Erklärungen sind bis jetzt jedoch nicht eingegangen.
II.
Die Beschwerde ist gem. §§ 96 ZVG, 793 ZPO statthaft. Diese ist zulässig, insbesondere innerhalb der Zweiwochenfrist gem. § 569 Abs. 1 ZPO eingelegt.
Die Beschwerde ist begründet: Der Zuschlag hätte nicht erteilt werden dürfen, da zum Zeitpunkt des Zuschlagbeschlusses die Fortsetzung des Verfahrens unzulässig war (§§ 100 Abs. 1, 83 Nr. 6 ZVG), da sie gegen die Grundsätze des „fairen Verfahrens“ verstieß. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Vorbringen des Beschwerdeführers, sondern insbesondere auch aus der Niederschrift zum Versteigerungstermin und wäre daher vom Beschwerdegericht sogar von Amts wegen zu berücksichtigen (§ 100 Abs. 3 ZVG).
1. Erlangt das Versteigerungsgericht vor Zuschlagerteilung Kenntnis von einer prozessualen Manipulation der Teilungsversteigerung, kann sich unmittelbar aus Art. 14 GG die Pflicht ergeben, zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes und einer fairen Verhandlungsführung von einer sofortigen Zuschlagerteilung abzusehen und die Beteiligten auf die Möglichkeit des Rechtsschutzes gem. § 765a ZPO bzw. § 180 Abs. 2 ZVG hinzuweisen (OLG Karlsruhe vom 21.04.1993, 11 W 15/93 für die Bietabsprache im Zwangsversteigerungsverfahren; vgl. BVerfGE 46, 325, Rz. 19).
2. Hier bestand für das Vollstreckungsgericht Anlass, den Zuschlagbeschluss zu verweigern oder die Entscheidung darüber zumindest auf einen anderen Termin zu vertagen und den Beschwerdeführer auf seine prozessualen Möglichkeiten hinzuweisen (OLG Karlsruhe a.a.O.), da die Beschwerdegegnerin den Versteigerungstermin ersichtlich durch die Vorlage des „Mietvertrags“ über das Versteigerungsobjekt manipulierte.
2.1. Der von der Beschwerdegegnerin vorgelegte Mietvertrag ist offensichtlich unwirksam:
Die Beschwerdegegnerin kann sich nicht auf eine Mehrheitsentscheidung der Teilhaber berufen: Durch Stimmenmehrheit entscheiden die Teilhaber nur über eine (der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende) ordnungsmäßige Benutzung und Verwaltung (§ 745 Abs. 2 BGB). Dies sind alle Maßnahmen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vernünftig erscheinen und die berechtigten Interessen der Minderheit nicht übergehen (Palandt, 76. Aufl., Rz. 2 zu § 745 BGB). Der hier vorgelegte Mietvertrag entspricht nicht diesen Voraussetzungen: Der Abschluss eines Mietvertrags mit einer Dauer von 30 Jahren unter Ausschluss der ordentlichen Kündigung und mit einem für die gesamte Dauer festgeschriebenen Mietzins von monatlich 700,00 €, der zudem nur bei rund der Hälfte des vom Sachverständigen angesetzten monatlichen Rohertrags von 1.307,00 € liegt, ist – außer für die Partikularinteressen der Beschwerdegegnerin – nicht vernünftig, und er setzt sich über die Interessen des Minderheitsteilhabers hinweg.
Darüber hinaus ist der Mietvertrag auch wegen § 181 BGB unwirksam, da die Beschwerdegegnerin ihn sowohl in eigenem Namen als Mieterin als auch für die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen haben will.
2.2. Es liegt auf der Hand, dass die Vorlage des Mietvertrags zu dem Zweck erfolgte, andere Bieter von der Abgabe von Geboten abzuhalten, und zu diesem Zweck auch geeignet war. Denn ein wirtschaftlich denkender Bieter wird ein Anwesen, das langfristig zu einem marktunüblich niedrigen Mietzins vermietet ist, nicht zu dem Preis erwerben, wie ein Anwesen ohne eine derartige Mietbindung. Hinzukommt, dass bei der Teilungsversteigerung das Kündigungsrecht des Erstehers gem. § 57a ZVG ausgeschlossen ist (§ 183 ZVG), was im Termin auch angesprochen wurde. Nach dem vorliegenden Protokoll zum Versteigerungstermin wies der Prozessbevollmächtigte der Beschwerdegegnerin noch ausdrücklich auf seine vorgebliche Ansicht hin, dass der Vertrag wirksam sei. Es bestehen danach keine Zweifel, dass die Beschwerdegegnerin und ihr Prozessbevollmächtigter den Mietvertrag gerade zu dem Zweck vorgelegt haben, um der Beschwerdegegnerin den möglichst günstigen Erwerb des Anwesens zu ermöglichen.
Nach dem Protokoll des Versteigerungstermins hat der Beschwerdeführer, der im Versteigerungstermin anwaltlich nicht vertreten war, ausdrücklich geäußert, dass er mit seinem Anwalt Rücksprache halten wolle. In dieser Situation wäre das Vollstreckungsgericht nach der Rechtsprechung gehalten gewesen, den Zuschlag zu verweigern, zumindest jedoch den Antragsteller auf die Möglichkeit hinzuweisen, eine Einstellung des Verfahrens gem. § 765a ZPO (der auch für die Teilungsversteigerung gilt, s. Stöber, ZVG, 21. Aufl., Einleitung Nr. 52.6, und auch für den Beschwerdeführer, s. Stöber a.a.O., Nr. 6.5 zu § 180 ZVG) oder gem. § 180 Abs. 2 ZVG zu beantragen, oder wenigstens den Termin für die Verkündung des Zuschlags hinauszusetzen, um dem Beschwerdeführer die Gelegenheit zu geben, mit seinem Rechtsanwalt Rücksprache zu nehmen, um ggf. Einwendungen gegen den Zuschlagbeschluss oder Verfahrensanträge anbringen zu können. Jedenfalls ein Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 180 Abs. 2 ZVG dürfte unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Beteiligten hier begründet gewesen sein, um dem Beschwerdeführer zu ermöglichen, gegen die Bietmanipulation der Beschwerdegegnerin – z.B. im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes – vorzugehen. In Betracht käme auch, dass ein Antrag nach § 765a ZPO als begründet anzusehen sein könnte, wenn man das Ergebnis einer manipulierten Teilungsversteigerung als „ganz untragbares Ergebnis“ ansieht (BGHZ 44, 138 Ls.).
Da der Zuschlag erteilt wurde, ohne dass ein Hinweis oder die Bestimmung eines gesonderten Termins für den Zuschlag erfolgten, liegt ein Verstoß gegen das Gebot einer „fairen Verhandlungsführung“ und damit ein Verfahrensfehler gem. § 83 Nr. 6 ZVG vor (OLG Karlsruhe a.a.O., Rz. 15 ff.).
Ohne Relevanz ist in diesem Zusammenhang, dass der erzielte Erlös – bei Hinzurechnung des Grundpfandrechts – bei 66% des erzielten Verkehrswerts lag, und damit eine Verschleuderung des Objekts nicht in Rede steht. Dies ändert jedoch nichts daran, dass vorliegend in unlauterer Weise durch die Beschwerdegegnerin auf das Versteigerungsverfahren Einfluss genommen wurde und dass daher die Fairnessklausel zur Beachtung des Sittengebots und damit zur Korrektur der verfahrensrechtlich angeordneten Rechtsfolge, den Zuschlag zu erteilen, zwingt – bis hin zur Versagung des Zuschlags (Büchmann, ZIP 1986, 7 (13)).
3. Das Recht des Beschwerdeführers ist verletzt (§ 100 Abs. 2 ZVG). In einem Versteigerungstermin ohne die Manipulation durch die Vorlage des Mietvertrags wären möglicherweise höhere Gebote abgegeben worden, und es hätten sich möglicherweise weitere Bieter beteiligt, so dass ein höherer Erlös erzielt hätte werden können.
4. Die Fortsetzung des Verfahrens ist zulässig. Die Versagung des Zuschlags hat hier zum Ziel, dass ein faires Versteigerungsverfahren durchgeführt wird. Die Versagung des Zuschlags wirkt daher wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens (§ 86 Alt. 1 ZVG) (OLG Düsseldorf vom 14.03.1994, 3 W 513/93), was in der Beschlussformel aufzunehmen war (Stöber, a.a.O., Nr. 2.1 zu § 86 ZVG; BGH vom 25.01.2007, V ZB 47/06, Rz. 22). Die Beteiligten erhalten damit die Gelegenheit, die Teilungsversteigerung neuerlich durchzuführen und ggf. gegen Manipulationsversuche vorzugehen.
Das Verfahren wird gem. § 31 Abs. 1 ZVG nur auf Antrag fortgesetzt. Das Verfahren ist aufgehoben, wenn der Antrag nicht binnen sechs Monaten gestellt wird (§ 31 Abs. 1 S. 2 ZVG). Hierüber waren die Parteien – wie hier im Tenor geschehen – zu belehren (§ 31 Abs. 3 ZVG; Stöber, a.a.O., Nrn. 2.5 bis 2.8 zu § 86 ZVG).
5. Die Entscheidung über die Kosten für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Bei Beschwerden in Zwangsversteigerungsverfahren kommt eine Erstattung außergerichtlicher Kosten zwar grundsätzlich nicht in Betracht, da sich die Beteiligten nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen. Streiten aber – wie hier – Miteigentümer im Rahmen einer Teilungsversteigerung mit entgegengesetzten Interessen und Anträgen, rechtfertigt der kontradiktorische Charakter der Auseinandersetzung die Anwendung der §§ 91 ff. ZPO (BGH NJW-RR 2007, 143).
6. Eine Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren ist im Hinblick auf Nrn. 2240, 2241 GKG-KV nicht veranlasst.
7. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor: Die hiesige Entscheidung betrifft einen Einzelfall und orientiert sich an der zitierten bestehenden Rechtsprechung, von der nicht abgewichen wurde.