Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  14 S 11701/15

Leitsatz

1. Eine auf kurze befristete Zeiträume erteilte Erlaubnis zur Untervermietung einer Mietwohnung während beruflicher Auslandsaufenthalte des Mieters (höchstens dreimal jährlich) ermächtigt nicht zur dauerhaften, auf Jahre angelegten Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung an Dritte. (amtlicher Leitsatz)
2. Will der Mieter nach Beendigung eines über 2 Jahre andauernden Untermietverhältnisses die Wohnung erneut unbefristet und vollständig Dritten überlassen, liegt ein wichtiger Grund für den Widerruf der erteilten Erlaubnis vor. (amtlicher Leitsatz)
3. Nimmt der Mieter nach wirksamem Widerruf gleichwohl die geplante Untervermietung vor, so berechtigt diese Pflichtverletzung den Vermieter auch ohne Abmahnung zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. (amtlicher Leitsatz)

Verfahrensgang

417 C 1442/15 2015-06-15 Urt AGMUENCHEN AG München

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 15.06.2015 , Az. 417 C 1442/15 , wird zurückgewiesen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Zur Darstellung des Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Zusammenfassend und ergänzend wird Folgendes ausgeführt:
Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Räumung einer vom Beklagten angemieteten Wohnung.
Mit Mietvertrag vom 25.8.1988 mietete der Beklagte vom Kläger die streitgegenständliche 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung in der K-straße … in M. an. Die Wohnfläche beträgt zwischen 45 und 50 qm. Die Miete betrug zuletzt monatlich 500,13 € netto zuzüglich Betriebskosten und Kosten für Heizung und Warmwasser, insgesamt 592,57 €.
Mit Email vom 12.12.2003 erbat der Beklagte vom Kläger aufgrund häufiger beruflicher Auslandsaufenthalte in Indonesien die Erlaubnis, die Wohnung an Dritte zu überlassen:
„Hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich auch 2004 beruflich viel im Ausland tätig sein werde. Damit die Wohnung nicht unter Leerstand leidet, bitte ich um Verständnis, wenn ich auf kurze befristete Zeiträume die Wohnung Dritten überlasse. […] Ich werde Ihnen natürlich vorher den Namen der Person per E-Mail mitteilen.“
Der Kläger antwortete mit Schreiben vom 18.12.2003:
„Nach den uns vorliegenden Informationen haben Sie bereits in jüngster Vergangenheit die Wohnung an Dritte […] überlassen. Wir machen darauf aufmerksam, dass nach Bürgerlichem Recht die Überlassung der Wohnung [Hervorhebung im Original] an Dritte nicht zulässig ist, bzw. eine Erlaubnis des Vermieters nicht verlangt werden kann. Wir bitten daher um Verständnis, dass wir einer derartigen Praxis nicht zustimmen können. In gleicher Weise können wir keine Erlaubnis zu einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietung, erteilen. Ob eine Untervermietung überhaupt vorliegen kann, wenn Sie selbst abwesend sind, und einem Dritten während dieser Zeit die Wohnung insgesamt zum selbstständigen Gebrauch zur Verfügung stellen, ist mehr als fragwürdig. Gleichwohl sind wir ausnahmsweise bereit, Ihrem Wunsch zu entsprechen, wenn sich die Überlassung in beschränktem Rahmen hält und uns Name und Anschrift des Dritten jeweils vor Bezug der Wohnung genannt wird. Diese Zustimmung wird unsererseits aber allenfalls auf drei verschiedene Überlassungsverhältnisse pro Jahr beschränkt bleiben müssen, da wir ansonsten von einem „Pensionsbetrieb“ ausgehen müssten.“
Nach Erteilung der Erlaubnis vermietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung als Ganze möbliert zu einem Inklusivpreis von zunächst 980,00 € monatlich unter. Der genaue zeitliche Umfang der Untervermietungen ist zwischen den Parteien teilweise streitig. In den Jahren 2004-2008 erfolgten Untervermietungen an mindestens 4 Personen mit einer jeweiligen Mietdauer von mehreren Monaten bis zu zweieinhalb Jahren. Nach bestrittenem Vortrag des Beklagten nutzte dessen Ehefrau im Rahmen von beruflichem Engagements als Schauspielerin in den Jahren 2008 und 2009 die Wohnung zeitweise für sich selbst. Auch während ihrer Schwangerschaft im Jahr 2011 nutzte die Ehefrau des Beklagten die Wohnung nach dessen Vortrag selbst.
Die Namen der jeweiligen Untermieter sowie das jeweilige Einzugsdatum gab der Beklagte dem Kläger vorab oder im Lauf des jeweiligen Untermietverhältnisses bekannt. Die Anschriften der jeweiligen Untermieter nannte der Beklagte nicht; auch ein entsprechendes Auskunftsverlangen seitens des Klägers erfolgte nicht.
Mit E-Mail vom 29.6.2007 monierte der Kläger, dass der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung angesichts des Ausmaßes der Untervermietung offenbar nicht mehr selbst nutze. Eine Fortsetzung dieses Nutzungsverhaltens stelle eine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar, die den Kläger zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde.
Für den Zeitraum ab 1.3.2011 bot der Beklagte die Wohnung unter Vermittlung durch das Internetportal Home Company für eine Inklusivmiete von 980,00 € monatlich zur Anmietung an. Unter der Rubrik „frei bis“ war in der Annonce „unbegrenzt“ vermerkt. Auf Grundlage dieses Angebots vermietete der Beklagte die Wohnung unstreitig im Zeitraum Ende 2011 bis 31.10.2014 an eine Frau S. unter. Im Anschluss an dieses Untermietverhältnis bot der Beklagte die Wohnung auf dem gleichen Internetportal ab 1.11.2014 für eine monatliche Inklusivmiete in Höhe von 1.120,00 € zur Anmietung an. Die Annonce enthielt in der Rubrik „frei bis“ die Angabe „bis 2020“.
Unter Bezugnahme auf dieses Inserat widerrief der Kläger mit Schreiben vom 23.10.2014 seine Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung. Basierend auf der Anfrage des Beklagten sei die Zustimmung 2003 nur für kurze, befristete Zeiträume erteilt worden. Die nunmehr praktizierte, gewerbliche Untervermietung unter Aufgabe des Eigennutzungswillens sei von dieser Zustimmung nicht mehr umfasst. Für den Fall der erneuten Untervermietung kündigte der Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses an.
Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 13.11.2014 dem Kläger die erneute Untervermietung mitgeteilt hatte, kündigte der Kläger das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Schreiben vom 27.11.2014 fristlos. Er stützte die Kündigung auf die erneute Untervermietung trotz Widerrufs der Zustimmung.
Sodann erhob der Kläger vor dem Amtsgericht München Klage auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte verteidigte sich gegen die Klage und machte widerklagend einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten geltend.
Eine zum Widerruf der Erlaubnis berechtigende Pflichtverletzung des Beklagten sei nicht ersichtlich. Die Erlaubnis sei mit Ausnahme der Pflicht zur Namensnennung und der Begrenzung auf drei Untermietverhältnisse pro Jahr bedingungslos erteilt worden. Die vom Beklagten praktizierte Untervermietung verstoße nicht gegen diese Erlaubnis. Sie erfolge lediglich kostendeckend. Im Übrigen bestehe ein Anspruch auf Erlaubnis aus § 553 BGB. Der Beklagte erhalte in Indonesien jeweils nur für ein Jahr befristete Arbeitsvisa. Ohnehin sei spätestens mit Einschulung seiner Kinder 2018 eine Rückkehr nach München geplant. Zwar habe die Familie des Beklagten ihren Lebensmittelpunkt in Berlin; dies sei jedoch dem Umstand geschuldet, dass die Ehefrau des Beklagten ihre Eltern pflegen müsse.
Mit Verfügung vom 18.5.2015 gab das Amtsgericht dem Beklagten auf, die Untermietverträge der letzten drei Jahre vorzulegen. Mit Schriftsatz vom 21.5.2015 legte der Beklagte die beiden seit 19.2.2012 abgeschlossenen Untermietverträge vor. Die vereinbarte Miete hatte der Beklagte zuvor unkenntlich gemacht.
Mit Endurteil vom 15.6.2015 verurteilte das Amtsgericht München den Beklagten zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung und wies die Widerklage ab.
Die ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis wirksam beendet. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung im November 2014 trotz vorhergegangenen Widerrufs der Erlaubnis stelle einen wichtigen Grund zur Kündigung dar. Der Widerruf der Erlaubnis sei wirksam. Der zum Widerruf berechtigende wichtige Grund sei darin zu sehen, dass der Beklagte entgegen der ursprünglichen Erlaubnis die Anschriften der Untermieter nicht vorab mitgeteilt habe. Insofern sei der Vortrag des Klägers als wahr zu unterstellen, da der Beklagte hinsichtlich der vor dem Widerruf der Erlaubnis abgeschlossenen Untermietverträge nicht hinreichend konkret vorgetragen habe und die entsprechenden Untermietverträge nicht vorgelegt habe. Ein Anspruch des Beklagten aus § 553 BGB auf Erteilung der Erlaubnis bestehe nicht. Der Beklagte habe seine Sachherrschaft an der Mietsache aufgrund seiner langjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalte aufgegeben.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung des Beklagten.
In prozessualer Hinsicht rügt der Beklagte, das Amtsgericht habe in entscheidungserheblicher Weise das Vorbringen des Beklagten übergangen; die vorgelegten Untermietverträge seien nicht gewürdigt worden. Materiell-rechtlich liege ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis nicht vor. Mit einer fehlenden Nennung der Anschriften der Untermieter sei der Widerruf bereits nicht begründet worden. Insofern handele es sich allenfalls um eine unerhebliche Pflichtverletzung. Jedenfalls könne sich der Kläger nach § 242 BGB nicht auf die unterlassene Benennung berufen; schließlich habe er in den vergangenen zwölf Jahren die unterbliebene Nennung beanstandungslos hingenommen. Soweit in den vorgelegten Annoncen die Angaben „frei bis“ „unbegrenzt“ bzw. „2020“ enthalten seien, seien diese Angaben von dem beauftragten Portal eigenmächtig eingesetzt worden.
Der Beklagte beantragt im Berufungsverfahren:
Unter Abänderung des am 15.6.2015 verkündeten Urteils des Amtsgerichts München, Aktenzeichen 417 C 1442/15 wird die Klage abgewiesen und der Kläger widerklagend verurteilt, den Beklagten von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz freizustellen.
Der Kläger beantragt,
Die Berufung zurückzuweisen.
Eine Auslegung der Erlaubnis unter Berücksichtigung der Anfrage des Beklagten ergebe, dass die vom Beklagten praktizierte, jahrelange gewerbliche Untervermietung von der ursprünglichen Erlaubnis nicht gedeckt sei. Ein wichtiger Grund zur Widerruf der Erlaubnis sei daher gegeben.
Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verursacht und die Widerklage abgewiesen.
1. Zwar ist das angegriffene Urteil nicht frei von Rechtsfehlern.
Das Amtsgericht hat prozessual rechtsfehlerhaft Vorbringen des Beklagten übergangen. Das Gericht hat ausgeführt, der Vortrag des Klägers hinsichtlich der unterbliebenen Mitteilung von Namen und Anschriften der Untermieter sei als zugestanden zu werten, da der Beklagte trotz entsprechender Aufforderung keine Untermietverträge vorgelegt habe. Tatsächlich hatte der Beklagte mit Schriftsatz vom 21.5.2015 die Untermietverträge der vorangegangenen drei Jahre vorgelegt.
Auch materiell-rechtlich überzeugt die Begründung des Amtsgerichts nicht, die unterbliebene Mitteilung der Kontaktdaten der Untermieter habe den Kläger zum Widerruf der Erlaubnis berechtigt.
Zwar ist es in diesem Zusammenhang unschädlich, dass der Widerruf nicht mit dieser Pflichtverletzung begründet wurde. Da der Widerruf einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung auch ohne die Angabe von Gründen formell wirksam ist, bestehen gegen ein Nachschieben von Gründen insoweit keine Bedenken. Auch wenn eine Begründung erfolgt, ist der Widerrufende grundsätzlich nicht gehindert, weitere Gründe nachzuschieben, wenn hierdurch eine sachgerechte Verteidigung des Mieters nicht wesentlich erschwert wird (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 540 Rn. 55). Zweifelhaft ist jedoch bereits, ob es sich bei der unterbliebenen Mitteilung um eine Pflichtverletzung von hinreichendem Gewicht für einen Widerruf der Erlaubnis handelt. Jedenfalls ist der Kläger nach § 242 BGB daran gehindert, seinen Widerruf auf die unterbliebene Mitteilung von Kontaktdaten zu stützen. Er hat seit Erteilung der Erlaubnis 2003 unstreitig in keinem Fall auf die Mitteilung der Kontaktdaten bestanden. Der Beklagte durfte daher darauf vertrauen, dass eine fehlende Mitteilung ohne vorherige Erklärung des Klägers, dass nunmehr die Erfüllung der Mitteilungspflicht verlangt werde, nicht zu einem Widerruf der Erlaubnis führen werde.
2. Auf diesen Rechtsfehlern beruht das Urteil jedoch nicht, § 513 Abs. 1 ZPO. Im Ergebnis hat das Amtsgericht den Beklagten zu Recht zur Räumung verurteilt. Die fristlose Kündigung vom 27.11.2014 hat das Mietverhältnis wirksam beendet. Entgegen der Auffassung der Berufung lag ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor.
Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt:
a. Indem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nach dem wirksamen Widerruf der Erlaubnis mit Schreiben vom 23.10.2014 erneut im November 2014 untervermietete, hat er die Wohnung unbefugt einem Dritten überlassen.
Hat der Vermieter die Gebrauchsüberlassung erlaubt, so liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung nur dann vor, wenn der Vermieter die erteilte Erlaubnis wirksam aus wichtigem Grund wiederrufen hat.
So liegt es hier:
(1) Der Kläger hatte dem Beklagten mit Schreiben vom 18.12.2003 zunächst wirksam die Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung erlaubt. Eine Auslegung der Erlaubnis ergibt, dass der Kläger der Erweiterung des vertragsgemäßen Gebrauchs eine regelmäßige Eigennutzung der Wohnung in Phasen der Rückkehr des Beklagten aus dem Ausland zugrunde legte und die Erlaubnis eine sich über Jahre erstreckende, ununterbrochene Untervermietung ohne konkretisierbaren Rückkehrwillen nicht umfasste.
Die Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung nach § 540 Abs. 1 BGB erfolgt durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und erweitert den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (vgl. BGH NJW 1972, 1267; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 540 Rn. 42). Der Umfang der Erlaubnis ist im Wege der Auslegung nach allgemeinen Regeln zu ermitteln, §§ 133, 157 BGB.
(a) Vorliegend beschränkte der Kläger die Erlaubnis auf drei Untermietverhältnisse pro Jahr und verpflichtete den Beklagten zudem, vorab die Kontaktdaten der jeweiligen Untermieter mitzuteilen. Während der Beklagte die erstgenannte Bedingung unstreitig einhielt, konnte sich der Kläger im Zeitpunkt des Widerrufs auf die Verletzung der zweitgenannten Verpflichtung nicht berufen, s.o.
(b) Soweit die Berufung jedoch die Auffassung vertritt, darüber hinausgehende Einschränkungen habe der Kläger in seiner Erlaubnis nicht formuliert, folgt die Kammer dem nicht.
Richtig ist, dass der Kläger die Erlaubnis als solche zeitlich nicht begrenzte und auch für die Dauer der einzelnen Untermietverhältnisse keine feste Obergrenze festlegte.
Entgegen der Auffassung der Berufung darf sich jedoch die Auslegung der Erklärung nicht auf ihren Kerngehalt beschränken. Neben dem unmittelbar rechtsgestaltenden Wortlaut sind die Begleitumstände der Erklärung, insbesondere die Entstehungsgeschichte, die Interessenlage und der mit der Erklärung verfolgte Zweck zu berücksichtigen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen und für den Erklärungsempfänger erkennbar waren (vgl. Palandt/Ellenberger, 74. Aufl. 2015, § 133 Rn. 15-18; BGH NJW-RR 2000, 1002).
Nachdem der Beklagte mit seiner Email vom 12.12.2003 um eine Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung „auf kurze befristete Zeiträume“ gebeten hatte, um Leerstand während seiner beruflichen Auslandsaufenthalte zu vermeiden, erteilte der Kläger mit Schreiben vom 18.12.2003 die Erlaubnis, „wenn sich die Überlassung im beschränkten Rahmen hält“. Weiter machte der Kläger deutlich, dass die Entstehung eines „Pensionsbetrieb[s]“ vermieden werden müsse und wies auf den angespannten Wohnungsmarkt und die große Nachfrage nach Wohnungen wie der streitgegenständlichen hin.
Würdigt man den Wortlaut der Erlaubnis umfassend und berücksichtigt man die Anfrage des Beklagten auf Erteilung der Erlaubnis sowie den mit der Erlaubnis erteilten Zweck, so durfte Kläger von den „kurzen Zeiträumen“ der Gebrauchsüberlassung ausgehen, die der Beklagte selbst seiner Anfrage zugrunde legte. Er machte sich diese Angabe zueigen, indem er die Erlaubnis auf einen „beschränkten Rahmen“ begrenzte. Er verfolgte mit der im „beschränkten Rahmen“ erteilten Erlaubnis den Zweck, die Wohnung dem Beklagten trotz häufiger Auslandsaufenthalte zur Eigennutzung zu erhalten, ohne dass die Gebrauchsüberlassung – einem „Pensionsbetrieb“ gleich – die Eigennutzung vollständig in den Hintergrund drängt.
Der Beklagte wiederum musste den Hinweis auf die Vermeidung eines „Pensionsbetriebs“ und die Bezugnahme auf den angespannten Wohnungsmarkt nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte gem. §§ 133, 157 BGB dahingehend verstehen, dass die Erlaubnis der Untervermietung vorübergehenden Leerstand während berufsbedingter Auslandsaufenthalte vermeiden und so den eigentlichen Vertragszweck der Eigennutzung durch den Beklagten fördern sollte, eine vollständige Zurückdrängung der Eigennutzung durch jahrelange, ununterbrochene Untervermietung ohne konkretisierbaren Rückkehrwillen jedoch von dieser Erlaubnis nicht umfasst sein sollte.
(2) Mit Schreiben vom 23.10.2014 hat der Kläger die Erlaubnis wirksam widerrufen.
(a) Ein Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. v. § 540 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich möglich.
Durch die Erteilung der Erlaubnis wird der Mietvertrag hinsichtlich des Umfangs des vertragsgemäßen Gebrauchs erweitert. Diese Erweiterung kann einvernehmlich wieder rückgängig gemacht werden, § 311 Abs. 1 BGB. Auch ein einseitiger Widerruf durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 540 Rn. 52).
Maßgeblich für die Möglichkeit eines Widerrufs aus wichtigem Grund spricht die Überlegung, dass der Vermieter das Mietverhältnis als solches nach § 543 BGB aus wichtigem Grund kündigen und dem Mieter dadurch den Gebrauch der Mietsache in vollem Umfang entziehen kann; es muss ihm daher bei Vorliegen eines wichtigen Grundes erst recht möglich sein, den Gebrauch der Mietsache durch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung nur teilweise zu entziehen (vgl. BGH NJW 1984, 1031).
Das Vorliegen eines wichtigen Grundes zum Widerruf ist durch Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien festzustellen. Auch wenn die Wertungen des § 543 BGB hierbei Berücksichtigung finden müssen, ist ein völliger Gleichlauf der Anforderungen nicht sachgerecht. Denn der zum Widerruf berechtigende wichtige Grund muss nicht so schwer wiegen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches unzumutbar wird. Vielmehr ist lediglich die erweiterte Nutzungsmöglichkeit Anknüpfungspunkt der Zumutbarkeitsprüfung. Daher ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, vor allem auf den Umfang der Erlaubnis abzustellen und zu fragen, ob das Nutzungsverhalten des Mieters von der Erlaubnis noch gedeckt ist (vgl. BGH NJW 1984, 1031).
So wie die Erlaubnis zur Untervermietung nicht nur bezogen auf den Einzelfall, sondern auch allgemein erteilt werden kann, so kann sie auch allgemein widerrufen werden. In diesem Fall muss der wichtige Grund zum Widerruf gerade einzelfallunabhängig in dem generellen Nutzungsverhalten des Mieters begründet sein.
(b) Vorliegend bestand für den Kläger ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis, denn der Beklagte machte von der Erlaubnis zur Untervermietung in einem Umfang Gebrauch, der von der Erlaubnis nicht mehr gedeckt war:
Eine sich über Jahre erstreckende Untervermietung ohne eigene Aufenthalte des Beklagten in der Wohnung und ohne hinreichend konkretisierbaren Rückkehrwillen war von der Erlaubnis nicht gedeckt, s.o.
Tatsächlich vermietete der Beklagte die Wohnung in einem Zeitraum von zwölf Jahren (2004 bis 2015) nach der überwiegend auf den Angaben des Beklagten selbst basierenden Aufstellung des Klägers mit Schriftsatz vom 16.9.2015, der der Beklagte nur für den Zeitraum Ende 2007 bis Mitte 2011 entgegengetreten ist, die Wohnung über einen Zeitraum von acht Jahren (2004-2007, 2012-2015) unter. Für den Zeitraum ab 1.3.2011 bot der Beklagte die Wohnung unter Vermittlung durch das Internetportal Home Company zeitlich unbegrenzt für eine Inklusivmiete von 980,00 € monatlich zur Anmietung an. Auf Grundlage dieses Angebots vermietete der Beklagte die Wohnung unstreitig im Zeitraum Ende 2011 bis 31.10.2014 an eine Frau S. unter. Im Anschluss an dieses Untermietverhältnis bot der Beklagte die Wohnung auf dem gleichen Internetportal ab 1.11.2014 für eine monatliche Inklusivmiete Miete in Höhe von 1.120,00 € zur Anmietung bis 2020 an.
Die ab 2011 für insgesamt neun Jahre bis 2020 ohne Unterbrechung angedachte und bis zur Verkündung des Berufungsurteils tatsächlich umgesetzte Untervermietung stellt keine Gebrauchsüberlassung in beschränktem Rahmen dar, um vorübergehenden Leerstand zu verhindern und dem Beklagten die Wohnung zur Eigennutzung zu erhalten. Sie ist von der erteilten Erlaubnis nicht mehr gedeckt.
Soweit der Beklagte einwendet, für die Angabe der möglichen Bezugszeiträume sei allein das beauftragte Internetportal verantwortlich, er selbst habe die Zeiträume „unbegrenzt“ bzw. „bis 2020“ nicht angewiesen, kann es letztlich dahinstehen, ob das beauftragte Unternehmen diese Zeiträume tatsächlich eigeninitiativ ohne entsprechende Weisung des Beklagten festgelegt hat. Denn die unstreitige Untervermietung für knapp vier Jahre ab 2011 und das Bemühen um eine übergangslose Weitervermietung ab November 2014 lassen keinen Zweifel daran, dass der Beklagte sein Nutzungsverhalten der vergangenen Jahre fortführen würde, zumal der Zuschnitt der Wohnung mit 45-50 qm seit Geburt der beiden Kinder den Bedürfnissen des Beklagten nur noch bedingt entsprechen dürfte.
Vor diesem Hintergrund ist auch der Vortrag des Beklagten zu sehen, eine Rückkehr sei jedenfalls mit Einschulung seiner Kinder 2018 geplant; ein hinreichend konkreter Rückkehrwille nach über sieben Jahren lückenloser Untervermietung lässt sich hieraus nach Auffassung der Kammer nicht herleiten. Gleiches gilt für die Einlassung des Beklagten, er erhalte ein indonesisches Arbeitsvisum jeweils nur für das Folgejahr; nachdem die Arbeitserlaubnis seit Beginn der Untervermietungen 2004 jährlich problemlos verlängert wurde, ist mit einer zukünftigen Verweigerung der Arbeitserlaubnis nicht zu rechnen.
Die Kammer verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass die §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB dem Mieter ermöglichen sollen, seine Wohnung auch in einer Berufswelt zu erhalten, die von ihm ein gesteigertes Maß an örtlicher und zeitlicher Flexibilität und Mobilität verlangt (vgl. BGH NJW 2006, 1200). Es ist daher unschädlich, dass der Beklagte seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung hat.
Jedoch ist dem Bedürfnis des Mieters nach Flexibilität nach Auffassung der Kammer dort eine Grenze gesetzt, wo sich das Überlassungsverhalten des Mieters nicht in der Überbrückung kurz- und mittelfristiger Auslandsaufenthalte erschöpft, sondern die Wohnung über Jahre als Wirtschaftsgut in einem angespannten Wohnungsmarkt vorgehalten wird, ohne dass der Lebenszuschnitt des Mieters noch erkennbar auf eine mögliche Eigennutzung der Wohnung ausgerichtet ist. Stellt der Mieter seine Wohnung für einem Zeitraum von hier zuletzt fünf Jahren durchgehend Untermietern zur Verfügung, reicht er dabei die geschuldete Bruttomiete (592,57 €) mit einem Aufschlag von nahezu 100% (1.120,00 €) an den Untermieter weiter und ist eine Änderung dieses Nutzungsverhaltens für die kommenden Jahre nicht absehbar, so begibt sich der Mieter freiwillig der Flexibilität, die ihm eine nach den §§ 540 Abs. 1, 553 Abs. 1 BGB genehmigungsfähige Untervermietung ermöglichen soll. Er ist dann vom Schutzzweck dieser Vorschriften nicht mehr erfasst.
Diese Grenze definierte der Kläger vorliegend hinreichend klar in seiner erteilten Erlaubnis. Eine Auslegung dieser Erlaubnis ergibt, dass er eine Untervermietung in zweckentfremdendem, einem „Pensionsbetrieb“ gleichkommenden Ausmaß, angesichts des angespannten Wohnungsmarkts gerade vermeiden wollte (s.o.). Vor diesem Hintergrund stellt die nachhaltige, in der erneuten Gebrauchsüberlassung ab November 2014 wiederholte Überschreitung des genehmigten Umfangs der Untervermietung einen wichtigen Grund dar, der den Kläger zum Widerruf der Erlaubnis berechtigte.
(c) Entgegen der Auffassung der Berufung kommt eine Verwirkung des Widerrufsrechts vorliegend schon deshalb nicht in Betracht, weil der Kläger – etwa in seiner Email vom 29.6.2007, vorgelegt mit Schriftsatz des Beklagten vom 3.12.2015, die „Nichteigennutzung“ durch den Beklagten monierte und eine hierauf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht stellte, worauf der Beklagte erklärte, die Wohnung „zur Zeit“ selbst zu nutzen. Vor diesem Hintergrund konnte ein schutzwürdiges Vertrauen des Beklagten, der Kläger werde auch bei künftiger Überschreitung die Erlaubnis nicht widerrufen, nicht entstehen.
b. Durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung nach Widerruf der Erlaubnis hat der Beklagte die Rechte des Klägers in erheblichem Maße verletzt, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB.
Insbesondere ist die Erheblichkeit der Rechtsverletzung nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Beklagte einen Anspruch auf erneute Erteilung der Erlaubnis hätte (vgl. hierzu Palandt/Emmerich, Stand 2014, § 543 Rn. 41). Ein solcher Anspruch besteht nicht.
Ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da vorliegend nicht die Überlassung eines Teils des Wohnraums in Rede steht.
Nach dieser Vorschrift kann der Mieter die Erlaubnis zur Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung entsteht.
Zwar kann § 553 BGB nach der Rechtsprechung des BGH auch dann zur Anwendung kommen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der von ihm angemieteten Wohnung hat (BGH NJW 2006, 1200). Zudem kommt eine Anwendung in Betracht, wenn der Mieter dem Dritten einen lediglich unselbstständigen Mietgebrauch an der gesamten Wohnung einräumen will (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 553 Rn. 1).
Auch besaß der Beklagte einen Schlüssel zu der streitgegenständlichen Wohnung und hatte persönliche Gegenstände, insbesondere Möbel, in der Wohnung zurückgelassen.
Vorliegend stellte der Beklagte jedoch weder lediglich einen Teil der Wohnung zur Verfügung, noch vermittelte er den Untermietern lediglich unselbstständigen Mietgebrauch unter Aufrechterhaltung seiner eigenen Sachherrschaft:
Der Beklagte behielt nicht einen räumlich abgrenzbaren Teil der Wohnung für sich, um dort Einrichtungsgegenstände zu lagern. Die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände dienten vielmehr in erster Linie der Ausstattung der Wohnung zur Untervermietung. Das Untervermietungskonzept des Beklagten war ausweislich der vorgelegten Annoncen auf die Bereitstellung einer „bezugsfertigen“, komplett ausgestatteten Wohnung für berufstätige Untermieter ausgerichtet.
In Ermangelung eines hinreichend konkretisierten Rückkehrwillens unter jahrelanger Abwesenheit hatten die jeweiligen Untermieter, die die Wohnung teilweise über mehr als drei Jahre bewohnten, auch nicht lediglich unselbstständigen Gebrauch an der Mietsache.
Nähme man in Fällen wie dem vorliegenden trotz des umfassenden, jahrelangen und ausschließlichen Eigengebrauchs der Untermieter eine Sachherrschaft des Mieters an, um einen Anspruch aus § 553 Abs. 1 S. 1 BGB zu begründen, so käme dem Tatbestandsmerkmal des „Teil(s) des Wohnraums“ keinerlei Bedeutung mehr zu.
Auch ein Anspruch aus § 540 Abs. 1 BGB besteht nicht.
Im Gegensatz zu § 553 Abs. 1 S. 1 BGB gibt § 540 BGB dem Mieter schon nach seinem Wortlaut keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis. Auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der gesamten Mietsache an einen Dritten zum selbstständigen Gebrauch hat der Mieter keinen Anspruch (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 540 Rn. 43). Ihm steht lediglich für den Fall der Verweigerung der Erlaubnis ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB zu.
Auch aus der Erlaubnis kann der Beklagte nach ihrem wirksamen Widerruf in diesem Zusammenhang keine Rechte mehr ableiten.
Die Annahme eines Anspruchs des Mieters auf Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung in dem hier streitgegenständlichen Ausmaß würde für den Vermieter letztlich den dauerhaften Entzug eines seinem Vermögen zugeordneten Wirtschaftsguts bedeuten, obwohl der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertragszweck – die Nutzung als Wohnraum durch den Beklagten – ersichtlich nicht mehr erreicht wird.
c. Der Ausspruch einer Abmahnung war vorliegend entbehrlich, da eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprach, § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB.
Bereits mit Widerruf der Erlaubnis am 23.10.2014 hatte der Kläger für den Fall einer erneuten Untervermietung im November 2014 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht gestellt. Der Beklagte, der dessen ungeachtet vorsätzlich und in Kenntnis des Widerrufs drei Wochen später mit Schreiben vom 13.11.2014 die erneute Untervermietung mitteilte, hätte sich von dem erneuten Inaussichtstellen einer Kündigung nicht von einer weiteren Gebrauchsüberlassung abhalten lassen.
Nach alledem hat die außerordentliche Kündigung vom 27.11.2014 das streitgegenständliche Mietverhältnis wirksam beendet. Das Amtsgericht hat den Beklagten im Ergebnis zu Recht zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt und die Widerklage zu Recht abgewiesen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 Abs. 2 S. 1, 45 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO.