Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  VIII ZR 88/13

Leitsatz

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).
2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.
3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.
4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 13. März 2013, Az: 65 S 76/12vorgehend AG Charlottenburg, 24. Januar 2012, Az: 233 C 182/11

Tenor

Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhöhung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Klägerin entschieden hat.
Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand

1
Die Klägerin ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.
2
Die Klägerin hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geändert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 317,76 € nebst Zinsen.
3
Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erweitert. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 2.268,43 € nebst Zinsen.
4
Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der Klägerin aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Klägerin – unter Abweisung der weitergehenden Widerklage – zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt.
5
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist.