Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 17.1966

Leitsatz

Unter einer als solche genutzten Wohnung ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ zu verstehen. (Rn. 39) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 30. März 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die angegebene Rechtsgrundlage – Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. – ist korrekt. Bei nicht weiter differenzierter Anfechtung eines Dauerverwaltungsakts ist im Fall einer Änderung der Sach- und Rechtslage auf die jeweils gültigen Verhältnisse im entsprechenden Zeitabschnitt bzw. Zeitpunkt abzuheben (BVerwG, B.v. 5.1.2012 – 8 B 62/11 – juris Rn. 13). Bei Erlass des Grundbescheids am 30. März 2017 als maßgeblichem Zeitpunkt waren die Neuregelungen der einschlägigen Vorschriften, d.h. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), i.F. bezeichnet als „ZwEWG n.F.“, und die Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494), i.F. bezeichnet als „ZeS n.F.“, noch nicht in Kraft, sodass das ZwEWG a.F. und die ZeS a.F. zur Anwendung kommen. Auch bei Zugrundelegung der Vorschriften des ZwEWG n.F. und der ZeS n.F. würde sich im Ergebnis nichts ändern, da die für den vorliegenden Fall einschlägigen Vorschriften im Wesentlichen inhaltsgleich sind. Art. 1 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG n.F. und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS n.F. enthalten zwar gegenüber den alten Fassungen an statt der Formulierung „überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“ die konkretisierte Formulierung „zu mehr als 50% der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“. Das würde sich auf den vorliegenden Fall aber nicht auswirken, weil der Tatbestand von der Beklagten auch unter Zugrundelegung der alten Fassung bereits so angewandt wurde, dass unter „überwiegend“ mehr als 50% verstanden wurde, schon wegen des Ausnahmetatbestands gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, der sowohl in der alten als auch in der neuen Fassung gleichlautend ist. Insofern könnte sich bei der Anwendung der alten Fassung der Vorschriften für die Klägerin nur der Nachteil ergeben, dass möglicherweise bei Zugrundelegung der alten Fassung ein für sie strengerer Maßstab gilt bezüglich des Umstands, wer belegen muss, dass eine noch zulässige sogenannte gewerbliche Mitbenutzung vorliegt, welche die 50% – Grenze nicht überschreitet. Da das Gericht aber zu der Überzeugung gelangt ist, dass feststeht, dass die streitgegenständliche Wohnung jedenfalls zu über 50% gewerblich genutzt wird (dazu sogleich), kommt es hierauf nicht an.
Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 2 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS a.F. ist erfüllt, was auch ausreichend belegt ist.
Das grundsätzliche Vorgehen der Beklagten – Nachweis des Tatbestands durch Ortseinsichten mit dokumentierten Beobachtungen/Ermittlungen des Außendienstes – ist dabei nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und des Gerichts nicht zu beanstanden (vgl. statt aller VG München, U.v. 15.2.2017 – M 9 K 16.4641 – juris und BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, § 3 ZeS a.F. Sie ist ausweislich der in den vorgelegten Behördenakten befindlichen Baugenehmigung als Wohnung genehmigt und der Klägerin ausweislich des vorgelegten Mietvertrags von der Vermieterin auch ausschließlich zum Wohnen überlassen.
Sie wird auch überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen i.S.v. Art. 2 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG a.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS a.F. Die Voraussetzungen gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, wonach eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, wenn eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte bzw. den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin bzw. den Mieter zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v.H. der Fläche) und Räume nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 2 baulich verändert wurden, sind dagegen nicht gegeben.
Dabei kommt es im Ergebnis nicht darauf an, ob sich aus der negativen Formulierung im Einleitungssatz des Absatzes 2 und aus der systematischen Stellung der Bestimmung dieses Absatzes in § 4 ZeS – wegen der Aufteilung in die Regeltatbestände des Absatzes 1 und die Ausnahmen des Absatzes 2 – ergibt, dass der Verfügungsberechtigte zu beweisen hat, dass trotz Vorliegens einer gewerblichen Mitbenutzung die Wohnnutzung überwiegt. Denn das Gericht ist nach den Feststellungen im gesamten Verfahren davon überzeugt, dass die Klägerin die Wohnung nicht überwiegend zum Wohnen nutzt. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Wohnung komplett gewerblich nutzt, selbst bei dem von der Beklagten als „Aufenthaltsraum“ bezeichneten Raum 4 (vgl. hierzu und zu den Raumbezeichnungen im Folgenden den dem Bescheid beigefügten Wohnungsplan) liegt nach dem Verfahrensergebnis kein Wohnen im Sinne einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BverwG, U.v. 29.11.1985 – 8 C 105/83 – juris Rn. 19; B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 – juris Rn. 12; BayVGH, 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris Rn. 4) vor. Vielmehr zeichnet sich der Aufenthalt der Klägerin auch dort durch ein nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, dem begrenzten Zweck der Übernachtung „im Betrieb“ dienendes Unterkommen aus (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris Rn. 13; B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris Rn. 4).
Das ergibt sich nach der Überzeugung des Gerichts hinreichend aus den Feststellungen der Beklagten. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die entsprechenden Ausführungen in der Begründung des Bescheids, dort insbesondere auf den Seiten 3 und 4, sowie auf die entsprechenden Ergebnisse der Ortsermittlungen Bezug genommen und ergänzend noch ausgeführt:
Nach den gesamten Umständen des Falls liegt keine gewerbliche Mitbenutzung vor, sondern eine gewerbliche Hauptnutzung. Das Nachweisproblem, das in derartigen Konstellationen naturgemäß besteht, ist ohne weiteres durch die vielen, von der Beklagten ermittelten und dargestellten Indizien gelöst.
Danach steht fest, dass die Klägerin die Wohnung als Ergänzung, d.h. als ergänzende Räumlichkeiten ihres Ladengeschäfts im Erdgeschoss, nutzt. Bei den ausgeübten Tätigkeiten (Parfümerie, bis vor kurzem auch noch Kosmetik, Friseur-Leistungen usw.) ist der Unterschied bzw. der Aufwand, die Räume zumindest teilweise wie Wohnräume aussehen zu lassen, nicht groß. Dass es zutreffen mag, dass die Klägerin hier auch mitunter unter der Woche übernachtet, ändert an dieser Einschätzung nichts. Es ist jedoch nicht ausreichend dargetan, dass die streitgegenständliche Wohnung der Lebensmittelpunkt der Klägerin ist, sieht man von der beruflichen Tätigkeit, die dort ausgeübt wird, ab.
Als maßgebliches Indiz ist zunächst auf die Dokumentation der Räumlichkeiten durch zahlreiche Fotografien hinzuweisen, welche die Mitarbeiter der Beklagten bei den Ortsermittlungen aufgenommen haben (vgl. im Einzelnen die Nachweise im Tatbestand des Urteils) und auf die Bezug genommen wird, und auf die Beschreibungen der Räume in den Aktenvermerken der Mitarbeiter der Beklagten über die Ortsermittlungen. Dabei sind die fotografierten Räume in unterschiedlichen Nuancen wohntypischer eingerichtet oder nicht, je nachdem, ob die Aufnahmen in angekündigten oder in nicht angekündigten Ortsermittlungen gemacht wurden. Aus diesem Gesichtspunkt hätte auch die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins keinen größeren Erkenntnisgewinn versprochen, da dieser naturgemäß hätte angekündigt werden müssen.
In einer Gesamtbewertung des vorhandenen Bildmaterials machen die Räumlichkeiten der streitgegenständlichen Wohnung jedoch nicht den Eindruck von typischen Wohnräumen einer dauerhaft bewohnten Wohnung, sondern vielmehr von Nutzflächen, die teilweise wohnähnlich dekoriert wurden.
Das gilt für alle vier Räume der Wohnung, nicht nur für den auch von der Klägerin als gewerblich genutzte Fläche eingeräumten Raum 3.
Der Raum 1 ist offensichtlich ein Büroraum. Ein solcher kann natürlich auch privat genutzt werden, das behauptet die Klägerin auch, indem sie angibt, dieser Raum diene ihr zur privaten Korrespondenz, außerdem nutze ihr Ehemann diesen Raum. Hierbei handelt es sich jedoch um Schutzbehauptungen. Es ist nicht glaubhaft, dass die Klägerin, die noch einen anderen Wohnsitz außerhalb Münchens hat, in diesem Büro ausschließlich ihre private Korrespondenz pflegt. Es ist nicht schlüssig und nachvollziehbar, dass die Klägerin trotz der unmittelbaren Nähe zu ihrem Ladengeschäft keinen geschäftlichen Bürotätigkeiten in Zusammenhang mit der von ihr betriebenen Parfümerie nachgeht. Warum dann auch noch ihr Ehemann diesen Raum büromäßig nutze, der woanders wohnt (vgl. Bl. 170 der Behördenakten bzw. Seite 3 des streitgegenständlichen Bescheids), und im gesamten Vortrag der Klägerin hierzu sonst nichts auftaucht, ist unter Zugrundelegung einer reinen Wohnnutzung nicht nachvollziehbar.
Das Erscheinungsbild des Raumes 2 ist durchgehend das eines Besprechungsraums mit typischen Büroutensilien, dem durch die Ausstattung mit Esszimmer-Accessoires das Gepräge eines Wohnraums gegeben werden soll. Aus den Feststellungen der Beklagten geht auch hervor, dass das angeblich nicht angeschlossene Multifunktionsgerät (Fax/ Drucker) über viele Monate in dem Raum stand. Das entspricht ebenfalls nicht einem typischen Wohn-/ Esszimmer.
Zwar obliegt es der Klägerin, wie sie wohnt. Das gilt auch hinsichtlich des Raumes 4, der nur eine Couch enthält, die zum Schlafen genutzt werden kann, nach den insoweit unwidersprochenen Feststellungen der Beklagte allerdings ohne Bettwäsche, was allenfalls auf ein gelegentliches, nicht auf ein dauerhaftes Übernachten hindeutet. Jedoch hat die Klägerin nur geltend gemacht, dass sie mit ihrem individuellen Lebensstil von dem landläufig üblichen Wohnen erheblich abweicht, ohne plausibel zu erklären, warum trotz der dargestellten Indizien einer ausschließlichen oder wenigstens deutlich überwiegenden gewerblichen Nutzung eine überwiegende Wohnnutzung gegeben sein soll. Der Vortrag der Klägerseite besteht vielmehr im unsubstantiierten Bestreiten der rechtlichen Schlüsse, welche die Beklagte aus ihren Feststellungen zieht. Das reine Bestreiten reicht bei den plausiblen und nachvollziehbaren Erhebungen der Beklagten nicht aus, um die Annahme der gewerblichen Nutzung der Wohnung auszuräumen.
Auch viele weitere Einzelheiten stützen die Sichtweise der Beklagten. Beispielsweise haben die von den Mitarbeitern der Beklagten durchgeführten Ortsermittlungen mehrfach ergeben, dass die Klingel der streitgegenständlichen Wohnung tagsüber ausgestellt und die Wohnungseingangstür nur angelehnt war, was den Verdacht erhärtet, dass die Wohnung im fünften Stock als Erweiterung der Parfümerie im Erdgeschoss dient, weil das wiederum einen für eine übliche Wohnnutzung vollkommen unüblichen Umstand darstellt. Dadurch fehlt die dem Wohnen typischerweise innewohnende Privatheit und Abgeschlossenheit, wohingegen dieser Umstand gut zu einem erweiterten Ladengeschäft passt. Die hierzu in der Klagebegründung abgegebene Erklärung, dass die ausgestellte Klingel „den Wunsch nach Privatsphäre indiziere, um die Kunden ins Erdgeschoss zu verweisen“, zeigt deutlich die fehlende Glaubhaftigkeit der klägerischen Einlassungen auf, weil dies im Widerspruch zu der offen stehenden Wohnungseingangstür steht. Ebenso verhält es sich im Ergebnis mit den fehlenden privaten Namensschildern an Briefkasten und Eingangstür der streitgegenständlichen Wohnung.
Vor allem belegen der Verlauf der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung und der widersprüchliche Inhalt der dazu abgegebenen Erklärungen der Klägerin durchgreifend die Richtigkeit der Auffassung der Beklagten. Der jeweilige Vortrag im Verwaltungsverfahren erfolgte immer angepasst daran, was die Beklagte festgestellt hatte und ist durchgehend so ausgestaltet, dass möglichst die tatsächliche Nutzung so weit verschleiert wird, dass es (gerade noch) wie eine zulässige gewerbliche Mitbenutzung wirken soll.
Das gilt insbesondere für den Umgang mit den früheren Untermieterinnen, der Friseuse und der Kosmetikerin. Nachdem der ausdrücklich (vgl. Bl. 121 – 125 der Behördenakten; vgl. auch die Stellungnahme der Bevollmächtigten der Kosmetikerin auf Bl. 127f. der Behördenakte) gewerbliche Charakter dieser Untervermietungen von der Beklagten nachgewiesen werden konnte, gab die Klägerin vor, den Untermieterinnen gekündigt zu haben. Zu diesem Zeitpunkt gab die Klägerin sogar an, die Wohnung selbst überhaupt nicht gewerblich zu nutzen, obwohl ansonsten bis zuletzt nie bestritten wurde, dass die Klägerin einen Raum der Wohnung gewerblich nutzt. Die angeblich zum 31. Oktober 2013 gekündigte Friseuse Graziella E. wurde jedoch noch bei einer Ortsermittlung am 8. Januar 2015 angetroffen (Bl. 192 der Behördenakte).
Die Klägerin hat trotzdem in der Klagebegründung erklären lassen, dass die Untervermietungen zum 31. Oktober 2013 beendet worden seien, was erstens nicht stimmt und zweitens im Widerspruch steht zu der Erklärung des Klägerbevollmächtigten gegenüber der Beklagten am 19. Januar 2015 (Bl. 237 der Behördenakte) im Verwaltungsverfahren. Dieser Widerspruch zeigt, unabhängig davon, ob diese Untervermietungen im Zeitpunkt des Bescheidserlasses immer noch vollzogen wurden, deutlich die Unglaubhaftigkeit der Angaben und den ständig wechselnden, dem jeweiligen Geschehen angepassten Vortrag. Vor diesem Hintergrund kann sich die Klägerin nicht ohne nähere Substantiierung darauf zurückziehen, dass sie die Wohnung nunmehr nur noch zu Wohnzwecken und zur Verwaltung des Einzelunternehmens nutze (Bl. 237 der Behördenakte), was wiederum nicht stimmt, weil die Klägerin in der Klagebegründung erklärt, dass wenigstens ein Raum in Zusammenhang mit der Parfümerie genutzt wird.
Nach den von der Beklagten festgestellten Umständen liegt daher nach der Überzeugung des Gerichts eine reine oder mindestens überwiegende gewerbliche Nutzung der Wohnung und damit eine Zweckentfremdung vor.
Die Auswahl der Klägerin als unmittelbare Handlungsstörerin im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist nicht zu beanstanden.
Schließlich ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die unter den Nummern 4 und 5 des angefochtenen Bescheids verfügten Zwangsgeldandrohungen ihrer Höhe nach unangemessen wären.
Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.