Steuerrecht

Aktenzeichen  7 K 1568/17

Leitsatz

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Gründe

I.
Streitig ist der Abzug von Abbruchkosten und von Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Der Kläger erzielte im Streitjahr 2015 Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sowie Vermietung und Verpachtung aus der Vermietung eines Einfamilienhauses. Das Vermietungsobjekt mit einer Grundstücksgröße von 284 qm in N (Flurstücke 75 und 75/1) war im Jahr 2009 erworben worden, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum 30. November 2009. Am 13. Juli 2015 hatte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Mieter M wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2016 gekündigt, die Vermietung endete jedoch bereits zum 31. Oktober 2015. Im Dezember 2015 wurde das Objekt abgebrochen. Am 30. September 2015 wurde ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Bebauung des Grundstücks in der N. Straße 16 sowie des Nachbargrundstücks mit einem Objekt bestehend aus vier Wohneinheiten gestellt. Die Gesamtwohnfläche soll 366,15 qm betragen, davon sind 197,43 qm (53,92%) für die Vermietung und 168,72 qm (46,08%) für die Eigennutzung vorgesehen. Das Eigentum an dem Nachbargrundstück (Flurstücke 76 und 76/2), das unmittelbar an den Fluss W grenzt, hatte der Kläger im Jahr 2012 durch einen Grundstückstausch mit seinem Onkel erworben.
In seiner für das Jahr 2015 abgegebenen Steuererklärung beantragte der Kläger, die Abbruchkosten und den Restwert des Gebäudes in Höhe von 80.303 € als Werbungskosten nach § 9 Einkommensteuergesetz (EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Auf Rückfrage durch das Finanzamt teilte der Kläger mit, dass sich das Vermietungsobjekt beim Erwerb in einem guten baulichen Zustand befunden habe, wie sich auch aus den eingereichten Aufnahmen aus dem Jahr 2010 ergebe. Die Entscheidung für den Abbruch sei im Jahr 2015 während der Vermietungsphase gereift. Das Objekt werde durch ein Gebäude ersetzt, das weiterhin der Erzielung von Mieteinkünften dienen werde, auch wenn ein Teil vom Eigentümer selbst genutzt werde. Durch den Abbruch und die Neubebauung könne dauerhaft eine Vervielfachung der Miete erreicht werden, da sich die vermietete Wohnfläche und der zu erzielende Mietpreis verdoppeln würden (Schreiben vom 27. Juni 2016).
Das Finanzamt versagte den Werbungskostenabzug jedoch, da seiner Meinung nach das abgebrochene Gebäude nicht wirtschaftlich verbraucht gewesen sei. Vielmehr habe der Abbruch zum überwiegenden Teil im Zusammenhang mit der Neubauabsicht und der damit verbundenen besseren wirtschaftlichen Ausnutzung des Grundstücks und der Errichtung einer Wohnung für den Eigenbedarf gestanden (vgl. Einkommensteuerbescheid 2015 vom 18. Juli 2016).
Im dagegen gerichteten Einspruchsverfahren beantragte der Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Berücksichtigung von Werbungskosten in Höhe von 52.069 € (Abbruchkosten von 9.412 € sowie Abschreibung in Höhe des Restwerts zum 31. Oktober 2015 von 42.657 €). Er trug nunmehr vor, dass bei der Hochwasserkatastrophe im Juni 2013 derart hohe Feuchtigkeitsschäden verursacht worden seien, dass die Kosten einer Sanierung, die in einem Schreiben des Bauexperten B mit 40.000 € netto bezeichnet worden seien, in keinem Verhältnis zu der maroden Bausubstanz gestanden hätten. Das Objekt sei deshalb wirtschaftlich verbraucht gewesen und hätte abgerissen werden müssen. Der Einspruch hatte jedoch keinen Erfolg (Einspruchsentscheidung vom 22. Mai 2017).
Mit der dagegen erhobenen Klage wiederholt und vertieft der Kläger seinen Vortrag aus dem Einspruchsverfahren. Bei einer Hochwasserkatastrophe im Juni 2013 seien hohe Feuchtigkeitsschäden entstanden, da der Keller unter Wasser gestanden habe, wie der frühere Mieter des Anwesens, Herr M, und das Schreiben der Firma F GmbH vom 16. Januar 2017 bestätigen würden. Der Putz habe sich von den Wänden gelöst, außerdem habe sich in sämtlichen Kellerräumen Schimmel gebildet. Die Tragefunktion der aus Holz bestehenden Kellerdecke sei beeinträchtigt worden. Der Bausachverständige B habe nach grundlegender Inspizierung einen Abbruch des Objekts nahegelegt. Darüber hinaus sei das Gebäude technisch und wirtschaftlich veraltet gewesen. Entgegen der Ansicht des Finanzamts lasse der Umstand, dass er das Objekt weiterhin auch ohne Mietminderung vermietet habe, nicht den Schluss zu, dass das Gebäude nicht wirtschaftlich verbraucht gewesen sei. Vielmehr habe er wegen der schlechten Bausubstanz und der aufgrund des Hochwassers entstandenen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten im Untergeschoss auf eine grundsätzlich mögliche Mieterhöhung verzichtet, was einer Mietminderung vergleichbar gewesen sei. Das Nachbargrundstück habe er erworben, um die Grundstücksgrenzen zu begradigen und seinen Onkel wegen dessen fortgeschrittenen Alters von der Pflege des großen Gartens zu entlasten.
Der Kläger beantragt,
unter Änderung des Einkommensteuerbescheids vom 18. Juli 2016 und der Einspruchsentscheidung vom 22. Mai 2017 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung weitere Werbungskosten von 52.069 € zu berücksichtigen und die Einkommensteuer entsprechend herabzusetzen.
Das Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung verweist es auf die Einspruchsentscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Finanzamts-Akten, die im Verfahren gewechselten Schriftsätze sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung Bezug genommen.
II.
Die Klage ist unbegründet. Die entstandenen Abbruchkosten sowie die Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) können nicht nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG bzw. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG in der für das Streitjahr geltenden Fassung als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
1. Werbungskosten sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 und S. 2 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen und bei der Einkunftsart abziehbar, bei der sie angefallen sind. Werbungskosten müssen durch die mit dieser Einkunftsart verbundene wirtschaftliche Betätigung veranlasst sein. Nachträgliche Werbungskosten sind Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer früheren, auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen (Urteil des Bundesfinanzhofs -BFHvom 7. November 1995 IX R 81/93, BFH/NV 1996, 533; BFH-Urteil vom 31. März 1998 IX R 26/98, BFH/NV 1998, 1212). Nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG sind auch die Absetzungen für Abnutzung und für Substanzverringerung als Werbungskosten abzugsfähig. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Absetzungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung nach §§ 7 Abs. 4 S. 3, 7 Abs. 1 S. 6 EStG zulässig (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1992 IX R 189/85, BStBl II 1994, 11).
1.1. Für die Abzugsfähigkeit von Abbruchkosten und AfaA als sofort abziehbare, nachträgliche Werbungskosten kommt es bei einem Gebäude zunächst darauf an, ob dieses mit oder ohne Abbruchabsicht erworben wurde. Bestand eine Abbruchabsicht bereits im Zeitpunkt des Erwerbs, sind die Aufwendungen den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zuzurechnen. Nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises ist eine Abbruchabsicht anzunehmen, wenn das Gebäude innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren seit Erwerb abgebrochen wird (BFH-Urteil vom 13. November 1979 VIII R 93/73, BStBl II 1980, 69).
Im Streitfall hat der Kläger das Haus ab dem Erwerb bis 31. Oktober 2015 vermietet. Die Anschaffung des Gebäudes diente somit dem Ziel der Nutzung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, für eine Abbruchabsicht bereits bei Erwerb des Gebäudes bestehen keine Anhaltspunkte.
1.2. Abrisskosten und AfaA können sowohl durch die vorherige Vermietung des Gebäudes als auch durch die spätere Errichtung eines Neubaus veranlasst sein. Erfolgt der Abriss im Hinblick auf die zukünftige Nutzung des neu zu errichtenden Gebäudes zu privaten Wohnzwecken, sind die Aufwendungen wegen des Abzugsverbots des § 12 Nr. 2 S. 2 EStG nicht als Werbungskosten abziehbar. Eine Veranlassung der Abrisskosten durch die Vermietungstätigkeit und damit Werbungskosten können nur dann angenommen werden, wenn der Grund für den Abriss zumindest ganz überwiegend in der bisherigen Nutzung des alten Gebäudes zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelegen hat (BFH-Urteil vom 11. Juli 2000 IX R 48/96, BStBl II 2001, 784; BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16, vgl. auch Urteil des Finanzgerichts München vom 24. April 2008 15 K 2140/05, juris). Der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes muss während der Vermietung des Gebäudes entstanden sein. Die Abbruchkosten und die AfaA sind dann als letzter Akt der Vermietungsfähigkeit anzusehen und dementsprechend als sofort abziehbare nachträgliche Werbungskosten anzuerkennen. Es bedarf deshalb einer sorgfältigen Prüfung des konkreten Veranlassungszusammenhangs.
Ein Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist dann zu bejahen, wenn die maßgebliche Ursache für den Abbruch bzw. den wirtschaftlichen Verbrauch des Gebäudes in der früheren Vermietung des Gebäudes gesehen werden kann. Ein solcher wirtschaftliche Verbrauch kann dann vorliegen, wenn die Standfestigkeit des Gebäudes während der Vermietung derart beeinträchtigt worden ist, dass das Gebäude nur noch abgerissen werden kann (vgl. BFH-Urteil vom 26. Juni 2001 IX R 22/98, BFH/NV 2002, 16).
2. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. Es steht zur Überzeugung des Senats nicht fest, dass der maßgebliche Grund für den Abriss des Gebäudes während der Vermietung entstanden ist.
Es liegen keine Umstände dafür vor, dass das streitgegenständliche Gebäude bereits bei Erwerb durch den Kläger im Jahr 2009 erhebliche Mängel aufgewiesen hat. Zwar bescheinigt B, der Geschäftsführer der Firma Immobilien B, in seinem Schreiben vom 3. August 2016 die „generell marode Bausubstanz des alten Bauwerks“. Auf den umfangreichen im Einspruchsverfahren vorgelegten Fotoaufnahmen aus dem Jahr 2010 (Aufnahmedatum 26. April 2010), die auch Bilder aus dem Keller beinhalten, sind jedoch keine Schäden am Putz bzw. Schimmelflecken o.ä. ersichtlich. Darüber hinaus hat der ehemalige Mieter M in der mündlichen Verhandlung glaubhaft versichert, dass sich das Haus bei seinem Einzug im Jahr 2009 in einem renovierten Zustand mit neuen Fenstern, neuen Parkettböden in allen Räumen und einem frischen Anstrich befunden hat.
Unstreitig grenzt das Vermietungsobjekt ausweislich des vorgelegten Katasterauszug direkt an den Fluss W an und war damit unmittelbar vom Hochwasser im Juni 2013 betroffen. Wie der Zeuge M als früherer Mieter des Anwesens ausgeführt hat, waren die Kellerräume infolge des aufsteigenden Grundwassers kniehoch vollgelaufen und wurden von ihm anschließend leer gepumpt. Offensichtlich hat das Hochwasser jedoch keine gravierenden Schäden an dem Gebäude verursacht, da er es erst ein W Tage nach der Überflutung für nötig gehalten hat, den Kläger über das Volllaufen des Kellers zu informieren. Aus dem Umstand, dass es dem Mieter ausreichend schien, zum Trocknen der Kellerräume lediglich einen kleinen Ventilator aufzustellen und auch der Kläger keine weiteren Maßnahmen, beispielsweise den Einsatz von Trockengeräten, ergriffen hat, kann nur der Schluss gezogen werden, dass die Bewohnbarkeit des Anwesens bzw. seine Vermietbarkeit durch das Hochwasser nicht wesentlich beeinträchtigt worden ist. Selbst als sich einige Monate nach dem Hochwasser in der Küche zwei kleinere Mauerrisse und Schimmelbefall im Bereich der Bodenleiste mit abbröckelndem Putz gebildet hatten, wurden keine ernsthaften Schritte zur Schadensbehebung eingeleitet, sondern lediglich durch den Zeugen M mit verschiedenen Mitteln zur Schimmelbekämpfung vorgegangen. Abgesehen von den beiden Mauerrissen und der lokalen Schimmelbildung sind offensichtlich keine weiteren Schäden im Haus entstanden. Auch der vorhandene muffige Geruch wurde vom Zeugen M nicht als übermäßig störend empfunden, seine Möbel nahmen infolge des Hochwassers ebenfalls keinen Schaden. Der Zeuge M hat ausdrücklich versichert, dass er weiterhin gern in dem Haus gelebt und die Kündigung durch den Kläger bedauert hat.
Zu Recht hat das Finanzamt in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass infolge des Hochwassers keine Mietminderung erfolgt ist. Außerdem ist die Kündigung des Mietverhältnisses erst zwei Jahre nach dem Hochwasser am 13. Juli 2015 erfolgt. Darüber hinaus wurde die Kündigung durch den Vermieter mit Eigenbedarf begründet und nicht etwa damit, dass es unerlässlich sei, das Gebäude aus statischen bzw. gesundheitlichen Gründen (Schimmelbildung) abzubrechen.
Die Aussage des Zeugen B in der mündlichen Verhandlung, dass das Haus infolge der Hochwasserschäden aus wirtschaftlicher Sicht nicht mehr sanierungsfähig gewesen sei, erscheint daher nicht glaubhaft, zumal sich seine Besichtigung im Wesentlichen auf die Wohnräume beschränkt und er nach dem Gang in den Keller nur einen kurzen Blick auf die Kellerdecke geworfen hat. Es kann nicht nachvollzogen werden, wie er sich dabei einen Einblick über den Zustand des gesamten Hauses verschaffen konnte. Das Ausmaß der von ihm in der mündlichen Verhandlung angegebenen Schäden ist vom Zeugen M im Wesentlichen nicht bestätigt worden. Insbesondere erscheint es nach Auffassung des Senats ausgeschlossen, dass – wie vom Zeugen B ausgeführt – die Holzdecke im Keller feucht war, da nach Aussage des Zeugen M nur die Kellerwände bis knapp über Kniehöhe feucht geworden sind und im Erdgeschoss allenfalls an den Stellen, an denen sich Schimmelbildung gezeigt hat, Folgeschäden infolge Feuchtigkeit entstanden sind. Feuchtigkeitsschäden am Parkettboden sind nicht entstanden. Warum der Zeuge B eine Entfernung der gesamten Bodenbeläge für notwendig gehalten hat, obwohl er sich nicht einmal mehr an die Art des Bodenbelags erinnerte, ist daher nicht nachvollziehbar. Im Übrigen hat der Zeuge B selbst eingeräumt, dass er zu möglichen statischen Problemen des Hauses wegen fehlender Kenntnisse überhaupt keine Bewertung abgeben konnte.
Soweit die Firmen B und F zu einem Abbruch des Vermietungsobjekts angesichts der Hochwasserschäden geraten haben, ist auch zu berücksichtigen, dass diese Firmen ihre Einschätzung vor dem Hintergrund der möglichen Auftragserteilung für den nachfolgenden Abbruch bzw. die Baubetreuung des Neubaus abgegeben haben Der Senat ist daher nicht davon überzeugt, dass die im Zeitpunkt des Gebäudeabrisses vorhandenen Schäden und Mängel eine AfaA rechtfertigen. Der Kläger hat weder nachgewiesen, dass das Vermietungsobjekt in seiner Substanz derart beeinträchtigt war, dass eine Renovierung wirtschaftlich nicht mehr in Betracht kam, noch, dass es nicht mehr vermietbar war.
Da sich der Kläger trotz der offenbar vorhandenen Sanierungsmöglichkeit, die auch der Zeuge B in der mündlichen Verhandlung nicht verneint hat, nicht für eine Sanierung des Hauses, sondern für dessen Abriss entschieden hat, war der Abriss nicht durch die Vermietungstätigkeit des Klägers veranlasst. Aus diesem Grunde ist der Senat davon überzeugt, dass der Abriss deshalb erfolgt ist, um dem Kläger die Errichtung eines Mehrfamilienhauses zu ermöglichen, das er teilweise auch selbst nutzen wollte. Hierfür spricht auch, dass der Kläger auf die ersten Rückfragen des Finanzamts nach Abgabe seiner Einkommensteuererklärung, den Abbruch ausschließlich mit wirtschaftlichen Gründen, insbesondere der Erzielung höherer Mieteinnahmen erklärt hat. Außerdem wurde in dem Schreiben vom 27. Juni 2016 an das Finanzamt ausgeführt, dass die Entscheidung für den Abbruch des Gebäudes im Jahr 2015 getroffen worden sei. Die mangelhafte Bausubstanz, die ihm durch die Firma B bereits im Jahr 2014 mitgeteilt worden ist, wurde dabei jedoch nicht vorgetragen.
3. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).